經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家們用周期性來解釋經(jīng)濟(jì)的運行情況，但如果一個國家并沒有實現(xiàn)市場化經(jīng)濟(jì)時，會任由看不見的手來調(diào)節(jié)市場并形成經(jīng)濟(jì)性的周期嗎?答案是肯定的。那么非市場化的經(jīng)濟(jì)體制下也就根本不可能形成真正由市場而引發(fā)的經(jīng)濟(jì)周期了。

　　中國是從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡的體制，改革在逐步的消除非市場化的管制，但目前這種非充分競爭的市場化條件下，大多數(shù)資源與價格仍處于強制性的計劃管理之下，許多領(lǐng)域與行業(yè)尚屬于嚴(yán)格的申報、審批約束之下，并且有許多限制性的領(lǐng)域尚未打破自由進(jìn)出的門檻，強大的政府干預(yù)的力量讓經(jīng)濟(jì)的運行并不服從于經(jīng)濟(jì)必然規(guī)律本身，而是服從于政治決策的周期性。

　　房地產(chǎn)行業(yè)形成的周期恰恰反映出來的是這種政治的周期性。

　　1983年在農(nóng)村土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的改革之后，吹響了城鎮(zhèn)改革的號角。外資與民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和基礎(chǔ)建設(shè)項目的上馬在價格闖關(guān)的推動之下迅速推動了物價的高漲和投資的高漲。于是1988年有了用“嚴(yán)縮弄堂館所建設(shè)”的強制手段來給投資降溫，隨后出現(xiàn)了1989年之后的經(jīng)濟(jì)下滑，房地產(chǎn)和整體經(jīng)濟(jì)都同期落入了改革三十年中的最低點。

　　鄧小平的南巡講話給中國的改革添了一把火，讓中國的經(jīng)濟(jì)從低谷在一年多的時間內(nèi)迅速反彈，并且在投資的高速增長中推動了中國改革三十年中最高的通脹率。于是1993年6月的“釜底抽薪”再一次用信貸管理手段來控制了投資規(guī)模的增長，在物價下降中出現(xiàn)了1996—1997年的通縮并且巧遇了亞洲金融[2.53 0.00%]危機。1996—1997年中國經(jīng)濟(jì)下滑的同時，全國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了全行業(yè)連續(xù)兩年的虧損。

　　1998年的住房制度改革和個人消費貸款的支持，用住房私有化和工資中的貨幣化分配再一次靠房地產(chǎn)投資帶動中國經(jīng)濟(jì)從低谷走向了高潮。在市場化的替代作用下，房地產(chǎn)保持著平穩(wěn)的增長。1998—2003年期間，不論是投資還是房價都保持著合理的增長速度，而社會上對房地產(chǎn)增長過快的爭論其實是忽略了1998年之前的非市場化建設(shè)的房地產(chǎn)投資在市場化之后的快速下滑而被市場化的投資所替代了。

　　2003年中央又用關(guān)緊兩個閘門、收緊地根與銀根的一系列強制性干預(yù)手段下發(fā)了“土地招拍掛制度”“嚴(yán)守十八億畝紅線”“121號文件”等。2004—2007年又連續(xù)數(shù)年打出了無數(shù)套組合拳，先是抑制投資、后是抑制需求，不但加稅限制二手房交易，也提高利率與信貸門檻，直到讓中國的經(jīng)濟(jì)掉頭向下，才不得不于2008年又重新改變經(jīng)濟(jì)政策，從打壓轉(zhuǎn)為鼓勵，再一次希望用房地產(chǎn)投資挽救中國和世界經(jīng)濟(jì)。

　　從我國已經(jīng)形成的幾個政策周期看，影響我國市場發(fā)展的主要因素大約有以下幾點：

　　一、固定資產(chǎn)投資增速：

　　我國是一個以投資拉動為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，源于建國最初三十年的建設(shè)落后，近三十年以來改革開放之后的經(jīng)濟(jì)主要靠投資來填補歷史的欠賬。尤其是嚴(yán)重的供給不足的矛盾讓中國在票證供給制度的“隱型通脹”中長期生存，在總供給與總需求之間的平衡主要靠加大供給來解決矛盾。因此歷史拉動經(jīng)濟(jì)的先鋒總是固定資產(chǎn)投資，同時每次為防止過熱和通脹也總是從壓縮固定資產(chǎn)投資開始的。

