又到了年終盤點時。 　　這是一個怎樣的2009? 　　年初樓市還低迷如寒冬，轉(zhuǎn)眼就火熱勝酷夏，企業(yè)圈地不差錢，百姓買樓堪比登天難。老地王還在赤條條“曬太陽”，新地王就爭先恐后出來亮相，國外刮起低碳風，國內(nèi)大興“樓脆脆”劇情；炒房團卷土重來，房企流行“被開盤”；小小“蝸居”高懸于天，“幸福房奴”難掩無限心酸……2009年，房地產(chǎn)市場發(fā)生的一切都如此“瘋狂”，又如此分裂。這些流行詞中，有些是老江湖，比如地王、比如炒房團。有些是新生兒，比如曬太陽、被開盤、幸福房奴，但無論新老，在這些火爆一時的詞條背后，是市場的變幻，是政策的調(diào)整，是中國房地產(chǎn)黃金十年的成就與痼疾，背后更有作為買房者的苦不堪言。
　　套用這一年最火的網(wǎng)絡(luò)熱詞，樓市已經(jīng)成了一個“牙缸”――在充當一些人的“洗具”的同時卻成了另一些人的“杯具”。在中國的語境下，房子承載的早已不只是一個行業(yè)的興衰榮辱，更是幾代人的喜怒哀樂。
　　我們按照詞典體例，將這些年度樓市新聞的流行詞簡單收錄，闡釋含義，簡述背景，并添加點評。用最樸素簡單的方式，來展現(xiàn)2009年的中國房地產(chǎn)。
　　最簡單的，往往都是最接近真實的。
　　
　　地王
　　
　　釋義：指在商品房用地拍賣中以某地最高價被拍得的建筑用地。地王可分為總價地王、樓面地價地王也就是單價地王。對消費者而言，樓面地價地王更具參考意義，因為未來該地塊的商品房銷售單價通常是樓面地價的3～4倍，而對房企而言，地王頻出也意味著他們對后市的看好。
　　背景：地王年年有，今年特別多。12月22日，總建筑面積438萬平方米的廣州亞運新城賣了255億，稱它地王實在太小兒科了，于是媒體創(chuàng)造了一個詞語――“航母級地王”，這是最近也是最兇猛的地王。
　　回想5月富力拿下北京第一塊地王廣渠門外10號地時，總價還不過10.22億元。而現(xiàn)在的地王排行榜上，前十名總價最便宜的也都超過了40億元。進人下半年，地王就雨后春筍般冒了出來，僅9月，全國就扎堆出現(xiàn)了50多個各色地王。今年的地王頻出與往年還有所不同，以往稱雄的多是年輕氣盛的上市民企，今年6成以上的地王背后都有國企、央企的身影，在某些城市，原本是對手的國企、民企們，更是聯(lián)手制造地王，正應了那句話，沒有永遠的敵人，只有永恒的利益。在房價上揚這塊大蛋糕上，他們都是朋友。
　　其實對老百姓而言，什么企業(yè)拿地不重要，我們擔心的是“面粉貴過面包”背后的可怕壓力――2009年各大城市地王平均樓面單價已經(jīng)全面超越樓市高燒的2007年!今年排名前十的單價地王，樓面地價全在2萬元／平方米以上，這些地蓋成房子后，售價大概要多少?起碼再乘3企業(yè)方能盈利!
　　點評：房企偷著笑，百姓掩面哭。
　　
　　曬太陽
　　
　　釋義：說的當然不是字面意思，而是指當年高價拍出的地王許久不動工的現(xiàn)象。今年地價的狂飆突進讓很多人回頭去翻老地王的舊賬，才發(fā)現(xiàn)原來很多地王都在曬太陽――高價地不是拿來蓋房子，而是倒賣地皮和上市圈錢用的。
　　背景：統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年以來的50個“地王”中，半數(shù)以上項目都未開工，僅北京一地就有超過12塊誕生于2007年的高價地處于閑置狀態(tài)，到目前為止，全國至少有3.3億平方米閑置土地都在曬太陽!
