關于房地產癥結，人們的診斷似乎已經窮盡。一位房地產央企高管再給你一些說法。 　　 　　近十幾年來，中國房地產行業(yè)前所未有地火爆，其最主要的標志是房子越建越多，價錢越賣越高，地皮越炒越貴，各種反對聲音越來越大。一時間，房地產，更確切地說是房價不僅成了普通百姓熱衷談論的話題，也成了媒體和政府重要關注的問題。消費者說：“房價太高了，老百姓買不起�！遍_發(fā)商說：“面粉都貴了，面包能便宜嗎?”政府說：“要抑制房價過快增長，保障低收入階層住房�！比�方各執(zhí)己見，孰是孰非難以分辨。
　　
　　“開發(fā)商沒有這個職責”
　　
　　很多人抱怨，房價太高。中國目前的房價真的高嗎?與過去幾年比，肯定是高的。但是用發(fā)展的眼光看，目前的房價又是低的。用購房者的心態(tài)和標準來衡量，房價肯定是高的。但用賣房者的標準來要求，現實的房價并不高，至少是合理的。房價高與低，由多方面的因素決定，賣房者不能單方面決定房價，購房者也無法決定房價。地價高低、建造成本的高低也不是構成房價高低的決定因素，政府更是無法操控房價。
　　最終，房價是由市場的供求關系決定，當需求旺盛時，房價就會漲；反之，當供給大過需求時，房價就自然會下跌――這就是市場經濟的規(guī)律和法則。它有自然調劑能力，任何人為的干預因素只能在短時期內奏效，而無法長期改變這個規(guī)律，除非想放棄市場經濟的運作原則。
　　就目前中國的國情，大多數人的收入水平而言，要滿足所有人擁有房子的要求，在短時間內是不現實和不可能的。即使現在的房價再降50％，對于低收入的家庭還是無法實現購買住房的夢想。而現在一部分人對擁有住房的期望值非常高，不要說在經濟尚不發(fā)達、收入尚低的中國，就是在經濟高度發(fā)達、收入較高的歐美國家，也是一件難度很大的事情。在發(fā)達國家，有人一輩子都租房住，還有人要拼命干上幾十年才能擁有自己的住房。
　　這是一個既殘酷，又必須正視，還要逐步解決的現實問題。發(fā)達國家的經驗表明，只有政府出面動用一部分財政收入來建造廉價或廉租房，才能較好地解決低收入階層的住房問題，政府有二次分配資源的權力、責任和義務，也應該有效地履行此項職責。強迫開發(fā)商履行這個職責是違反市場規(guī)律的，對大多數開發(fā)商來講，他們的使命就是要使股東的價值最大化，為股東創(chuàng)造更多的利潤就是股東價值和公司價值最大化的重要體現。
　　在“面粉都比面包還要貴”的今天，讓開發(fā)商造出低收入階層都能買得起的房子幾乎是不可能的，如果強迫他們這樣去做，就是損害股東的利益。
　　
　　走出“面粉比面包貴”的怪圈
　　
　　地價雖然不是導致高房價的惟一原因，但它卻是房價的重要組成部分。在中國，地價為什么這么貴?難道中國內地比香港地區(qū)，比東京、紐約地少嗎?難道他們的高收入階層人群比中國的更大嗎?為什么地價就沒有漲得那么快?我們形容房地產業(yè)是“面粉比面包貴”，這其實跟中國的土地政策有關。
　　現在，地皮基本是通過招拍掛渠道獲得的，這是一種公開透明的市場方式，比起以前的協議轉讓是一種進步，它可以避免某些私下交易和腐敗現象，同時也避免了國有資產的流失。但是，這種方式本身也存在一定的缺陷。由于它是一種公開競爭的方式，即價高者獲勝，所以土地的轉讓方一一政府無法控制土地的價格。對土地的轉讓方來說，當然不希望賣低價，賣的價格越高越高興。根據現行的政策，土地拍賣的收入歸地方政府所支配，而此項收入占地方政府財政收入的比重極高。地方政府有動力不斷推高土地價格，只因他們是土地拍賣的最大受益者。
　　這其實是中央和地方政府在稅收分配上的不合理造成的，也可以稱之為經濟利益關系造成的。其實地方政府也有自己所處的窘境，他們面臨著極大的發(fā)展和創(chuàng)造政績的壓力，又沒有足夠的資金來源，不賣地又怎么辦呢?只有通過賣地，而且是不斷地賣地，才能夠幫助他們解決資金的大問題。
