在今年1000萬套的全國大規(guī)劃下，2月24日，各地簽下了保障性安居工程“軍令狀”。不論是未雨綢繆已初具規(guī)模的，還是硬著頭皮也要上的，不少地方已結合自身實際開始探索自己的住房保障之路。
　　
　　重慶：公租房躍進
　　如果說今年“兩會”上最熱門的代表團當屬重慶無疑，那么圍繞重慶，人們最關心的莫過于當?shù)氐谋Ｕ戏繉嵺`了。自去年以來，重慶市在全國率先大規(guī)模推進以公共租賃住房(以下簡稱“公租房”)為主體的保障性住房建設。
　　3月2日，重慶市首批公租房搖號，配租15281套，租金標準在每月10元/平方米左右。4月底，位于重慶市北部新區(qū)的“民心佳園”公租房小區(qū)迎來首批入住者。這無疑是重慶在其“3年4000萬平方米”公租房的宏偉規(guī)劃下邁出的第一步。
　　從去年開建以來，重慶公租房就以“三天一層樓”的速度迅速推進著。民心佳園一期的25棟總建筑面積40萬平方米的公租房，自去年元宵節(jié)開工建設到今年入住僅用了1年時間。作為重慶最早開通的公租房項目，民心佳園有7751套房源參加了首次搖號。據(jù)央視報道，入住后，將有2條公交線路直接設在小區(qū)內(nèi)部，軌道交通3號線開通后也直接服務于這個小區(qū)，按規(guī)劃，小區(qū)還將配有2個幼兒園和1所小學。
　　據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，自2002年開始，重慶市成立了土地整治儲備中心。2003年又在其基礎上成立了重慶地產(chǎn)集團，由市政府注資，建立了政府主導型的土地儲備供應機制。近年來，重慶通過工業(yè)結構調(diào)整、老廠搬遷、院校置換、舊城拆遷、征用農(nóng)村集體土地等方法，已經(jīng)儲備了10多萬畝土地。
　　重慶市發(fā)改委主任楊慶育向本刊記者證實，當時重慶為了規(guī)劃城市軌道交通，從2001年開始逐漸儲備一些地塊，同時出于控制商品房價格的考慮，將軌道交通沿線的一些地塊控制在了政府手里。這就為之后行政劃撥土地用于公租房建設提供了條件，也就是說重慶建公租房是不收土地出讓金的。這雖然使得地方政府土地出讓收益大大減少，但同時也降低了公租房的建設成本。這同樣是所謂“重慶模式”難以被其他城市復制的一大原因。
　　楊慶育給本刊記者算了一筆賬，行政劃撥土地就解決了25%～30%的地價成本，加上中央財政和地方政府投入，可以保證30%的資金投入，剩下的70%通過信托基金、保險基金、金融機構貸款等方式向社會融資。他向記者透露，中央對重慶保障房的支持力度比較大，重慶市政府自身投入的資金壓力不算大。除了不收土地出讓金，重慶的公租房還不收配套費、和交易環(huán)節(jié)的各種稅費，不賺利潤，因此能以比較低的價格配置給居民。
　　至于還本付息的問題，重慶市市長黃奇帆在今年“兩會”上給記者們列舉了3個資金解決渠道。一是公租房的租金一年能收約48億元，這筆錢用來還利息；二是與4000萬平方米公租房配套的至少300萬平方米的商業(yè)服務設施，政府在配套設施的買賣差價上可以賺300億元；三是公租房建成后三五年里，有條件的老百姓會把房子買下來，作為自己的有限產(chǎn)權房，這一部分預計能收入約400億元。楊慶育也認為，通過這三個渠道，重慶的公租房可以實現(xiàn)資金平衡，并且持續(xù)下去。
　　談到重慶市公租房的制度設計層面，不論是重慶市官員還是關注重慶的專家學者，都談到了其在后續(xù)管理運作方面的一大亮點。重慶人用自己特有的語言把它濃縮為一句話：公租房永遠姓“公”。
　　簡言之，根據(jù)今年2月重慶公布實施的公租房管理辦法，老百姓在連續(xù)租滿5年后，可按照經(jīng)濟適用房的價格標準，把公租房買下來，在家庭里使用和繼承。但是重慶同時規(guī)定，購買公租房后不得參與出租、轉讓、贈與等市場交易，市民如果想賣掉，也只能由代表政府管理和監(jiān)管的公共租賃房管理局以購房價加利息回購�！胺忾]運轉”就保證了公租房的有序流轉和公平使用。