　　閑置土地如何掙錢?按照潘石屹的說法，1／3的房企都是來炒地皮而不是蓋房子的。比如小超人李澤楷旗下的盈科大衍地產(chǎn)，花費5.11億拿下的天價地工體四號地項目。按合同2008年3月31日就該竣工了，卻至今還是個大坑。2009年8月轉(zhuǎn)手一賣，稅前就凈賺2.35億港幣。
　　實在不行的話還能退地。2007年，一二線城市誕生20余個地王，如今退了13個。最近國土資源部發(fā)了狠話，要掛牌督辦培宗閑置土地，除了李澤楷的盈科大衍，保利、中海、華潤等大型國企也榜上有名。不過類似的話已經(jīng)說了多次，每次都是雷聲大、雨點小。
　　點評：倒賣地皮，風險低收益高，比蓋房子更省力。
　　
　　勾地
　　
　　釋義：指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明購買意向并出價，在政府認可其出價后，再行招標、拍賣、掛牌的交易方式。“勾地制”最早出現(xiàn)在1998年遭亞洲金融危機重創(chuàng)的香港。目的在于保證土地不流拍、不賤賣。
　　背景：勾地并非新鮮事。國土資源部2006年就提出“有條件的地方，可以建立勾地制度”。在2003年至2005年地產(chǎn)低迷之時，國內(nèi)的深圳、南京、武漢相繼出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，于是，廣東、廣西、河北、四川、福建、江蘇、北京等地紛紛試水改名為“用地預申請”的勾地制。
　　在土地市場的急轉(zhuǎn)直下并持續(xù)遇冷的2008年，勾地制度再度上演，甚至在行情高漲的2009年，仍未退出舞臺，比如今年地王密集的上海，就將兵家必爭之地、可能成為上海“總價地王”的外灘國際金融服務中心(8－1)地塊作為滬上“勾地”第一單推出，個中緣由令人不解。同樣的情況在各地也時有發(fā)生。勾地是把雙刃劍，勾地多了很容易成為地方政府內(nèi)定開發(fā)商的手段，形成區(qū)域土地壟斷。
　　點評：勾地與勾結(jié)，其實只有一步之遙。
　　
　　上市
　　
　　釋義：股票及其衍生品種經(jīng)審查同意在證券交易所掛牌交易。此處特指今年地產(chǎn)企業(yè)扎堆涌向資本市場圈錢的舉動。房企為了上市大舉圈地，上市之后再拿土地儲備大肆圈錢，這是一個一環(huán)套一環(huán)的小循環(huán)。
　　背景：縱觀10年來中國地產(chǎn)的起伏，很容易找出一個規(guī)律：只要資本市場和樓市都向好，一定會出現(xiàn)眾房企抱團到A股、港股甚至是納斯達克上市的現(xiàn)象�，F(xiàn)象背后的緣由很容易理解――因為其對未來的樓市持續(xù)向好有預期，所以房企就需要圈更多的地，而圈地僅靠賣樓回籠資金和銀行貸款顯然不夠，還要打通資本通途，上市圈快錢；而圈地越多資本市場就越會受追捧，接下來可以更容易圈到錢，這是一個內(nèi)部的良性小循環(huán)。2009年，這兩個基礎(chǔ)都具備，于是像2007年一樣，大量的房企又開始排隊上市了，并像當年造就碧桂園首富一樣，今年又造就了一個首富許家印。
　　于是，富豪榜年年換，但地產(chǎn)老板總會占據(jù)前十之六七。
　　點評：環(huán)環(huán)相扣，生生不息。
　　
　　炒房團
　　
　　釋義：是對在全國多個城市，群體性地-攜巨資購房和炒房的民間資本的總稱，尤以溫州炒房團和山西煤老板最為知名。他們消息靈通，資本雄厚，群起掠地，所到之處無不噪聲一片。
