由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上下關(guān)聯(lián)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，它的繁榮對(duì)于地方GDP增長(zhǎng)和領(lǐng)導(dǎo)人政績(jī)是立竿見影的。一些地方政府部門公開承認(rèn)，要發(fā)展好城市經(jīng)濟(jì)，就要搞好房地產(chǎn)。相信這是絕大多數(shù)地方政府的共識(shí)。
　　
　　不是我不明白，實(shí)在是世界變化快。這句話或許是諸多地產(chǎn)商人在過去的4個(gè)多月中的一個(gè)感言。短短的幾個(gè)月之中，他們經(jīng)歷了從愁云慘霧到笑逐顏開的逆轉(zhuǎn)。
　　國家統(tǒng)計(jì)局5月12日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1－4月，全國商品房銷售面積為17625萬平方米，同比增長(zhǎng)17.5％，其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)18.6％；銷售額增長(zhǎng)38.6％。同時(shí)，4月份的數(shù)據(jù)顯示70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲了0.4％。
　　在國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)公布之前，地產(chǎn)業(yè)已紛紛在流傳“小陽春”、“回暖”的話題，在諸多行業(yè)仍然在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰霾中匍行的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)是否真的已然春江水暖鴨先知，獨(dú)秀于危機(jī)之中?
　　
　　風(fēng)往哪里吹
　　
　　形勢(shì)比人強(qiáng)，地產(chǎn)業(yè)“回暖”的速度，來得讓地產(chǎn)商都有些始料不及。
　　“去年的下半年，我在公司內(nèi)部講，中國的房產(chǎn)危機(jī)最快要到今年年底才能見到曙光，讓全公司的員工做好充分的思想準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。但從今年2月份開始，特別是3月份，我們感覺到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有點(diǎn)井噴的感覺。一個(gè)季度我們整個(gè)公司賣了60億元，也是破了我們公司成立以來的紀(jì)錄，從來沒有這么好，到了4月份下旬，我們又賣了將近15億�！痹�4月下旬中山大學(xué)舉辦的一個(gè)名為《兩會(huì)后房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)》的論壇上，富力地產(chǎn)股份公司董事長(zhǎng)張力一掃往日愁云，明顯興奮。
　　這僅僅是房地產(chǎn)大佬的一個(gè)縮影。2008年，由于地產(chǎn)行業(yè)的整體低迷，各大地產(chǎn)商資金鏈緊張的傳聞甚囂塵上，其中，2007年曾大肆進(jìn)行土地儲(chǔ)備和擴(kuò)張的富力地產(chǎn)由于上市遇阻，曾被外界認(rèn)為是資金鏈吃緊的代表性企業(yè)之一。
　　而在2007年，地產(chǎn)商們也曾經(jīng)“意外”過，由于投資客的瘋狂進(jìn)入，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高，中國指數(shù)研究院發(fā)布的經(jīng)過通脹調(diào)整后的全國主要城市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，大部分城市的平均漲幅接近30％，個(gè)別城市漲幅超過50％。
　　“漲得連我們都覺得離譜�！逼鋾r(shí)，時(shí)代地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理徐友明對(duì)本刊記者說。
　　到了2008年，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，隨著國家宏觀政策的緊縮，地產(chǎn)行業(yè)陷入了“量?jī)r(jià)齊跌”的低迷局面。“當(dāng)時(shí)我們拿到投資者2億美元的錢，他們比我們還擔(dān)心，所以老是問我們很多很多問題，我們也沒有辦法回答他們未來市場(chǎng)會(huì)怎么樣。去年11－12月份我們的銷售額不到10億，我們正常項(xiàng)目的工程款，整個(gè)公司的正常運(yùn)營，如果按計(jì)劃來算都不夠支付，面臨很大的壓力�！睍r(shí)代地產(chǎn)總裁岑劍雄形容那段時(shí)間夜不能寐，整日心驚肉跳地關(guān)注日�，F(xiàn)金流是否正常。
　　然而，當(dāng)時(shí)無法回答的未來很快就發(fā)生了變化，“今年前4個(gè)月，最高的時(shí)候我們3天賣了5000萬�！毙煊衙鲗�(duì)記者坦言，從業(yè)這么多年，面對(duì)這情形都吃驚。
　　
　　2007年的高峰時(shí)期，廣州商品住宅每月的銷售量達(dá)到90萬平方米，2008年下滑到40萬平方米左右，如今，每月的銷售量開始回升至60萬平方米左右�！叭ツ耆�年的銷售量是801萬平方米，今年前4個(gè)月銷售量大概占了去年全年的1／3�！焙细惠x煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江說。
