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        贏家通吃 贏家通吃時代來臨

        發(fā)布時間:2020-03-12 來源: 人生感悟 點擊:

          《新約•馬太福音》第二十五章說道:“凡有的,還要加給他叫他多余;沒有的,連他所有的也要奪過來!边@就是“強者恒強,弱者恒弱”的馬太效應。   不斷加碼的宏觀調控,正使得房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化,行業(yè)洗牌力度加劇。一些大型企業(yè)日益壯大,地產(chǎn)行業(yè)集中度正在不斷上升,以萬科、中海、恒大、保利為代表的中國房地產(chǎn)的航母時代正在來臨。
          而另外一些企業(yè),卻在即將到來的房地產(chǎn)寒冬里苦苦掙扎。知名地產(chǎn)商任志強說,開發(fā)商“很快就只剩褲衩了”。其意指,不少中小開發(fā)商資金鏈岌岌可危。
          時代周報聯(lián)合眾多專家評委共同推出的時代地產(chǎn)百強評選,就是為了尋找與發(fā)現(xiàn),在這輪宏觀調控里面,誰能夠中流擊水,逆勢做大做強,實現(xiàn)贏家通吃;誰能夠在未來擔當行業(yè)的領軍者,開拓出新的道路,為中國經(jīng)濟的發(fā)展作出杰出貢獻。
          行業(yè)集中度不斷上升
          9月一過,指望著借助天時大撈一把的開發(fā)商,希望的泡沫破滅了。
          “金九”黯然褪色,十一黃金周,各地樓市依然門庭冷落。
          “金九銀十”風光不再,讓那些上半年經(jīng)營慘淡的企業(yè)雪上加霜。
          而房地產(chǎn)行業(yè)的風險也在不斷累積,截至9月28日,北京可售住宅總量為11.27萬套;而有數(shù)據(jù)顯示,因成交慘淡,上海商品住宅庫存或將創(chuàng)2007年以來新高。因為限購,近期被市場質疑信托融資風險凸顯的綠城,在其新房銷售率持續(xù)走低的情況下,甚至被傳要從港交所退市的消息?梢哉f,綠城中國是這一場調控之中,風險最先凸顯且“緋聞”不斷的房企巨頭。
          綠城現(xiàn)象只是冰山露出一角。面臨調控步步緊逼,從今年上半年開始,一些斷糧的小房企賣地賣項目,以求生存的案例屢見不鮮。
          可以預見,在危機面前,負債率高、經(jīng)營較差的開發(fā)商資金鏈風險暴露無遺,誤判經(jīng)濟形勢,還在觀望、等待的中小企業(yè)將加速死亡。
          與此同時,2011年將成為行業(yè)的洗牌年,且與以往不同,今年的洗牌將更為徹底,一些中小企業(yè)將被“航母級”的大型房企從項目開始逐漸蠶食,直至并購,未來房地產(chǎn)業(yè)的集中度將愈來愈高。年關尚有一段距離,但這樣的預期已經(jīng)被市場逐步證實。
          各上市公司季報顯示,萬科2010年中期市場占有率上升至1.86%,三季報數(shù)據(jù)顯示這一數(shù)據(jù)再次跳增至2.24%;保利地產(chǎn)2010年中期上升至1.1%,三季度升至1.30%;中國海外發(fā)展由2010年中期的1.22%,微增至三季度的1.25%;恒大地產(chǎn)2010年中期上升至1.06%,三季報顯示這一數(shù)據(jù)再次上升至1.11%。
          今年上半年,以萬科、保利、中海、恒大為代表的大型房企的銷售再次惹眼。其中,萬科上半年總銷售額為656.5億元,同比上升78.6%。銷售金額占全國商品房銷售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。
          一線房企依然在四處攻城略地。萬科、保利,前者在一個月的時間里連續(xù)在北京拿下4幅地塊,在全國其他地方也屢有斬獲。保利地產(chǎn)則保持其一貫擴張作風,在全國各地“東征西討”之余,還把昔日央企中國兵器集團旗下子公司世博宏業(yè)所有的薊門橋地王項目,以收購的方式納入囊中。
