即使在發(fā)達(dá)的美國(guó)，也不可能人人是房主。因此，中國(guó)不要把人人“擁有”住房當(dāng)作眼前目標(biāo)，而是要力爭(zhēng)做到人人有宜居的房子住。 　　 　　奉行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的美國(guó)，在上世紀(jì)30年代大蕭條以前，基本上是不過(guò)問(wèn)居民住房的。羅斯福新政是一個(gè)分水嶺。為了挽救垂危的經(jīng)濟(jì)，解決居民流離失所和就業(yè)問(wèn)題，保持社會(huì)安定，政府開(kāi)始走到臺(tái)前。于是，興建公共住房，幫助社區(qū)掃除貧民窟；援助特殊群體如退役軍人、中低收入者、老年人等，讓他們獲得合乎衛(wèi)生條件的、體面的住房等政策，逐漸提上了政府的議事日程。
　　
　　民主黨總統(tǒng)的實(shí)踐
　　
　　從政治上說(shuō)，擴(kuò)大住宅計(jì)劃和強(qiáng)化政府作用的呼聲主要來(lái)自民主黨人，而限制住宅領(lǐng)域的聯(lián)邦政府活動(dòng)基本上是共和黨人的主張。但是也有一些例外。
　　戰(zhàn)后美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的住房立法很多，而真正具有里程碑性質(zhì)的，1949年的住房法是一個(gè)。早在1945年杜魯門(mén)總統(tǒng)就已經(jīng)認(rèn)識(shí)到:“戰(zhàn)后迅速擴(kuò)大私人投資和就業(yè)最大和惟一的機(jī)會(huì)存在于住宅領(lǐng)域�！彼�要求重新啟動(dòng)公共住房計(jì)劃，并且?guī)椭�社區(qū)清除貧民窟。這一倡議經(jīng)過(guò)四年的激烈辯論，到1949年才成為立法。該法案把“使每一個(gè)美國(guó)家庭都有一個(gè)體面的家和一個(gè)合適的居住環(huán)境”作為政策目標(biāo)。此后，有深遠(yuǎn)意義的立法是肯尼迪政府于1961年推進(jìn)的住房法案，它有三大目標(biāo):一是治理都市病和交通擁塞，二是為中低收入家庭改善住房條件，三是刺激建筑業(yè)以抗擊經(jīng)濟(jì)衰退。在肯尼迪之后，約翰遜總統(tǒng)把政府解決住房問(wèn)題同他的“偉大社會(huì)”、“向貧窮開(kāi)戰(zhàn)”等宏偉藍(lán)圖結(jié)合起來(lái)，從1964年到1968年共通過(guò)了四個(gè)住房立法，并建立了內(nèi)閣級(jí)的住宅和城市發(fā)展部。他在簽署1964年法案時(shí)說(shuō):“這個(gè)議案把消除我們城市的貧民窟和疫病的努力繼續(xù)推向前進(jìn)，保證那些最少能力的人――窮人、老年人、嚴(yán)重傷殘者以及那些在農(nóng)村的人找到體面的住房；幫助我們的社區(qū)向有序的方向發(fā)展，避免未來(lái)的疫病，并保證持久的美景�！边@樣，約翰遜就把政府解決美國(guó)人住房問(wèn)題的作用推進(jìn)到了極致。然而，他的“偉大社會(huì)”試驗(yàn)的失敗，也使后來(lái)政府在住房領(lǐng)域的活動(dòng)受到了約束。
　　
　　美國(guó)政府解決居民住房問(wèn)題的特點(diǎn)
　　
　　第一，以居民的住房擁有率為衡量標(biāo)準(zhǔn)，雖然美國(guó)在人口增長(zhǎng)的同時(shí)，居民的住房擁有率總體上是上升的，但因各屆政府的政策理念不同，進(jìn)展時(shí)快時(shí)慢。從20世紀(jì)初到30年代的30年間，美國(guó)擁有所有權(quán)的房主在全部住房中的比例只增長(zhǎng)了一個(gè)多百分點(diǎn)；而從30年代到90年代則增長(zhǎng)了16個(gè)百分點(diǎn)。30年代大危機(jī)以后到40年代，房主的比重曾經(jīng)是下降的，但五六十年代擁有住房的人則在快速增加。以后轉(zhuǎn)為穩(wěn)定增長(zhǎng)，到1995年以后又開(kāi)始了較快的增長(zhǎng)，到2004年達(dá)到了69%。
　　
　　第二，從買(mǎi)房的承受能力看，完全不需要貸款的購(gòu)房者是少數(shù)，多數(shù)購(gòu)房者需要民間金融機(jī)構(gòu)的支持。政府的援助雖然有重要作用，但處于輔助地位，由聯(lián)邦政府通過(guò)保險(xiǎn)或補(bǔ)貼幫助的住宅單位從來(lái)沒(méi)有超過(guò)建筑單位的一半。從1945年到1964年，即政府對(duì)住房干預(yù)的高峰期，非農(nóng)業(yè)住宅建筑總數(shù)為2786萬(wàn)個(gè)單位，其中由私營(yíng)機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)的常規(guī)抵押貸款占52%，由聯(lián)邦住宅管理局保險(xiǎn)的抵押貸款占18%，由復(fù)員軍人管理局擔(dān)保的抵押貸款占9.8%。
　　第三，政府對(duì)弱勢(shì)居民的不同群體采取了有針對(duì)性的援助措施。從方式上看主要是運(yùn)用財(cái)政金融杠桿，依靠公信用對(duì)抵押貸款進(jìn)行保險(xiǎn)或擔(dān)保，結(jié)合使用補(bǔ)助、補(bǔ)貼和直接貸款等方式。此外，政府充分發(fā)揮抵押二級(jí)市場(chǎng)的作用把抵押貸款的資金來(lái)源擴(kuò)大，把市場(chǎng)搞活也是帶有美國(guó)特色的一種創(chuàng)新。
