限購令是一劑猛藥|上海限購令2018年取消
發(fā)布時(shí)間:2020-03-02 來源: 人生感悟 點(diǎn)擊:
關(guān)于房子的話題很多。今年春節(jié)以后,北京首先開始限購,繼而,不少城市跟進(jìn)限購。這一政策的目的很明確,一定要把房?jī)r(jià)降下來,不惜采用行政手段,責(zé)任制、約談制等。但是,它能有效嗎?也許會(huì)有效,也就是說,房?jī)r(jià)也許真的會(huì)降,但是,這種下降意義不大,作用有限,反而可能積累更多的爆發(fā)力,在日后推高房?jī)r(jià)。因此,限購令是一個(gè)不理想的政策,經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵說,它是一劑退燒針,有副作用,但卻是必須的。這話挺有意思。退燒針也許能退燒,但病根治好了嗎?說不定哪天又燒了!氨仨毜摹,又是什么意思呢?
從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā),用行政手段抑制需求,是一個(gè)不好的辦法,因?yàn),抑制需求并沒有消除需求,對(duì)房子的需求依然存在,只不過延后了,很可能在未來某個(gè)時(shí)候集中爆發(fā)。而且,戶籍制度正在深入改革之中,限購令以戶籍為劃分對(duì)象,似乎又在強(qiáng)化以往的戶籍制度,不利于人才流動(dòng),也不利于實(shí)現(xiàn)公民平等的社會(huì)價(jià)值觀。與此同時(shí),限購令的出現(xiàn),使得房屋租金上漲,令缺錢買不起房子、只能租房子的人,生活壓力更大。從全局上看,嚴(yán)格的限購令實(shí)施后,房?jī)r(jià)如果下降,只對(duì)政府的政績(jī)好處更大,民眾享受到的實(shí)惠不多,最多只有本地戶口的少數(shù)人滿意,卻加劇了戶籍制度下的不平等。因此,如果在限購令下最終房?jī)r(jià)下降,相當(dāng)一部分需要住房的人,即使面對(duì)房?jī)r(jià)下降的局面,也束手無策,只能望價(jià)興嘆。高價(jià)買不起,低價(jià)不能買,房?jī)r(jià)高低對(duì)于他們又有何意義?政府部門兌現(xiàn)了讓房?jī)r(jià)下降的承諾,卻是一個(gè)意義不大的結(jié)果。此外,已有住房的人,面對(duì)房?jī)r(jià)下降,造成資產(chǎn)縮水。如果下降幅度很大,說不定會(huì)造成一部分停止還貸。所以,從綜合效果上看,限購令如果產(chǎn)生效果,更像是政府部門的一個(gè)面子工程。
把以北京為首的限購令與重慶相比,也許能夠看出不同政策的不同預(yù)期結(jié)果。重慶首批公租房于3月2日搖號(hào)配租。據(jù)報(bào)道,房源有6萬多套,申請(qǐng)者有2萬多人,也就是說,只要符合申請(qǐng)公租房的條件,基本上都能得到。根據(jù)重慶的相關(guān)規(guī)定,郊縣、外地、農(nóng)村戶口,只要在重慶工作都能參加搖號(hào),因此,重慶沒有像北京這樣以戶籍把人區(qū)分開,而是一視同仁。這一政策的根本效果是,讓相當(dāng)大一部分中低收入者,能夠安心地獲得公租房,政府所收的租金,人們也能承擔(dān)。中低收入者對(duì)住房的要求基本得到滿足,而不像北京是通過限購令,把人們的需求推到未來。
此外,重慶已經(jīng)開始征收房產(chǎn)稅。有報(bào)道說,重慶房產(chǎn)稅征收一個(gè)月來,對(duì)于房?jī)r(jià)下降的影響不大。實(shí)際上,在此我們可以看到,不同政策側(cè)重不同的社會(huì)群體,它所預(yù)期的效果也不一樣。公租房針對(duì)中低收入者,效果可以預(yù)見,將會(huì)很明顯。房產(chǎn)稅主要針對(duì)高收入者,房?jī)r(jià)降不降意義不大,只是適當(dāng)抑制一下。事實(shí)上,對(duì)于有錢人來說,房?jī)r(jià)不降可能是有好處的,至少,他們的資產(chǎn)沒有縮水,保值狀況良好。放貸的銀行也不至于拿到一堆縮水的房產(chǎn)。從另一個(gè)角度說,任志強(qiáng)很多年前說的話,在重慶得到了體現(xiàn)。任志強(qiáng)曾經(jīng)說:他是為有錢人蓋房子,窮人應(yīng)由政府提供保障。既然中低收入者已經(jīng)有了保障,有錢人的房子就讓它漲唄。當(dāng)然,過于兩極分化也不好,所以,房產(chǎn)稅也用來壓一下高檔房。