          在商業(yè)地產(chǎn)方面,SOHO中國行政總裁張欣認為未來12個月內銀根將持續(xù)縮緊,屆時資金的力量將顯示出來,可以獲得收購、并購的機會。
          據(jù)悉,截至9月初,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生80起并購案例,涉及交易金額228.7億元―無論是并購數(shù)量還是所涉金額,都突破了歷史紀錄。其中,僅8月份房地產(chǎn)行業(yè)就發(fā)生了18宗并購行為,包括6起央企剝離旗下公司房地產(chǎn)業(yè)務并對外出讓的行為。
          品質地產(chǎn)沒有冬天
          地產(chǎn)的寒冬之下,幾家歡喜幾家愁的根本原因在于各家企業(yè)面對市場的應對策略不同。
          事實上,在此輪市場環(huán)境下,追求“快銷售、高周轉”這樣一個概念,是萬科、碧桂園、恒大、龍湖等規(guī)模房企銷售業(yè)績增長的重要原因。
          以恒大為例,在調控之下,業(yè)績突飛猛進的一個重要因素就是全國布局,不少項目位于二、三線甚至四線城市。日前,恒大集團董事局主席許家印表示,恒大地產(chǎn)上半年所售項目中,只有一個位于一線城市,54個位于二線城市,33個位于三線城市。
          同樣受益布局二、三線城市的碧桂園,上半年實現(xiàn)合同銷售金額約為人民幣215億元,合同銷售建筑面積約343萬平方米,較上年同期分別增長約64%及42%。
          大型房企,之所以能夠逆勢實現(xiàn)企業(yè)的市場集中度和市場份額將繼續(xù)上升,主要緣自于大中型企業(yè)憑借規(guī)模優(yōu)勢,再加上高周轉的運營的模式、靈活多變的價格策略,逆市下將進一步實現(xiàn)銷售業(yè)績的提升。這恰如星河灣控股有限公司副總裁梁上燕的一句話:“品質地產(chǎn)沒有冬天。”
          而對中小上市房企而言,在調控成為常態(tài)的當下,其相對保守的策略越來越難以適應市場情況。若不積極調整策略搶占市場份額,或者是轉化主營業(yè)務方向,則會越來越迫切地面臨被“大魚”兼并的風險。
          在住宅地產(chǎn)遭受調控,變得越來越慘淡之時,商業(yè)地產(chǎn)卻開始風生水起:包括萬科、保利等在內的傳統(tǒng)住宅房企巨頭,開始紛紛對外宣布“轉型”:從專一的住宅供應商,開始向商業(yè)地產(chǎn)和度假地產(chǎn)投入大量資金和精力。以萬科、保利為代表的A股房企,均表示商業(yè)地產(chǎn)等持有型物業(yè)將占比其整體投資的20%左右。
          事實上,龍湖地產(chǎn)的銷售情況已經(jīng)顯示出來商業(yè)以及度假地產(chǎn)對其業(yè)績的有力支持:公開資料顯示,今年以來,龍湖地產(chǎn)重點推出了位于重慶、成都以及北京等地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目,同時,其在煙臺推出的度假地產(chǎn)項目也一度售罄。分析人士指出,龍湖位于西部地區(qū)的項目以及商業(yè)地產(chǎn)和度假項目的推出,為其銷售業(yè)績增色不少。
          今年被認為最為重要,也是對于行業(yè)整體影響最大的政策,就是保障房的建設。
          保障房建設一度被視為雞肋,但是它卻是未來市場的主角。因而,萬科、保利、招商地產(chǎn)、碧桂園等企業(yè)都積極參與到保障房的建設當中。保利地產(chǎn)就拿下了廣州首個“限地價競配建”的地塊。而首開、首創(chuàng)等地產(chǎn)公司則因為建設保障房而獲得了政府在資金方面的支持。
          物競天擇,適者生存。在調控常態(tài)化的市場環(huán)境下,只有勇于創(chuàng)新,不斷進取,順應時勢的地產(chǎn)公司才會成為未來市場的王者。

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