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        龍湖:城市運(yùn)營(yíng)三部曲_運(yùn)營(yíng)是做什么的

        發(fā)布時(shí)間:2020-03-12 來(lái)源: 美文摘抄 點(diǎn)擊:

          一直以來(lái),地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都與城市發(fā)展有著密不可分的關(guān)聯(lián)。城市,派生地產(chǎn)的發(fā)展。而肩負(fù)城市運(yùn)營(yíng)之責(zé)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā),亦可以重新激活城市功能,并改變著人們的生活方式。   龍湖地產(chǎn)股份有限公司(00960.HK)正進(jìn)行著從普通的地產(chǎn)商向一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商的華麗轉(zhuǎn)身。
          日前,龍湖集團(tuán)客戶及公司品牌部總經(jīng)理秦力洪在接受記者采訪時(shí)稱,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市化建設(shè)之間的關(guān)系模式是在不斷變化中的。最初,是政府賣地收錢,開(kāi)發(fā)商買地開(kāi)發(fā)賺錢;第二階段,開(kāi)發(fā)企業(yè)配合政府做一些區(qū)域建設(shè);第三階段,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成為城市發(fā)展的動(dòng)力之一。在這一過(guò)程中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展形成了三部曲,第一步就是開(kāi)發(fā)住宅,即傳統(tǒng)意義上的開(kāi)發(fā)商;第二步是分享城市的繁榮,開(kāi)始涉入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域;第三步,參與分享城市發(fā)展,即城市運(yùn)營(yíng)商。龍湖現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入第二步,準(zhǔn)備在兩到三年之內(nèi),開(kāi)發(fā)持有300萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn),并嘗試邁出第三步,介入城市片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,成為城市運(yùn)營(yíng)商。
          地鐵商業(yè)一體化
          地鐵正在日益改變城市的格局。在北京這座因迅速膨脹而備受嚴(yán)峻交通壓力的“堵城”,近年來(lái)20余條地鐵線路的規(guī)劃,336公里地鐵運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)度,大大緩解了城市出行的壓力,節(jié)約了時(shí)間成本。經(jīng)由地鐵,一座座新城區(qū)崛起,讓城市的發(fā)展模式由過(guò)去的單中心圈層式格局開(kāi)始向多中心組團(tuán)式發(fā)展大勢(shì)轉(zhuǎn)變。
          然而,地鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式中,商業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃、城市規(guī)劃的完全分離,使得軌道交通最核心的站點(diǎn),尤其是交通樞紐的價(jià)值并沒(méi)有完全發(fā)揮出來(lái)。以西直門、東直門交通樞紐為例,從外部環(huán)境來(lái)看,因?yàn)槿狈Υ笮偷纳虡I(yè)統(tǒng)一規(guī)劃,黑車、小攤遍布,安全、衛(wèi)生條件都不容樂(lè)觀,多數(shù)城市站點(diǎn)開(kāi)始成為了城市的污點(diǎn)。從內(nèi)部結(jié)構(gòu)來(lái)看,長(zhǎng)距離的輾轉(zhuǎn)換乘,長(zhǎng)時(shí)間的穿行,里面沒(méi)有任何的內(nèi)容規(guī)劃,讓整個(gè)過(guò)程極為乏味,亦毫無(wú)生機(jī)。
