基于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思考
發(fā)布時(shí)間:2019-08-19 來源: 人生感悟 點(diǎn)擊:
摘 要:隨著時(shí)代的發(fā)展,我國(guó)經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展,房地產(chǎn)成為我國(guó)產(chǎn)業(yè)中的熱門產(chǎn)業(yè),對(duì)促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn),但是,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)下,房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理已經(jīng)無法保持和促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展,可以說現(xiàn)在是我國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。本文立足當(dāng)前我國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況,分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向,以期能夠?yàn)橄嚓P(guān)研究提供參考。
關(guān)鍵詞:時(shí)代 經(jīng)濟(jì) 新常態(tài) 房地產(chǎn) 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
一、引言
近年來,我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)以穩(wěn)定、高速的態(tài)勢(shì)發(fā)展,各個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需求,都在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí),調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略,房地產(chǎn)作為支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要行業(yè),也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn),促進(jìn)自身經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型,進(jìn)而保證行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展,綜合地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該加快經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。鑒于此,筆者立足自己的工作實(shí)踐,針對(duì)這一題目展開論述和研究。
二、目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀,政府工作報(bào)告指出,要滿足工業(yè)、商業(yè)、居民的住房需求,保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。這對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)而言具有積極影響,但研究顯示,目前為止,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫、庫存積壓現(xiàn)象:空有高房?jī)r(jià),居民無力購(gòu)買,庫存積壓,市場(chǎng)處于疲軟狀態(tài);工業(yè)廠房無序發(fā)展形成空置;商業(yè)房產(chǎn)受互聯(lián)網(wǎng)沖擊前景不明,整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。
近年來,我國(guó)商品房的銷售面積以及銷售金額均有所下降,并且房地產(chǎn)開發(fā)的總投資也跌至新近五年的最低數(shù)值。同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置面積、土地成交款兩者的下降幅度高達(dá)30%。這說明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟,在國(guó)家宏觀政策調(diào)解下,雖有所好轉(zhuǎn),但從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體情況而言,我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不容樂觀,雖不會(huì)出現(xiàn)極端現(xiàn)象,但是房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向
1.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,是現(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì),是增加房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)空間的重要途徑。與零散的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方式相比,產(chǎn)業(yè)化發(fā)展具有顯著的優(yōu)勢(shì),依托現(xiàn)代化的管理理念和管理手段,為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建科學(xué)、系統(tǒng)、完善、合理的組織架構(gòu),促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈,集開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、服務(wù)、管理為一體,并實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、供給、銷售、服務(wù)一條龍的組織形式,使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的各個(gè)環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系,使房地產(chǎn)的開發(fā)具有集成化、配套化的特點(diǎn),提高產(chǎn)品質(zhì)量,增強(qiáng)企業(yè)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
例如,中電光谷是我國(guó)綜合地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)軍企業(yè),也積極謀求對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略進(jìn)行轉(zhuǎn)型,單純的將效益寄托于銷售的做法已無法滿足企業(yè)發(fā)展的需求。因此中電光谷大膽進(jìn)行股份改制,引入央企資源,整合各事業(yè)板塊,將產(chǎn)業(yè)細(xì)化,把業(yè)績(jī)的提升任務(wù)分別安排在地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)城融合板塊、智能服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)結(jié)合,從設(shè)計(jì)、施工、智能服務(wù)、辦公智能產(chǎn)品導(dǎo)入,不斷擴(kuò)展發(fā)展城市配套業(yè)務(wù)的空間與機(jī)遇,以成本領(lǐng)先戰(zhàn)略從項(xiàng)目初始開發(fā)給予實(shí)施,在銷售同質(zhì)化的市場(chǎng)中創(chuàng)造更大的利潤(rùn)空間。從產(chǎn)品創(chuàng)新、智能服務(wù)中也取得了較傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)更為寬泛的服務(wù)收益。中電地產(chǎn),充分分析了市場(chǎng)需求,立足產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)況,構(gòu)造了新的房地產(chǎn)產(chǎn)品,這對(duì)中電地產(chǎn)中傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品而言,具有一定的沖擊性,短時(shí)期內(nèi)會(huì)影響中電地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益,但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,中電地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型,是房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)下的最佳選擇,是中電地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的新思路和新出路。
