杭州中糧大悅城 5年復(fù)制30大悅城,中糧或遇資金瓶頸
發(fā)布時間:2020-03-12 來源: 美文摘抄 點(diǎn)擊:
地產(chǎn)系整體上市卡殼 再拋千億投資規(guī)劃 11月1日,中糧集團(tuán)宣布,未來5年,中糧將在全國復(fù)制30個大悅城項(xiàng)目。這是繼2010年年中以來,中糧集團(tuán)董事長寧高寧宣布“中糧計(jì)劃未來5-10年內(nèi)在全國建設(shè)20個大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”后,中糧集團(tuán)再次加碼大悅城的發(fā)展規(guī)劃。
而此前,中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(以下簡稱“中糧地產(chǎn)”,000031.SZ)不斷拍賣金融資產(chǎn),集中精力做主業(yè),卻始終未改頹勢。早前財(cái)政部公告會計(jì)違規(guī)問題時,中糧地產(chǎn)更是榜上有名,存在資產(chǎn)不實(shí)、負(fù)債不實(shí)和利潤不實(shí)等問題。盡管時過境遷,中糧地產(chǎn)的資金鏈問題依然不容樂觀。今年3月,寧高寧參加全國“兩會”時,更是透露,中糧集團(tuán)擬分拆房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在香港或內(nèi)地A股上市,希望今年內(nèi)能完成該計(jì)劃。然而,距離年底只有不過一個半月,中糧系的大整合卻始終未見端倪。
然而,因?yàn)槿卞X,原定去年完成的中糧系旗下資產(chǎn)整合計(jì)劃,已經(jīng)逾期一年了還未完成。中糧地產(chǎn)雖然到處拆借,仍然難以緩解資金的渴求。人們擔(dān)心,為了大悅城的大躍進(jìn),中糧的投資額將遠(yuǎn)超千億元,這對于資金捉襟見肘的中糧來說,是否有點(diǎn)好高騖遠(yuǎn)。
到處拆借難解資金之渴
出售金融資產(chǎn)、輾轉(zhuǎn)信托融資、頻繁委托貸款―中糧地產(chǎn)的融資動作就不曾間斷過。
早在2009年,中糧地產(chǎn)就通過二級市場出售中匯醫(yī)藥、江西銅業(yè)、中國寶安、招商銀行等公司的股權(quán)。值得注意的是,根據(jù)2010年年報(bào),中糧地產(chǎn)2010年投資收益比2009年度增長達(dá)189.43%,主要是因?yàn)槌鍪壅猩蹄y行、招商證券股票收益及收到招商銀行、招商證券分紅等。
今年以來,中糧地產(chǎn)已三番拋售招商證券部分股權(quán):1月5日,出售招商證券約1651萬股,補(bǔ)充近2.2億元流動資金;3月30日,拋售970萬股,稅后利潤達(dá)1.29億元;9月30日,再次出售逾521萬股,獲得4000萬元稅后利潤;合計(jì)3.89億元。
據(jù)時代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì),截至目前,中糧地產(chǎn)持有可供出售金融資產(chǎn)有:招商證券8032.7112萬股,若以11月7日收盤價12.25元計(jì)算,總價值為9.84億元。
且中糧地產(chǎn)亦持有中國光大銀行股份有限公司483.5354萬股,若以11月7日收盤價3.02元計(jì)算,總價值逾1460.27萬元;中糧地產(chǎn)所持有的金瑞期貨經(jīng)紀(jì)有限公司股權(quán)亦由10%降至4.90%。
不可否認(rèn)的是,此類投資收益已是中糧地產(chǎn)報(bào)表中的一抹亮色。盡管如此,中糧地產(chǎn)高層卻多番向時代周報(bào)記者強(qiáng)調(diào),“這是中糧集團(tuán)的既定方針,所持有的非主業(yè)資產(chǎn),包括股票資產(chǎn)和期貨資產(chǎn),都將逐漸處理掉,在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)和價格出售變現(xiàn)”。
即便如此,中糧地產(chǎn)依舊是大張旗鼓地騰挪資本。10月29日,中糧地產(chǎn)董事會同意向中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請續(xù)借2010年8月的部分委托貸款,共計(jì)2.35億元。
7月22日,中糧地產(chǎn)董事會同意公司向控股股東中糧集團(tuán)下屬公司(包括上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司、上海萬良企業(yè)管理咨詢有限公司、中糧鵬利(成都)實(shí)業(yè)有限公司、廣州僑鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、德鴻物業(yè)發(fā)展(深圳)有限公司以及杭州世外桃源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)申請37億元委托貸款額度,期限3年。
與此同時,中糧地產(chǎn)再次向中糧集團(tuán)連續(xù)續(xù)借自2008年8月起的20.67億元的委托貸款中的15.75億元,仍舊是用于北京順義區(qū)后沙峪項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)。
至此,不計(jì)中糧地產(chǎn)子公司貸款,今年以來,中糧地產(chǎn)委托貸款逾55.1億元。
然而,中糧地產(chǎn)到處拆借來的資金,仍然難以滿足其對資金的渴求。
回溯2010年,中糧地產(chǎn)共斥資62.96億元,在北京、成都、深圳、杭州、沈陽拿下了6幅地塊。2011年年初至今,中糧地產(chǎn)僅于10月12日斥資10.87億元連續(xù)兩次競得上海兩幅地塊。另外,在2010年歲末的兩個月間,中糧地產(chǎn)還斥資共計(jì)14.84億元收購北京中糧萬科50%股權(quán)、蘇源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%的股權(quán)、上海加來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%的股權(quán)。
其實(shí),以上三項(xiàng)股權(quán)收購,是中糧地產(chǎn)自2009年11月20日擬通過配股融資議案收購整合集團(tuán)旗下住宅開發(fā)房地產(chǎn)公司股權(quán),計(jì)劃融資35億元。無奈,融資方案至今未能成行,中糧地產(chǎn)不得不自行籌資收購,然而至今,該部分資產(chǎn)尚未收購?fù)戤叀?
