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        通州華業(yè)東方玫瑰小區(qū) 押寶通州失手,華業(yè)急搬礦業(yè)救場(chǎng)

        發(fā)布時(shí)間:2020-03-12 來(lái)源: 美文摘抄 點(diǎn)擊:

          北京通州樓市下行的風(fēng)險(xiǎn),或?qū)⑥D(zhuǎn)變成華業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。   涉足地產(chǎn)26載,上市8年,北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(華業(yè)地產(chǎn),600240.SH)并未取得多么亮麗的業(yè)績(jī),反倒是屢屢憑借“降價(jià)潮引發(fā)老業(yè)主維權(quán)風(fēng)波”而被世人注目。
          8月28日下午1點(diǎn)30分,東方玫瑰園A4業(yè)主在臨河里地鐵站口梨園主題公園集合,這已經(jīng)是他們的第四次集體維權(quán)活動(dòng)。事出有因,8月初,通州樓盤(pán)華業(yè)東方玫瑰二期A9號(hào)樓推出60套特價(jià)房,均價(jià)1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米,較之前1.65萬(wàn)元/平方米的均價(jià)降幅達(dá)到10%以上,就此引爆前期A4業(yè)主強(qiáng)烈不滿(mǎn)情緒。8月17日,華業(yè)地產(chǎn)推出“諾亞方舟•安全島”計(jì)劃,在原有成交價(jià)格上以非現(xiàn)金形式給予A4業(yè)主5個(gè)折扣點(diǎn)的補(bǔ)償,并推出5重選擇。然而,A4業(yè)主并不領(lǐng)情,他們誓將“維權(quán)進(jìn)行到底”。
          在地產(chǎn)領(lǐng)域受挫后,華業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始雖然還繼續(xù)著東方玫瑰園的銷(xiāo)售,但是一個(gè)重大的轉(zhuǎn)變就是,華業(yè)地產(chǎn)已將觸角涉及礦業(yè)領(lǐng)域,2011年上半年在新疆成立托里縣華興業(yè)礦業(yè)投資有限公司,擬投資額不超過(guò)3.5億元,用于收購(gòu)采礦權(quán)、探礦權(quán)和礦業(yè)公司股權(quán)。
          未能在地產(chǎn)領(lǐng)域大展宏圖,且面臨日益嚴(yán)峻的行業(yè)形勢(shì),華業(yè)地產(chǎn)能否成功在礦業(yè)“淘金”、“反哺”主業(yè)呢?
          
          5重選擇息事寧人
          東方玫瑰園位于通州梨園,集組合住宅、公寓、商業(yè)中心、會(huì)所、小學(xué)于一體,規(guī)模達(dá)100萬(wàn)平方米以上。和所有通州樓盤(pán)一樣,東方玫瑰面臨強(qiáng)大的庫(kù)存壓力。時(shí)代周報(bào)記者了解到,東方玫瑰取得預(yù)售的面積達(dá)12萬(wàn)平方米,目前僅銷(xiāo)售1/4左右,雖勉強(qiáng)好過(guò)通州20%的整體消化率,但與其他樓盤(pán)相比,東方玫瑰因“量大”而面臨更大的銷(xiāo)售壓力。隨著樓市限購(gòu)持續(xù)擴(kuò)大,開(kāi)發(fā)商面臨更為悲觀(guān)預(yù)期,不少樓盤(pán)在價(jià)格上有所“妥協(xié)”,東方玫瑰便是其中一員。
          8月初,通州樓盤(pán)華業(yè)東方玫瑰二期A9號(hào)樓推出60套特價(jià)房。一石激起千層浪,這一降價(jià)行為引發(fā)了前期銷(xiāo)售的A4眾多老業(yè)主的極度不滿(mǎn)。因?yàn),幾周前,這些業(yè)主剛以1.9萬(wàn)元/平方米的最高價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了A4的戶(hù)型。