2.房地產(chǎn)專業(yè)化轉(zhuǎn)型。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,是專業(yè)化轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ),通過宏觀調(diào)控,將房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)化,如工業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn),純住宅房地產(chǎn)等,企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品時(shí),根據(jù)產(chǎn)品用途和屬性,進(jìn)行更加專業(yè)的設(shè)計(jì)與生產(chǎn)。可以具體將房地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略分為五種類型,細(xì)化市場(chǎng),從產(chǎn)品及服務(wù)差異化中獲取更大的市場(chǎng)與利潤(rùn)空間。第一種,企業(yè)會(huì)根據(jù)首次置業(yè)的市場(chǎng)實(shí)際情況,將普通的商品房作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主打產(chǎn)品,設(shè)計(jì)和開發(fā)純住宅房地產(chǎn),此是企業(yè)保證現(xiàn)金流重要保證;第二種,根據(jù)中高端市場(chǎng)的實(shí)際需求,將中高端樓盤作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要產(chǎn)品,小而精,并樹立企業(yè)良好形象和品牌;第三種,結(jié)合地方政府實(shí)施“產(chǎn)城融合、區(qū)城共建”戰(zhàn)略,將工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)、住宅地產(chǎn)最大程度揉合,以工業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo),配套建設(shè)住宅、商業(yè),提高工業(yè)地產(chǎn)利用率;第四種,在城市的新興商業(yè)圈內(nèi),設(shè)計(jì)開發(fā)商業(yè)綜合體,將租金收益作為房地產(chǎn)企業(yè)的盈利方式;第第五種,創(chuàng)新開發(fā)用于旅游、養(yǎng)老、研發(fā)基地等用途的專業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品,在市場(chǎng)差異化做充文章,開發(fā)更大的市場(chǎng)領(lǐng)域。
3.房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的過度上漲,影響人們的購(gòu)房,國(guó)家于2008年,對(duì)純住宅房地產(chǎn)采取措施進(jìn)行宏觀調(diào)控,在這一背景下,一部分住宅房地產(chǎn)企業(yè)為避開國(guó)家的調(diào)控政策,轉(zhuǎn)投到商業(yè)房地產(chǎn),而原有的綜合房地產(chǎn)企業(yè)則減少純住宅房地產(chǎn)的開發(fā),增加了商業(yè)房地產(chǎn)的比例,進(jìn)而促使商業(yè)房地產(chǎn)得以快速發(fā)展,目前,我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展水平仍然較低,從當(dāng)前的情況分析,雖有國(guó)家政策調(diào)控及互聯(lián)網(wǎng)沖擊,但商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)在做好規(guī)劃、實(shí)體經(jīng)濟(jì)回歸前提下,潛力巨大,具有一定投資價(jià)值。
4.房地產(chǎn)區(qū)域布局轉(zhuǎn)型。隨著中西部經(jīng)濟(jì)的崛起,我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)格局在逐漸改變,伴隨我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)行的步伐,二線城市和三線城市,以及中西部城市,已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)先搶占的重要市場(chǎng)資源,從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體態(tài)勢(shì)分析,中西部地區(qū)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用愈加明顯,其地位愈加突出,同時(shí),中西部地區(qū)土地價(jià)格不像一線城市寸土寸金,國(guó)家的宏觀調(diào)控政策對(duì)目前中西部地區(qū)的影響較小,中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間巨大,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
例如,中電光谷地產(chǎn),正視我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況,進(jìn)行自我調(diào)整,以產(chǎn)品和城市兩者之間的融合為導(dǎo)向,促使中電地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理完成轉(zhuǎn)型。中電光谷地產(chǎn)聯(lián)合政府,優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu),對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整體鏈條進(jìn)行整合,立足于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,以及政府宏觀調(diào)控的要求,構(gòu)建了產(chǎn)品和城市一體化發(fā)展的新型房地產(chǎn)模式,這一模式下,城市的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展緊密聯(lián)系,并進(jìn)行一系列良性的互動(dòng),促進(jìn)兩者的共同發(fā)展。具體而言,中電地產(chǎn),對(duì)所有的產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行整和優(yōu)化,利用市場(chǎng)為媒介,為當(dāng)?shù)卣猩桃Y提供幫助,同時(shí),對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的布局進(jìn)行科學(xué)、合理的最佳設(shè)置,對(duì)入駐地產(chǎn)的企業(yè)和商家進(jìn)行引導(dǎo),并最大限度的給予幫助,幫助入駐的企業(yè)能夠更好更快的發(fā)展,促進(jìn)入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),與入駐企業(yè)共創(chuàng)造、共發(fā)展,同時(shí),也加快我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。
四、結(jié)語
綜上所述,當(dāng)前環(huán)境下,我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)新的常態(tài),對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要影響,為保證我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,滿足人們的購(gòu)房需求,我國(guó)政府通過宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo),因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須與時(shí)俱進(jìn),根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況,以及政府的調(diào)控政策,促成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,規(guī)避市場(chǎng)和政策帶來的風(fēng)險(xiǎn),最大限度的減少市場(chǎng)和政策對(duì)企業(yè)造成的沖擊,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力,謀求企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。
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