□ 記者 時(shí)間走到2010年夏天，趙明（化名）的商鋪投資已經(jīng)做到了第4個(gè)年頭。雖然手上還有200萬(wàn)的閑散資金，但他敏銳的感覺(jué)到，受房?jī)r(jià)政策的影響，商鋪的回報(bào)率已經(jīng)沒(méi)法和4年前比。
　　最明顯的例子是，菱角湖一個(gè)大牌商業(yè)地產(chǎn)商的鋪賣到了每平方米3萬(wàn)元。照此推算，收益不變，總投資增大，4-6%的回報(bào)率已經(jīng)算很高。但這還是武漢做得比較好的商鋪，其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還要低于這個(gè)數(shù)字。但他四年前在漢口中南劇場(chǎng)和光谷步行街的兩處商鋪，收益是10%往上走。
　　趙明的思維方式回到了2007年，那年他面對(duì)一路飛漲的房?jī)r(jià)，果斷結(jié)束了房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)向商鋪�，F(xiàn)在他打算在商鋪投資上收手，但下一步該做什么？
　　
　　謝絕大資金的炒鋪合作
　　
　　有朋友建議趙明把手中的商鋪賣掉一處，和他一起做更大的商鋪投資，其實(shí)就是俗稱的炒鋪。這個(gè)朋友是趙明投資商鋪的領(lǐng)路人，但他的商鋪投資歷史已經(jīng)有14年�，F(xiàn)在此人買鋪都是以1000平方米為起點(diǎn)，根本不做市場(chǎng)商鋪。因?yàn)橘Y金量大，選的商鋪位置好，收益比趙明高很多。
　　此人曾經(jīng)買下一處大市場(chǎng)商鋪的外圍臨街商鋪，“背靠大樹(shù)好乘涼”的投資理念讓趙明眼看著他三個(gè)月賺到900萬(wàn)。
　　他的理念是通過(guò)貸款銀行、租戶和自己三方來(lái)抵銷風(fēng)險(xiǎn)。他勸說(shuō)趙明，“有他們?yōu)槲覀冏雒赓M(fèi)的市場(chǎng)調(diào)查，不用擔(dān)心位置。選租戶的時(shí)候只找信譽(yù)度高的銀行和電器連鎖商，第一年不要租金，由他們來(lái)裝修，第二年轉(zhuǎn)手賣掉，就能賺一大筆錢�！�
　　趙明曾經(jīng)想過(guò)和他合作，資金上能共享，還能跟他學(xué)更多門(mén)道。但朋友的后半段話打消了趙明與他合作投資的想法。“轉(zhuǎn)手賣鋪要過(guò)戶，本身就是扯皮拉筋的事。再說(shuō)，我手里的幾處商鋪，目前回報(bào)率都很高，中止合同也要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)�！�
　　
　　高于商鋪的回報(bào)率
　　
　　趙明屬于把投資放在一個(gè)籃子里的人，曾經(jīng)是房產(chǎn)，后來(lái)是商鋪。因此他在做每項(xiàng)投資時(shí)，都會(huì)密切關(guān)注政策，還會(huì)專門(mén)找個(gè)筆記本做投資心得的記錄。
　　那些天，他關(guān)注的一個(gè)詞語(yǔ)是“沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移”。 一線沿海城市的勞動(dòng)力成本、能源等成本不斷上升，加上人民幣升值、出口退稅下調(diào)，使得那些低附加值、依賴成本取勝的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)失去了競(jìng)爭(zhēng)力，必須遷往生產(chǎn)成本較低的中西部地區(qū)。
　　趙明發(fā)現(xiàn)，武漢的光谷、東西湖和沌口三個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)將是重點(diǎn)落戶地區(qū)。“沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移”伴生的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，將是工業(yè)地產(chǎn)的興起。
　　一個(gè)周末，趙明和光谷步行街商鋪的租戶談完續(xù)租，開(kāi)著車?yán)^續(xù)往光谷大道方向走，他在一處原武漢老醫(yī)藥企業(yè)的舊址上看到一棟工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目分研發(fā)樓和公寓樓兩種，價(jià)格分別是3000多元/平方米和4000多元/平方米。
　　趙明和項(xiàng)目銷售人員聊了半個(gè)小時(shí)，心里就做了決定，買公寓樓�！八�的唯一缺點(diǎn)就是沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，水電按工業(yè)用途收費(fèi)，但即使把這些成本都折算進(jìn)去，價(jià)格還是比商鋪便宜許多。”
　　他又算了筆賬，“開(kāi)發(fā)商承諾的租金是33元/平方米，即使按最不濟(jì)的20元/平方米算，回報(bào)率也有6.7%�！钡�這是趙明非常保守的估計(jì)，他明白工業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率一般為8-10%，高者可達(dá)12%，若政府給予政策優(yōu)惠，回報(bào)率將高出15%。
　　
　　要有合適的企業(yè)入駐
　　
　　工業(yè)地產(chǎn)需要關(guān)注的另一點(diǎn)是，“周邊有無(wú)合適的企業(yè)入駐。”趙明早就從政府規(guī)劃中了解到，這個(gè)項(xiàng)目所在地區(qū)有華為和一系列IT企業(yè)的研發(fā)中心進(jìn)入。
