當喧嘩歸于沉寂,10多年前的那輪地產(chǎn)泡沫,最后留給海南的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800多億元積壓資金,當時僅四大國有銀行的壞賬就高達300多億元。
　　
　　約占海南全省總數(shù)的94%。許多停工的地基里因為長年積水,甚至已成了人們垂釣的去處。
　　1988年,對海南而言是個特殊的年份,這一年它從廣東省的一個地級行政區(qū)搖身一變成為中國的第31個省級行政區(qū),它也從一個“海外孤島”一躍成為中國最大的經(jīng)濟特區(qū)。
　　深圳的成功就在眼前,也讓無數(shù)錯過上一班特區(qū)列車的人對此充滿了期望。國家特地請來了日本的專家,為海南規(guī)劃未來20年的發(fā)展路徑。李立(化名)是當年廣州國土規(guī)劃部門的一位規(guī)劃師,曾親身參與了這場規(guī)劃之爭。
　　“吵得很厲害。”李立回憶起當年的特區(qū)發(fā)展藍圖時感概,日本專家為海南20年規(guī)劃了一條非常穩(wěn)健的道路,從農(nóng)業(yè)到工業(yè),再到第三產(chǎn)業(yè)。對一個“處女地”而言,20年的騰飛時間已經(jīng)不慢�！暗�領導非常不滿意這樣的發(fā)展速度,因為按這套方案,海南要到2007年才能建立一套趕上廣州的經(jīng)濟體系�！崩盍⒄f道。
　　太慢了。在那個熱烈的年代,慢就意味著思想不開放,特別是深圳紅紅火火的時候�！叭毡緦＜艺J為,深圳背靠香港,完全可以依靠香港的資金技術發(fā)展外向型經(jīng)濟。但海南不具備這個條件,只有通過穩(wěn)扎穩(wěn)打建立成體系的經(jīng)濟配套,才能吸引國外投資者的逐步進入�！�
　　最終年輕的海南沒有采取這一套方案,而是優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。1992年初,鄧公南巡之后,住房、醫(yī)療等全方位的市場經(jīng)濟開始提速,而地產(chǎn)則成了在海南這個新建省份和最大經(jīng)濟特區(qū)生根發(fā)芽的新興產(chǎn)業(yè)。
　　剛開始,海南發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的確也有其道理,當年20萬大軍下海南,而彼時的�？谌丝诓坏�23萬。一夜間涌入海南的人實在太多了,1992年�？谝婚g100平方米的普通公寓,租金可以高達2000元。這給了海南拼命蓋房子的理由。
　　1992年,海南全省房地產(chǎn)投資達87億元,占固定資產(chǎn)總投資的一半,僅�？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就達800萬平方米,地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝;同年,�？谑薪�(jīng)濟增長率達到了驚人的83%,另一個熱點城市三亞也達到了73.6%,地產(chǎn)是最大的經(jīng)濟推力――1992年,海南省財政收入的40%來源于房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒(1996)》統(tǒng)計,1988年,海南商品房平均價格為1350元/平方米,1991年為1400元/平方米,1992年猛漲至5000元/平方米,1993年達到7500元/平方米的頂峰。短短三年增長超過4倍。
　　“并非完全是由于當?shù)卣�府的短�?或者投資者的逐利心態(tài)�！崩盍�對于當年的瘋狂有一套自己的看法,“關鍵是投資者的融資成本太低、資本方對于融資炒賣也沒有一定的規(guī)限。”
　　“在中國,人們沒錢才辦公司,沒資本才投資。”曾經(jīng)的經(jīng)歷者馮侖調(diào)侃道。最簡單的方法就是創(chuàng)造一個非常美麗的未來,然后向資本許諾高額的回報,在空手套到一大筆錢后,開始尋找投資項目。