從20個向30個大跨越
與近乎捉襟見肘的中糧地產(chǎn)相比較,中糧集團(tuán)商業(yè)旗艦中糧置業(yè)卻是闊綽很多。
“我們做第一個西單大悅城,當(dāng)時北京西城區(qū)區(qū)委書記林鐸已經(jīng)去了哈爾濱做市長,他剛?cè)ヒ粋禮拜,一個晚上很晚給我打電話,說高寧,我在哈爾濱,支持我一下,來這里搞大悅城!睂幐邔幒敛恢M言。
11月1日,中糧集團(tuán)宣布,未來5年,中糧將在全國復(fù)制30個大悅城項(xiàng)目。
而2010年6月23日,中糧置業(yè)宣布“中糧集團(tuán)計(jì)劃未來5-10年在全國拓展20個大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目(即大悅城),總資產(chǎn)達(dá)到700億元規(guī)模,占中糧集團(tuán)總資產(chǎn)的30%”。
相隔逾一年,寧高寧就超越了自己當(dāng)初的設(shè)想。然而,由此卻不難看出寧高寧的商業(yè)地產(chǎn)情結(jié)。
“近者悅、遠(yuǎn)者來!被蛟S,寧高寧未曾想過,夜讀《論語•子路》的靈光一現(xiàn)竟成就了如今這般商業(yè)地產(chǎn)版圖。
其實(shí),早在1998年掌舵華潤集團(tuán)之際,寧高寧即在西單奪下大幅土地,希望未來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。2003年,在寧高寧的主推下,華潤萬象城拔地而起,這正是寧高寧仿照東京銀座建設(shè)運(yùn)營的一個商業(yè)綜合體。
孰料,2005年,一紙批文,寧高寧“空降”中糧集團(tuán)。承載著寧高寧城市綜合體雄心的萬象城,不得不戛然而止。彼時,中糧集團(tuán)在北京已經(jīng)十年沒有開發(fā)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這意味著,一切必須重新開始。
如今看來,第一個西單大悅城亦是寧高寧未竟之志的延續(xù)。
據(jù)透露,對比2010年的21億元銷售額,2011年,西單大悅城所有租戶銷售額保守估計(jì)應(yīng)該能達(dá)到28億元,穩(wěn)步增長的商業(yè)份額,令西單大悅城成為中糧地產(chǎn)板塊的樣板。
目前,中糧大悅城在以北京、天津?yàn)楹诵牡沫h(huán)渤海都市圈的基礎(chǔ)上,輻射東北與西南,拓展長三角、珠三角,著力在全國范圍內(nèi)發(fā)展更多大悅城品牌城市綜合體項(xiàng)目。
中糧置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理韓石此前接受采訪時透露,北京西部、南部兩地的發(fā)展速度較快,加之這兩大區(qū)域精品購物中心項(xiàng)目稀缺,中糧有意向在這兩個區(qū)域物色地塊。
截至2011年1月,中糧大悅城在全國范圍內(nèi)已擁有近10個城市綜合體項(xiàng)目。未來3年,中糧大悅城將在北京安定門、成都、煙臺、深圳,以及天津中糧大道總計(jì)有5個項(xiàng)目面世。
不過,從“未來5-10年20個大悅城”到“未來5年30個大悅城”的大跨越,無疑充滿了大躍進(jìn)的色彩。就在簡單數(shù)字更迭的背后,卻是資本的暗潮迭起:20個大悅城計(jì)劃規(guī)模700億元,投資額超過600億元,30個大悅城的投資額將遠(yuǎn)超過千億元。
股權(quán)整合所剩日期無幾
時代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn),在大悅城的擴(kuò)張路徑中,亦可見中糧地產(chǎn)的資金蹤跡。
就在7月22日的中糧地產(chǎn)向集團(tuán)旗下公司申請37億元委托貸款時,中糧地產(chǎn)擬將不超過9.8億元委托貸款額度劃撥給成都悅城實(shí)業(yè)有限公司。記者查閱“商務(wù)高地•宜居武侯”建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃表發(fā)現(xiàn),其開發(fā)項(xiàng)目則是中糧成都大悅城城市綜合體。
同業(yè)競爭的相煎、集團(tuán)的一弛一張,中糧地產(chǎn)與中糧置業(yè)之間若即若離的微妙制衡,在整合未竟之時,還遠(yuǎn)未終結(jié)。