　　實施這一具體措施的背后是重慶整個公租房運作管理的制度支撐。重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇向媒體介紹，重慶公租房的建設主體是市政府和各區(qū)縣政府，產(chǎn)權由國有的集團公司和區(qū)縣政府性投資公司持有，建設在財政性投入和各項優(yōu)惠政策的基礎上，國有集團等操作主體以國有資本托盤，確保了公租房的公共保障屬性。擔任建設主力的是政府全資持有的地方投融資平臺公司――重慶地產(chǎn)集團和重慶城投公司。投資建設主體擁有所建租賃房的完全產(chǎn)權，享有升值收益，但無房屋的定價權和轉讓權。
　　龐大的供應規(guī)模使得重慶公租房的準入條件相當寬松：除了設置收入和住房條件的標準外，沒有戶籍限制。這可以看作重慶以開放的姿態(tài)吸納外來人才的一項實質(zhì)舉措。另外，引進的特殊專業(yè)人才等群體還免受收入限制。
　　
　　上海：“四位一體”的住房保障體系
　　2月28日，媒體在上海市保障性安居工程會議上傳出消息，今年上海市保障性住房目標敲定了――1500萬平方米。在這1500萬平方米新開工和籌措的保障房中，經(jīng)濟適用房約500萬平方米，動遷安置房約800萬平方米，公共租賃住房開工和籌措200萬平方米。為此，市政府與18個區(qū)縣簽訂了《2011年保障性安居工程目標責任書》。
　　“兩會”期間，本刊記者采訪了多位上海市官員和學者，他們都不約而同地提到這樣一個說法――四位一體。所謂“四位一體”，就是指上海針對不同人群實施廉租房、經(jīng)濟適用房、公租房和動遷安置房4種不同的住房保障解決方案。
　　廉租房針對城鎮(zhèn)戶籍低收入住房困難家庭，經(jīng)濟適用房針對城鎮(zhèn)戶籍中低收入住房困難家庭，公租房則主要面向階段性住房困難的本市青年職工和引進人才、來滬務工人員及其他常住人口。同時，還結合舊城區(qū)改造，定向供應動遷安置住房。
　　這與重慶“一攬子”公租房的模式有所不同。2010年5月，上海市政府與嘉定、閔行、浦東、松江、青浦、寶山等區(qū)簽訂了《上海市保障性住房建設目標責任書》。松江區(qū)委書記盛亞飛告訴本刊記者，松江區(qū)作為上海重要的保障房建設基地，規(guī)劃了27平方公里的土地作為今后幾年的保障房用地，“上海1/4的保障房就建在我們松江了”。但他同時表示，上海的情況與重慶不完全一樣，所以重慶的保障房模式如果在上海推廣還有難度。
　　至于難度在哪，盛亞飛并沒有解釋。但在上海“兩會”期間，上海市房管局局長劉海生曾表示，今年如此大體量的保障房建設，在資金、人力物力上對上海提出了相當大的考驗。據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)報道，上海的保障性住房建設第一批被指定給市屬五大地產(chǎn)集團公司，之后將會有民企進入。另據(jù)《中國建設報?中國住房》的報道，萬科近期在上海等地積極與地方政府接洽，尋求保障房項目的開發(fā)機會與合作模式。事實上，綠地、遠洋、綠城、首創(chuàng)等一線房企也紛紛將保障房開發(fā)納為2011年戰(zhàn)略規(guī)劃的重點。
　　時光倒回到11年前。彼時，上海在全國第一個實施廉租住房制度，對廉租對象采取租金補貼為主、實物配租為輔的保障方式。到了2005年，隨著上海人口的增長和房價的走高，保障性住房缺口越來越大，經(jīng)濟適用房、動遷安置房和公租房便逐漸納入住房保障體系。
　　2009年12月，經(jīng)濟適用住房在徐匯、閔行兩區(qū)率先試點。2010年8月，家庭人均月收入標準由2300元調(diào)整為2900元，家庭人均財產(chǎn)由7萬元調(diào)整為9萬元。
　　民建上海市委副主委張兆安向本刊記者提到，自己前不久去看一個下鄉(xiāng)時結識的老朋友，他們一家就已經(jīng)從狹小的老公房搬到了交通便利、小區(qū)配套設施完善的經(jīng)濟適用房，這個建筑面積80平左右的經(jīng)適房每平方米售價不到6000元。他認為，上海的保障房進入門檻應動態(tài)調(diào)整，并吸引更多社會資本進入。