　　什么時候釋放土地，釋放哪里的土地，釋放多少土地也是決定土地價格的直接因素。我們都知道，搞房地產的人要賺錢，但是沒地讓人怎么賺錢?“面粉”是國家的，國家一年拿出多少面粉來呢?沒有人知道。因為現在的土地供應計劃性較差，透明度也差。顯然，這樣做是對政府有利，因為權力完全掌握在政府手中，政府雖然無法掌控招拍掛土地的價格，但是卻完全可以通過控制釋放土地的數量、時機和頻率來調劑土地的價格。
　　開發(fā)商心中無數，所以一有土地出來，大家就去瘋搶，唯恐拿不到土地。對于一個開發(fā)商來說，最擔心的莫過于沒有土地資源，沒了地，怎么建房子，沒了地，就等于公司的業(yè)務要停止了，這是造成拍賣土地價格節(jié)節(jié)升高的重要原因之一。而買方的心態(tài)也一樣，也在想，今天推出的這個樓盤，如果不去買可能以后就沒了。
　　道理很簡單，土地的供求關系決定土地的價格。如果土地的供應量充足了，土地的供應計劃透明了，土地的價格自然就會下降。土地的成本下降了，從理論上來講房價也會隨之下降。如果每年第一季度，每個省、市都能根據當地房地產市場的需求和土地資源，公布一個全年拍賣出讓土地的計劃，讓開發(fā)商心里有底，他們就不用再使勁搶地，并清楚哪塊地適合自己就拿哪塊，不適合自己的也不會去拿。不光開發(fā)商心里有數，買房人心里也有數了。
　　現在，房地產業(yè)平均利潤為20％左右，個別開發(fā)商能達到40％～50％，像北京通州最近一個月一平方米上漲1萬元，開發(fā)商早就買下了地塊，刨除全國都差不多同一水平的建筑成本、人工成本、財務成本，他的利潤可能達100％以上。而現在國家征收所得稅統一為25％，不管你開發(fā)商干得如何，利潤率多高，都是一個稅收水平，這是不科學的。
　　土地政策是國家的大政方針，應該上升到國家的戰(zhàn)略層面來考慮和制定。在制定國家土地政策時，既要充分考慮到地方政府的利益，又要顧及國家的整體利益，還要從行業(yè)的健康發(fā)展以及消費者的利益出發(fā)。中央政府要充分地利用好土地政策和稅收這兩個杠桿，從宏觀上來調劑房地產行業(yè)的發(fā)展，而不是從微觀上對市場進行行政干預。
　　中央政府和各級地方政府應該成立專項基金，把出賣土地的部分收入注入此項基金，用做建造保障性住房。國家從高房價所帶來的高額利潤中以增加稅收的方式得到好處，而額外征收的稅收又可以通過二次分配的方式，大部分用在興建經濟適用房或者廉價租屋上。這樣既滿足低收入階層的住房要求，又可以使房地產行業(yè)較健康地發(fā)展。對于那些以投資為目的的住房和物業(yè)，國家也應該征收合理的土地稅、物業(yè)稅、升值稅、轉讓稅、所得稅等，這項收入也可以列入保障性住房的專項基金。
　　
　　央企退出，能否救市?
　　
　　現在，市場上對國企央企參與土地拍賣和地產開發(fā)略有微詞。有人認為， 是國企央企推高了土地價格；更有人認為，國企央企根本就不應該參與房地產行業(yè)。聽到這話我?guī)缀跻�大笑失聲，使我想到了文化大革命時期的“出身論”――中國有哪一條法律規(guī)定國企央企不能參與房地產開發(fā)?連外國的企業(yè)都可以在中國買地并參與中國的房地產開發(fā)，為什么國企央企不能?這在邏輯上，道理上和法律上都說不通。
　　這種事發(fā)生在改革開放30多年后，發(fā)生在加入世貿組織數年后的今天，實在有些不可思議。如果某些國企央企違犯了法律，違背了土地拍賣和房地產開發(fā)的規(guī)定，可以按照法律程序對他們進行處理，而不應該“一刀切”地把他們排除在外。
　　如果一個行政命令就可以讓國企央企退出一個行業(yè)，那國企央企的市場地位將受到質疑，有誰還敢與國企央企合作，有誰還敢購買他們上市公司的股票?更為荒唐可笑的是某市竟然公開宣布，在未來的土地招標拍賣中，出最高價者不一定就獲得土地。如果是這樣，還招標拍賣干什么，這不是公開的欺騙嗎?還有什么公平、公正、公開可言?這樣做就是違反拍賣的基本原則和國際慣例�；ハ喔們r是拍賣的基本原則和成交的基本方式，沒有互相競價這個環(huán)節(jié)就不能稱其為拍賣了。試問，如果日后發(fā)現有公司在土地拍賣當中競價，是否也會把他們“驅逐出境”?
