近期土地交易活躍，對總需求增長形成較強的支撐。土地買賣是資產(chǎn)交易，和稅收不同，賣地收入在增加政府支出能力的同時，不減少私人部門的總財富，另外，和政府發(fā)債不同，賣地不推升市場利率。相反，土地交易帶動私人部門的房地產(chǎn)開發(fā)及相關支出，短期對總需求的拉動效果明顯。近期增長超預期反彈，一定程度上反映了土地交易上升的影響。
　　但是長期看，土地財政缺乏自我糾正過度擴張的機制，不利于經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。土地財政導致房地產(chǎn)業(yè)和地方融資平臺資金需求持續(xù)擴大，間接推升其他私人部門的融資成本。地價上漲帶來的房屋租金上漲也擠壓了實體經(jīng)濟其他行業(yè)的利潤空間。房地產(chǎn)泡沫和金融聯(lián)系在一起，加大經(jīng)濟長周期的波動、甚至金融危機的風險，損害長期增長的基礎。
　　近期的發(fā)展凸顯了建立約束土地財政的長效機制的重要性。一方面，需要引進房產(chǎn)稅，以降低一次性賣地收入在地方政府財政收入中的比重。更重要的是建立有效機制，約束地方政府在土地收益使用中的短期和不規(guī)范行為，包括把土地出讓收入納入政府財政預算，增加社會監(jiān)督以控制土地財政的過度擴張。同時，還需要改革城鎮(zhèn)土地供應機制，打破地方政府在城鎮(zhèn)土地市場上的壟斷地位。
　　近期工業(yè)生產(chǎn)增速超預期反彈，基礎設施投資增速加快是一個重要的推動因素�；�礎設施投資的主體主要是各級地方政府，投資資金來源在相當大的程度上依賴賣地收入等土地出讓金。近期土地交易量價齊升導致土地出讓金收入大增，可能是地方政府在影子銀行融資受限的同時仍然能夠維持基礎設施投資快速增長的主要原因。
　　準確理解土地交易和政府支出、私人部門支出的關系對我們判斷經(jīng)濟增長反彈的幅度及其可持續(xù)性非常重要。土地出讓金收入上升對地方政府的財政收支和私人部門的需求會產(chǎn)生何種影響？這種影響在短期和中長期有什么不同？
　　短期內(nèi)土地交易活躍在增加政府收入、支持政府支出的同時，帶動私人部門支出上升，對總需求的拉動非常有效。和稅收不同，政府賣地給私人部門是一種資產(chǎn)交易，不代表資源從私人部門轉(zhuǎn)移到政府部門。但是房地產(chǎn)和金融聯(lián)系在一起，有很強的順周期的特征。在當前房地產(chǎn)價格、租金已經(jīng)很高的情況下，土地價格上升會從融資、成本和金融風險三方面擠壓其他私人實體經(jīng)濟部門，不利于經(jīng)濟增長的可持續(xù)性。
　　一、三類政府收入對經(jīng)濟的影響不同
　　從政府擴張支出的三類資金來源入手，分析其對總體經(jīng)濟的影響。一是稅收。從宏觀經(jīng)濟的角度看，政府以增加稅收來擴張開支，不改變財政赤字，從而不帶來政府和私人部門之間的凈資源的轉(zhuǎn)移。稅收是政府對私人部門收入的無償占有，因此通過增加稅收來提高財政支出，相應減少私人部門收入和支出，相應的政府支出的增加對總需求的拉動效果極為有限。
　　二是發(fā)債。政府通過增加負債來提高當期的財政支出，會擴大財政赤字或者減少財政盈余，財政政策的積極程度要高于第一種情況。雖然理論上政府的負債要靠未來增加稅收來償還，因而長期來講政府債券等同于稅收（所謂“李嘉圖等價”），但現(xiàn)實中私人部門往往將持有的政府債券看做一種資產(chǎn)，而不會將其與交納給政府的稅收同樣看待，因此政府負債對私人部門支出的影響不同于稅收的影響。一般情況下，政府通過負債擴大支出會有效拉動總需求擴張。但政府這么做的時候，還是會對私人部門的支出形成一定的擠壓，因為如果沒有貨幣政策放松的配合，政府發(fā)債容易推升市場利率，從而打壓私人部門的消費和投資支出。
　　在中國，政府還有第三種收入來源，就是賣地收入，即土地財政。政府賣地，其實是政府將國有土地（政府原有的或征用的）的使用權長期出讓給企業(yè)從事工業(yè)或者商業(yè)（即房地產(chǎn)開發(fā)）經(jīng)營。在我國商業(yè)用地的價格遠高于工業(yè)用地。統(tǒng)計局統(tǒng)計的土地購置面積即是指用于房地產(chǎn)開發(fā)（商業(yè)用地）的購置面積。今年1-7月累計土地購置面積1.87億平方米，土地成交價款4398億元，相當于均價2350元/平方米，而長三角地區(qū)的工業(yè)用地價格約為10萬元-20萬元/畝（合150元-300元/平方米）。今年以來，土地購置面積增速回升，土地價格也持續(xù)上漲。土地交易量價齊升，導致政府的土地出讓金收入增長較快，很大程度上支持了地方政府的收入，使得地方政府能夠維持較高的基礎設施投資增速。
　　政府通過賣地收入擴大支出，短期內(nèi)對總需求的拉動效應大于增加稅收或財政赤字。政府出讓土地得到收入，對私人而言是獲得了一項資產(chǎn)，不影響私人部門的永久收入，從而不會像稅收那樣擠壓私人的支出。同時，土地出讓金也不會像政府借債那樣推升市場利率，擠壓私人部門的融資條件，影響其消費和投資支出。