　　背景：炒房團與10年來中國樓市的漲跌史同步，每當樓市火熱，炒房團的身影就會出現(xiàn)，反之則隱跡。從東北到海南，從沿海到內(nèi)地，無不留下他們豪擲千金、攻城拔寨的足跡。今年樓市大熱，炒房團自然不會缺席，今年3月份到6月份，一批溫州炒房團頻繁在深圳入貨，一位王老太太就在上河坊、金地梅隴鎮(zhèn)、華僑城等多個樓盤團購100來套，幾百萬的豪宅也是一次購買多套。類似的情 況在其他一線城市的諸多豪宅、商鋪項目也屢見不鮮，而像三亞諸多旅游地產(chǎn)項目的熱銷也與投資客有著千絲萬縷的聯(lián)系。
　　點評：預判房價走勢，炒房團顯然比專家更可靠。
　　
　　樓脆脆
　　
　　釋義：又叫“樓倒倒”，因“上海樓盤倒塌事故”而得名的網(wǎng)絡(luò)熱詞。在該事件后，一批“樓倒倒”、“樓脆脆”、“樓歪歪”和“樓薄薄”紛紛浮出水面，這些千奇百怪的樓市奇觀令人嘆為觀止。熱詞背后，是人們對住房質(zhì)量的普遍扭比。
　　背景：2009年6月27日清晨，上海閔行區(qū)“蓮花河畔景苑”一棟在建13層住宅樓連根“臥倒”，“樓脆脆”一聲啼哭震中國，其后并由此衍生了一個龐大的“樓XX”家族，比如武漢的“樓高高”、哈爾濱的“樓停停”、浙江的“樓薄薄”……一系列影響惡劣的違規(guī)操作不斷見諸媒體，原本就口碑欠佳的房地產(chǎn)開發(fā)商更是成了眾矢之的，也間接導致了一場遍及全國的住房安全信任危機。
　　事實上，與高房價相對應的，是中國建筑物質(zhì)量的低劣。根據(jù)住建部統(tǒng)計，中國各類建筑物以每年5億多平方米的規(guī)模劇增，但其中大量建筑物由于規(guī)劃短視、設(shè)計缺陷、偷工減料等因素，實際壽命“50年罕見、30年普遍”，不及國標規(guī)定最低使用年限的60％。這其中，既有開發(fā)商、建筑商、監(jiān)理商追求利潤最大化的內(nèi)在原因，更有政府監(jiān)管缺失的問題。
　　點評：金玉其外，敗絮其中。
　　
　　通脹預期
　　
　　釋義：指人們已經(jīng)估計到通貨膨脹要來。預先投資避免通脹給自己造成損害，不過防范通脹的措施本身也會造成資產(chǎn)價格的上升，即對通脹的預期本身也會加快通脹的到來。因投資渠道有限，投資不動產(chǎn)往往是百姓面對通脹預期時的不二選擇。
　　背景：自去年4萬億的種子播下之后，通脹預期就是貫穿2009年全年的熱門話題。它的邏輯并不復雜，無非是錢多了，包括房價在內(nèi)的物價就漲，區(qū)別只是早漲晚漲而已。
　　在年初出口不暢、消費不振以及2000億保險資金可投資不動產(chǎn)等背景下，不單是普通投資者，連大量的實業(yè)資本、保險資金也都在通脹預期指引下殺人樓市，規(guī)避通漲風險，實現(xiàn)增值保值。
　　但有意思的是，通脹預期從年頭談到年尾，官方公布的通脹硬指標的CPI卻連續(xù)10個月為負，直到11月份。才勉強由負轉(zhuǎn)正，同比增長0.6％，也就是說不存在通脹，它確實還是個“預期”。反倒是暴漲的資產(chǎn)價格讓政府在下半年不得不提出“管理通脹預期”。
　　不過中國的CPI不包括房價，如果從遍地兩位數(shù)的房價漲幅來看，通脹早已經(jīng)從預期轉(zhuǎn)為現(xiàn)實，而且在這一轉(zhuǎn)化過程中，“通脹預期”本身也發(fā)揮出了自我實現(xiàn)的功能――如果大家都不擔心通脹，房價恐怕也不會漲得這么快。