　　“這些企業(yè)的研發(fā)中心一般只有10個(gè)人以內(nèi)，他們不需要大型生產(chǎn)廠房，水、電、光纖配套的公寓樓非常適合。做個(gè)不好的打算，即使找不到合適的企業(yè)租戶，簡(jiǎn)單裝修后，距離魯巷這么近的位置也非常好租�！�
　　陽(yáng)邏的工業(yè)園區(qū)也很多，但趙明不會(huì)選擇�！耙�?yàn)槟歉浇�的企業(yè)以武鋼和一冶為主，關(guān)系到環(huán)保和排污等問(wèn)題，這不是剛?cè)腴T(mén)的工業(yè)地產(chǎn)投資者能應(yīng)付的�！�
　　除此以外，工業(yè)地產(chǎn)的配套也將決定投資的成功與否，因?yàn)橥陚涞纳虡I(yè)配套也會(huì)為工業(yè)地產(chǎn)增值。趙明現(xiàn)在了解到的只是行業(yè)、物流和交通，以及當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)和招商政策等。下一次選擇，他希望是一個(gè)完備的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，開(kāi)發(fā)商能為進(jìn)駐企業(yè)提供設(shè)計(jì)研發(fā)、物流運(yùn)輸、生產(chǎn)制造等全方位的增值服務(wù)，“我的租戶可能會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。”
　　
　　選擇國(guó)家和省級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
　　
　　趙明選擇工業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)原因是，“相比較民用住宅和商鋪，工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)較晚，國(guó)家在這方面的監(jiān)管還處于空白。”出于城市經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略性需求，有些項(xiàng)目還對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策和稅收等環(huán)節(jié)上有優(yōu)惠。
　　但開(kāi)發(fā)主體的選擇非常關(guān)鍵，趙明建議，“只選國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，地市級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)也較慢�！�
　　趙明的筆記中，武漢的光谷、東西湖和沌口都是工業(yè)地產(chǎn)理想的投資區(qū)域，相對(duì)成熟的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有光谷芯中心、光谷國(guó)際企業(yè)中心、佳海工業(yè)園、海峽創(chuàng)業(yè)城等。
　　剛開(kāi)始投資工業(yè)地產(chǎn)，趙明只打算投資公寓樓和研發(fā)樓�！吧�產(chǎn)型的工業(yè)地產(chǎn)更考驗(yàn)?zāi)愕膶�業(yè)知識(shí)，層高的講究、桁架走向都會(huì)影響選擇，我現(xiàn)在還沒(méi)修煉到那一步。”
　　趙明更大的理想是，拉幾個(gè)信得過(guò)的朋友，聯(lián)合做工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。趙明在做他的投資筆記時(shí)，曾記下這么一筆：《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書(shū)》曾對(duì)全國(guó)50個(gè)城市的工業(yè)地產(chǎn)投資潛力進(jìn)行研究并排序，武漢名列中西部城市之首，工業(yè)地產(chǎn)處于“原始股”階段。
　　
　　趙明的投資建議
　　
　　1、此項(xiàng)目過(guò)往5年的歷史，現(xiàn)在的狀況，未來(lái)十年的規(guī)劃，更長(zhǎng)遠(yuǎn)的定位，尤其是對(duì)工業(yè)的規(guī)劃定位，這影響到你購(gòu)買的工業(yè)地產(chǎn)土地性質(zhì)。
　　2、目前工業(yè)地產(chǎn)的信貸政策基本與商業(yè)地產(chǎn)相同，沒(méi)有受到國(guó)家二套房、三套房政策的波及。目前商業(yè)地產(chǎn)在一些地區(qū)受到一些限制，譬如重慶和深圳兩地已經(jīng)限制外地人購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，而工業(yè)地產(chǎn)尚未受限。
　　3、工業(yè)帶動(dòng)商業(yè)與引出商業(yè)，總的來(lái)說(shuō)，工業(yè)投資選地點(diǎn)，應(yīng)該圍繞大商圈半小時(shí)范圍，越接近越有價(jià)值，尤其是商圈內(nèi)的工業(yè)，如果一旦因城市的擴(kuò)容而有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)為商業(yè)的話，市值將會(huì)是倍升�！�
　　
　　武漢的光谷、東西湖和沌口三個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)里，工業(yè)地產(chǎn)將興起。

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