只有共贏的局面，才能保證保障房建設長期、高效地運行下去。在保障房融資建設上，我們需要將公益與盈利置于硬幣的同一面上。 　　 　　在當下的樓市調(diào)控中，保障房建設無疑承載了許許多多家庭的住房夢想。
　　可喜的是，今年1000萬套的保障房任務，已開始在各地進入分解和落實階段。但根據(jù)住建部的測算，1000萬套保障性安居工程，年度投資大概在1.3萬億到1.4萬億之間。而根據(jù)溫家寶總理的政府工作報告，中央財政預算給予的補助資金為1030億元，尚不足所需資金的1/10。保障房資金的壓力可見一斑。
　　
　　直面資金短板
　　在中央加大保障性住房建設力度下，包括北京、上海、廣州和深圳等一線城市，近期均對保障房建設提出了要求，“保障房超過商品房建設力度”也成為了新的政策共識。但制約保障性建設的問題依然沒有解決，配套資金即是困擾保障房建設的一大瓶頸。
　　我們必須承認，僅僅依靠撥款，要完成保障房的建設任務是件難度系數(shù)非常高的挑戰(zhàn)。根據(jù)財經(jīng)評論人葉檀的估算，3600萬套保障房大約需要4萬億左右的資金，而從2011年籌集的資金數(shù)量來計算，5年總體資金缺口大約在3萬億元左右，相當于我國2010年財政收入83080億元的36%，是2011年教育、社會保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、保障性住房等方面民生支出的3倍(2011年實際支出安排10509.92億元)，與2010年全國土地收入大致相當。
　　在此背景下，為了能夠完成今年的保障房建設任務，國土部、住建部和財政部等各部委，分別從土地供應、試點公積金建設保障房以及財稅方面等予以支持，國家發(fā)改委也于近期發(fā)出通知，降低保障性住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，減免保障性住房租賃手續(xù)費。但通過這些措施籌集和節(jié)流下來的資金，對于保障房建設動輒上千億的資金缺口來說，用杯水車薪來形容恐不為過。
　　同時，有些措施甚至還可能帶來更大的隱患。以試點公積金建設保障房為例：2010年8月，北京、天津、重慶等28個城市開始試點住房公積金建保障房。一些城市快速上調(diào)了公積金繳存基數(shù)，如合肥公積金月繳存額上限提高到了3414元，超過了北京、上海。但公積金作為老百姓的私房錢，地方政府有沒有權力動用？巨額公積金貸款審批和監(jiān)管權已下放到地方，在相關監(jiān)管機制尚未理順的情形下，貿(mào)然推開公積金貸款建設保障房試點，若以后形成壞賬，誰來埋單？
　　或許是還有太多的細節(jié)沒有厘清，針對保障房的融資問題，銀行金融系統(tǒng)的態(tài)度相對審慎。全國政協(xié)委員，中國銀監(jiān)會主席助理閻慶民在今年“兩會”期間接受本刊記者采訪時曾表示，國家對商業(yè)銀行進入保障房領域目前還沒有一些相關的具體政策，目前的原則是，銀行在落實財政足額資本、足額貼息的前提下，可以對保障房建設審慎適度地支持。
　　“保障房是政府惠及民生的工程，目前問題的核心在于，如何平衡保障民生和商業(yè)銀行盈利這兩個方面，即一方面要支持國家的民生政策，另一方面也要保障商業(yè)銀行的可持續(xù)運營�！彼�向記者強調(diào)。
　　
　　建保障房就一定虧嗎？
　　資金短缺，如何才能完成保障房的建設任務？中金公司的一份行業(yè)報告認為，“政府＋開發(fā)商”模式是幫助政府完成保障房建設任務的主要方式。“政府需要開發(fā)商介入保障性住房扶持，具有資金和品牌實力的開發(fā)商也借此可以獲得更多的土地資本以及金融支持，加速資金周轉(zhuǎn)�！�
　　事實上，迫于房地產(chǎn)調(diào)控的嚴峻形勢，萬科、招商、遠洋、富力等大型房企，已在陸續(xù)開進一線城市的保障房領域，以應對政府的調(diào)控，謀求多元化發(fā)展戰(zhàn)略。但這些房產(chǎn)大佬們在初涉保障房建設后，便開始叫苦不迭。北京住總集團董事長張貴林在接受媒體采訪時坦言，“保障房建設已到了建多虧多的地步”。