　　點評：百姓身邊除了官方公布的收入“被增長”外，其它要素確實都漲了。
　　
　　反價
　　
　　釋義：指雙方達成交易協(xié)議后，賣方違反約定，臨時提價。在2009年下半年，二手房市場水漲船高，賣方坐地起價已成常態(tài)。
　　背景：今年樓市火爆，房價又和2007年一樣，變成了隨時變化的“海鮮價”。有些業(yè)主不僅在交易前會每天報價不一樣，或者上午和下午的報價都不同，甚至有些在談好價格在簽合同前都要反價幾萬元，更惡劣的就是簽了合同又撕毀合同，就因中介電話說可以以更高價賣出。
　　二手房業(yè)主大多緊盯著一手房銷售情況，眼看開發(fā)商動輒開盤當天熱銷8成以上，甚至開盤售罄，哪有不心癢癢的?年底的營業(yè)稅兩年改5年政策調(diào)整，更助推了這種現(xiàn)象的蔓延，為了搶時間少繳稅，買家甚至愿意主動加價。一個愿打一個愿挨，也沒什么可說的，這就是市場經(jīng)濟。
　　點評：在房價這個怪異天平上，買賣雙方從來都不是對等的。
　　
　　后悔權(quán)
　　
　　釋義：后悔權(quán)制度是新消費者權(quán)益保護法將做出的新規(guī)定，即原則上讓消費者在購買商品的一定期限內(nèi)可以對自己的消費行為作出更理性的判斷，并有權(quán)采取相應的退貨行為。此條款在家電、網(wǎng)購等領(lǐng)域已有商家實施，而在汽車、房產(chǎn)等領(lǐng)域個案不多。
　　北景：后悔權(quán)本來就是個有爭議的概念，比如何種條件下可以反悔還尚待細化，現(xiàn)在一般都是“商家有最終解釋權(quán)”。也因此，在正式法規(guī)出臺之前，多是商家的個體行為，而且較少涉及汽車、房產(chǎn)等有較大交易風險的大宗消費品。但市場也有先行者，深圳羅湖的高端樓盤百仕達?樂湖就走在了前面，推出“后悔有7”活動，將其變?yōu)榱爽F(xiàn)實。按活動規(guī)定，7月6日到8月7日為“可后悔認購月”，在這個月內(nèi)購買該項目房子的置業(yè)者，先預交10萬元定金，簽訂《預購協(xié)議書》，1個月之內(nèi)，開發(fā)商必須為置業(yè)者保留房號及相關(guān)優(yōu)惠，1個月之后，置業(yè)者如果不滿意，可以無條件退房，開發(fā)商退還定金。
　　有意思的是，活動期間，64名購房者大部分都是直接簽訂預售合同，僅15名購房者參加“后悔有7”活動，最終只有6名購房者選擇行使“后悔權(quán)”，放棄購買預購單位。
　　點評：噱頭也好，炒作也罷，聊勝于無。
　　
　　被開盤
　　
　　釋義：捂盤惜售不新鮮，新鮮的是今年不少開發(fā)商們被購房者和相關(guān)部門逼著開盤。分批發(fā)售、多次開盤、延遲申領(lǐng)預售許可證的主流開始不那么屢試不爽了。
　　背景：2009年春節(jié)前，樓市還是一片寒冬，促銷價，優(yōu)惠價充斥樓市而無人問津。幾乎所有開發(fā)商都過了一個愁云慘淡的春節(jié)。誰也沒想到，春節(jié)過后，以剛性需求為代表的購房者紛紛出現(xiàn)在各大售樓處和中介公司，樓市喜迎“小陽春”。
　　正當“小陽春”是否可持續(xù)的爭論甚囂塵上，5月份，量價齊升的局面讓去年積累的庫存迅速消化，供求矛盾凸顯，捂盤待售的事件開始見諸報端，購房者在恐慌之下開始緊盯開發(fā)商的捂盤動作，并以實際行動促其提前開盤。比如12月2日晚杭州九堡一處樓盤，購房者排起了上千人的夸張長隊，讓開發(fā)商提前3天開了盤。