　　自1949年起中國的經(jīng)濟(jì)政策中從來都將住房問題放在國防、工業(yè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)的最后面，也才有了“先生產(chǎn)、后生活”的革命口號。改革開放之后這一方針政策略有改變，但仍堅持從壓縮基本建設(shè)中非生產(chǎn)型的建設(shè)為重的導(dǎo)向并未動搖過。

　　1988年的“停緩建”是建國之后第八次的從壓縮非生產(chǎn)型基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)模為重的調(diào)控政策。1993年和2003年的壓縮也同樣是由此而產(chǎn)生的。因此固定資產(chǎn)投資規(guī)模的增長必然帶來房地產(chǎn)的高速發(fā)展，而固定資產(chǎn)投資規(guī)模的壓縮也每一次都首先從房地產(chǎn)開刀，首當(dāng)其沖的受到限制與損失。

　　改革以來投資增長倍數(shù)最高的就是房地產(chǎn)從1984年的300億元總規(guī)模變成了3萬多億元的盤子，遠(yuǎn)高于其他任何投資的增長倍數(shù)，其在固定資產(chǎn)投資中的比重還在不斷上升，近幾年保持在18—21%的水平浮動。重要的是房地產(chǎn)的投資增長率與固定資產(chǎn)的投資增長率基本平衡，有時略低于有時是略高于。大約在壓縮中低于，在拉動增長時高于。正相關(guān)的反映出政策導(dǎo)向決定而非由經(jīng)濟(jì)運行本身的供求關(guān)系所決定的周期性。

　　政策對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的限制與鼓勵直接影響到房地產(chǎn)市場的命運。

　　二、收入分配變化

　　宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)致的國民收入分配中的變化直接影響著居民的消費欲望、消費水平與消費能力。當(dāng)改革的政策導(dǎo)向更偏重于國民收入時，推動消費的上升和增長，特別是大宗商品和耐用消費品的傾斜，當(dāng)然也包括對住房需求的增長和與拉動。

　　1983年的城鎮(zhèn)改革的推進(jìn)開始有了“萬元戶”的說法，小平南巡講話再一次加大收入傾斜，1998年的房改政策開始有了工資中的住房含量。2008—2009的交易稅費減免和房貸利率的下降都屬于收入分配中的改革和變化，而每一次改革上重大的收入分配變化都會對消費產(chǎn)生重大影響。而專門針對于住房而產(chǎn)生的收入分配變化對市場的推動與促進(jìn)作用更為重大。

　　工資收入中是否有住房的含量包括補貼和住房公積金制度是一項根本性的收入分配改革，也是住房私有化與市場化的基礎(chǔ)。這遠(yuǎn)比日常收入隨著經(jīng)濟(jì)增長的提高重要，是性質(zhì)上的差別，也是個人消費信貸之所以能建立的基礎(chǔ)平臺，否則豈不成了空中樓閣。恰恰是這種收入分配制度上的改革，才讓市場化改善成為了可能。

　　而交易稅費的減免則是個人的住房財產(chǎn)能否升值并獲得額外收益的條件。如果人們不能通過資產(chǎn)的持有與交易獲取增值收益，那么就不會有流動、不會有交易、不會有梯次升級的消費，也就不會有市場了。

　　三、信貸政策的支持

　　中國人歷史上沒錢，少量的結(jié)余放在銀行中儲蓄。美國人歷史上也沒錢，但有銀行的信貸，因此有了投資能力和消費能力，逐漸的富起來了。中國人現(xiàn)在有錢了，但仍然是大量的存放在銀行中，錢不能生錢，原因也在于中國缺少市場經(jīng)濟(jì)所需要的金融工具和借貸手段。

　　改革開放的初期為解決投資問題，中國首先實行了對外開放，以優(yōu)惠政策吸引外資投資。打破了既無外債又無內(nèi)債的僵化，也在開放生產(chǎn)性投資的信貸支持之后逐步實現(xiàn)了消費的信貸。

　　為什么每次壓縮固定資產(chǎn)投資的調(diào)控首先從緊縮銀根開始，正因為任何投資都無法全部靠資本金時限，要通過信貸的杠桿作用才能實現(xiàn)投資規(guī)模的最大化、供給的最大化和利潤的最大化。