          “樓市長(zhǎng)期處于單邊上漲態(tài)勢(shì),樓盤(pán)價(jià)格幾乎只有漲的,這已成為消費(fèi)者的思維定式。短短幾周,自己購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)價(jià)格下跌數(shù)千元/平方米,消費(fèi)者肯定不能接受。”世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌如是向時(shí)代周報(bào)記者分析。
          憤怒之余,A4業(yè)主向開(kāi)發(fā)商訴諸“補(bǔ)償差價(jià)”的要求。幾經(jīng)周折,華業(yè)方面提出解決方案,“在原有成交價(jià)格下調(diào)‘5個(gè)折扣點(diǎn)’,”給前期業(yè)主“5重選擇”。華業(yè)地產(chǎn)董秘趙雙燕就此向時(shí)代周報(bào)記者表示,這并非是賠償,而是站在消費(fèi)者的立場(chǎng),給予一定的補(bǔ)償。
          10%以上的差價(jià),得到5個(gè)點(diǎn)非現(xiàn)金形式的補(bǔ)償,A4業(yè)主對(duì)此并不領(lǐng)情,并向時(shí)代周報(bào)記者指出“5重選擇”中的諸多“貓膩”。
          就第一條“直接沖抵物業(yè)費(fèi)或車(chē)位租賃費(fèi)”而言,很多業(yè)主向時(shí)代周報(bào)記者表示,按現(xiàn)行2.5元/平方米的物業(yè)費(fèi)計(jì)算,5個(gè)點(diǎn)可以沖抵25-30年的物業(yè)費(fèi),“說(shuō)不定到時(shí)候就搬家了,物業(yè)費(fèi)不是白白‘交’了,如果要新業(yè)主提前支付物業(yè)費(fèi),其間少不了諸多麻煩!贝送猓飿I(yè)費(fèi)、租賃費(fèi)不記利息也讓業(yè)主不滿(mǎn)。
          在第二條“在建委報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上,購(gòu)置車(chē)位享8折,再直接沖抵折后購(gòu)置款”。第三條,“在購(gòu)或新推薦成交,直接沖抵新房購(gòu)房款”。就這兩條而言,很多業(yè)主表示不一定有購(gòu)置車(chē)位需求,在限購(gòu)背景下,購(gòu)置新房又太不現(xiàn)實(shí)了。
          至于第四條“根據(jù)需求,更換至A9號(hào)樓”、第五條“無(wú)理由、無(wú)條件退房”。業(yè)主表示,A9基本上無(wú)房可換,剩下的戶(hù)型都不盡如人意,而所謂的“無(wú)理由、無(wú)條件”退房,實(shí)質(zhì)上還要業(yè)主交納10%的違約金。
          對(duì)于業(yè)主提出的10%的現(xiàn)金補(bǔ)償要求,與業(yè)主談判的華業(yè)地產(chǎn)薛姓副總表示,華業(yè)地產(chǎn)是上市公司,每一筆財(cái)務(wù)都要接受證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管,因此現(xiàn)金補(bǔ)償不可能。而華業(yè)地產(chǎn)在8月17日推出的“諾亞方舟•安全島”計(jì)劃,在8月28日的談判中得到進(jìn)一步細(xì)化。
          當(dāng)日,薛姓副總向業(yè)主提交以下方案,但方案尚需公司批復(fù):第一,不購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主,可以將沖抵款轉(zhuǎn)讓給其他A4業(yè)主抵用;第二,換房戶(hù)型不局限于A9,A5、A6等樓也可供A4業(yè)主選擇。但同時(shí)表示,“諾亞方舟?安全島”計(jì)劃需要業(yè)主在8月31日前敲定,否則方案作廢。
          業(yè)主方面,已經(jīng)出現(xiàn)分化:有的著手購(gòu)置車(chē)位,有的不斷在業(yè)主組織中“叫賣(mài)”沖抵券,有的已經(jīng)換房“息事寧人”,但依然有不少業(yè)主表示,要繼續(xù)“抗?fàn)幍降住薄?
