【摘 要】 現(xiàn)階段，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取了最嚴(yán)緊的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重新回歸理性。過(guò)去粗放型經(jīng)營(yíng)模式已難以為繼，在行業(yè)整體利潤(rùn)水平下降的情況下，需要企業(yè)做好規(guī)范細(xì)致的成本管控工作。通過(guò)制定合理的成本管理體系，降低產(chǎn)業(yè)成本，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本文簡(jiǎn)要闡述房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控思路和采用的方法，提出通過(guò)合理的成本管控措施降低企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和的風(fēng)險(xiǎn)承受力。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本管控；制度體系；激勵(lì)機(jī)制；目標(biāo)方法
　　從2016年12月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了諸如”限價(jià)、限購(gòu)、限貸”等多種調(diào)控政策。在當(dāng)前市場(chǎng)從緊，樓市低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立足，不僅需要有足夠的資金財(cái)力，還需要加強(qiáng)企業(yè)的成本管控，以此來(lái)全面提升企業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)公司盈利。
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性
　　成本管控是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要一環(huán)，是有效降低成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的重要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，即房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)自身開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本的有效管控來(lái)降低企業(yè)生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)人力、財(cái)力、物力的最優(yōu)化，最大限度的降低成本費(fèi)用，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的提高。
　　房地產(chǎn)企業(yè)做好成本管控具有重要的意義，首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作做得好，可以完善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。其次，加強(qiáng)成本控制，節(jié)約資金成本，加快資金周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)長(zhǎng)足穩(wěn)定的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作是一個(gè)需要全員參與的全過(guò)程、全方位的工作，所以做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作，還可以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，提升員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題及局限性
　　1.缺乏成本管控制度體系
　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)的發(fā)展完善，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管控工作有了一定的認(rèn)識(shí)，但重視程度不夠高，沒(méi)有制定嚴(yán)格規(guī)范的成本管控制度和完善的成本管控體系。包括各類(lèi)規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等。使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作一直處于粗放的管理狀態(tài)，缺乏規(guī)范和動(dòng)力。成本管控不能在公司發(fā)展中充分發(fā)揮其積極作用。一些房地產(chǎn)公司中沒(méi)有設(shè)置成本控制部門(mén)或?qū)Ｂ毜娜藛T，使得成本管控工作流于形式不能有效的執(zhí)行和考核。
　　2.缺乏成本管控的目標(biāo)和方法
　　我國(guó)從1998年放開(kāi)土地市場(chǎng)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)做為一個(gè)全新的行業(yè)異軍突起，20年來(lái)隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了不斷地調(diào)整和完善，房地產(chǎn)業(yè)獲得高速發(fā)展，取得了高額的回報(bào)。但是許多房地產(chǎn)公司只注重規(guī)模的不斷擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的節(jié)節(jié)提升，卻對(duì)成本管控工作未給予充分的重視，沒(méi)有可行的成本控制目標(biāo)和方法，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的支出失控，成本浪費(fèi)嚴(yán)重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)算，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了十分不利的影響。
　　3.缺乏對(duì)實(shí)際成本的控制
　　房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略了長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃的制定和實(shí)施，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)變換莫測(cè)，計(jì)劃趕不上變化，使房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)缺乏計(jì)劃性和連續(xù)性，只盲目的做項(xiàng)目，卻不善于做項(xiàng)目總結(jié)，不能對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行梳理。使得后面的項(xiàng)目不能借鑒到前面項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和不足。
　　4.缺乏激勵(lì)機(jī)制
　　房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制工作是一個(gè)全方位、全過(guò)程、全員的相互配合的一個(gè)過(guò)程。一個(gè)合適的激勵(lì)機(jī)制往往是員工動(dòng)力的源泉，同時(shí)也是企業(yè)利益的保障。房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、建設(shè)、財(cái)務(wù)等各方面都可以?xún)?yōu)化，降低成本或稅負(fù)，這就離不開(kāi)各部門(mén)各崗位員工的積極配合。成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說(shuō)教和強(qiáng)迫式的灌輸，也不是靠自覺(jué)意識(shí)的提高，而是依靠有一定活力的激勵(lì)機(jī)制。因此，一個(gè)好的激勵(lì)機(jī)制可以促進(jìn)員工的主觀能動(dòng)性，激發(fā)員工的工作積極性和工作熱情。一些企業(yè)，只注重了最后的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的激勵(lì)，而忽視了前期成本管控環(huán)節(jié)。使得員工的積極性得不到充分發(fā)揮。
　　三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有問(wèn)題的解決對(duì)策
　　1.建立完善的成本管理制度
　　建立完善的成本管理制度，優(yōu)化自身的成本管理體系，細(xì)化成本管理內(nèi)容，包括項(xiàng)目從拿地、開(kāi)發(fā)各階段、籌資成本以及管理、營(yíng)銷(xiāo)等各項(xiàng)內(nèi)容，成本管理制度的制定要緊密結(jié)合企業(yè)的自身情況，要全過(guò)程、全方位的涵蓋各個(gè)環(huán)節(jié)。
　　2.根據(jù)項(xiàng)目不同階段，制定合理的目標(biāo)成本
　　根據(jù)項(xiàng)目情況和特點(diǎn)，確定目標(biāo)人群和產(chǎn)品的規(guī)劃方案，并做深入的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的確認(rèn)。提前做好項(xiàng)目規(guī)劃及預(yù)算，根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，制定開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段的目標(biāo)成本，并圍繞目標(biāo)成本規(guī)范項(xiàng)目各階段的資金支出。預(yù)防成本超支的現(xiàn)象發(fā)生。目標(biāo)成本的制定需要反復(fù)測(cè)算，過(guò)高和過(guò)低的目標(biāo)成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制都沒(méi)有任何意義，不能有效地對(duì)成本進(jìn)行控制。為了使用目標(biāo)成本管控能夠有效實(shí)行。企業(yè)要單獨(dú)設(shè)立成本控制部。做好項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的成本管理和監(jiān)督，對(duì)項(xiàng)目過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題、解決的方案進(jìn)行分析和總結(jié)，并整理成冊(cè)，為今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起到引薦作用。為了提升成本管控工作在企業(yè)中的重要地位，讓員工能夠充分認(rèn)識(shí)成控工作的重要性。企業(yè)成立以總經(jīng)理掛帥的成控管理小組，各相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人參加，明確各部門(mén)管理職責(zé)，理順各部門(mén)之間的成本管理關(guān)系。并不定期組織成本控制管理協(xié)調(diào)會(huì)議，及時(shí)解決項(xiàng)目過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。
　　3.做好項(xiàng)目各階段的成本管控工作
　　房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)本身具有特殊性，較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期、較多的供應(yīng)商，整體項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，同時(shí)還會(huì)受到政策、市場(chǎng)等多方面的影響，哪一階段的失誤都會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目造成較大的影響。因此做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中每一階段的成本管控工作，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)都是非常必要的。
　�。�1）項(xiàng)目投資決策階段的成本管控。投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要環(huán)節(jié)。在這一階段，企業(yè)要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，并對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料，包括地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、發(fā)展趨勢(shì)、規(guī)模以及投資概算等基礎(chǔ)內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià)分析。通過(guò)深入充分的市場(chǎng)調(diào)研，為決策層提出切實(shí)可行的決策方案，進(jìn)行項(xiàng)目可行性論證后即對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)。

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