          地鐵軌道地上地下發(fā)展空間無(wú)法協(xié)調(diào)形成凝聚力,不僅造成城市資源的白白浪費(fèi),亦讓城市以及周邊更大一片區(qū)域的活力不能得到有效釋放。當(dāng)年,北京的回龍觀、亦莊成為一座座臥城,便是典型的一例。也因此,著眼于地鐵對(duì)城市結(jié)構(gòu)、城市功能、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的復(fù)合影響,在后續(xù)多條地鐵線路的上蓋物業(yè)打造之中,城市對(duì)于地鐵沿線地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃也提出了更高的要求。作為城市建筑師的開(kāi)發(fā)商,打造城市建筑之余,尋求交通、商業(yè)、城市資源的共同發(fā)展,將成為未來(lái)發(fā)展的主流趨勢(shì)。
          這其中,龍湖地產(chǎn)在北京首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目長(zhǎng)楹天街,其在地鐵上蓋之上全球城市生活綜合體的內(nèi)容打造,便是這一理念的先行實(shí)踐者。
          長(zhǎng)楹天街踞地鐵六號(hào)線常營(yíng)站之上而建。作為繼一號(hào)線后唯一的橫貫東西的地鐵線路,M6擁有著每小時(shí)100公里的最快速度、從地安門到通州新區(qū)一共52公里的最長(zhǎng)距離和交叉站點(diǎn)最多的無(wú)可比擬優(yōu)勢(shì)。
          依據(jù)M6這一極具分量感的城市價(jià)值軌道,長(zhǎng)楹天街47萬(wàn)平方米城市生活綜合體,地上、地下立體式無(wú)縫隙連接,涵蓋京東首個(gè)IMAX影院、四季主題購(gòu)物中心、兒童成長(zhǎng)中心、真冰溜冰場(chǎng)等多元內(nèi)容于一體的27萬(wàn)平方米家庭主題商業(yè),750米長(zhǎng)參與式商業(yè)走廊,借由地鐵輸送來(lái)大量穩(wěn)定消費(fèi)人流。
          改變商業(yè)的重要力量
          城市生活文明應(yīng)該走向何處,什么才是符合城市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的最佳地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,成為了一個(gè)重大的發(fā)展命題。早在2009年第十屆北京CBD國(guó)際商務(wù)節(jié)上,隨著CBD東擴(kuò)范圍的確定,常營(yíng)便迎來(lái)了一次價(jià)值的飛躍。此后,定福莊國(guó)際傳媒走廊打造年產(chǎn)過(guò)千億元、具有世界影響力的傳媒新地標(biāo)的目標(biāo),再一次讓這里為整個(gè)社會(huì)所關(guān)注。在政府發(fā)展規(guī)劃中,常營(yíng),作為CBD―通州商務(wù)發(fā)展區(qū)、孫河國(guó)際會(huì)議區(qū),東壩第四使館區(qū)三大城市發(fā)展板塊交界的絕佳生活板塊的地理標(biāo)注已是極為明確。
          從曾經(jīng)單個(gè)的項(xiàng)目自身價(jià)值的打造,到如今一個(gè)新CBD生活圈層的鍛造,常營(yíng)片區(qū),也開(kāi)始步入到一個(gè)交通、景觀、商業(yè)、品牌各項(xiàng)城市資源集合發(fā)展的時(shí)期。據(jù)了解,長(zhǎng)楹天街是龍湖在北京的首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目,也是京東最大的一個(gè)綜合體項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目46萬(wàn)平方米,在龍湖“商業(yè)+住宅+物業(yè)”的全驅(qū)動(dòng)模式之下,龍湖•長(zhǎng)楹天街重新整合交通資源、自然資源、城市生活消費(fèi)資源、開(kāi)發(fā)資源四重資源,重磅打造京東區(qū)最宜居的世界城市生活體……最終為CBD呈現(xiàn)出一個(gè)360度全方位立體化的完美生活平臺(tái)。而這一全面激活城市、改變城市生活方式的全方位生活平臺(tái),便是近年來(lái)市場(chǎng)所盛傳的龍湖天街模式。
