鼓吹救樓市，確切地說(shuō)，鼓吹拯救房?jī)r(jià)、維持房?jī)r(jià)暴利的人，開(kāi)始祭出了拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大旗，通過(guò)制造謊言、捏造數(shù)據(jù)、歪曲經(jīng)濟(jì)學(xué)原理等方式，欺騙決策層。

　　有人提出，中國(guó)房?jī)r(jià)必須也只能上漲，這是對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行常識(shí)和基本經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的無(wú)知，也是以綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)的方式對(duì)決策層發(fā)出要挾。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是有一定周期的，上行周期與下行周期互相交替，沒(méi)有永遠(yuǎn)只漲不跌的房?jī)r(jià)，也沒(méi)有永遠(yuǎn)只跌不漲的房?jī)r(jià)。這個(gè)規(guī)律沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家能夠打破。沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)只能漲不能跌，否則，這個(gè)國(guó)家所有的人都去做房地產(chǎn)，都去炒房了，而外國(guó)投資者也都會(huì)蜂擁而入，把資金投到房地產(chǎn)領(lǐng)域，因?yàn)榉績(jī)r(jià)只漲不跌的結(jié)果就是只賺不賠��！這只會(huì)導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果：亡國(guó)。因?yàn)椋�它窮得只剩下了房子了！或者說(shuō)，它除了房子一無(wú)所有了！

　　由于鼓吹救樓市者（即救房?jī)r(jià)）者甚多，我精力有限，今天在此選擇一位典型人物——中國(guó)全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)的聶梅生女士的演講，進(jìn)行解析。

　　據(jù)某報(bào)報(bào)道：作為中國(guó)全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)的聶梅生，代表商會(huì)建言國(guó)務(wù)院“放松銀根少征稅”、“取消第二套房貸的限制”，因而成為各大知名媒體和網(wǎng)站曝光率最高的專家之一。她在蕪湖房博會(huì)期間舉行的“人居地產(chǎn)高峰論壇”上，發(fā)表了題為《房地產(chǎn)調(diào)控政策的反思與預(yù)期》的演講。

　　我現(xiàn)在就其演講進(jìn)行解析：

　　1.聶梅生：“90、70的房子，有人說(shuō)都快把開(kāi)發(fā)商逼瘋了，怎么回事呢？必須是90平米，否則規(guī)劃部門不批，但是90平米又賣不動(dòng)，就出現(xiàn)了一個(gè)樓盤在成都，規(guī)劃是90平米，最后規(guī)劃220平米，賣的特別好，按套賣，一百萬(wàn)一套，多值，非常漂亮�！�

　　解析：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在著結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題，即大戶型住房供應(yīng)過(guò)剩，而民眾需要的中小套住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，這是中央出臺(tái)70、90政策的原因。面積越大的住房，針對(duì)的購(gòu)買人群收入越高。聶梅生認(rèn)為，“220平米，賣的特別好”而90平米賣不動(dòng)。注意，聶梅生舉的是成都的例子。讓我們看看這個(gè)謊言吧。

　�。�1）按照聶梅生的說(shuō)法，成都市一套220平米的房子，100萬(wàn)一套，意味著每平方米為4545元。而查數(shù)據(jù)得到：“2008年第三季度成都市新開(kāi)住宅樓盤的整體均價(jià)為6291.2元/平方米。其中主城區(qū)價(jià)格為6773.3元/平方米，郊區(qū)新盤的銷售均價(jià)為5701.3元/平方米�！�

　　聶梅生所指的房“非常漂亮”，應(yīng)該高于6291.2元/平方米的整體均價(jià)，但在她看來(lái)4545元/平方米就能買到，比郊區(qū)的新盤均價(jià)還便宜1100多元。等這輪房?jī)r(jià)深幅調(diào)整到位后，強(qiáng)烈呼吁聶梅生會(huì)長(zhǎng)牽頭組織團(tuán)購(gòu)，使購(gòu)房者從此不再受開(kāi)發(fā)商的欺騙，當(dāng)功德無(wú)量！

　�。�2）“必須是90平米，否則規(guī)劃部門不批”，但“規(guī)劃是90平米，最后規(guī)劃220平米”。有關(guān)部門的規(guī)劃是90平米，卻被篡改為220平方米，到底是成都哪個(gè)開(kāi)發(fā)商干的，建議聶梅生會(huì)長(zhǎng)向有關(guān)部門舉報(bào)這種嚴(yán)重違規(guī)行為。

　�。�3）查數(shù)據(jù)得知：2007年，成都市居民人均可支配收入為12789元（其中，城市居民人均可支配收入14849元，農(nóng)村居民人均純收入5642元）。

　　消費(fèi)方面，2007年，成都市城市居民人均消費(fèi)性支出為11702.77元，其中：由于食品價(jià)格一路攀升，“成都城市居民人均食品支出為4571.65元”、“城市居民人均衣著支出為1112.53元”、“人均用于教育文化娛樂(lè)服務(wù)類的支出為1443.13元”；
“人均用于家庭設(shè)備用品及服務(wù)類的支出為750.69元”……

