[提要] 本文論述房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的成因和國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀，同時對如何采取防范措施以降低財務(wù)風(fēng)險等問題進行研究，最后提出房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險防范策略。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；上市公司；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險管理
　　中圖分類號：F275 文獻標識碼：A
　　收錄日期：2018年3月6日

一、前言

　�。ㄒ唬┭芯勘尘啊ｋS著我國市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)投資在2000年以來掀起一股熱潮，該行業(yè)也為中國的經(jīng)濟增長做出了巨大貢獻。但是，自從金融危機爆發(fā)和政府實施宏觀調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)業(yè)樓市泡沫的產(chǎn)生和銷售狀況的疲軟以及快速增長階段的告別使得業(yè)界迫切需要有效的內(nèi)部改革。2015年3月國家開始調(diào)整各地公積金首付，這意味著政府對土地結(jié)構(gòu)改良的推進和樓市政策的優(yōu)化已變成宏觀調(diào)控的具體措施，也使得房地產(chǎn)行業(yè)因“經(jīng)濟過熱”而成為被政府調(diào)控的目標之一，該行業(yè)的企業(yè)正面臨著財務(wù)風(fēng)險陡升的嚴峻挑戰(zhàn)。
　�。ǘ�）研究目的和意義。研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的意義在于降低企業(yè)因?qū)︼L(fēng)險的麻痹或預(yù)防不專業(yè)而造成的損失，降低企業(yè)因風(fēng)險防范不恰當(dāng)而破產(chǎn)的比率，因此計算并預(yù)測企業(yè)將要面臨的各方面包括投資、籌資、資金回收和收益分配等財務(wù)風(fēng)險將成為企業(yè)管理的重中之重。此外，從宏觀角度來考慮，企業(yè)規(guī)避風(fēng)險可以防止失業(yè)率的上升，維持社會穩(wěn)定，這有利于國家社會經(jīng)濟的發(fā)展。因此，研究房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險不論對微觀的房地產(chǎn)企業(yè)還是對宏觀的國家經(jīng)濟大局都具有重要的意義。本文的目的在于：（1）為投資人、債權(quán)人和其他利害相關(guān)人提供房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析的依據(jù)，使他們能夠判斷投資風(fēng)險和投資報酬，確定投資方向，對不同情況進行多因素綜合考慮從而降低投資風(fēng)險，獲取更高收益；（2）使房地產(chǎn)企業(yè)管理者能夠?qū)λ�發(fā)現(xiàn)問題，分析原因，克服薄弱環(huán)節(jié)，盡早察覺財務(wù)危機并采取相關(guān)措施，防范財務(wù)風(fēng)險；（3）為監(jiān)管部門實施房地產(chǎn)行業(yè)有效監(jiān)督與指導(dǎo)提供參考。

二、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

　　根據(jù)財務(wù)風(fēng)險的分類以及房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險的特征，我們將從籌資情況、投資情況和資金回收情況等三個方面來分析房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀。
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)上市公司籌資現(xiàn)狀。整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)所需資金呈現(xiàn)改善跡象，其中2015年下半年開始銷售回籠加快是導(dǎo)致房企資金到位、房地產(chǎn)籌資情況發(fā)生好轉(zhuǎn)的主要因素。此外，國內(nèi)資金面持續(xù)寬松、政府放寬房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)企業(yè)多改為開發(fā)小周期項目，使得銀行對于開放貸款負面情緒有所緩解，房地產(chǎn)企業(yè)民間借款熱情也持續(xù)高漲；另一方面，創(chuàng)新籌資模式進一步拓寬了企業(yè)的資金來源，電子金融業(yè)的崛起使得線上籌資成為可能，這種新型籌資模式不僅能夠節(jié)省利息成本，還無需抵押不動產(chǎn)，這也大幅度提高了房地產(chǎn)企業(yè)的籌資能力。
　�。ǘ�）房地產(chǎn)上市公司投資現(xiàn)狀。2016年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的地區(qū)分化正在加劇，房地產(chǎn)企業(yè)出售投資項目、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)愈發(fā)頻繁，這導(dǎo)致龍頭和優(yōu)勢企業(yè)不斷吸收行業(yè)資源，迫使行業(yè)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，并對資源進行再分配。這些都表明中小型房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨著更為嚴峻的挑戰(zhàn)，一旦投資失敗，極可能導(dǎo)致嚴重財務(wù)危機。
　　（三）房地產(chǎn)上市公司資金回收現(xiàn)狀。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀我們可以得知近年來房地產(chǎn)企業(yè)銷售量大幅度下降，尤其是2015年以來，國內(nèi)許多城市樓市呈崩盤狀態(tài)，正是由于銷售滯后直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資回報呈急劇下降趨勢，包含萬科、保利等國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)在內(nèi)，滬深股市中有48家企業(yè)一年中超過兩季度經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為負數(shù)，現(xiàn)金流的管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至關(guān)重要。

