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        房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及經(jīng)營管理探討

        發(fā)布時(shí)間:2019-08-16 來源: 人生感悟 點(diǎn)擊:


          摘 要:為了在激烈的競爭中立于不敗之地,許多房地產(chǎn)企業(yè)開始規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā),使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不斷向新的廣度和深度發(fā)展。與此同時(shí),大中型房地產(chǎn)公司逐漸趨向于思考和探索經(jīng)營管理策略,并針對目前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營管理提出幾點(diǎn)看法。
          關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項(xiàng)目開發(fā);經(jīng)營管理;市場競爭
          中圖分類號(hào):F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A DOI:10.15913/j.cnki.kjycx.2015.13.058
          項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營管理是現(xiàn)代企業(yè)管理中的重要組成部分,這對國有房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。面對外資和中外合資企業(yè),我國的房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)節(jié)敗退。如何在全國范圍內(nèi)組織各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā),并對其實(shí)施有利的經(jīng)營和管理,已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。
          1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)
          1.1 地理位置的不可移動(dòng)性
          房地產(chǎn)企業(yè)是以房屋等基本建筑物為基礎(chǔ)進(jìn)行運(yùn)作的一種企業(yè),而這些建筑物一旦建成,其地理位置是固定的。所以,房地產(chǎn)企業(yè)在選擇或開發(fā)項(xiàng)目時(shí),應(yīng)首先考慮該項(xiàng)目的地理位置是否符合企業(yè)運(yùn)作所需要的交通、市場、經(jīng)濟(jì)和文化等需求。
          1.2 項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)大
          房地產(chǎn)不同于其他商品,它自身的特點(diǎn)決定了企業(yè)在投資過程中必須承受較大的風(fēng)險(xiǎn),具體體現(xiàn)在以下2點(diǎn):①由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間長,所以,可能會(huì)受到一段時(shí)間內(nèi)市場需求和國家政策變化的影響;②由于其地理位置的不可移動(dòng)性,在很大程度上使其在競爭中處于被動(dòng)局面。
          1.3 投資建設(shè)的成本高
          眾所周知,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)資金密集型產(chǎn)業(yè),其投資開發(fā)成本比較大,如果沒有一定的資金作支撐,企業(yè)是很難在房地產(chǎn)市場中立足的。此外,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)比較高,如果企業(yè)沒有堅(jiān)固的基礎(chǔ),就很有可能面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。
          1.4 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的周期長
          房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目的對象是土地和客觀建筑物,大家都知道,一項(xiàng)建筑工程的建成不僅需要花費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力,還需要較長的時(shí)間。為了適應(yīng)市場需求,現(xiàn)代建筑越來越趨向于美觀時(shí)尚,同時(shí),工程還要保質(zhì)保量完成,這就在一定程度上延長了房地長項(xiàng)目的開發(fā)周期。
          1.5 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多
          目前,在我國實(shí)行的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度中,將房地產(chǎn)管理部門與其他的社會(huì)管理部門相聯(lián)系,比如交通管理部門、環(huán)境與衛(wèi)生管理部門、城市規(guī)劃管理部門和安全質(zhì)量監(jiān)督管理部門等。企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),必須協(xié)調(diào)處理與各個(gè)部門之間的關(guān)系。只有這樣,才能使工程順利竣工。
          1.6 項(xiàng)目建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)速度較慢
          房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)往往涉及多方面的資金周轉(zhuǎn),從設(shè)計(jì)圖紙、招商引資,到雇傭工人、施工、竣工,這整個(gè)過程的時(shí)間是非常長的。由于各個(gè)環(huán)節(jié)都是獨(dú)立的,資金的周轉(zhuǎn)速度下降,對項(xiàng)目的開發(fā)造成了一定的消極影響。