          
          樓市風(fēng)險(xiǎn)或成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
          東方玫瑰園最初是北京君合百年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“君合百年”)旗下項(xiàng)目。君合百年成立于2000年9月,初始注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,海南君合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占70%,北京國(guó)銳投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)銳投資”)占30%。東方玫瑰園原案名為“自由小鎮(zhèn)”,先后更名為泰躍系景谷林業(yè)、中新公司、東環(huán)置業(yè),幾經(jīng)周折后,終歸華業(yè)地產(chǎn)的“懷抱”,并擁有新的案名“東方玫瑰”。股權(quán)幾經(jīng)易手之后,東方玫瑰仍然難于擺脫拆遷安置、土地閑置等風(fēng)波,原本以為易主華業(yè)地產(chǎn)后,項(xiàng)目能“正常”推進(jìn),可在樓市“金九銀十”前夕,因降價(jià)引發(fā)的老業(yè)主求補(bǔ)償差價(jià)事件,再次將這個(gè)項(xiàng)目推向輿論的漩渦。漩渦背后,凸顯出華業(yè)地產(chǎn)將大部分業(yè)務(wù)布局通州的弊病。
          發(fā)跡于南方,涉足地產(chǎn)26年,2003年借殼上市,華業(yè)地產(chǎn)身為A股上市公司,雖然布局中國(guó)好幾個(gè)城市,可看起來(lái)更像一個(gè)通州區(qū)域的地產(chǎn)公司。
          據(jù)公開(kāi)資料,華業(yè)地產(chǎn)于2005年前后進(jìn)入北京地產(chǎn)市場(chǎng),在朝陽(yáng)區(qū)打造20萬(wàn)平方米的樓盤(pán)玫瑰郡、在CBD東區(qū)打造8萬(wàn)平方米公寓寫(xiě)字樓―華業(yè)國(guó)際公寓之后,便一頭扎進(jìn)通州市場(chǎng)。
          因深陷資金危機(jī)無(wú)法開(kāi)發(fā)自由小鎮(zhèn),2009年7月31日,中新公司用1.6億元的價(jià)格將國(guó)銳投資100%的股權(quán)賣(mài)給了華業(yè)地產(chǎn)的全資子公司華富溢,又以10.3億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了自由小鎮(zhèn)項(xiàng)目的所有股權(quán)。之后,華富溢又收購(gòu)了東環(huán)置業(yè)和華建國(guó)際持有的君合百年44.05%的股權(quán)。至此,君合百年完全歸屬華業(yè)。
          2010年,為對(duì)下屬公司進(jìn)行清理整合,國(guó)銳民合又將其持有的55.95%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華富溢。至此,華業(yè)成為這個(gè)100萬(wàn)平方米規(guī)模樓盤(pán)的第三任主人,并將自由小鎮(zhèn)改名為華業(yè)東方玫瑰園。
          趙雙燕向時(shí)代周報(bào)記者表示:“東方玫瑰取得預(yù)售的面積為12萬(wàn)平方米,正在施工的面積達(dá)50萬(wàn)平方米!边@意味著,東方玫瑰的快速回籠資金對(duì)華業(yè)地產(chǎn)非常重要。而在通州這個(gè)一會(huì)充滿(mǎn)機(jī)遇、一會(huì)充滿(mǎn)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng),再次走入下行軌道。北京中原地產(chǎn)分析師張大偉向時(shí)代周報(bào)記者表示,通州目前整體消化率不足20%,是北京樓市庫(kù)存最多、銷(xiāo)售壓力最大的區(qū)域,可能出現(xiàn)整體區(qū)域降價(jià)。事實(shí)上,通州區(qū)域的整體價(jià)位已經(jīng)由之前的2萬(wàn)元/平方米,向1.5萬(wàn)元/平方米回歸。價(jià)格下降,自然會(huì)引發(fā)老業(yè)主的極度不滿(mǎn)。
          通州樓市步入下行軌道,華業(yè)地產(chǎn)卻持續(xù)深耕通州區(qū)域。據(jù)其2011年半年報(bào)顯示,華業(yè)在通州運(yùn)河核心區(qū)還有51.52萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)。此外,華業(yè)旗下全資子公司北京高盛華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司分別在通州東小馬村、李莊舊村均有一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,其中光東小馬村項(xiàng)目,占地面積就達(dá)600畝以上。業(yè)內(nèi)估算,此次一級(jí)開(kāi)發(fā)土地,至少一半土地的二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)將落入華業(yè)手中。如此一來(lái),華業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必是以后通州樓市的?停ㄖ輼鞘械娘L(fēng)險(xiǎn),也或?qū)⒆兂扇A業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
          