　　隨著成交量的放大，價(jià)格也在緩慢地回升，重新出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的現(xiàn)象。
　　
　　政策反轉(zhuǎn)的效應(yīng)
　　
　　回暖的原因何在?這是房地產(chǎn)這幕游戲參與者們都在追尋的天問。
　　“我要講一句話，美國的次貸危機(jī)拯救了中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。為什么這么講?中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)從2007年10月份開始緊縮信貸以來到2008年9月15日以后，政策反轉(zhuǎn)，9月15日的標(biāo)志是雷曼兄弟的倒閉，這是我對(duì)目前房地產(chǎn)回暖的一個(gè)判斷�！北本┐髮W(xué)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科對(duì)記者說，中國房地產(chǎn)大佬真該好好感謝這場(chǎng)危機(jī)。
　　導(dǎo)致2008年房地產(chǎn)行業(yè)“反轉(zhuǎn)”的主要原因，在于2007年投機(jī)過盛而導(dǎo)致的泡沫化，宏觀調(diào)控開始收緊，2007年10月實(shí)施的二套房貸首付比例和貸款利率提高等政策打擊了投機(jī)風(fēng)，而至2008年9月，以雷曼兄弟破產(chǎn)為標(biāo)志性事件的全球金融危機(jī)的到來，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)陷入低迷，更使得地產(chǎn)行業(yè)被看淡。
　　然而，正如馮科所言，作為與金融和地方預(yù)算外財(cái)政收入高度結(jié)合的行業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)下凱恩斯主義的抬頭，政府救市大旗的高舉，宏觀調(diào)控政策開始“反轉(zhuǎn)”，強(qiáng)硬地平息了之前關(guān)于政府是否該救房市的爭(zhēng)議。擴(kuò)張性財(cái)政政策的實(shí)施，期待地產(chǎn)業(yè)這一“國民支柱產(chǎn)業(yè)”拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的急迫，終使得地產(chǎn)行業(yè)因此從中獲利。
　　去年11月11日，中國銀行對(duì)外公布落實(shí)國務(wù)院擴(kuò)大內(nèi)需政策的10大措施。其中，房地產(chǎn)業(yè)被提到了重要位置，中行明確宣布將“積極支持資質(zhì)良好的房地產(chǎn)開發(fā)商以及通過政府融資平臺(tái)統(tǒng)借統(tǒng)還的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目”。這被外界解讀為中行放松開發(fā)貸的信號(hào)。
　　隨著4萬億投資計(jì)劃的實(shí)施，銀行信貸呈現(xiàn)爆炸性增長(zhǎng)，在這其中，房地產(chǎn)也分得了豐厚的一杯羹。5月6日央行公布的一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，一季度房地產(chǎn)貸款余額新增3364億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2218億元，購房貸款新增1149億元。
　　一方面是增加開發(fā)貸款緩解開發(fā)商的資金難題，一方面是放松購房貸款，并推出一系列的促進(jìn)購房措施，包括下浮貸款利率，首付比例優(yōu)惠、下調(diào)契稅征收等等。
　　從2008年9月開始，央行連續(xù)5次降息，貸款基準(zhǔn)利率累計(jì)下調(diào)2.16個(gè)百分點(diǎn)，目前的貸款基準(zhǔn)利率為5.31％，與2002年2月的歷史最低水平持平。此外，對(duì)于首次購房需求和改善性住房需求，商業(yè)銀行還可給予7折優(yōu)惠。一季度，個(gè)人按揭貸款總額達(dá)到984億元，同比增長(zhǎng)13.2％，是2008年二季度以來首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。
　　“以廣東省3月份出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(亦稱‘十五條’)為例，公積金貸款將最高額提到80萬元，這樣一來，用公積金貸款，就可以不用再從銀行貸了，利息也低，對(duì)購房者還是有很大吸引力的。”黎文江分析道。
　　然而，消費(fèi)貸款的放松也給了開發(fā)商可乘之機(jī)，由于開發(fā)貸款一般是3－5年，利率是7％，而購房貸款一般是20－30年，利率是5％左右，導(dǎo)致許多開發(fā)商采取了“假按揭”的方式騙貸，“這種假按揭估計(jì)能占一季度成交量的兩成左右�！毙煺J(rèn)為監(jiān)管部門和銀行實(shí)際上都管不住信貸流向，錢流動(dòng)到哪里去很難控制。信貸合同監(jiān)管的“距離”有限，效果也很有限，企業(yè)或個(gè)人變著法子投人樓市，根本沒法管。
　　“20多年來，從房地產(chǎn)業(yè)態(tài)來講，這是我們遇 到的在政府這樣一個(gè)層面上最好的環(huán)境，出臺(tái)一系列的政策來扶持地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這正是‘�！�中的‘機(jī)’�！睂�(duì)于這半年來政策的“反轉(zhuǎn)”，珠江地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)鄭暑平感嘆萬分。
　　不過，在撲克牌的游戲之中，最后一張底牌，依舊捏在政府的手中。
　　
　　好日子能持續(xù)多久?