為何能做到這一點(diǎn)?實(shí)際上就是政府觀念的一個(gè)改變。誰都知道,各地房?jī)r(jià)構(gòu)成中,地價(jià)是很大一塊。我在四年前就說過,為了給中低收入者提供住房,政府的地價(jià)應(yīng)該倒算,即,按照目標(biāo)對(duì)象的平均收入,以及承擔(dān)房租或還貸的合適比例,倒推地價(jià)。而不應(yīng)該清一色地都是拍賣地塊,造成一個(gè)個(gè)的地王。地價(jià)高收入進(jìn)了政府的口袋,再怎么要求房地產(chǎn)商擁有“道德的血液”,也沒用。而重慶的做法其實(shí)很簡(jiǎn)單,政府用來蓋公租房的地,是免費(fèi)的。也就是說,政府沒有從公租房的土地使用中賺大錢,政府自己先擁有“道德的血液”,如此,才能給社會(huì)做出榜樣。那么,公租房對(duì)于政府來說,是虧本的嗎?也未必。
我國現(xiàn)在的土地使用權(quán)一般是70年,拍賣土地是什么概念?就是把70年的使用費(fèi)一次性耗盡。從政府來說,等于是把70年的土地使用費(fèi),在今天全部收進(jìn),并且用掉了。這種方式看起來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很快,但是,它也是寅吃卯糧,還會(huì)承擔(dān)物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。而政府免費(fèi)提供土地建設(shè)公租房的做法則是細(xì)水長(zhǎng)流,每年收取租金,這就好比沒有把70年的土地使用費(fèi)一次性收進(jìn),而是分?jǐn)偟矫總(gè)年頭,公租房的租金則成為政府每年的固定收入。它避免了一次性賣地的突擊性高收入,除非有更多的地,否則收入以后會(huì)進(jìn)入低谷。因此,大規(guī)模的公租房建設(shè),雖然在建設(shè)之初,政府沒有多少收入,反而要投入,但是,長(zhǎng)期來看,它把公租房變成了年年都能結(jié)果收獲的財(cái)源。老百姓省下的買房子的錢,還可以用于其他消費(fèi),以幫助實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需。政府的收入則沒有大起大落,也減少了通脹的壓力。從這個(gè)角度說,我倒情愿看到農(nóng)產(chǎn)品漲點(diǎn)價(jià),讓農(nóng)民的日子好過點(diǎn),城里人把買房的錢省下來,多花點(diǎn)錢在農(nóng)副產(chǎn)品上,讓農(nóng)民的生活也能改善。
當(dāng)然,公租房政策真正要看到效果,還需要一段時(shí)間。因此,我認(rèn)為,北京等城市的限購令,仿佛是搶先獲得一個(gè)控制房?jī)r(jià)的比賽。用李稻葵的話說,這是退燒針,也許一針下去,燒真的退了。但是,病根未除,未來還有可能發(fā)作。而重慶的做法是表里兼治,既要實(shí)現(xiàn)退燒的目標(biāo),也要實(shí)現(xiàn)拔除病根的目標(biāo)。所以,李稻葵說,限購令是有副作用的,但卻是必須的。這里所謂的必須,按我的理解,就是搶先擁有控制房?jī)r(jià)的效果,盡管這一效果意義可能不大,盡管這一效果很可能把房?jī)r(jià)上漲的壓力推向未來,但是,對(duì)于目前在位的領(lǐng)導(dǎo)來說,可以對(duì)自己的政績(jī)有一個(gè)交代。
編輯/任 涓 woshirenjuan@126.com
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