　　除此之外，用于購(gòu)房的收入是多少呢？成都市2007年，城市居民人均居住支出為1009.27元，2008年由于成交量低迷，支出會(huì)少于2007年，但仍以2007年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算吧。

　　100萬(wàn)的住房相當(dāng)于991個(gè)成都市民的購(gòu)房支出。而截至2007年，成都市年末總?cè)丝跒?112.3萬(wàn)人。220平方米的房子可以買11224套房，而成都市僅6月份的房屋成交量就達(dá)到12212套，7月份的交易量就達(dá)到13566套，8月份的房屋交易量就是12387套……

　　聶會(huì)長(zhǎng)，離譜得有點(diǎn)不像話了啊，建議下次舉例時(shí)把數(shù)據(jù)弄順溜一些。我知道您急切希望中央政府去掉70、90的限制，問(wèn)題是，做這種事情應(yīng)該計(jì)劃周密一些，不能蠻干啊。

　　2、聶梅生：“從買地的情況，剛才顧會(huì)長(zhǎng)已經(jīng)說(shuō)的，和我的預(yù)期一樣，如果七月份不買，八月份更不買，到明年投資很快下去，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資就是從買地開(kāi)始的，買地后新開(kāi)發(fā)面積，這些下去，面積肯定下去�！�

　　解析：聶梅生會(huì)長(zhǎng)的意思是，如果開(kāi)發(fā)商不買地了，新開(kāi)發(fā)面積就會(huì)下降，言外之意，將來(lái)就會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面�？尚�。如果真的如此，如果真的將來(lái)供不應(yīng)求，聶梅生會(huì)長(zhǎng)還有那么多開(kāi)發(fā)商，還急什么？等著房?jī)r(jià)漲不就是了，何必那么辛苦的東奔西走的呼吁。

　　事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商囤積的土地太多了！即使今后幾年開(kāi)發(fā)商不再買地，僅囤地的土地也夠他們開(kāi)發(fā)的了！他們現(xiàn)在連囤積的土地還開(kāi)發(fā)不了，一旦兩年不開(kāi)發(fā)土地就要被政府收回，他們哪里還敢繼續(xù)拿地？

　　我在《中國(guó)房事黑皮書（2008）》之二《謊言彌漫的中國(guó)樓市》一文中寫道：被開(kāi)發(fā)商囤積的土地（包括未被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的）和被各地土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備的土地量加總在一起，足可以滿足未來(lái)至少10年以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　僅被開(kāi)發(fā)商囤積的土地，有三份報(bào)告清晰地反映了這一點(diǎn)：（1），2007年8月，建設(shè)銀行研究部發(fā)布的《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》報(bào)告顯示：2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣；
（2），國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心于2007年9月16日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》披露，房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積越來(lái)越大，全國(guó)最大的“地主”是碧桂園，截至2007年7月末，總土地儲(chǔ)備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬(wàn)平方米；
（3），北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》于2007年12月4日發(fā)布，報(bào)告估測(cè)：到2007年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地約10億平方米。以鐘偉為核心的課題組成員最后得到的結(jié)論是：地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的占比不是推動(dòng)房?jī)r(jià)的決定性因素，供地方式和規(guī)模的改變，導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的供求失衡，才是推動(dòng)房?jī)r(jià)飆升的關(guān)鍵。

　　這些囤積的土地量是什么概念呢？?jī)H以碧桂園囤積的4500萬(wàn)平方米土地計(jì)算。根據(jù)北京市公布的“十一五期間住宅建設(shè)規(guī)劃”，“十一五”期間，北京將新增商品住房建筑面積約9250萬(wàn)平方米、約90萬(wàn)套，4500萬(wàn)平方米土地即使是建筑面積，也已經(jīng)相當(dāng)于北京市“十一五期間住宅建設(shè)規(guī)劃”的近一半！4500萬(wàn)平方米土地如果是平面面積，假設(shè)容積率為2.5，其建筑面積總和則已超過(guò)北京市“十一五”期間新增商品住房建筑面積總和！（詳見(jiàn)《上海證券報(bào)》2007年9月18日）。這僅僅是囤積在一個(gè)開(kāi)發(fā)商手中的土地面積！

　　另?yè)?jù)2007年2月25日的《南方都市報(bào)》報(bào)道：全深圳市目前約有20平方公里閑置土地，其中也包括部分房地產(chǎn)用地。這20平方公里的閑置土地已相當(dāng)于深圳近年來(lái)每年新批準(zhǔn)的建設(shè)用地總量。開(kāi)發(fā)商囤地嚴(yán)重，一直是深圳房?jī)r(jià)快速上漲的重要原因。去年10月，按照深圳市國(guó)土部門公布的數(shù)據(jù)，自2004年以來(lái)，深圳共批準(zhǔn)房地產(chǎn)用地435宗，當(dāng)時(shí)已開(kāi)發(fā)完成及部分開(kāi)發(fā)完成的用地只有92宗。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，深圳房地產(chǎn)用地至少約有7平方公里左右，囤積在開(kāi)發(fā)商手中超過(guò)兩年未開(kāi)發(fā)。