　　值得一提的是，上海經(jīng)濟適用房制度的一大特點是共有產(chǎn)權。也就是說，購房家庭轉讓經(jīng)適房時，住房保障機構擁有優(yōu)先回購權，并與購房家庭按各自比例分配住房交易收入。這一制度在起草中的《住房保障法》亦有提及，但目前仍有爭議。
　　根據(jù)“十二五”規(guī)劃，上海擬計劃新建住宅1.25億平方米，保障性住房約占新建住宅總面積的50%，保障性住房套數(shù)約占新建住宅總套數(shù)的60%。保障性住房包括2300萬平方米的廉租房、公租房，2000萬平方米的重大工程配套拆遷安居房，2000萬平方米的普通商品房（中小戶型、限價房）。
　　
　　安徽：大型企業(yè)參與保障房建設行列
　　在2月召開的全國保障性安居工程工作會議上，國家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省市區(qū)政府簽訂了目標責任書。安徽省確定今年的目標任務是，新建保障性住房和實施各類棚戶區(qū)改造39.07萬套，總量比去年增長了21%。
　　安徽省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長李明告訴本刊記者，安徽省今年的任務量占全國的4%多一點，結構上公共租賃房的增長幅度較大，由去年的0.36萬套增加到10.29萬套。在3月2日的全省保障性安居工程會議上，省政府要求各市3月底要上報地塊和建設規(guī)模計劃；今年計劃建設的項目，6月底前開工率要達到60%以上，10月底前全部開工建設，確保今年基本建成20萬套以上。
　　在3月的“兩會”上，李明告訴本刊記者，目前保障性住房的土地已基本落實，各項優(yōu)惠政策也明確了下來，政府也加大了投入和引導，同時鼓勵各地積極探索，創(chuàng)新保障房的建設和管理機制。
　　同是人大代表的格力電器副董事長兼總裁董明珠早在去年“兩會”上就提出，有實力的企業(yè)應參與到保障住房建設當中。而在合肥格力的主廠區(qū)，建筑總面積27 2463平方米的大型員工生活區(qū)于2006年就開始規(guī)劃，先后開工的3782套員工宿舍、職工夫妻過渡房和大學生公寓正在建設。
　　李明告訴記者，2月他專門去格力調(diào)研格力的員工生活區(qū)建設，已完工的員工宿舍有7棟，1966套住房。這些職工宿舍，家具、家電配備齊全，可以做到“拎包即住”。李明認為，這也是企業(yè)參與保障房建設的一種創(chuàng)新模式。
　　對于安徽的保障房資金來源，他告訴記者，社會融資將占70%左右。
　　
　　北京：保險資金試水保障房項目
　　2011年北京市安排保障性住房用地1330公頃，比去年增加6%。如此體量的保障房計劃必然帶來巨大的資金壓力。據(jù)《財經(jīng)》報道，由太平洋資產(chǎn)牽頭，集合了國壽、人保、華泰、泰康、平安、太平等另6家保險資產(chǎn)管理公司，共同和北京市國土資源局合作的一個高達百億元的保障房項目已接近審批階段。
　　深圳：面向“夾心層”建安居房
　　十二五期間，深圳計劃新增保障性住房24萬套。深圳認為自己的首創(chuàng)是推出了面向“夾心層”的安居房。安居房不包括廉租房，但包括經(jīng)濟適用房和企業(yè)自建房等。未來5年新建的保障房中，安居房的數(shù)量是公租房的2.75倍，明后兩年甚至達到4倍。安居房的最高售價不超過市場評估價的70％。
　　廣西：保障房納入績效考核指標
　　廣西今年將要建29萬套保障性住房，這一數(shù)字是廣西“十一五”期間保障房建設量的總和。廣西對各地保障性安居工程任務完成情況以及土地供應、資金落實、政策執(zhí)行等情況進行監(jiān)督檢查和考核，將保障房任務完成情況納入官員績效考核指標，未完成保障性住房建設任務的市縣區(qū)領導將被嚴格問責。

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