　　
　　給中國(guó)的啟示
　　
　　中美兩國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，社會(huì)制度不同，國(guó)情不同，但現(xiàn)在都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，所以?xún)蓢?guó)政府都有運(yùn)用政府和市場(chǎng)兩手實(shí)行住房資源最佳配置以促進(jìn)住房業(yè)發(fā)展、讓居民安居樂(lè)業(yè)、穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)的任務(wù)。在這方面美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)都對(duì)我們有一定的借鑒意義。以下幾點(diǎn)值得特別關(guān)注:
　　第一，政府的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是解決中低收入居民的住房問(wèn)題。
　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府對(duì)居民住房的干預(yù)重點(diǎn)除總體規(guī)劃和引導(dǎo)外，應(yīng)著重于解決中低收入者的居住問(wèn)題。中美兩國(guó)住房問(wèn)題產(chǎn)生的歷史背景是完全不同的。在改革開(kāi)放之前，中國(guó)實(shí)行的是公房制，改革開(kāi)放后由公房制向住房商品化過(guò)渡。而在美國(guó)，1776年以來(lái)的一個(gè)半世紀(jì)實(shí)行的是私房制，上世紀(jì)30年代大危機(jī)后由政府對(duì)弱勢(shì)群體提供公房，同時(shí)由政府對(duì)中低收入者的住房抵押貸款進(jìn)行保險(xiǎn)或擔(dān)保。這種歷史背景的差別決定了美國(guó)政府對(duì)住房市場(chǎng)的介入一開(kāi)始就是針對(duì)弱勢(shì)群體的。而我國(guó)政府解決居民住房問(wèn)題，一開(kāi)始注意力就都集中在商品化上了。商品化第一階段比較容易，用優(yōu)惠價(jià)把干部和企業(yè)職工的公房變?yōu)樯唐贩抠u(mài)掉就行了；但是第二階段就復(fù)雜得多。改革開(kāi)放以來(lái)職工收入雖然有很大提高，但在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中下崗的職工很多，生活很困難，新就業(yè)的年輕人收入也不高而且沒(méi)有積累，真正有能力買(mǎi)房的人是少數(shù)。實(shí)際需求與有購(gòu)買(mǎi)力的需求不匹配，購(gòu)房承受能力不足，成為居民住房困難的重要根源。在此背景下，政府必須在推行住房商品化的同時(shí)，把側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)到保障中低收入者的購(gòu)房和對(duì)極低收入者提供公房上。這并不是走回頭路，而是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)政府職能認(rèn)識(shí)的深化。
　　第二，解決住房問(wèn)題的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是人人有房住，而不是人人當(dāng)房主。
　　從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看，人人當(dāng)房主是一個(gè)很長(zhǎng)的過(guò)程。在美國(guó)，住房是個(gè)人資產(chǎn)中最大的一項(xiàng)，在資產(chǎn)中所占的比率平均為44%，而汽車(chē)只占8.3%。買(mǎi)房對(duì)美國(guó)人來(lái)說(shuō)是一件大事。1940年，美國(guó)人均GNP為1300美元(1947年美元)，居民住房擁有率只有43.6%；到2000年居民人均GNP達(dá)到35000美元時(shí)，住房擁有率只上升到67.4%。60年中每年平均增長(zhǎng)不到0.4%。可見(jiàn)，要做到家家“擁有”住房是多么不容易，何況這還是在經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的美國(guó)。所以，處于社會(huì)主義初級(jí)階段的中國(guó)，應(yīng)當(dāng)從實(shí)際出發(fā)，不要把人人“擁有”住房當(dāng)作眼前目標(biāo)，而是要力爭(zhēng)做到人人有房住。但這里說(shuō)的有房住，不是住在棚戶(hù)區(qū)，而是要有適宜居住的條件。這就是說(shuō)，收入極低者將有可能住在政府提供的宜居的公房當(dāng)中，或者租住宜居的私房。美國(guó)有一條規(guī)定，房租大體不超過(guò)家庭收入30%，超過(guò)部分由政府補(bǔ)貼，這也是我們應(yīng)當(dāng)做到的。要解決這個(gè)問(wèn)題，政府和無(wú)房戶(hù)都應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變觀念:在政府方面，必須把提供宜居的公房看作是自己的職責(zé)；在個(gè)人方面，當(dāng)承受能力不強(qiáng)的時(shí)候，不要不顧一切地買(mǎi)房，欠一身債，變?yōu)樗�謂的“房奴”。在政府財(cái)力不足、難以提供足夠的宜居住房時(shí)，可以鼓勵(lì)私人資本進(jìn)行這方面的投資。只要建房或買(mǎi)房出租的目的確實(shí)是為提供公房者，就給予稅收上的優(yōu)惠。美國(guó)允許居住公房五年以上、符合一定條件的住戶(hù)可以按優(yōu)惠價(jià)將公房變?yōu)樽杂蟹康霓k法也值得我們借鑒。
