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        住宅使用權(quán)70年到期續(xù)期問題_非住宅土地40年使用權(quán)太短

        發(fā)布時間:2020-03-26 來源: 人生感悟 點擊:

          最近,媒體上有關(guān)土地使用權(quán)期滿如何處理的問題很熱鬧。在2011年上海土地交易市場首拍中發(fā)現(xiàn),在土地“預(yù)申請須知”中,出現(xiàn)了出讓期滿后“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”,甚至“出讓人無償收回”的規(guī)定。記者調(diào)查稱,其實這不是上海的規(guī)定,國土部早在2008年就有類似規(guī)定,并且不違背《物權(quán)法》。
          根據(jù)國土部的規(guī)定,雖然住宅建設(shè)使用權(quán)期滿后是否要交納費用不明確,但“自動續(xù)期”是可以肯定的。對于民眾來說還有一個更為關(guān)心的問題,公民的非住宅建筑,比如商鋪、寫字樓的期滿續(xù)期的問題,因為這些都關(guān)系到公民的物權(quán)與“財產(chǎn)性收入”。
          根據(jù)國土部的規(guī)定,非住宅“使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用本合同項下宗地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年向出讓人提交續(xù)期申請書,除根據(jù)社會公共利益需要收回本合同項下宗地的,出讓人應(yīng)當(dāng)予以批準”,“出讓人同意續(xù)期的,土地使用者應(yīng)當(dāng)依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù),重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同,支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費”。這就意味著,公民購買的商鋪、寫字樓等,在40年后,可能因為“公共利益需要”而化為灰燼,即便是被批準延期,還得重新支付土地出讓金。
          商鋪、寫字樓才40年期限,這未免太短了,根據(jù)建筑部的規(guī)定,一般性建筑年限為50-100年,重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)的耐久年限則為100年,40年與建筑壽命還相距甚遠。更重要的是,商鋪、寫字樓的土地從政府出讓給開發(fā)商,再到開發(fā)商建好并出售給公民,實際上,真正用不到30年。
          那么,在期滿前,到底由誰向政府提出延續(xù)的申請呢?何況,如何界定“社會公共利益”、由誰來界定并沒有明確,這就很難阻止地方政府隨意收回這些商業(yè)土地。此外,還需要指出的是,物權(quán)法規(guī)定“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理”,而國土部的規(guī)定并不是法律甚至連部委規(guī)章也算不上。
          從市場經(jīng)濟原理講,要保障財產(chǎn)盡可能充分使用,從保障公民私有財產(chǎn)上講,國家不能任意剝奪公民私有財產(chǎn)。因此,我建議,立法機關(guān)應(yīng)當(dāng)重視住宅與非住宅土地使用權(quán)期滿后如何延期的問題,謹慎進行立法,即便是只讓公民擁有商鋪、寫字樓的土地使用權(quán)40年,也應(yīng)當(dāng)從他們受讓于開發(fā)商那一天開始計算。
          

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