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        時隔251天,萬科京城首度拿地|漳州萬科瑞京城安置房

        發(fā)布時間:2020-03-12 來源: 美文摘抄 點擊:

          時隔251天,萬科在北京土地市場再度“開胡”。   8月25日,萬科以3.24億元競得豐臺區(qū)郭公莊車輛段項目二期居住用地。據(jù)了解,該項目建筑規(guī)模不得大于3.6萬平方米,折合樓面價為8969元/平方米。
          今年在北京土地市場上屢次徒勞無功的萬科,終于打破“零拿地”紀錄。而萬科上一次在北京土地市場拿地,還是2010年12月17日,北京萬科攜手北京京投置地房地產(chǎn)有限公司在房山區(qū)取得一塊地。
          不止萬科,標桿房企均在一線城市放緩拿地節(jié)奏。在限購的背景之下,一線城市的土地真的不具備吸引力了嗎?
          
          萬科土地市場抄底
          不同于前幾次敗給競爭對手,萬科此次以3.24億元的價格力戰(zhàn)其他3家企業(yè),將豐臺地塊順利裝入囊中。據(jù)北京土地整理儲備中心的公告顯示,豐臺郭公莊車輛段項目二期居住用地體量并不大,建筑規(guī)模僅為3.61萬平方米,自8月11日掛牌到掛牌競價截止時間,網(wǎng)上共出現(xiàn)了4次報價。在8月25日下午的現(xiàn)場競價中,萬科表現(xiàn)出眾,最終以3.24億元的價格壓倒其他企業(yè),成功斬獲該宗地。
          按照成交價計算,該宗地的平均樓面價約為8969元/平方米。而同區(qū)域在2010年出讓的花鄉(xiāng)六圈兩地塊的成交樓面價分別為15230 元/平方米及17153 元/平方米。在售的商品房項目也達到了2.8萬-3.3萬元/平方米。其中中海九浩苑達到了3.3萬元/平方米,二手房區(qū)域內(nèi)均價為2.6萬元/平方米左右,其中熱點項目主要有:怡;▓@2.7萬元/平方米、天下儒寓2.3萬元/平方米等。
          北京萬科人士向時代周報記者表示,郭公莊項目位于四環(huán)邊,雖然面積不大,但位于郭公莊地鐵站!氨本┤f科看好郭公莊地鐵沿線區(qū)域,并希望能在此地區(qū)有進一步發(fā)展!
          “該項目建筑規(guī)模較小,加上有部分限價房,所以未受到市場太多關注!北本┲性禺a(chǎn)市場分析師張大偉向時代周報記者分析,不到1萬元/平方米的樓面價,表明目前土地市場依然冷清。
          雖然以58萬平方米的拿地量,躋身2010年土地市場拿地面積三強。但在2011年年中經(jīng)歷香河樓市地震,痛失歡慶城項目的萬科,如果要保證在北京市場2-3年的土地儲備的供應量,土地市場逢低之際,必須出手。
          據(jù)了解,今年北京萬科已陸續(xù)推出中糧萬科長陽半島、萬科幸福匯、金隅萬科城、住總萬科金域華府等項目,預計在11月還將推出五礦萬科如園項目。
          北京萬科人士向時代周報記者表示,北京萬科預計2011年銷售面積為55萬平方米,與2010年持平。
          