　　這還沒(méi)有包括未被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的數(shù)據(jù)（這一定又是一個(gè)觸目驚心的數(shù)據(jù)），同時(shí)，也沒(méi)有包括各地土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備的土地，而土地儲(chǔ)備中心代表政府履行對(duì)土地的統(tǒng)一征用、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓職能，其儲(chǔ)備的土地是動(dòng)態(tài)增加的。

　　3.聶梅生：“要對(duì)政策反思，如果我們針對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，我們要解決房?jī)r(jià)到底是什么，房?jī)r(jià)是個(gè)價(jià)格，它體現(xiàn)了什么價(jià)值，這要清楚，體現(xiàn)了消費(fèi)價(jià)值，體現(xiàn)了投資價(jià)值，體現(xiàn)了金融價(jià)值，還是三者有之，毫無(wú)疑問(wèn)消費(fèi)價(jià)值最不需要疑問(wèn)，可以用房?jī)r(jià)收入比、租售比來(lái)說(shuō)明房?jī)r(jià)的合理性，這是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的一條，這是從消費(fèi)角度來(lái)說(shuō)，你得承認(rèn)它有使用功能，是消費(fèi)品。因此房地產(chǎn)在國(guó)外也成為拉動(dòng)內(nèi)需刺激消費(fèi)的一塊。我們從事房改，就是作為消費(fèi)品啟動(dòng)的房改，拉動(dòng)了內(nèi)需�，F(xiàn)在我們又在說(shuō)，拉動(dòng)消費(fèi)，刺激內(nèi)需�！�

　　解析：這是典型的主次顛倒。房地產(chǎn)（此處主要指住宅，下同）最重要的是居住價(jià)值，居住價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值的最核心的價(jià)值，其他價(jià)值都是建立在這一基礎(chǔ)之上的，不能隔著居住功能、隔著住房民生，而妄談什么投資價(jià)值、金融價(jià)值。從房地產(chǎn)的功能來(lái)看，有三種：居住功能、投資功能和生產(chǎn)功能（用于生產(chǎn)），通常人們談的是居住功能和投資功能，因?yàn)槿藗冋劦姆康禺a(chǎn)多指住宅。住房首先是讓民眾居住的，而不是惡化民生，滿足投機(jī)需求的。我不知道聶梅生會(huì)長(zhǎng)為何忽略最至關(guān)重要的居住功能，卻只列出消費(fèi)價(jià)值和投資價(jià)值。

　　高房?jī)r(jià)不僅對(duì)消費(fèi)不利，而且，在無(wú)情吞噬消費(fèi)。

　　首先，房?jī)r(jià)連年上漲，讓既得利益集團(tuán)牟取了巨大利潤(rùn)，吞噬了民眾的購(gòu)買力。舉個(gè)例子，一套本應(yīng)賣20萬(wàn)的房子，哄抬到80萬(wàn)，購(gòu)房者多付出60萬(wàn)，這60萬(wàn)被開(kāi)發(fā)商和地方政府賺走了。民眾還拿什么去消費(fèi)？而開(kāi)發(fā)商和腐敗官員的消費(fèi)一直都是飽和的，絕不會(huì)因?yàn)槎噘?0萬(wàn)就去增加多少消費(fèi)！我在《中國(guó)房事黑皮書（2008）》之四《高房?jī)r(jià)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大障礙》一文中指出：“在許多城市，購(gòu)買一套房，相當(dāng)于吞噬掉一個(gè)中等收入家庭數(shù)十年的全部收入。他們哪里還有能力消費(fèi)？至于那些按揭貸款者，在長(zhǎng)達(dá)10年、20年、30年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，背負(fù)著沉重的還貸壓力，平常不得不節(jié)衣縮食，高房?jī)r(jià)透支了他們未來(lái)幾十年的消費(fèi)能力！我們知道，高收入者的消費(fèi)，一直是得到最大限度釋放的，可挖掘的潛力有限（奢侈品消費(fèi)對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)作用不明顯）。而中等收入者才是消費(fèi)的主力軍，當(dāng)他們被高房?jī)r(jià)綁架，就等于扼住了我國(guó)內(nèi)需的咽喉。當(dāng)一些既得利益集團(tuán)在掠奪中獲取巨額財(cái)富的時(shí)候，犧牲掉的是民生和推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大動(dòng)力——消費(fèi)�！�

　　其次，高房?jī)r(jià)會(huì)帶動(dòng)起通貨膨脹，這同樣抑制民眾的購(gòu)買力，抑制消費(fèi)。我在《中國(guó)房事黑皮書（2008）》之四《高房?jī)r(jià)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大障礙》一文中指出：房?jī)r(jià)快速上漲對(duì)我國(guó)通貨膨脹的推動(dòng)可從三個(gè)方面來(lái)看：

　　第一，比價(jià)復(fù)歸。所謂比價(jià)復(fù)歸就是具有比價(jià)關(guān)系的不同商品的價(jià)格先后發(fā)生同方向、同幅度的變化，使比價(jià)關(guān)系在一定程度上復(fù)原。各種商品之間的價(jià)值比例是商品比價(jià)關(guān)系的基礎(chǔ)，但由于商品價(jià)格偏離價(jià)值的程度不同，比價(jià)復(fù)歸所引發(fā)的結(jié)果也不相同。最近十年來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，全國(guó)不少地方的房?jī)r(jià)都翻了至少三倍以上，而在這中間，糧食價(jià)格基本上保持平穩(wěn)，有幾年的糧價(jià)甚至呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，農(nóng)民的種糧積極性嚴(yán)重受挫。房?jī)r(jià)與生產(chǎn)資料的價(jià)差越來(lái)越大，在內(nèi)在回歸力量作用下，房?jī)r(jià)與生產(chǎn)資料之間首先要實(shí)現(xiàn)比價(jià)復(fù)歸，隨即，在房?jī)r(jià)大漲數(shù)年后，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格持續(xù)大幅上漲。房?jī)r(jià)與糧價(jià)之間的比價(jià)復(fù)歸，最終引發(fā)了此輪糧食價(jià)格的井噴效應(yīng)。

　　第二，成本因素。房?jī)r(jià)上漲的根源在于地價(jià)上漲，我們知道，近年來(lái)，地價(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房?jī)r(jià)，地價(jià)上漲在直接帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，在土地上種植的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格自然也水漲船高（這看起來(lái)有些荒誕，但卻是內(nèi)在的聯(lián)系）。同時(shí)，比價(jià)復(fù)歸并不僅僅局限于房?jī)r(jià)與糧價(jià)之間，住房建設(shè)與五十多個(gè)行業(yè)密切相關(guān)，比價(jià)復(fù)歸也存在于房?jī)r(jià)與鋼筋、水泥等行業(yè)之間，在房?jī)r(jià)快速上漲的情況下，同樣會(huì)拉動(dòng)這些商品價(jià)格的報(bào)復(fù)性上漲，進(jìn)而，又帶動(dòng)起農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格的上漲，導(dǎo)致農(nóng)民種糧成本直線上升。另外，高房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)上漲，高地價(jià)加劇地方政府拍賣土地的沖動(dòng)，導(dǎo)致大量耕地被違法占用，耕地面積的減少必然推動(dòng)糧價(jià)的上漲。

　　這就是中國(guó)糧價(jià)上漲的真相，高房?jī)r(jià)是一個(gè)極其重要的推手。如果說(shuō)中國(guó)式通脹與糧價(jià)的上漲息息相關(guān)，那么，國(guó)務(wù)院參事任玉嶺稱“房地產(chǎn)的高通脹是這次通貨膨脹的總根子”的判斷乃是理性的。

　　還要談?wù)劼櫭飞鷷?huì)長(zhǎng)說(shuō)的“投資價(jià)值”。

　　上次在央視做節(jié)目時(shí)，我知道，聶梅生會(huì)長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)概念是混淆的，當(dāng)然，也可能是故意混淆的。購(gòu)買房地產(chǎn)，一般有三種目的：居住、投資和投機(jī)。房地產(chǎn)的投資，就住宅而言，是指買房用于出租，賺取租金收益，投資價(jià)值由租金決定。而投機(jī)，則是低買高賣，賺取差價(jià)，(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁(yè))

　　投機(jī)價(jià)值由房?jī)r(jià)上漲預(yù)期決定。由于我國(guó)的房?jī)r(jià)高而租金低，房地產(chǎn)沒(méi)有任何投資價(jià)值。此前已經(jīng)有多家媒體舉了很多具體例子：由于房?jī)r(jià)連年上漲而租金低，有的住房到70年后，收取的租金還不夠購(gòu)房成本，哪里還有什么投資價(jià)值？那些所謂投資性購(gòu)房者，清一色的是投機(jī)性購(gòu)房。聶梅生會(huì)長(zhǎng)把投機(jī)說(shuō)成投資，混淆了基本概念。

