直管公房經營管理問題初探
發(fā)布時間:2019-08-20 來源: 人生感悟 點擊:
【摘要】隨著住房市場化的改革深入,現行的公房管理體系已不適應市場化經營的客觀要求,計劃經濟時期遺留的問題太多,急需要改變原有經營模式,本文將對直管公房經營管理中存在的問題進行分析,探索建立直管公房相應的經營管理制度、體系,引進新的思路和理念,盤活國有資產,謀求公房經營企業(yè)發(fā)展。
【關鍵詞】直管公房;經營管理;初探
隨著住房市場化的改革深入,現行的公房管理體系已不適應市場化經營的客觀要求,計劃經濟時期遺留的問題太多,企業(yè)負擔太重,急需要改變原有經營模式,建立相應的經營管理制度、體系,引進新的思路和理念,盤活國有資產,謀求公房經營企業(yè)發(fā)展。
1、拓寬公房經營思路,轉變經營理念
國有公房長期處于計劃經濟管理模式下形成的管理模式和組織結構,工作效率低下,管理成本居高不下。隨著市場經濟的發(fā)展,房管部門一方面承擔著計劃經濟遺留下來的各種歷史包袱,一方面又不得不努力實現國有資產保值增值的使命,同時,由于社會發(fā)展的需要,直管公房的職能越來越帶有社會保障的色彩。因此,繼續(xù)沿襲原有的經營管理模式已無法滿足新形勢下的需要,直管公房經營管理亟待改革。
1.1改變思路,使直管公房逐步從“福利性”向“保障性”轉變
直管公房是計劃經濟時期政府提供給社會的公共物品,屬國有資產,隨著住房制度改革的深入,直管公房作為計劃經濟條件下福利性分配住房的產物,在市場經濟的大潮下,承租戶繼續(xù)享用這種低租金住房福利,出現了許多問題,這些遺留問題直接轉嫁給經營企業(yè),經營企業(yè)替政府背負著沉重的包袱,房管企業(yè)舉步維艱。
(1)目前西安市直管公房的平均租金2元/平方米,廉租房平均租金3.85元/平方米,直管公房比廉租房廉租得多,事實上,直管公房多年以來一直替政府起著住房保障作用,將直管公房納入住房保障體系是直管公房社會化的廷續(xù)。
2007年發(fā)布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,首次明確了廉租房制度在住房保障體系中的重要地位,指出要把廉租房制度作為“解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑”。 目前,中低收入家庭的住房保障問題 已是各級政府亟待解決的頭等大事,將原直管公房納入政府住房保障體系,既能給社會提供更多的保障性房源,為政府排憂解難,又能為經營企業(yè)謀取更大的發(fā)展空間,使直管公房在市場經濟條件下,繼續(xù)充分發(fā)揮其社會效益。多渠道提供廉租房房源,大力增加廉租房建設勢在必行。
。2)隨著國有公房使用年限的增加,大多數房屋的水、電等基礎設施、設備嚴重老化,維修費用大幅度增加,經營管理成本將會越來越大。如果能將直管公房納入政府住房保障體系,政府就能承擔本應承擔的資金缺口,而不是將計劃經濟時期的包袱甩給房管企業(yè)。
優(yōu)勢:1994年建設部出臺《城市公有房屋管理規(guī)定》(建設部第34號令),但該規(guī)定2001年已經廢止。 目前國家針對國有直管公房管理還沒有政策法規(guī)等作為管理依據,將直管公房納入政府住房保障體系,可對照廉租房入住條件,真正為低收入家庭提供住房保障,以《西安市租賃型保障房建設管理實施辦法(試行)》為經營管理依據,租金標準和租金收繳率會大幅度提高;二是能夠取得政府的資金支持;三是大量的保障房源能夠為政府擬制房價提供有力的支持。
1.2盤活資產,擴大經營,加大生產資料的投入,達到政府和企業(yè)雙嬴
1.2.1據統(tǒng)計截止2018年8月1日,西安市引進人才55萬,隨著各地人才的大戰(zhàn)的升級,想要留住人才,解決這部分的住房需求是政府首要考慮的頭等大事。直管公房地處市中心地理位置優(yōu)越,小區(qū)具有一定規(guī)模。2016年政府開始推進老舊小區(qū)提升改造工作,房管經營單位可結合我市人才住房建設需要,對承租人進行分類整合清理,或整租返租,將符合一定條件直管公房小區(qū)升級改造成優(yōu)質的青年人才公寓,結合青年人才需求量身定制改造,打造具當地文化特色的人才社區(qū),充分融入“互聯網”、“物聯網”理念, 營造“生活+居住+休閑+匯聚人才+創(chuàng)業(yè)”五位一體的社區(qū)空間,同步升級小區(qū)樓房內部和外部環(huán)境,徹底消除公房小區(qū)臟亂差現狀,改造后,出租給政府作為人才公寓使用,這樣既能發(fā)揮直管公房的優(yōu)勢,開創(chuàng)公房運營模式,適應時代需求,盤活資產,提高房管企業(yè)的經濟效益,又能推動產業(yè)結構的轉型升級。
1.2.2隨著城市建設的加速發(fā)展,直管公房的現房存量急驟減少,10年間由300多萬平方米減至現在的115萬平方米。2006年以前,為了擺脫承租戶這個沉重的包袱,拆除直管公房大多實行的貨幣補償,這部分資金雖然大多進入了專用帳戶,由于種種原因,沒有資產再購置,錯失了擴大再經營的良機。故我們應將這部分資金及時投入政府政策、資金支持的公房提升改造、或購置部分租賃型保障用房的房源用于擴大經營范圍,用于企業(yè)的再發(fā)展經營投入,滾動經營,使房產經營企業(yè)資產不斷增大,進入經營發(fā)展的良性循環(huán)。
1.2.3可接受社會上一些非專業(yè)企業(yè)經營用房的托管,從中賺取一定的傭金。
1.2.4租金應實現分級收取,逐步向市場租金過渡。隨著國有公房使用年限的增加,大多數房屋的水、電等基礎設施、設備嚴重老化,維修費用大幅度增加,“租不養(yǎng)房,租不養(yǎng)人”已成為現實問題,造成房管企業(yè)連年虧損,負擔過重,國有公房租金仍然實行的政府定價的低租金,顯然已不適時。 根據市政發(fā)(2002)94號《西安市人民政府關于公布2002年公有住房成本價、市場價、公有住房租金標準的通知》“租金調整與職工收入增長掛鉤,應分步提租,加大租金改革,較快實現向成本租金過渡”。為了保證直管公房正常的維護及安全使用, 根據承租人實際情況可逐步調整,逐漸過渡到市場租金。
(1)住宅租金:
承租人為低保戶,現租金維持不變。
承租人為困難戶,按廉租房租金標準收取。
承租人在本市無其它住房,按成本租金標準收取。
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