　　相反，土地交易的上升可能從兩個方面刺激私人部門的支出。短期內(nèi)私人部門會增加土地開發(fā)投資，和相應的房產(chǎn)開發(fā)投資。另外，房地產(chǎn)作為抵押品在銀行信貸和非信貸類融資中都起了重要作用，土地和房地產(chǎn)價格的上漲改善相關企業(yè)的融資條件，支持其擴大投資支出的能力。因此，短期而言，土地交易的活躍一方面增加政府的收入和開支，另一方面也增加了相關私人部門的財富和支出，對總需求的拉動效果非常顯著。
　　二、土地財政不利于經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展
　　中長期來看，土地財政會侵蝕實體經(jīng)濟的創(chuàng)新和生產(chǎn)能力，不利于經(jīng)濟增長，同時加大長周期的大上大下的波動。首先，土地財政的擴張模式依賴房地產(chǎn)價格的上漲，而后者導致房地產(chǎn)投資者面臨的實際利率（名義利率減去預期的產(chǎn)品價格上漲幅度）遠低于其他行業(yè)，房地產(chǎn)對資金的旺盛需求提高了其他私人經(jīng)濟部門的融資成本。同時，地方政府賣地收入增加也擴大了地方融資平臺的負債能力，其資金需求的擴大加劇了其他私人部門融資的難度。過去一年，制造業(yè)固定資產(chǎn)投資增速大幅下滑，除了部分制造業(yè)產(chǎn)能過剩的影響，也反映了房地產(chǎn)和地方融資平臺對其他私人部門的擠壓。
　　其次，地價和房價的大幅上漲，以及與此相關的地租和房租的不斷上漲，增加了非房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)和運營成本，擠壓了其發(fā)展空間。
　　第三，房地產(chǎn)價格的過快上漲容易形成不利于經(jīng)濟增長的激勵機制。很難界定怎樣的房地產(chǎn)價格漲幅是合理的，但毫無疑問，地價和房價的持續(xù)快速上漲會導致投資房地產(chǎn)的回報率遠高于其他行業(yè)。企業(yè)家由此受到負面的激勵，將更多要素投入房地產(chǎn)的投機炒作，而非進行實業(yè)投資。這將導致與實業(yè)投資相伴隨的創(chuàng)新精神受到削弱，而實業(yè)投資和創(chuàng)新恰恰是經(jīng)濟長期增長的源泉。
　　最后，正因為房地產(chǎn)和金融聯(lián)系緊密，具有很強的順周期特征，自動糾正過度擴張的機制弱，加大了經(jīng)濟的長周期的上下波動，甚至帶來金融危機的風險。其他國家的經(jīng)驗顯示，房地產(chǎn)擴張對總需求有明顯的拉動作用，但房地產(chǎn)行業(yè)容易出現(xiàn)泡沫，一旦泡沫破裂，會對金融體系、實體經(jīng)濟產(chǎn)生很大的沖擊。
　　總之，當前經(jīng)濟運行中出現(xiàn)一些積極現(xiàn)象，財政支出的增加，信貸的定向?qū)捤�，支持了基礎設施建設、棚戶區(qū)改造、節(jié)能環(huán)保等領域的投資，對穩(wěn)定短期的經(jīng)濟增長有幫助，同時有利于民生和長期的結(jié)構調(diào)整。但是，最近的經(jīng)濟發(fā)展中也出現(xiàn)了值得警惕的現(xiàn)象，那就是房地產(chǎn)市場的再次上升，不少地方政府賣地出現(xiàn)地價創(chuàng)歷史新高。在房地產(chǎn)價格已經(jīng)很高，對其他行業(yè)的擠壓越來越嚴重的情況下，靠房地產(chǎn)來支持短期的投資無疑是飲鴆止渴。
　　近期的經(jīng)濟發(fā)展凸顯了建立地方政府財政的長效機制的重要性。討論財稅體制的改革超出了本文的目的，但想強調(diào)的是，從稅收、舉債、賣地三種地方政府的收入來看，賣地的順周期性最強，最缺乏自我糾正過度擴張的機制。長效機制的建立需要改變對土地財政的過度依賴，這涉及房產(chǎn)稅的引進。對于土地出讓收入的使用，也要建立更規(guī)范的監(jiān)督制度，包括把土地收益納入政府的預算，借鑒其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗，通過建立透明度高的土地收益基金，增加對地方政府賣地收入的使用的監(jiān)督。要打破土地財政所主導的地方發(fā)展模式，還需要改革城鎮(zhèn)土地供給方式。目前地方政府是城鎮(zhèn)土地的壟斷提供者。在地方政府享受土地財政收入的同時，也造成了很多負面后果。一方面，地價上漲推升房地產(chǎn)泡沫，另一方面是農(nóng)民對拆遷補償不滿，社會矛盾不斷。一個解決的方向是通過確認農(nóng)村集體土地產(chǎn)權，在有限的框架下允許農(nóng)村土地使用權流轉(zhuǎn)，逐步打破地方政府在城市用地供應方面的壟斷。

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