　　
　　雖然前4個(gè)月，包括5月上旬的成交量的放大使得“回暖”的論調(diào)占了絕大多數(shù)，但開發(fā)商似乎對(duì)過去一年多來的窘迫還心有余悸，市場(chǎng)普遍對(duì)后市保持謹(jǐn)慎的樂觀。
　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積2.01億平方米，同比下降16.2％，降幅比前兩月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。此前專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)研也表明，今年前兩月全國房地產(chǎn)投資僅增長(zhǎng)1％，比去年同期下降35％。
　　“這也基本上反映一季度的成交量放大，基本上是屬于去庫存化�！敝衅斓禺a(chǎn)董事長(zhǎng)陳仁科對(duì)記者說。戴德梁行最近發(fā)布的研究報(bào)告則顯示，一季度北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、武漢、長(zhǎng)沙、成都及廈門等十大樣本城市庫存消化量已超過2006－2008年新增庫存總量的25％。二線樣本城市庫存消化量也達(dá)到20％。
　　“目前開發(fā)商拿地的意愿都不是很強(qiáng)烈，主要是私底下的轉(zhuǎn)讓�！毙煊衙鲃t說。他認(rèn)為下半年不可能再有這么寬松的信貸，而經(jīng)過一年多的低迷，更堅(jiān)定了開發(fā)商“現(xiàn)金為王”的理念，不敢冒進(jìn)。雖然基于未來通脹預(yù)期會(huì)拿一些地進(jìn)行一些新開發(fā)，但對(duì)下半年的需求量不好判斷，也比較謹(jǐn)慎。
　　“從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，目前出口和消費(fèi)兩個(gè)指數(shù)都還是處于下降，房地產(chǎn)不可能獨(dú)立于整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而一枝獨(dú)秀，目前僅僅是去年一部分剛性需求的釋放，投資者進(jìn)場(chǎng)的很少。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，消費(fèi)者對(duì)目前房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超過可支配收入水平的現(xiàn)實(shí)不可能發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。預(yù)計(jì)下半年成交量有可能會(huì)回落，處于緩慢徘徊的狀態(tài)�！标惾士普J(rèn)為。
　　中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海則認(rèn)為，目前房市的回暖是中央救市以“保增長(zhǎng)”下的一種短暫性回暖，“這種資金刺激的方式并不是可持續(xù)之計(jì)，現(xiàn)在之所以出臺(tái)放寬資本金比例的政策，正是因?yàn)樨泿殴��?yīng)和財(cái)政投入的短缺。而通過高房?jī)r(jià)來保增長(zhǎng)是不可能的，這走下去就是一個(gè)死局�！�
　　以廣州為例，今年至今，廣州掛牌的商業(yè)住宅用地出讓量是零，這與過去天差地別，去年上半年廣州市土地出讓金收入約為60億元，而2007年全年這項(xiàng)收入則高達(dá)207億元。
　　在此格局下，一個(gè)令人擔(dān)憂的情況是，在一系列救市措施刺激中，地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性過剩問題以及高房?jī)r(jià)所帶來的民生問題，很可能被掩蓋或拖延�！艾F(xiàn)在對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的推出已經(jīng)不下死命令、不做硬性規(guī)定了，政府也很珍視這個(gè)回暖，并不希望因此再次導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)的大波動(dòng)�！毙煊衙鞣治�，房地產(chǎn)不穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)就不可能好。

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