　　馮侖1990年代到海南,與朋友湊了三萬塊錢,成立了一家注冊資金1000萬元的公司。然后在賬面上還剩幾百塊錢時,開始了他們的房地產(chǎn)業(yè)務的銷售。他們用“所謂”8棟別墅的地產(chǎn)項目吸引了500萬的資金,開始了當年與許許多多投資人一樣的“擊鼓傳花”�！爸袊�最大特區(qū)”的名號太吸引人了,全國的資金都在往海南涌�！澳菚r候拿錢容易得很。有關系的沒關系的,一個電話過去,銀行的職員就會來到你的辦公室,一天內(nèi)辦好所有貸款手續(xù),然后2000萬到手了�！庇杏H歷者繪聲繪色地形容當時的投資過程,在拿下2000萬資本后,這位投資者買下了一棟�？诘拇髽�,然后再以2600萬的價格賣出去。當時以四大商業(yè)銀行為首,銀行資金、國企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營企業(yè)的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南,總數(shù)不下千億。
　　“沒人愿意做實業(yè),稍微長線些的投資也不會有人參與�！碑斈暌晃磺Ю锾鎏鰜淼胶Ｄ系耐顿Y者表示,當年他首先想到的是在海南經(jīng)營一個肥料廠,因為海南的紅土地需要大量的這種肥料。然而在他簽好項目、選定廠址、畫好圖紙后,還是決定放棄這個項目。因為當時的房地產(chǎn)熱已經(jīng)起來了,當時房地產(chǎn)流行的口號是“100%利潤的項目我看不上”;相反肥料廠項目卻面臨許許多多的未知因素,例如,海南沒有核心技術,海南農(nóng)業(yè)不受重視等,兩相比較之下,他最后把資金投入了房地產(chǎn)。
　　其實不僅是農(nóng)業(yè),當時海南的工業(yè)配套也一直非常薄弱。1992年海南攜特區(qū)之名與蘇州爭奪工業(yè)園區(qū),最終也是由于配套薄弱而敗北。因此在工業(yè)、農(nóng)業(yè)沒有好項目可以投資、而全國又有大量資金涌入海南的背景下,海南房地產(chǎn)成了最大的受益者。
　　高峰時期,這座總?cè)藬?shù)不過600來萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。精明的開發(fā)商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進自己的口袋,把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行。由于投機性需求已經(jīng)占到了市場的70%以上,一些房子甚至還停留在設計圖紙階段,就已經(jīng)被賣了好幾手,當然價格也翻了幾倍。
　　終于,到了1993年6月,時任國務院副總理的朱?基發(fā)表講話,宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè);次日,國務院發(fā)布《關于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》,出臺16條強力調(diào)控措施,包括嚴控信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。銀根開始全面緊縮。
　　一夜間風聲鶴唳,資金鏈斷裂,大量開發(fā)商倒閉。房價地價直線下跌,1993年5000元每平方米的房子兩年后下跌到4000元,再過一年跌到2000元,到了1997年,同樣的房子已經(jīng)跌到了1000元以下。
　　隨著開發(fā)商的大量死亡,銀行成為海南最大的開發(fā)商,然而在銀行清理抵押品時,卻發(fā)現(xiàn)所謂的高檔寫字樓通常都只是一個大坑。當所有債權官司打完也執(zhí)行不了后,4大銀行處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司不得不上島了。即便如此,平均的資產(chǎn)償債率僅有6%。據(jù)統(tǒng)計,僅建行一家,先后處置的不良房地產(chǎn)項目就達267個,報建面積760萬平方米,其中現(xiàn)房面積近8萬平方米,占海南房地產(chǎn)存量的20%,現(xiàn)金回收比例不足20%。
　　當喧嘩歸于沉寂,10多年前的那輪地產(chǎn)泡沫,最后留給海南的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800多億元積壓資金,當時僅四大國有銀行的壞賬就高達300多億元。而從1999年開始,海南用了整整八年時間才處理完積壓房地產(chǎn)的工作,而1990年代海南泡沫對金融界的影響持續(xù)至今。

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