　　承擔具有社會公益性質(zhì)的保障房建設，開發(fā)企業(yè)就變得無利可賺，甚至承擔數(shù)額不菲的虧損，事實是如此嗎？從目前的情形看，答案的確是虧多賺少。
　　根據(jù)公布的企業(yè)年報顯示，首開集團的回龍觀保障房項目虧損10億元；北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設的朝陽新城項目虧損13億元；由龍湖地產(chǎn)開發(fā)的北京大方居保障房項目，2010年以6000套的供應量成為北京當時規(guī)模最大的兩限房(限售價及限面積)項目，最終虧損1億元；保利地產(chǎn)現(xiàn)擁有3個共計84萬平方米保障房項目，包括其在2007年獲得的全國首個限價房項目廣州西子灣，其余兩個項目位于北京，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊坦言，廣州西子灣項目的利潤有10%左右，但北京項目卻處于虧損狀況。
　　虧損卻要承建，對開發(fā)商而言，建保障房似乎等同于搞公益活動。但亦有樂觀者表達了不同的看法，建保障房也可以盈利。
　　中國中冶董事會秘書康承業(yè)在接受媒體采訪時表示，集團發(fā)展保障性住房的利潤率不低于11%，而且資金周轉(zhuǎn)期快。據(jù)了解，中冶的做法是，一般都是地方政府出地，中冶和地方政府簽訂一個回購協(xié)議，等建好后中冶將房子交給地方政府，屬于代建性質(zhì)。中冶在投入30%自有資金啟動項目后，憑借回購擔�？色@得銀行剩余資金的支持。
　　如今，一些企業(yè)積極參加保障房建設，“醉翁之意并不在酒”。宏源證券的分析報告認為，保障房是中國建筑優(yōu)質(zhì)訂單的重要組成部分，項目規(guī)模大且具備可持續(xù)性，政府信譽好、回款有保證，毛利率不低于6%、盈利穩(wěn)定。最重要的，公司在開發(fā)保障房過程中，能夠與各地政府建立和鞏固良好的合作關系，加強獲取土地的能力。
　　許多房地產(chǎn)開放商在商品房市場上賺慣了錢，初涉保障房市場還顯得并不適應。但在國家保障房建設的大政方針下，開發(fā)商的選擇似乎已不太多。適者生存，開發(fā)商必須探索出一條保障房建設的盈利模式，同時也為保障房建設融資拓展出一條路徑。
　　
　　讓公益與盈利實現(xiàn)共贏
　　民營經(jīng)濟是中國最具活力的經(jīng)濟體之一，創(chuàng)造的產(chǎn)值占全國GDP總量的70%，保障房建設沒有理由不考慮這支舉足輕重的力量�，F(xiàn)在問題是，如何引入社會資金。
　　為了使引入民間投資成為解決保障房建設資金的重要途徑，2010年5月國務院出臺“新36條”，鼓勵和支持民間資本進入政策性住房領域。但目前，民間投資參與的積極性并不高。難道民營企業(yè)對進入保障房市場沒有興趣嗎？
　　全國政協(xié)委員，新希望集團董事長劉永好在今年“兩會”上對本刊記者表示，民營資金進入保障性住房建設的熱情主要取決于國家的政策。社會、民間資金介入的最基本的原則是，保證這些參與的資金有一個基本的收益，即參與公益性質(zhì)，但不會吃虧。他認為，現(xiàn)在的關鍵在于如何設計一種政策，既有利于籌集到更多的資金，又使得參與投資的企業(yè)不要出現(xiàn)虧損、不要出現(xiàn)政策性的壓力。
　　“最核心的一點就是制定一個讓參與者不會吃虧的游戲規(guī)則，有利于發(fā)展公益愛心的良性格局�！眲⒂篮脧娬{(diào)。
　　值得欣喜的是，一些地區(qū)在保障房建設引入民營資本方面已經(jīng)有了一些突破和有益的嘗試。江蘇省昆山市的公共租賃住房采取了民企投資，政府供給低價地的模式，同時在稅收政策方面也給予優(yōu)惠。公共租賃住房建成之后，民營企業(yè)租給外來務工人員，政府對租金進行限定，一方面保證租金低于市場價格，另一方面保證了民企的投資收益。這樣一來，為昆山引入社會資金進入保障房建設市場帶來了可能。
　　的確，只有共贏的局面，才能保證保障房建設長期、高效地運行下去。在保障房融資建設上，無論是針對銀行金融系統(tǒng)、房地產(chǎn)企業(yè)還是民營資本，我們都需要將公益與盈利置于硬幣的同一面上。

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