三、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險分析中存在的問題及原因

　　（一）資產(chǎn)負債率過高。房地產(chǎn)企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)不夠合理是我國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險分析中所存在的重大問題，由于企業(yè)的融資規(guī)模受到債務(wù)籌資和權(quán)益籌資兩方面的影響，而目前國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司普遍通過銀行信貸和發(fā)行股票等負債方式取得資金，這將對企業(yè)的未來發(fā)展產(chǎn)生嚴重的負面作用。負債雖然是成本最低的籌資方式，卻不一定是最優(yōu)的籌資方式。企業(yè)通過負債籌資來滿足自己的資金需求，事實上是在運用財務(wù)杠桿，如果企業(yè)的投資利潤率低于企業(yè)負債籌資的成本率，則企業(yè)就會發(fā)生償債困難。而負債本息的償還具有強制性，一旦企業(yè)不能按時償還，可能會受到法律的制裁，甚至被迫破產(chǎn)清算。
　�。ǘ�）投資政策過于寬松。隨著住房改革政策的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)市場化程度不斷加深，國家對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤為關(guān)注，宏觀調(diào)控政策的關(guān)注度也明顯高于其他行業(yè)。2014年一系列對房地產(chǎn)業(yè)從緊的宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況受到了很大影響。國家為了調(diào)整各項經(jīng)濟指數(shù)采取了寬松的財政政策，其中就包括對于房地產(chǎn)行業(yè)來說過于寬松的投資政策，例如央行降低借貸利率鼓勵企業(yè)通過各種籌資渠道進行貸款，正因如此，許多房地產(chǎn)公司盲目地擴大融資規(guī)模，外源資金數(shù)額驟升，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險水平也隨之升高。
　�。ㄈ�）資金流動過于復(fù)雜。由于房地產(chǎn)項目本身特點決定了項目規(guī)模較大、開發(fā)周期較長，項目規(guī)模過大，收益回報期也就往往會延后，這很可能導(dǎo)致資金補充速度無法跟上各類成本支付的步伐，企業(yè)更加容易陷入資金來源短缺的困境。此外，從資金流向來說，經(jīng)營中涉及的資金流向、財務(wù)關(guān)系復(fù)雜。資金運作方式種類過多，流動形式過于復(fù)雜，給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理、資金調(diào)配帶來更大的難度。

四、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險防范對策

　　由上述分析可知，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險較高的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)融資數(shù)量大、周期長，資金鏈容易發(fā)生中斷，再加上民間炒房熱潮以及政府宏觀調(diào)控沒有得到有效的實施，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)公司盲目擴大投資。對此，應(yīng)該主要從以下幾個方面著手：
　�。ㄒ唬�擴大債券籌資，規(guī)范籌資結(jié)構(gòu)。目前，我國房地產(chǎn)上市公司直接融資方式中主要以股權(quán)籌資為主，債券融資比例較小。然而，股權(quán)融資相對較高，股票市場尚不能適應(yīng)不同規(guī)模企業(yè)的融資需求。相對于銀行信貸，債務(wù)資本市場具有融資成本低、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向強以及市場風(fēng)險低等優(yōu)勢；相對于股權(quán)融資，債權(quán)融資具有融資規(guī)模大、發(fā)展空間大、適用企業(yè)廣泛等優(yōu)勢。對此企業(yè)應(yīng)實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵商業(yè)銀行、社保基金、保險機構(gòu)等積極參與。此外，房地產(chǎn)上市公司還可以通過債券市場籌集基金、拓寬公司融資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)。
　�。ǘ�）加強投資謹慎性，合理制定投資計劃。上市公司在做出投資決策前應(yīng)該從稅收、財務(wù)狀況、市場前景、資源配置等多個層面對該項目的可實施性進行分析，如果是大量購買股票份額，收購另一公司而成為對其完全控股的母公司，應(yīng)該注意該公司的運營情況、品牌知名度和購買股票風(fēng)險程度高低，這些將直接影響投資后是否會從實質(zhì)上給公司帶來利益流入。此外，上市公司投資的目的是為了獲得收益，判斷一個企業(yè)是否具有價值就在于對現(xiàn)在從事產(chǎn)業(yè)的了解程度和運作的熟練程度。在新的投資決策做出之前，上市公司應(yīng)考慮所收購的企業(yè)所經(jīng)營的主要業(yè)務(wù)是否能與本公司產(chǎn)業(yè)鏈進行對接，如果能夠通過對技術(shù)水平和人才培養(yǎng)等方面進行公司生產(chǎn)能力的提升，該投資決策才是將投資成本降至最低而獲利能力升至最高的。
　�。ㄈ�）做好公司資金預(yù)算，提高資金使用效率。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，日常經(jīng)營活動中一定會與大量的現(xiàn)金流打交道，而不合理的現(xiàn)金流支出和收入都會給企業(yè)帶來不可磨滅的負面影響。因此，做好現(xiàn)金流量的預(yù)算工作是企業(yè)管理現(xiàn)金的重中之重。此外，要科學(xué)地使用資金，提高資金的使用效率。一方面是要積極尋找信譽良好、實力較強的現(xiàn)金客戶，與客戶保持良好的溝通和交流，加強客戶資源的管理，對于那些回款慢、信譽差的客戶，在無法改變的情況下，盡可能地放棄與他們的合作，減少資金流動的損失；另一方面要加強庫存管理，合理的庫存可以減少資金的占用，加快資金周轉(zhuǎn)的速度，高效地利用企業(yè)的資金，降低房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風(fēng)險。
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