　　4.聶梅生：“在我們這次房地產(chǎn)交易量急劇下降50%的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商我沒(méi)有看到有多少關(guān)門倒閉跳河死的，最開(kāi)始死的多的是中介，二手房和一手房房屋中介大面積倒閉，已經(jīng)超過(guò)了一半以上，第二是裝飾裝修，全國(guó)工商聯(lián)里面有個(gè)裝飾裝修商會(huì)，跟我們是兄弟，每次開(kāi)會(huì)時(shí)就說(shuō)，你們?cè)趺捶孔泳唾u不動(dòng)，你們降價(jià)賣，你們不賣我們完了，他們損失很大。我說(shuō)大概多少，說(shuō)一半以上。我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有倒一半以上，只是產(chǎn)業(yè)下滑�！�…我覺(jué)得國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)按固定資產(chǎn)投資計(jì)算，那么我們居民購(gòu)房為什么不算家庭固定資產(chǎn)投資呢？非得往消費(fèi)里算，并且一提投資性住房，馬上被受到打壓。不僅波及到下游，也波及到上游企業(yè)，鋼材、水泥、能源，寶鋼已經(jīng)降價(jià)了，你不蓋房子它賣給誰(shuí)啊，鋼材、水泥、氧化鋁20%的量在房地產(chǎn)業(yè)。這些都可以用房地產(chǎn)和GDP投資關(guān)系解釋。

　　解析：聶梅生認(rèn)識(shí)到了交易量急劇下降的壓力，問(wèn)題是，交易量為什么萎縮？是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了民眾的實(shí)際購(gòu)買力了！

　　裝修商會(huì)的人說(shuō)得對(duì)：“你們?cè)趺捶孔泳唾u不動(dòng)，你們降價(jià)賣”，如果現(xiàn)在的房?jī)r(jià)擠出泡沫，降價(jià)60%、70%甚至更多，成交量難道還會(huì)萎縮嗎？房地產(chǎn)市場(chǎng)的既得利益集團(tuán)，一邊拒不降價(jià)（指兩個(gè)方面：一是地方政府不愿降低地價(jià)，二是指開(kāi)發(fā)商、炒房者不愿降房?jī)r(jià)），維護(hù)暴利，一邊以成交量萎縮為由要挾中央。

　　一個(gè)常年掠奪民眾血汗錢的暴利行業(yè)，難道不應(yīng)該通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，促使開(kāi)發(fā)商和地方政府從暴利中走出來(lái)嗎？——前者從房?jī)r(jià)暴利中走出來(lái)，后者從賣地的暴利中走出來(lái)。而現(xiàn)在，是個(gè)開(kāi)發(fā)商就能賺錢本身說(shuō)明了什么？說(shuō)明這個(gè)行業(yè)本身缺少競(jìng)爭(zhēng)！這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重畸形！行業(yè)洗牌才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，才能使得不惟暴利而重視質(zhì)量和品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商脫穎而出。

　　鋼材、水泥、氧化鋁行業(yè)降價(jià)難道不是好事嗎？

　　我在《中國(guó)房事黑皮書（2008）》之四《高房?jī)r(jià)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大障礙》一文中指出：

　　我國(guó)鋼材是嚴(yán)重過(guò)剩的。房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，讓我國(guó)成了全球最大的粗鋼生產(chǎn)國(guó)和最大的鋼鐵消費(fèi)市場(chǎng)。高能耗、高污染“兩高”，不僅成了我國(guó)成為“鋼鐵強(qiáng)國(guó)”的“攔路虎”，而且成了制約整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的一大因素，部分產(chǎn)能落后企業(yè)規(guī)模小、效率低、污染重，對(duì)資源和生態(tài)環(huán)境構(gòu)成嚴(yán)重威脅。我國(guó)一直淘汰鋼鐵落后的產(chǎn)能，但進(jìn)行不下去，鋼鐵業(yè)集中度連續(xù)多年呈下降趨勢(shì)。至今年7月20日，鋼鐵產(chǎn)業(yè)政策問(wèn)世已三年整，2005年政策出臺(tái)之初，我國(guó)曾計(jì)劃將鋼鐵產(chǎn)能控制在3億噸。半年后，中國(guó)鋼鐵業(yè)產(chǎn)能創(chuàng)“4億噸”，其中落后的鋼鐵產(chǎn)能約8000萬(wàn)噸左右；
到了2008年，已突破“5億噸”。為什么？

　　這與房地產(chǎn)業(yè)的快速膨脹有著直接的關(guān)系，因?yàn)榻ㄖ�用鋼約占鋼材消費(fèi)總量的55%，其中約有70%主要用于房地產(chǎn)行業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)速度是影響鋼材需要的主要因素。

　　在房地產(chǎn)的帶動(dòng)下，高能耗、高污染的鋼鐵業(yè)在政策的限制聲中一路發(fā)展，使我國(guó)付出了巨大的環(huán)境代價(jià)，和更高的鐵礦石進(jìn)口成本。自2004年中國(guó)正式參加鐵礦石價(jià)格談判以來(lái)，國(guó)際鐵礦石價(jià)格連續(xù)上漲：2005年鐵礦石離岸價(jià)格較2004年上漲71.5%，2006年鐵礦石離岸價(jià)同比上漲19%，2007年鐵礦石離岸價(jià)格同比上漲9.5%。2008年，力拓的PB粉礦、楊迪粉礦和PB塊礦在2007年基礎(chǔ)上分別上漲79.88%、79.88%和96.5%。高房?jī)r(jià)，讓我們整個(gè)民族付出了巨大的經(jīng)濟(jì)代價(jià)！