　　第三，運(yùn)用財(cái)政金融杠桿，撬動(dòng)國(guó)內(nèi)外資源，加速住房建設(shè)。
　　美國(guó)政府幫助弱勢(shì)群體解決住房問(wèn)題的手段，主要是利用公信用拓寬解決住房資金來(lái)源問(wèn)題的渠道，而不是財(cái)政撥款。撥款只限于少數(shù)領(lǐng)域。這樣做成本較低，效果較好。主要是由政府對(duì)中低收入者的抵押貸款給以保險(xiǎn)和擔(dān)保，這樣就使貸款機(jī)構(gòu)愿意對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)人群即弱勢(shì)群體發(fā)放貸款，使他們能夠獲得購(gòu)買(mǎi)房屋的資金來(lái)源，而政府則可以收到一筆來(lái)自貸款機(jī)構(gòu)的保險(xiǎn)費(fèi)，用來(lái)應(yīng)付可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)建二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是美國(guó)另外一個(gè)比較成功的經(jīng)驗(yàn)。兩個(gè)機(jī)構(gòu)――范妮•梅和弗雷迪•梅都是準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，有足夠的公信用和財(cái)力來(lái)調(diào)動(dòng)國(guó)內(nèi)外資源為解決美國(guó)住房問(wèn)題服務(wù)。它們的功能第一是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)抵押貸款權(quán)證，為一級(jí)市場(chǎng)的貸款機(jī)構(gòu)紓緩資金套死或過(guò)剩的困境；第二是以抵押貸款權(quán)證為后盾在國(guó)內(nèi)外發(fā)行證券用于擴(kuò)大資金來(lái)源。為此，美國(guó)政府允許財(cái)政部收購(gòu)范妮•梅和弗雷迪•梅所發(fā)行的優(yōu)先股，然后又允許財(cái)政部按他們自有資本1∶10的比例向他們發(fā)放貸款。這樣就使財(cái)政部門(mén)發(fā)揮了財(cái)政信用的功能，這種做法打破了慣例，顯示了財(cái)政運(yùn)作的靈活性。
　　當(dāng)前，在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上似乎還沒(méi)有由政府對(duì)抵押貸款保險(xiǎn)以及構(gòu)建二級(jí)市場(chǎng)的迫切要求。這同我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步較晚、覆蓋面較小有關(guān)。隨著這方面業(yè)務(wù)的不斷拓寬，抵押貸款保險(xiǎn)和二級(jí)市場(chǎng)的需求會(huì)趨于迫切，應(yīng)當(dāng)借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)早做準(zhǔn)備。
　　第四，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，防止住房業(yè)周期性大起大落。
　　當(dāng)前中美兩國(guó)都面臨住房產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)過(guò)快、經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的問(wèn)題。兩國(guó)都采取了宏觀調(diào)控措施。美國(guó)的辦法是由聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)從2004年中開(kāi)始13次提高聯(lián)邦基金利率，由此帶動(dòng)抵押貸款利率上升到6%以上。緊縮銀根后，住房?jī)r(jià)格開(kāi)始下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相應(yīng)放慢。美國(guó)的宏觀調(diào)控效果之所以比較明顯，是因?yàn)槊绹?guó)的法制比較健全，金融體系運(yùn)行效率較高。
　　 我國(guó)的金融體系尚不健全，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作不夠規(guī)范，單純用金融杠桿調(diào)控難以收到理想效果，因此必須綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、法律的乃至行政的手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整治。

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