          1.7 受國家政策因素的影響較大
          房地產(chǎn)企業(yè)作為全國企業(yè)中的一份子,其運(yùn)作狀態(tài)必然受國家政策的約束和調(diào)控,所以,任何房地產(chǎn)企業(yè),不論何時(shí)何地,都要嚴(yán)格遵守國家經(jīng)濟(jì)、法律制度,將國家利益放在首要地位。
          2 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理的問題
          2.1 缺乏項(xiàng)目建設(shè)的成本管理意識(shí)
          大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在“事后核算”的思想上,缺乏對項(xiàng)目造價(jià)成本的預(yù)算。俗話說,“沒有規(guī)矩,不成方圓”,這對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一樣的,如果管理者在事前沒有一個(gè)明確的預(yù)算成本作為約束,就很有可能會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)的過程中出現(xiàn)鋪張浪費(fèi)的情況,對企業(yè)內(nèi)部的資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成一定的阻礙。
          2.2 企業(yè)內(nèi)部的管理鏈條不完善
          目前,雖然大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)的完善,但是,仍然存在一些漏洞,這一點(diǎn)在安全和質(zhì)量監(jiān)督管理方面表現(xiàn)得比較明顯。一些監(jiān)督管理人員不重視自己的工作,進(jìn)而出現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)之間處于割裂的狀態(tài)。
          2.3 缺乏對歷史經(jīng)驗(yàn)的分析和總結(jié)
          房地產(chǎn)市場需求的變化性是極大的,許多房地產(chǎn)企業(yè)由于受到了市場、經(jīng)濟(jì)、政策等各方面的影響,很容易在競爭中處于被動(dòng)地位,所以,企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場中居于不敗之地,就必須從多方面入手分析市場動(dòng)態(tài),總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),發(fā)展自身優(yōu)勢,摒棄劣勢。
          2.4 沒有準(zhǔn)確掌握各方面的動(dòng)態(tài)信息
          企業(yè)要想獲得發(fā)展,就必須與時(shí)俱進(jìn)。所謂“與時(shí)俱進(jìn)”,指的就是企業(yè)要用發(fā)展的眼光看待自身所處的環(huán)境,包括市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境等,及時(shí)了解各方面的信息動(dòng)態(tài)。從目前的發(fā)展情況來看,許多企業(yè)并未準(zhǔn)確掌握信息的動(dòng)態(tài),大多數(shù)企業(yè)仍然處于消極被動(dòng)的地位。
          3 經(jīng)營管理的原則
          3.1 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則
          可持續(xù)發(fā)展思想是《我們共同的未來》報(bào)告中提出的,它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權(quán)力為前提來滿足當(dāng)代人自身的需求。對于房地產(chǎn)企業(yè),在項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中,既要考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,又要注重該項(xiàng)目的環(huán)境效益、社會(huì)效益,不能以損害環(huán)境和社會(huì)的長久利益為前提來滿足企業(yè)發(fā)展的短暫利益。
          3.2 堅(jiān)持創(chuàng)新性原則
          隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步,創(chuàng)新已經(jīng)成為了現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展必不可少的推動(dòng)力,小至個(gè)人、家庭,大到社會(huì)、國家,各個(gè)社會(huì)角色和群體無不需要?jiǎng)?chuàng)新。對于房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)該從產(chǎn)品、科技等方面入手,不斷創(chuàng)新,這樣才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長足發(fā)展。
          3.3 堅(jiān)持科學(xué)定位的原則
          市場是一個(gè)不斷變化的動(dòng)態(tài)因素,任何企業(yè)在進(jìn)行市場定位之前都必須對市場進(jìn)行科學(xué)的分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此,為了應(yīng)對變化莫測的市場環(huán)境,中小型企業(yè)應(yīng)格外重視市場的分析和定位,盡量在掌握市場動(dòng)態(tài)的基礎(chǔ)上將整體的市場劃分為多個(gè)細(xì)分市場,從細(xì)分市場中選擇一個(gè)或多個(gè)作為自己的目標(biāo)市場。只有這樣,才能更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)的競爭力。

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