　　如果控制落后的產(chǎn)能，也必須從源頭上解決問(wèn)題。

　　目前的狀況，為解決鋼鐵業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩、保護(hù)環(huán)境，提供了一次天然良機(jī)，同時(shí)，也促使我國(guó)鋼鐵制造業(yè)向高附加值產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，這不僅有利于我國(guó)鋼鐵業(yè)的健康發(fā)展，也有利于進(jìn)口鐵礦石價(jià)格下調(diào)，是多好的機(jī)會(huì)��！

　　5.聶梅生：“房地產(chǎn)市場(chǎng)也必須考慮到當(dāng)前老百姓的財(cái)產(chǎn)性收入。不能動(dòng)搖了大家的財(cái)產(chǎn)性收入，老百姓用了一輩子的錢買了一套房子，不能輕易讓它縮水。”

　　解析：我在《房地產(chǎn)救市的實(shí)質(zhì)是維護(hù)暴利》一文中已經(jīng)指出：救市論者，都會(huì)舉出冠冕堂皇的理由，認(rèn)為是幫助買房者，避免其資產(chǎn)縮水。我要強(qiáng)調(diào)的是，那些自住需求的人，房?jī)r(jià)的漲跌對(duì)于他們僅僅是一個(gè)變動(dòng)的符號(hào)而已——漲了，他們也不能賣。倒是他們不得不為通貨膨脹付出更慘痛的代價(jià)。誠(chéng)如全國(guó)政協(xié)常委、國(guó)務(wù)院參事任玉嶺所言：“通脹主要原因還是在國(guó)內(nèi)，主要矛盾還在房地產(chǎn)……房地產(chǎn)的高通脹是這次通貨膨脹的總根子，也可以說(shuō)是這次通貨膨脹的‘牽引機(jī)’和“助推器’。”許多人感覺(jué)到吃菜吃肉貴了，跟房?jī)r(jià)上漲對(duì)通脹的助推作用密切相關(guān)。但是，開(kāi)發(fā)商通過(guò)這種說(shuō)教，的確欺騙了一部分買房戶，使他們成為現(xiàn)代版的斯德哥爾摩綜合癥（Stockholm syndrome）患者。（說(shuō)明：斯德哥爾摩綜合癥是指犯罪的被害者對(duì)于犯罪者產(chǎn)生情感，甚至反過(guò)來(lái)幫助犯罪者的一種情結(jié)。這個(gè)情感造成被害人對(duì)加害人產(chǎn)生好感、依賴心、甚至協(xié)助加害人。）

　　我在《中國(guó)房事黑皮書（2008）》之四《高房?jī)r(jià)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大障礙》一文中指出：

　　房?jī)r(jià)上漲，房奴會(huì)成為受益者嗎？

　　不。這是一個(gè)美麗的謊言。如果說(shuō)高房?jī)r(jià)是對(duì)房奴的第一輪掠奪，那么，房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)起來(lái)的通貨膨脹加劇則構(gòu)成對(duì)房奴的二次傷害，吃更貴的豬肉、糧油，花更多的錢購(gòu)買生活用品，生活質(zhì)量更快的下降。房?jī)r(jià)上漲只對(duì)炒房者有利，對(duì)自住者只是象征意義。而且，由于監(jiān)管不力，由于官商勾結(jié)，中國(guó)的住房質(zhì)量幾乎完全靠開(kāi)發(fā)商的自覺(jué)，而人類發(fā)展歷史證明，人的自覺(jué)從來(lái)都是靠不住的。中國(guó)住宅平均僅30多年的壽命（這種短命與城市規(guī)劃的缺陷也有關(guān)）決定著，在未來(lái)的某一刻，這些被掠奪者還將繼續(xù)當(dāng)房奴。如果相關(guān)制度問(wèn)題不解決，許多普通家庭的子孫依然要遭到強(qiáng)勢(shì)既得利益集團(tuán)的掠奪。當(dāng)個(gè)別房奴站在開(kāi)發(fā)商一邊，呵護(hù)房?jī)r(jià)，為推高房?jī)r(jià)搖旗吶喊時(shí)，他們不僅在幫助開(kāi)發(fā)商掠奪自己的同類，也在把自己放到一個(gè)被通貨膨脹打劫的位置上去。

　　只有抵押貸款的時(shí)候，對(duì)于購(gòu)房者而言，價(jià)格才有意義。而這種情況并非主流。再說(shuō)了，貸款越多，還貸壓力越大，未必是好事啊。