　　因此信貸政策成為了調(diào)控固定資產(chǎn)投資規(guī)模的工具，也是最有效的工具之一。利率則同時在信貸的規(guī)模之外成為調(diào)節(jié)投資收益和能力的工具。

　　不但投資是如此、消費也是如此，大宗耐用或固定資產(chǎn)類商品的消費也要靠消費信貸的支持才能將未來的收入流變成今天的消費能力。

　　美國之所以能實現(xiàn)有房有車的消費夢，重要的在于消費信貸政策的支持，美國的住房信貸約13萬億美元，幾乎相當(dāng)于當(dāng)年GDP的100%，非住房與汽車的個人消費信貸是中國的幾十倍，而中國的住房信貸僅有3萬多億人民幣，僅相當(dāng)于當(dāng)年GDP的8—12%之間，可見消費信貸政策對消費的影響。

　　而中國的房地產(chǎn)周期恰恰與中國政策對信貸的控制正相關(guān)。每當(dāng)信貸支持投資時，生產(chǎn)與供給就上去，反之則下來。而1998年和2008年的啟動經(jīng)濟(jì)與消費的關(guān)鍵則在于住房個人消費信貸的支持。1998年先是降低購房首付的比例，后是下調(diào)個貸的利率，再是延長信貸的期限……而2009年的市場反彈不能不歸功于0.7倍信貸利率的下調(diào)。

　　消費信貸是個人購房能力提高的有力支持。一是，決定著融資的成本，0.7倍的利率等于降低了房價約30%，也等于提高了可支付能力30%，更重要的則是將未來越來越高的預(yù)期收益可以提前集中消費，并可以用每一年的平均負(fù)擔(dān)攤薄當(dāng)年因收入低而產(chǎn)生的生活與消費的壓力，改變工資低時的消費條件，可以用未來的高收益彌補當(dāng)期消費能力的不足。

　　而2003年的緊縮銀根，2007年的緊縮第二套住房信貸政策，一方面在抑制投資的增長，另一方面在限制消費的需求，也才讓中國的經(jīng)濟(jì)在2008與世界經(jīng)濟(jì)危機相遇造成了內(nèi)外焦圈的重疊效應(yīng)，讓中國應(yīng)應(yīng)付和抵抗危機的能力大大削弱了，也才造成不得不用過渡的信貸政策和4萬億的投資來拉動，不得不再次放寬消費信貸以支持?jǐn)U大內(nèi)需和激活房地產(chǎn)市場。

　　今天危機尚未結(jié)束，但政策又舉起了緊縮信貸的大旗，于是從股市到樓市再一次彌漫著看跌的情緒。也許信貸政策的調(diào)整會讓 的中國經(jīng)濟(jì)再一次下滑走出多個W型的波動。

　　實踐已證明，政策的周期性在指揮和扭曲著經(jīng)濟(jì)的周期性，不是供給與需求正常的調(diào)節(jié)中出了問題，而是政策在讓供給與需求的矛盾加劇，并永遠(yuǎn)無法用看不到的手而形成可預(yù)見的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的周期。政策市的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)的周期性作用，“結(jié)果”與“原因”被顛倒了。

　　四、城鄉(xiāng)差別的限制

　　中國自50年代末期實行了嚴(yán)格的戶籍制度管理之后，將城市與農(nóng)村嚴(yán)格的切成了兩種完全不同待遇與制度管理的“世界”。隨后的“人民公社”化又將城鄉(xiāng)的土地分成了兩種遺傳至今的土地所有權(quán)。而城市土地、房屋私有制度的保護(hù)本來源于農(nóng)村的土地承包制，但城市住房私有化之后，農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)制度保護(hù)反而未能以權(quán)證制實現(xiàn)“自由”，至今仍無法流轉(zhuǎn)與交易。保障制度按戶籍而劃分，又在遷徙制度本就無自由之外，又增加了一道人為的屏障，讓二元化問題至今找不到解決的辦法。

　　中國名義上的城市化率無法迅速的擴(kuò)大，同時增加了土地資源與祝福建設(shè)需求之間的矛盾。

　　一方面，城市化率和工業(yè)化需求使用大量的土地;另一方面農(nóng)村土地的無法轉(zhuǎn)換造成了資源矛盾的惡化。中國城鎮(zhèn)的建成區(qū)僅為3.48萬平方公里，但農(nóng)村的宅基地反而倒有16.7萬平方米公里，是城市建成區(qū)的4倍多，而居住的人口卻是6：7的關(guān)系�？梢娡恋刭Y源的浪費不是城市的問題，而是農(nóng)村的問題，而這個土地資源的轉(zhuǎn)換又涉及到土地制度的一系列問題。