          涉礦之路并不樂(lè)觀(guān)
          在東方玫瑰A4業(yè)主與華業(yè)地產(chǎn)談判補(bǔ)償條件之時(shí),華業(yè)地產(chǎn)早已將業(yè)務(wù)布局?jǐn)U展到礦業(yè)領(lǐng)域。與眾多“揚(yáng)言”進(jìn)入礦業(yè)的房企相比,華業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)“熱身”完畢,進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段。
          5月5日,華業(yè)地產(chǎn)成立華業(yè)礦業(yè)公司。隨后,更于6月16日公告稱(chēng),擬以2000萬(wàn)元在新疆塔城地區(qū)托里縣注冊(cè)成立托里縣華興業(yè)礦業(yè)投資有限公司,經(jīng)營(yíng)范圍為礦業(yè)投資、礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),礦產(chǎn)品加工及銷(xiāo)售等,總投資額不超過(guò)3.5億元。2011年8月,華業(yè)再成立一礦業(yè)公司―托里縣華富興礦業(yè)投資有限公司,注冊(cè)資本100萬(wàn)元。
          接二連三在礦業(yè)領(lǐng)域出手。對(duì)此,華業(yè)地產(chǎn)在半年報(bào)中表示,受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策影響,地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售增速減緩,為了增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力,公司管理層決定開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)渠道,打造新的、重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。趙雙燕也向時(shí)代周報(bào)記者表示,涉足礦業(yè)就是為了需求新的利潤(rùn)。
          中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓長(zhǎng)吉向時(shí)代周報(bào)記者表示,在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展遭遇調(diào)控的過(guò)程中,部分房地產(chǎn)企業(yè)由于融資難、銷(xiāo)售壓力大等困擾,無(wú)意擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍,轉(zhuǎn)而投資礦業(yè)將能夠得到直接利好。
          然而這種利好是否能直接變成利潤(rùn)還要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。王海斌向時(shí)代周報(bào)記者表示,企業(yè)的多元化戰(zhàn)略,更加考驗(yàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力、現(xiàn)金流。“礦業(yè)行業(yè)利潤(rùn)高,對(duì)于缺錢(qián)的房企而言,直接能帶來(lái)非常直觀(guān)的現(xiàn)金流!
          事實(shí)上,華業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流并不理想。據(jù)其財(cái)報(bào),截至2011年6月30日,華業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-3.93億元,而去年同期為2.36億元。2011年華業(yè)計(jì)劃新開(kāi)工面積將超過(guò)40萬(wàn)平方米,資金需求加大。雖然這些項(xiàng)目已經(jīng)獲得銀行授信,建設(shè)資金基本通過(guò)開(kāi)發(fā)貸解決,但華業(yè)地產(chǎn)還需面對(duì)一再走高的負(fù)債率。2010年后,華業(yè)的負(fù)債率一直在60%以上,而2008、2009年,華業(yè)的負(fù)債率還維持在20%、40%的水平。
          雖然60%以上的負(fù)債率,對(duì)地產(chǎn)公司而言,在前幾年較為常見(jiàn),可今日的資金環(huán)境不可同日而語(yǔ)。據(jù)中原地產(chǎn)研究報(bào)告,目前地產(chǎn)企業(yè)的資金杠桿率僅為2.48,不僅低于2009、2010年3以上的水平,更是低于2008年的最低水平。這意味著,融資變難的情況,高負(fù)債率意味著更大的風(fēng)險(xiǎn)。
          華業(yè)地產(chǎn)才剛剛涉及礦產(chǎn),并未在報(bào)告中提及擁有礦數(shù)量及預(yù)期收益。此外,礦業(yè)典型的投資大、實(shí)施周期長(zhǎng)、不確定性大等特點(diǎn),也讓華業(yè)的涉礦之路并非想象中那么樂(lè)觀(guān)。或許華業(yè)當(dāng)務(wù)之急,還是加快項(xiàng)目銷(xiāo)售,迅速回籠資金,學(xué)學(xué)萬(wàn)科采取“現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略,繼而謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
          

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