          據(jù)悉,龍湖天街模式,早在2003年便已大獲成功。當(dāng)年北城天街,直接帶動(dòng)了重慶江北商圈的跳躍式發(fā)展,短短數(shù)年間,就讓觀音橋這個(gè)曾經(jīng)荒蕪的城市邊緣地帶,坐上了重慶“第一商圈”的交椅。近年來(lái),隨著龍湖西城天街、龍湖時(shí)代天街、龍湖天街三千集等一部部作品面市,天街模式在重慶、成都兩大城市重點(diǎn)推行,并相繼將該系列作品打造成為影響當(dāng)?shù)爻鞘懈窬值闹匾貥?biāo)。而本次長(zhǎng)楹天街,自持商業(yè)達(dá)27萬(wàn)平方米,堪稱龍湖天街系旗艦品牌的一次大匯合。
          據(jù)悉,龍湖天街系列還將在杭州、無(wú)錫等地面市。伴隨著龍湖全國(guó)商業(yè)戰(zhàn)略展開(kāi),以發(fā)展大型超區(qū)域及區(qū)域型購(gòu)物中心為核心的龍湖天街系列,以打造社區(qū)型時(shí)尚生活中心為主的龍湖星悅薈系列,以高端精品家居生活館為定位的龍湖MOCO系列在全國(guó)范圍內(nèi)全面復(fù)制,預(yù)計(jì)至2014年,龍湖國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積將達(dá)200萬(wàn)平方米。繼別墅專家、景觀專家之后,龍湖,將有望與萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等商業(yè)地產(chǎn)巨頭一起,成為影響和改變中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的最重要力量。
          第三空間提升生命幸福感
          在龍湖商業(yè)的整體戰(zhàn)略中,不僅僅關(guān)注商業(yè)體本身這棵大樹(shù)的生長(zhǎng),而是先關(guān)注如何營(yíng)造一個(gè)活躍的、有生命力的生態(tài)系統(tǒng),即如何營(yíng)造整個(gè)片區(qū)的繁榮。以重慶時(shí)代天街為契機(jī),龍湖商業(yè)迎來(lái)一次全面的升級(jí)。
          首先,龍湖致力于打造一個(gè)多樣性的城市綜合體。這個(gè)綜合體不僅是住宅和商業(yè)的綜合,在住宅方面,會(huì)有低密度的洋房或別墅,也會(huì)有公寓、SOHO,而非以往業(yè)態(tài)單一的社區(qū);商業(yè)部分,則包括了寫字樓、酒店、一個(gè)集中的購(gòu)物廣場(chǎng)和眾多臨街的商鋪。住宅和商業(yè)的多樣性,直接導(dǎo)致的結(jié)果是未來(lái)活動(dòng)人群的多樣性,在這個(gè)綜合體里,能看到各個(gè)年齡階段、各種家庭組合的人群活動(dòng),為這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的生命力奠定了基礎(chǔ)。
          在多樣性的基礎(chǔ)之上,由于業(yè)態(tài)豐富,功能多樣,龍湖的城市綜合體可以為自身和周邊人群提供一個(gè)小半徑范圍內(nèi)解決大多數(shù)居住、商務(wù)、生活需求的步行生活圈。這對(duì)現(xiàn)代都市人群來(lái)說(shuō)是非常寶貴的城市資源,可以讓他們擺脫居室―辦公兩點(diǎn)一線的單調(diào)生活,把原本花費(fèi)在擁擠、低效、高耗能的城市交通中的時(shí)間釋放出來(lái),以更舒緩、放松的節(jié)奏進(jìn)行休閑、娛樂(lè)、社交等各種消費(fèi)活動(dòng),提升生命的幸福感,這就是龍湖所定義的“第三空間”。
          而此時(shí)龍湖商業(yè)的使命,則是承載“第三空間”的需求,通過(guò)功能全面、體驗(yàn)豐富的產(chǎn)品和服務(wù),將整個(gè)片區(qū)凝聚和盤活。新的天街系產(chǎn)品的設(shè)計(jì),也更多地傾向于如何還原這種原生態(tài)的步行生活感受,提供更方便、更親切的消費(fèi)環(huán)境,提供更多主題功能空間。龍湖提出了線形街區(qū)、多層天街、屋頂花園等多個(gè)概念和設(shè)計(jì),會(huì)陸續(xù)體現(xiàn)在龍湖時(shí)代天街和以后的產(chǎn)品中。

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