　　重要的是約有3億的農(nóng)村人口在占用著雙重的土地資源。從農(nóng)村進(jìn)城的約幾千萬農(nóng)民如大學(xué)生等已變成了城市戶籍，但減人不減地、增人不增地的政策并不因這些人口進(jìn)城而放棄了土地的承包地和宅基地，從而形成了土地資源的雙重占用。

　　另有2.4億的進(jìn)程打工、經(jīng)商的農(nóng)村人口，農(nóng)村的土地和宅基地是他們的社會保障中的重要部分，他們無法也不可能放棄。但進(jìn)城期間他們至少要有個安居之處，必然也要占用大量的土地資源。而城市的建設(shè)用地卻是并不計算這些暫住人口，而嚴(yán)格的按城市規(guī)劃的人口計劃，按年分期審批的。這一里一外的剪刀差就形成了土地資源的矛盾和雙重疊加的浪費。于是土地資源就與價格、供給、消費產(chǎn)生了一系列的矛盾，而城市化的浪潮卻不因這些矛盾而減退，反而會更加劇烈。

　　一方面城市化率的提高對供給提出了長期的加速要求;一方面土地資源又制約著供給的擴(kuò)大。于是城鄉(xiāng)政策就決定著房地產(chǎn)市場發(fā)展的快慢，而不能僅從人口向城市集中，一、二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口向三產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)移的正常經(jīng)濟(jì)運行周期來判斷，只能服從于政策或說政治導(dǎo)向的周期性了。

　　這幾年的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，每當(dāng)城市化率加速時，市場中的供求關(guān)系就會趨緊，反之則可能供過于求。我國統(tǒng)計中高峰時的進(jìn)城人口高達(dá)2800萬人，而低峰時約為1400萬人，兩者相差近一倍，自然會對市場產(chǎn)生非經(jīng)濟(jì)可測性的政策周期波動。

　　而人口結(jié)構(gòu)中的特征又從另一個側(cè)面反映出這種供求矛盾，進(jìn)城的大多為年輕人，有著成家立業(yè)、組成家庭的特殊需求。這與城市本身的年齡結(jié)構(gòu)重合，隨上一期人口高峰出生率相關(guān)，加重著剛性需求的矛盾。

　　可見中國的經(jīng)濟(jì)在從計劃向市場的改革中，政治導(dǎo)向或說改革的步伐在決定著周期性的變化特征。而并非是完全市場化或成熟市場化中主要由經(jīng)濟(jì)內(nèi)在因素決定的，更非是經(jīng)濟(jì)規(guī)律可以解釋的。

　　大多數(shù)外國經(jīng)濟(jì)學(xué)家看不懂中國的經(jīng)濟(jì)，正在于他們習(xí)慣于用發(fā)達(dá)的市場條件下的變量來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)測與判斷，但改革中的中國經(jīng)濟(jì)除內(nèi)生變量之外，更多的是依賴于行政的、非經(jīng)濟(jì)因素的政策在左右。雖然市場化程度不斷提高中，政策的指揮棒常常會失靈，但強制性的手段與壟斷性的控制讓非市場化的因素不斷加大對經(jīng)濟(jì)的影響力，從而會變成經(jīng)濟(jì)周期的變化的主導(dǎo)力量，最終決定經(jīng)濟(jì)運行的走勢。

　　中國尚未最終解決由市場自我調(diào)節(jié)的體制問題，非市場化的因素會產(chǎn)生人為無法控制的作用。2009年可以最明顯的看出的正是人們開始更多的關(guān)心上層的政策動向，且股東、樓市都隨這種政策變化而漂浮。人們已不再從供求關(guān)系與投資效益上去判斷市場，而將注意力轉(zhuǎn)移到調(diào)控政策的動向上了。這恰恰說明中國的經(jīng)濟(jì)是由政治的周期所決定的。

　　但愿這種政治的周期性能盡快的轉(zhuǎn)化成真正的市場經(jīng)濟(jì)。

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