　　6. 聶梅生：“交易以后自然會(huì)找到平衡點(diǎn)，只有大量的交易以后，而不是萬(wàn)科一家降價(jià)。萬(wàn)科降價(jià)，很多人也在說(shuō)，因?yàn)橐患医祪r(jià)會(huì)形成漏斗效應(yīng)。起碼萬(wàn)科在各個(gè)地方的樓盤，因?yàn)橥�質(zhì)性很強(qiáng)，他一降，在這里搶定價(jià)權(quán)，形成漏斗效應(yīng)，那么購(gòu)買力都跑到他那去了……”

　　解析：為什么是“萬(wàn)科一家降價(jià)”？這不正是說(shuō)明開(kāi)發(fā)商仍在死扛嗎？既然開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)，不愿意放棄暴利，就說(shuō)明，這正是交易量萎縮的根源。政府干嗎要救？在這種情況下，所謂的救樓市就是救開(kāi)發(fā)商和腐敗官員，就是救高房?jī)r(jià)，反倒使得像萬(wàn)科這樣的理性的開(kāi)發(fā)商受損。如此以來(lái)，必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步在追求暴利的道路上頑固地走下去，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然更加畸形。

　　7.聶梅生：建議“取消第二套房貸的限制”。

　　解析：第二套房貸的限制意在遏制炒房熱，如果放開(kāi)，炒房者通過(guò)貸款炒房，不僅容易惡化住房民生這一根本問(wèn)題，也容易降低銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力——在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，炒房者可能首先斷供。如果一個(gè)人購(gòu)買第二套房的目的是用于居住，那么，就說(shuō)明他的經(jīng)濟(jì)狀況不會(huì)很差，還會(huì)在乎那點(diǎn)首付和利息嗎？因此，“取消第二套房貸的限制”只會(huì)鼓勵(lì)炒房。

　　8.聶梅生：“大的地產(chǎn)商跑到二線城市，蓋的還不是自住性需求？”“應(yīng)該保持合理的競(jìng)爭(zhēng)�，F(xiàn)在一些大開(kāi)發(fā)商覺(jué)得通過(guò)這次洗牌把小的全部洗出去，但是中國(guó)還不能夠形成房地產(chǎn)的壟斷，因?yàn)橹行∑髽I(yè)、本地開(kāi)發(fā)商蓋的房子可能更能夠滿足中低收入者，應(yīng)該支持本土的中小企業(yè)開(kāi)發(fā)，讓他們形成競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)，防止形成壟斷�！�

　　解析：從話里可以看起來(lái)，聶梅生會(huì)長(zhǎng)非常擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)洗牌，擔(dān)心洗牌形成壟斷。

　　聶梅生會(huì)長(zhǎng)沒(méi)有弄懂壟斷的基本概念。

　　首先，判斷壟斷的依據(jù)之一，是準(zhǔn)入門檻。如果政府及其所屬部門通過(guò)頒布規(guī)章或者授權(quán)，設(shè)置不合理的準(zhǔn)入門檻，使相關(guān)企業(yè)處于人為的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就不公平地限制了競(jìng)爭(zhēng)，造成了人為的壟斷。

　　我在《中國(guó)房事黑皮書（2008）》之三《解決住房問(wèn)題必須打破壟斷》一文中指出：目前，并非誰(shuí)都可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它有非常嚴(yán)格的準(zhǔn)入限制，這使得民眾（尤其在城市）只能購(gòu)買開(kāi)發(fā)商建造的房屋，而不能自己建造房屋。我們知道，現(xiàn)在，婚姻介紹所的收費(fèi)是可以接受的，并不高，這是因?yàn)榉�律�?zhǔn)許自由戀愛(ài)，自由戀愛(ài)對(duì)婚介所構(gòu)成了競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；
我們還知道，飯店的菜價(jià)并沒(méi)有高到非常離譜的地步，是因?yàn)闊o(wú)數(shù)個(gè)家庭主婦可以自己做飯，她們對(duì)飯店構(gòu)成了競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。倘若不允許自由戀愛(ài)、不允許家庭主婦做飯，那么，無(wú)論是婚姻介紹所的收費(fèi)還是飯店的菜價(jià)，都會(huì)高到極其離譜的地步，因?yàn)榛榻樗�和飯店擁有了絕對(duì)壟斷地位，他們可以憑借壟斷地位不斷抬高價(jià)格。我們的房屋開(kāi)發(fā)市場(chǎng)被開(kāi)發(fā)商壟斷，就如同民眾被限制自由戀愛(ài)，而只能通過(guò)婚介所找對(duì)象才被視為合法一樣，最終，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商群體壟斷地位的形成。

　　而且，房地產(chǎn)具有天然排擠競(jìng)爭(zhēng)的特性，暗藏著空間壟斷。開(kāi)發(fā)商們經(jīng)常說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不計(jì)其數(shù)，樓盤多如牛毛，彼此激烈競(jìng)爭(zhēng)，并不存在壟斷。這一說(shuō)法非常具有欺騙性。住房有別于其他商品的一個(gè)重要特點(diǎn)是固定性。上海的樓盤與深圳的樓盤肯定不存在價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，北京四環(huán)外與三環(huán)內(nèi)的樓盤價(jià)格也沒(méi)有任何可比性，即使相鄰地區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用房與別墅之間也不會(huì)有任何競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。只有位置相鄰近、品質(zhì)相近的樓盤，才能真正形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，而同時(shí)符合這兩個(gè)條件的樓盤并不多見(jiàn)。換句話說(shuō)，住房的固定性特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷有別于經(jīng)濟(jì)學(xué)所定義的傳統(tǒng)意義上的壟斷。