　　毫無疑問，國企央企的股東是國家，國家是他們的出資人，當然他們應該按照國家的意愿去經營，應該也必須承擔起應盡的國家和社會責任。但是，國家的意愿或者是出資人的意愿應該通過公司董事會的決議來體現，而不應該通過行政命令和“紅頭文件”來體現。
　　事實上，有很多央企國企已經不是百分之百的國企央企了，它們要么已經整體上市，要么局部上市或者是同其他企業(yè)合資了。換言之，雖然國家仍然保持控股地位，但是他們的股權已經多元化和市場化。不管這個大股東是誰，都必須要按照市場的游戲規(guī)則辦事。否則，同樣被視為侵害小股東的利益。
　　拍賣地價高的根本原因并不在于國企央企的參與，而是由于土地政策造成的。因此，讓他們從土地拍賣市場的退出只能解決短期問題，而無法從根本上解決高地價的問題。
　　
　　房價攀升的真正推手
　　
　　究竟是什么原因導致了中國主要城市房價的大幅上升呢?其中不乏有土地政策、建筑材料上漲、地產商炒作等諸多的因素，但是最主要的還是需求，有人稱之為剛性需求。
　　從目前中國人均國內生產總值3000美元的水平來看，不應該支持這樣高的房價，但是如果進一步分析中國財富的分布狀況，可以肯定地講，目前中國的財富是高度集中的。中國人口眾多，哪怕高收入階層只有5％，也是幾千萬人，等同于歐洲一個大國的人口。正是這樣一群人，中國近幾年已經步入高檔奢侈品消費大國。也正因如此，在北京、上海、深圳等富人比較集中的城市，每平方米超過3萬元，地理位置好、物業(yè)管理好、環(huán)境好的高檔住宅賣得如流水一般，甚至每平方米超過七、八萬元，甚至是超過10萬元的豪宅仍有很好的銷路。
　　然而，當你去留意買豪宅的人是誰時，會發(fā)現其中一部分人致富途徑并不干凈，他們賺來的錢甚至都不敢存在銀行里。然而一旦買了房子，再找個合適市場時機把房子賣掉，這個錢就洗干凈了。所以無論房價多高，不管賣房時要交多少稅，他們都無所謂，因為這個錢是自來的。在買豪宅以及炒房團中，這部分人占有很大比重，因沒有相關數據，這部分因素無法預估在內。
　　還有一部分高收入階層買房是為了投資，很多人不僅擁有一套住房，多者擁有幾套，甚至是十幾套的也不在少數。在如今證券市場動蕩，尚缺少投資工具而存款利息很低的情況下，很多人認為房地產是最好的資金避難所。
　　因為以上因素，所以在很多中心城市出現了一種奇怪的現象，一方面很多人抱怨房價高買不起，另外一方面又出現了
　　“三高”房，即“高房價，高銷售率，高空置率”，有的地方甚至達到75％的空置率。這種反�，F象的出現，主要因為一個高收入階層在中國正在形成，且每年都在快速膨脹。
　　在最近閉幕的人大會議上，傳出了一個十分響亮的聲音和信號，那就是政府要采取措施抑制高房價。但是，政府的話音未落，在北京舉行的土地拍賣會上又創(chuàng)出了新天價，而通州發(fā)展規(guī)劃出來之后，一個月之內當地房價一平方米上漲1萬多元，挨著通州的河北燕郊一平方米也上漲了3000多元。這不能說不是市場行為與政府行為的博弈。暫且不說誰會在這場博弈中獲勝，不妨來分析一下如果房價下跌，誰會受益?
　　在前文我曾說過，即使是現行房價下降50％，真正的低收入家庭還是買不起房，政策仍無法解決普通百姓的住房問題，他們也只能望房興嘆，不會因此受惠；對于中產階級來說，沒降價之前可能他們會買一個小房子，現在價格下降了，他們會換上稍大一點的房子，或者從原來住的遠郊縣往靠近市區(qū)的地方換，因此可能部分受惠。
　　但是，我相信大部分中產階級是有房族，如果房價真的大幅度下跌，在前幾年相對較高價位上買房的他們，會面臨很大損失。比如原來100萬的房子，降到50萬，銀行會找他，這個樓不值那么多錢了，原來貸款給你50萬，現在只能貸你20萬，他們不補上這筆錢就面臨斷供。對更多的中產階級來說，其實受損程度遠大于受惠。
　　而對于高收入階層，則沒有太大的影響。房價的下降，只會刺激他們的投資更多住房的欲望。但是，如果房價大幅下降，對已經通過高價購得的住房者，特別是那些正在做按揭的供房者會受到猛烈的打擊。他們要么需要付出更大的代價，要么會面臨斷供，甚至淪為負資產的危險。如果出現這種情況，勢必會給銀行增加壞賬，甚至會引發(fā)金融體系的動蕩，其后果不堪設想。
　　對房地產開發(fā)商來講，房地產價格的下降當然會侵蝕一部分利潤，但是每個開發(fā)商都要清醒地認識到，任何一個行業(yè)，任何一個市場都不可能是直線上升，都會有升有降。如果房地產價格下降，政府可能是最大的輸家，不僅稅收會減少，出賣地皮的收入也會大幅減少。
　　雖然房價下跌有利有弊，從整體上來看仍是利少弊多，贏家少輸家多。當然，如果是由于市場供求關系所引起的價格下降，這是正常和健康的調整，就必須要接受現實。

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