          標桿企業(yè)一線城市拿地16塊
          北京之外,萬科今年在上海、廣州、深圳的拿地數(shù)量也不多。
          1月26日,萬科以11.19億元取得上海嘉定一地塊,僅超過出讓起始價300萬元,折合樓面價6216.6元/平方米;2月24日,萬科旗下深圳市浪騎游艇會有限公司以底價1.39億元競得龍崗區(qū)南澳一旅游項目地塊。在廣州,萬科并沒有通過招拍掛市場取得土地,而是從廣州世紀新光房地產(chǎn)手中收購別墅項目新光城市花園,并更名為紅郡•翡翠。
          包括上述項目,萬科今年在一線城市新增項目6個,北京、廣州各有1個,深圳、上海各有2個。此外,萬科在北、上、廣、深的土地市場上,并無更多動作。
          “北、上、廣、深土地資源較為緊張,成本普遍較高,資本運作量過大,不利于保證企業(yè)資金穩(wěn)定!敝型额檰柗康禺a(chǎn)行業(yè)研究院韓長吉向時代周報記者表示,另一方面,隨著限購政策的執(zhí)行,二、三線城市成為新的利潤增長點,全面布局二、三線城市成為標桿企業(yè)近年來發(fā)展的重點。
          事實上,一線城市的地價遠遠高于二線城市是不爭的事實。據(jù)新浪樂居聯(lián)合克而瑞土地運營咨詢中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2011年上半年,上海、北京、廣州、深圳的平均樓面價為7436元/平方米、5665元/平方米,4407元/平方米、3800元/平方米。二線城市中,雖然杭州、蘇州、福州等少數(shù)城市樓面價“價格不菲”,分別達到8066元/平方米、5355元/平方米、6454元/平方米。但大部分二線城市的地價都在2000-3000元/平方米,例如沈陽、天津、重慶2011年上半年平均地價依次為2115元/平方米、2884元/平方米、2583元/平方米。
          “非北京戶籍納稅5年才可購房、70%的住宅用地用于保障房建設,北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化。”綠地集團京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理陳志華向時代周報記者分析,開發(fā)商都處于觀望階段,不會輕易在北京市場拿地。
          據(jù)中原地產(chǎn)研究報告統(tǒng)計,今年1-7月,在北、上、廣、深四大城市的土地市場,一線房企的占比非常少,在限購最嚴格的北京土地市場,甚至沒有出現(xiàn)標桿企業(yè)的身影。
          4個大城市,標桿房企合計拿地僅為16塊,總金額為246億元,只占標桿房企前7月拿地金額的25.9%,遠低于往年。亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存更是指出,開發(fā)商在一線城市做項目的意義在于打造品牌、塑造形象,而真正盈利還要靠二線城市的項目。
          
          放緩拿地現(xiàn)金為王
          截至2011年上半年,萬科的土地儲備面積為3585萬平方米,較2010年底減少55萬平方米。
          土儲減少之際,萬科手中的現(xiàn)金流不斷增加。據(jù)其2011年半年報顯示,截至6月末,萬科持有現(xiàn)金約407.8億元,相比一季度末提高9.7%,遠高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款230.4億元,剔除預收賬款后的各項負債占總資產(chǎn)的比例為36.8%,凈負債率20.8%,繼續(xù)在行業(yè)中保持較低水平。
          據(jù)萬科總部人士回復時代周報記者:2011年上半年,萬科斥資147.2億元拿地,占同期銷售金額的22.4%。其中一線城市的拿地金額約53.5億元,占36%。
          “萬科并非簡單按照‘一二三線’確定投資重點,而是綜合考慮經(jīng)濟發(fā)展、人口變動、收入情況、居住水平以及項目本身等各方面的因素。在管理方面,根據(jù)發(fā)展階段的不同,萬科將各地公司劃分為領先型、拓展型、成長型!比f科總部人士向時代周報記者表示,無論何時,快速銷售、現(xiàn)金為王是萬科的一貫策略。
          在調(diào)控不斷深化的背景下,萬科在2011年上半年快速銷售、放緩拿地、現(xiàn)金為王的策略被眾多標桿房企效仿。
          2011年上半年,恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠地集團的銷售金額均超過300億元,較去年同期而言,均有50%以上的增長,銷售速度明顯加快。然而在土地儲備方面,僅保利集團較2010年底微增了12萬平方米,恒大地產(chǎn)、中國建筑(含中海)、綠地集團的土儲面積分別減少了163萬、38萬、205萬平方米。在現(xiàn)金流方面,恒大目前累計可動用資金達522億元,而保利地產(chǎn),截至2011年年中經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流雖然為-82.64億元,但較去年同期-233.48億的現(xiàn)金流凈額,已是增加了不少。
          在對下半年的預期中,眾房企紛紛提到了“加速銷售”的應對戰(zhàn)略。萬科方面人士也向時代周報記者表示,下半年,繼續(xù)堅持以滿足剛性居住需求的中小戶型普通住宅為主,加快銷售回籠,確保資金平衡。
          

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