　　既然如此，哪里來(lái)的“合理的競(jìng)爭(zhēng)”“應(yīng)該保持”？

　　其次，“因?yàn)橹行∑髽I(yè)、本地開(kāi)發(fā)商蓋的房子可能更能夠滿足中低收入者，應(yīng)該支持本土的中小企業(yè)開(kāi)發(fā)，讓他們形成競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)，防止形成壟斷”，這種建議本身就是在制造和強(qiáng)化壟斷��？“本地開(kāi)發(fā)商蓋的房子”、“支持本土的中小企業(yè)開(kāi)發(fā)”這種描述本身，就是在強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地域分割，排擠外來(lái)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)，竟然還美其名曰“讓他們形成競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)，防止形成壟斷”，聶梅生會(huì)長(zhǎng)把經(jīng)濟(jì)學(xué)活學(xué)活用到如此地步，我服了You了！

　　9.聶梅生：建議“發(fā)揮地方政府的積極性，因地制宜”。

　　解析：不用中央表態(tài)，地方政府的積極性已經(jīng)在發(fā)揮了，而且，已經(jīng)是“因地制宜”的，各地出臺(tái)的救市政策，有的甚至是違法的，比如，財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房者的做法，在未經(jīng)人大批準(zhǔn)的情況下就擅自改動(dòng)財(cái)政預(yù)算，是違法之舉。聶梅生會(huì)長(zhǎng)難道覺(jué)得地方政府還不夠“積極”嗎？在中央宏觀調(diào)控政策未作調(diào)整的情況下，地方政府就擅自出臺(tái)背離中央精神的政策，應(yīng)該被問(wèn)責(zé)而不應(yīng)該被鼓勵(lì)。否則，就容易削弱中央權(quán)威。如果按照聶梅生會(huì)長(zhǎng)的建議，地方政府再多發(fā)揮一些“積極性”，對(duì)抗中央，形成“諸侯”各自為政的局面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的完整性和可持續(xù)性必然受到破壞。

　　綜上，救樓市會(huì)導(dǎo)致多個(gè)方面的嚴(yán)重后果：

　　1.救樓市等于維持高房?jī)r(jià)，維持開(kāi)發(fā)商暴利，吞噬消費(fèi)，抑制內(nèi)需。

　　2.救樓市等于強(qiáng)化壟斷，消除競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)惰性，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的畸形。

　　3.救樓市將導(dǎo)致熱錢高位套現(xiàn)撤離，使中國(guó)樓市墮入萬(wàn)劫不復(fù)的深淵。

　　4.救樓市將導(dǎo)致鋼鐵業(yè)等產(chǎn)能進(jìn)一步過(guò)剩，鐵礦石等價(jià)格進(jìn)一步保暴漲，讓我們這個(gè)民族付出更大的代價(jià)。

　　5.救樓市將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，惡化民生，給民眾帶來(lái)更大的痛苦。

　　6.救樓市將進(jìn)一步縱容房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗，強(qiáng)化官商勾結(jié)。

　　7.救樓市將阻止樓市泡沫的自發(fā)擠壓，進(jìn)一步累積泡沫，從而帶來(lái)崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

　　8.救樓市會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化年青一代以住房為核心的價(jià)值觀，將他們的理想捆綁在住房上，毀掉年輕一代的創(chuàng)造力。

　　9.救樓市只有使短痛變成長(zhǎng)痛，使開(kāi)發(fā)商經(jīng)受更長(zhǎng)時(shí)間的煎熬，使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受更長(zhǎng)時(shí)間的迷失，將來(lái)倒下的開(kāi)發(fā)商會(huì)更多。

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　　一句話，救市只會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)危害，只會(huì)損害中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一場(chǎng)災(zāi)難。廣州、深圳的房?jī)r(jià)在泡沫破滅后走出的慘烈跌勢(shì)行情，已經(jīng)為中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)描繪出了一個(gè)清晰的路線。決策層當(dāng)明察秋毫，切莫為了一小撮既得利益集團(tuán)的私利，而犧牲整個(gè)民族的利益和民眾的幸福！政府應(yīng)該加大社會(huì)保障供應(yīng)，涵蓋更多的人群，同時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)厲打擊囤積居奇行為，促使范圍理性回落。這個(gè)多災(zāi)多難的民族，需要從住房這一沉重的壓力下解脫出來(lái)，讓笑容回到心中。

　　于2008年10月19日凌晨

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