一個未經(jīng)證實(shí)的消息是,中糧置地將成為中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一平臺,涵蓋旗下中糧地產(chǎn)、大悅城購物中心、亞龍灣旅游地產(chǎn)、凱萊酒店等資源,中糧地產(chǎn)以及中糧置業(yè)都將被置入。
按照寧高寧的A+H計(jì)劃,即保留中糧地產(chǎn)內(nèi)地A股的上市地位,同時在H股實(shí)現(xiàn)整體上市,后者極有可能是A股公司的股東。事實(shí)上,這一未來上市公司已有雛形―未來的中糧置地。
正略鈞策管理咨詢顧問康桄?對時代周報(bào)記者表示:“大悅城運(yùn)作模式已經(jīng)比較成熟,內(nèi)部管理比較穩(wěn)定,在這個時機(jī)打開內(nèi)外融資渠道可以快速擴(kuò)張。現(xiàn)在這個大環(huán)境還是比較不利,不過商業(yè)地產(chǎn)可以突破,但是要注意節(jié)奏!
正如中糧相關(guān)人士透露,寧高寧經(jīng)常給中糧集團(tuán)地產(chǎn)系對標(biāo)的企業(yè)是凱德置地、西蒙等開發(fā)商,中糧置地將是極富“分域而治”的凱德色彩或西蒙色彩:持有性的商業(yè)物業(yè)為主要業(yè)務(wù),再到資本市場運(yùn)作的。這與擅長思考“中糧有多少個業(yè)務(wù)單元合適?分多少個利潤點(diǎn)”的寧高寧邏輯,幾乎是不謀而合的。
其實(shí),目前成立的事業(yè)管理部,可以說是中糧置地的前身。
2010年年底,在寧高寧的主導(dǎo)下,中糧集團(tuán)組建“地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)板塊”,涵蓋集團(tuán)下屬的住宅開發(fā)、酒店商業(yè)運(yùn)營、旅游地產(chǎn)運(yùn)作的所有業(yè)務(wù),即中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)的所有業(yè)務(wù)。
值得注意的是,該業(yè)務(wù)板塊的高層則是由中糧地產(chǎn)與中糧置業(yè)的原高管團(tuán)隊(duì)交叉構(gòu)成。其中,中糧置業(yè)董事長史焯煒擔(dān)任該板塊總裁,而該業(yè)務(wù)板塊的總經(jīng)理,則由中糧地產(chǎn)原總經(jīng)理周政擔(dān)綱。時至2011年1月4日,周政就任中糧地產(chǎn)董事長。可以說,各就各位。
按照寧高寧的中糧地產(chǎn)系“三步走”,即人員整合、股權(quán)整合、資產(chǎn)整合,第一步的人員整合,已經(jīng)水到渠成。其中,專司商業(yè)物業(yè)的中糧集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)小組人員已于3月陸續(xù)報(bào)到,9月全部到位,其中,近1/3來自于中糧地產(chǎn),負(fù)責(zé)旗下商業(yè)項(xiàng)目的招商、推廣和運(yùn)營等。
除了商業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)小組外,還有住宅營銷協(xié)調(diào)小組,主攻中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)兩家公司住宅業(yè)務(wù),前者是純住宅項(xiàng)目,后者是大悅城綜合體中的住宅項(xiàng)目。
然而,第二步,股權(quán)整合卻非一帆風(fēng)順。
值得注意的是,原計(jì)劃配股融資議案收購整合集團(tuán)旗下住宅開發(fā)房地產(chǎn)公司股權(quán)中,尚有蘇州蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%股權(quán)和萬科中糧(蘇州)置業(yè)有限公司49%股權(quán)未收購。離上一輪收購,其實(shí)已逾一年。
實(shí)際上,這還是尚未完成的“股權(quán)整合”。也就是說,距寧高寧翹首以盼的“2011年年底完成”的整合日程,已經(jīng)所剩無幾。
國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方焱對此則表示:“調(diào)控的大背景下,證監(jiān)會是不會批(中糧集團(tuán))赴港上市的!
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