房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展是經(jīng)濟增長的“果”,而不是“因”｡房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的短期好處對許多落后國家和地區(qū)充滿著誘惑,但卻是一個“大陷阱”｡ 　　
　　2006年,中國的宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)方面幾乎沒有什么效果,房地產(chǎn)業(yè)甚至是逆向發(fā)展,主要表現(xiàn)為三個逆向增長:
　　一是住宅投資逆宏觀調(diào)控而加速增長｡一季度住宅投資增長23.1%,一至二季度上升到28.2%,一至三季度進一步上升到29.5%｡
　　二是在全社會貸款放慢的同時,房地產(chǎn)貸款繼續(xù)保持過高增長｡在房地產(chǎn)投資資金來源中,一季度國內(nèi)貸款同比增長48.5%,一至二季度同比增長56.4%,一至三季度則為49.4%｡
　　三是整體物價升幅回落而房價繼續(xù)保持高位增長｡
　　
　　中國宏觀經(jīng)濟被“套牢”
　　
　　投資熱主要是房地產(chǎn)熱,而房地產(chǎn)熱是一種資金推動型過熱,主要是由于社會充足的資金(特別是大量增加的游資)與暴利的結(jié)合而引起的｡可以說,房地產(chǎn)已成為中國宏觀調(diào)控的最大難題,而且它正在“套牢”中國的宏觀經(jīng)濟｡
　　控制投資熱不能不調(diào)控房地產(chǎn),而調(diào)控房地產(chǎn)的政策又只能軟不能硬,經(jīng)濟運行“上”或“下”都受房地產(chǎn)增長的巨大影響,因而變成了宏觀調(diào)控的“兩難”問題｡房地產(chǎn)不能下或房地產(chǎn)增幅不能出現(xiàn)明顯的回落已成為一種政策共識｡經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的過度依賴使我國的宏觀經(jīng)濟政策在制定和實施中均受到很大約束｡中國經(jīng)濟已陷入“投資過熱――適度抑制同時要繼續(xù)保持房地產(chǎn)繁榮(實際是持續(xù)過熱)――投資過熱反復”的怪圈之中｡
　　對房地產(chǎn)的過度依賴主要存在三種機制:一是增長機制｡地方政府受到GDP增長業(yè)績的驅(qū)動,而刺激房地產(chǎn)增長和加快引進外資是各地在短期內(nèi)能創(chuàng)造GDP增長神話的最有效方式｡二是公共投資融資機制｡房地產(chǎn)活躍特別是土地的增值在相當程度上為地方政府的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資;土地的增值和房地產(chǎn)上漲大部分變成了政府的預算外收入,這種收入支持了地方政府,特別是城市政府饑渴性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求｡三是部分人快速致富的機制,即一些人借房價上漲而謀取暴利｡目前對這三種機制的依賴使得宏觀調(diào)控政策總是對房地產(chǎn)采取曖昧的態(tài)度,政策的針對性也欠佳｡
　　看宏觀調(diào)控效果主要是看房地產(chǎn)的調(diào)控效果｡中國經(jīng)濟真正不健康的因素是房地產(chǎn)的過度發(fā)展,如果房地產(chǎn)特別是住宅繼續(xù)高熱,那么投資熱將不會被真正抑制｡
　　
　　經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級嚴重受阻
　　
　　首先,過度透支房地產(chǎn)消費需求,會帶來未來消費需求增長的不足或消費增長的嚴重不穩(wěn)定,而對我國重化工業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級將造成明顯的需求約束｡
　　一是我們在政策上過度刺激住房消費需求,把房地產(chǎn)確定為推進經(jīng)濟增長的主要增長點,造成了住房消費的過度膨脹｡從國家來講,主要是采取長期的低利率和低稅負政策予以刺激;而從地方來講,幾乎所有的地方政府都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè),采取各種鼓勵措施予以刺激｡盡管長期看房地產(chǎn)發(fā)展有非常大的潛力,但近階段不應該成為主流消費熱點,至少不應該過度刺激其發(fā)展｡上世紀90年代,我國的消費檔次為千元級,而住宅消費是幾十萬元級,超越了一個大數(shù)量級,中間應該有萬元級(主要是汽車消費),可以說,這個錯誤與上世紀50年代開始實施的重工業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略相似｡
　　二是與東亞發(fā)達國家相比,我國住宅消費明顯超前｡韓國已經(jīng)進入后工業(yè)化階段,目前人均住房面積僅24平方米,日本東京人均住房面積不到20平方米,而我國城鎮(zhèn)人均住房面積2006年已達到26.1平方米,一些大都市人均住房面積超過了30平方米｡現(xiàn)階段,我國人均住宅面積在20平方米左右比較合適,如果按這一目標,2000年就已經(jīng)實現(xiàn),之后的新增量就是過度消費的部分,這部分拉動投資偏高估計有3個百分點左右｡
　　住宅的過度消費和投資將對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級產(chǎn)生兩方面影響｡一方面會導致投資過熱的“持續(xù)化”,使投資與消費的比例關(guān)系失衡等結(jié)構(gòu)性問題更加嚴重;另一方面,對住宅的過度消費,意味著對當期其他消費品消費的抑制,近幾年經(jīng)濟高增長而CPI明顯偏低就是因為這種“擠出效應”,不僅如此,居民過度的房地產(chǎn)支出將會對消費增長產(chǎn)生中長期的擠出效應,如果不采取有效措施,今后幾年將會出現(xiàn)更為明顯的消費增長不足問題｡