　　而開發(fā)商愿意做順水人情的背后，是一線城市房價已經(jīng)超過了2007年“拐點”前的最高點，北京的房價比迪拜泡沫高峰期還要高，上海的房價更是在全球都排得上號，加上拿地成本日益高昂，一些08年吃過虧的開發(fā)商在年底也不敢托大，能在高點出貨也就順勢賣完了事。
　　點評：買房者恐慌性扎堆，開發(fā)商半推半就，于是叉一個“被XX”誕生了。
　　
　　蝸居
　　
　　釋義：比喻狹小的住所。作家六六以此為題，于2007年出版長篇小說《蝸居》，小說圍繞住房問題講述了現(xiàn)代都市青年的情感故事，后被改編成為電視劇，成為2009年最火爆的劇集，因為超寫實，引發(fā)社會熱議。
　　背景：“每天一睜開眼，就有一連串數(shù)字蹦出腦海：房貸六千"吃穿用度二千五，冉冉上幼兒園一千五，人情往來六百，交通費五百八，物業(yè)管理費三百四，手機電話費二百五，還有煤氣水電費二百……也就是說，從我蘇醒的第一個呼吸起，我每天要至少進賬四百；這就是我活在這個城市的成本，這些數(shù)字逼得我一天都不敢懈怠，根本來不及細想未來十年； 我哪有什么未來，我的未來就在當下，在眼前。”
　　2009年的高房價背景下，熱播電視劇《蝸居》中姐姐海萍的“牢騷”讓房奴們心有戚戚然。而妹妹海藻因姐姐的房款成了貪官的二奶……一部超寫實的電視劇，伴隨著今年房價的一路飆升而熱播，也強烈刺激著買不起房的年輕人。
　　網(wǎng)上流行著這么一個段子：“剛上大學，我們懷著憧憬看了《奮斗》；當我們踟躕的時候，我們看了《我的青春誰做主》；當我們即將豁然開朗的時候，一部《蝸居》把我們?nèi)�拍死了；絕望中，我們看了《2012》，頓時淡定了：買什么房子啊，早晚要塌的!”
　　點評：小小蝸居，有之乃大。
　　
　　國四條
　　
　　釋義：指在2009年12月14日的國務院常務會議上，溫家寶總理就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障旁建設(shè)等四大舉措。會議明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”，連同歲末接連出臺的調(diào)控政策，成為中央打壓房價的風向標。
　　背景：2009年12月7日，中央經(jīng)濟工作會議提出了“兩個繼續(xù)”，給2010年經(jīng)濟走向定性，開發(fā)商和利益集團紛紛放松緊張心情、開始早早慶功。但未料到“巨變”隨之而來：先是12月9日國務院常務會議明確，“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復到五年”；14日，國務院常務會議又提出了遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房的四條政策(即“國四條”)；12月17日財政部等五部委又公告，將拿地首付款比例從20％-30％提高到50％，且規(guī)定一年內(nèi)付清全款。
　　有消息稱，二套房貸利率也即將調(diào)整，其首付比例有可能提高至50％。消息靈通的銀行也已悄然收緊房貸優(yōu)惠政策。
　　點評：行情恐有變，看好錢袋再打算。
　　
　　低碳
　　