　　其次,各發(fā)達國家經(jīng)驗也表明,房地產(chǎn)的大發(fā)展都是在工業(yè)化和城市化基本完成以后｡在工業(yè)化和城市化過程中,過度強調(diào)房地產(chǎn)的發(fā)展不僅容易發(fā)生房地產(chǎn)泡沫､投資過熱,而且會阻礙工業(yè)化和城市化的推進,而這兩者正是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級的核心｡所有已經(jīng)工業(yè)化的國家(地區(qū)),工業(yè)化過程都不是依靠房地產(chǎn)推動的,相反,房地產(chǎn)是工業(yè)化和城市化的結(jié)果｡在工業(yè)化的過程中過度強調(diào)發(fā)展房地產(chǎn),把其作為經(jīng)濟增長的發(fā)動機,肯定是錯誤的,沒有一個已經(jīng)發(fā)達的國家(地區(qū))是這么做的｡日本房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)在工業(yè)化完成后的許多年,即起始于1986年,5年時間出現(xiàn)了一個大泡沫;我國臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫也出現(xiàn)在工業(yè)化之后,即上世紀80年代末期;美國也一樣,房地產(chǎn)大發(fā)展是在戰(zhàn)后｡相反,那些在工業(yè)化過程中過度發(fā)展(或過度依賴)房地產(chǎn)的國家(如東南亞四小虎)卻遭遇了嚴重的經(jīng)濟危機,而且明顯影響長期競爭力提高｡這是因為,房地產(chǎn)的過度發(fā)展會阻礙經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級過程(主要是阻礙工業(yè)化和城市化進程):過多的資金和其他資源(包括十分短缺的優(yōu)秀企業(yè)家)過度追逐房地產(chǎn),將使制造業(yè)升級缺乏資金､技術(shù)和人力資源等方面的支持,從而使重化工業(yè)競爭力提高面臨巨大障礙｡而未來十年,中國經(jīng)濟發(fā)展的主要任務正是創(chuàng)造重化工業(yè)的國家競爭力｡
　　對房地產(chǎn)的過早過度依賴,還意味著產(chǎn)業(yè)升級的技術(shù)推動力不足和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的延緩｡房地產(chǎn)既是一個資本密集型產(chǎn)業(yè),又是一種技術(shù)層次較低､高耗能型產(chǎn)業(yè)｡以鋼鐵業(yè)為例,目前鋼材產(chǎn)量的60%是滿足房地產(chǎn)市場的,而滿足房地產(chǎn)市場的鋼材都是技術(shù)含量較低的長材產(chǎn)品,這意味著鋼鐵行業(yè)升級動力不足;同時,高耗能問題將難以轉(zhuǎn)變,由此必然導致經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的延緩｡過度發(fā)展房地產(chǎn)還會阻礙城市化的進程｡最近幾年我國經(jīng)濟增長并不是建立在城市化加速的基礎(chǔ)上,而是建立在過熱的房地產(chǎn)增長和高房價的基礎(chǔ)上,城市化實際上是放慢了(相應的城市建設(shè)是加快了,與房地產(chǎn)過熱高度相關(guān)),因為高房價及城市生活成本的大幅上升(包括城市教育､醫(yī)療等費用的不斷上升)將會明顯地抑制人口城市化過程｡
　　再有,在經(jīng)濟仍處于原始積累階段時,房地產(chǎn)的過度繁榮會進一步擴大已經(jīng)越來越拉大了的居民收入差距,這種收入分配結(jié)構(gòu)失衡的加劇將影響社會和諧與經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性｡房地產(chǎn)的繁榮更多地體現(xiàn)一種分配機制,主要是分“蛋糕”而不是做“蛋糕”,這種分配機制與稅收體制有明顯不同,一般是進一步加重了收入的不平等,特別是許多時候是通過市場炒作方式(或一種巧取豪奪的方式)來實現(xiàn)的,往往是把中低收入階層的錢挪進較高收入階層的口袋,這樣做不僅對解決經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性矛盾無益,而且會加劇社會的不公平與不和諧｡
　　
　　選擇中性或中性偏緊政策
　　
　　對后發(fā)國家來講,最容易犯的政策錯誤是把一個經(jīng)濟發(fā)展的主要結(jié)果當成一種主要原因,本末倒置｡房地產(chǎn)大發(fā)展是經(jīng)濟增長的“果”,而不是“因”｡房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的短期好處對許多落后國家和地區(qū)充滿著誘惑,但卻是一個“大陷阱”｡韓國在避免陷阱方面做得較好:韓國于1975年搞重工業(yè)化時,房地產(chǎn)的投機開始露頭,但政府為實現(xiàn)重工業(yè)化目標,在整個過程中一直對房地產(chǎn)采取抑制性政策;僅僅是在應對石油危機和亞洲金融危機過程中,對房地產(chǎn)采取了兩次刺激性政策｡
　　世界經(jīng)濟發(fā)展史也顯示,房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化中應該是一個比較平靜的產(chǎn)業(yè),但在中國卻變成了一個熱鬧的產(chǎn)業(yè),而且是一個頭等支柱產(chǎn)業(yè),對經(jīng)濟增長的作用太大――主要是指GDP增長､稅收增長和暴利的增長｡許多人都說當今的房地產(chǎn)不能出問題,不能調(diào)整,不能打壓,如果房地產(chǎn)增長明顯回落,房價下降,好像中國就完了,這是言過其實｡我倒是覺得,如果房地產(chǎn)持續(xù)過熱的現(xiàn)狀發(fā)展下去,中國經(jīng)濟可能會真的出大問題｡
　　為了保證加快工業(yè)化和城市化這一經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略任務的完成,必須對當前的房地產(chǎn)政策做一個大的調(diào)整,就是把對房地產(chǎn)的過度刺激政策調(diào)整為中性政策,甚至是中性偏緊的政策｡

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