　　釋義：低碳，英文名為Low Carbon，是指較低或更低的以：氧化碳為主的溫室氣體排放。隨著氣候問題的加劇、《2012》的熱播以及哥本哈根大會的召開，全球都在倡導低能耗、低污染、低排放的經(jīng)濟模式和生活方式，地產(chǎn)領(lǐng)域也悄然興起綠色潮。
　　背景：哥本哈根大會火了幾個關(guān)鍵詞，其中就有“低碳建筑”，一時間中國百姓也被普及了一個常識：建筑在二氧化碳排放總量中，幾乎占50％，遠高于運輸和工業(yè)領(lǐng)域。低碳建筑也成了繼“綠色建筑”之后更為精準地指向建筑節(jié)能的口號。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會也迅速推出了一個《低碳綠色住區(qū)評估體系》，制定了一個建筑的節(jié)能指標，并細化到每平方米的減碳量。
　　領(lǐng)軍企業(yè)萬科更是立即宣布明年將拋棄毛坯房，全面提供精裝修住宅。從綠色角度看，與毛坯房相比，一套精裝修房子的裝修平均至少減排2噸垃圾。2009年中國商品房供應量是600萬套，精裝修不到20％，意味著僅這一項就會多排放建筑垃圾1000萬噸。
　　據(jù)說萬科、招商這些打“綠色”牌的開發(fā)商已在研制“住宅能效標識卡”，弄不好以后的房子，也能像冰箱、空調(diào)等家電一樣看到能耗標識。
　　點評有的跟風是炒作，有的跟風是實干。
　　
　　幸福房奴
　　
　　釋義：“房奴”是教育部2007年公布的171個漢語新詞之一，特指成為房子奴隸的年輕人，他們生命黃金時期中的20到30年，每年可支配收入的40％至50％甚至更高的比例貢獻給了購房貸款本息，背負還款壓力，并影響正常必要開支。幸福房奴為房奴一詞延伸，特指早前步入房奴之列的購房者，在房價持續(xù)上揚無止境之下，提前做房奴顯然勝過之后做房奴。
　　背景：一邊望著如云霄飛車一樣飆升的房價，一邊掂量著自己原地踏步的收入，再看著熱播劇《蝸居》，越來越多剛步入社會的年輕人開始感嘆為何自己不能早出生幾年、早畢業(yè)幾年，這樣的話即便趕不上世紀初的房價低谷，起碼較之現(xiàn)在的房價水準也能少開支個二三十萬啊。細掂量，粗計算，前后不過三五年，房價已過萬元山，這世道，提前做房奴確實是件幸福的事情。
　　可不是嘛，雖都是房奴，但房奴有先后，壓力自不同。
　　“我想要一座房子，面朝大海，春暖花開�！蹦鞘羌埳系睦寺�，現(xiàn)實卻是租房愁，買房愁。結(jié)婚愁，生孩子愁，養(yǎng)房子愁，養(yǎng)父母愁；生活愁，事業(yè)愁……有啥好浪漫的?
　　幸福房奴，這是一個透著辛酸的新詞，它與幸福根本扯不上半點關(guān)系。
　　點評：幸福的門檻低了，是因為生活的門檻高了。
　　
　　2009中國品牌地產(chǎn)30強
　　
　　中國品牌地產(chǎn)30強是《南都周刊》自2006年發(fā)起并設(shè)立的中國房地產(chǎn)行業(yè)的重要獎項，至今已成功評選并公布了3屆，2009年，《南都周刊》繼續(xù)秉承關(guān)注行業(yè)熱點，把握行業(yè)節(jié)奏，謹慎分析數(shù)據(jù)的專業(yè)精神，正式公布第四屆“中國品牌地產(chǎn)30強”榜單，并籌劃于2010年初舉辦中國房地產(chǎn)行業(yè)頂級高峰論壇，協(xié)助中國房地產(chǎn)行業(yè)眾多企業(yè)更好地關(guān)注品牌影響力，提高企業(yè)公民意識。
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