與其“救市”,不如“正心”|救市
發(fā)布時間:2020-04-08 來源: 人生感悟 點擊:
我們的政策立足點應(yīng)是遏制公款投資和公款消費,鼓勵民間投資和私人消費,因為后者是支持國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的原動力。 據(jù)報道,中央決策層近期正組織對房地產(chǎn)行業(yè)進行一次全面調(diào)研,調(diào)研的結(jié)果或?qū)⒆鳛椤笆欠窬仁小钡淖罱K依據(jù)。雖然大家還在爭論我國樓市是否已經(jīng)陷入危機,政府是否應(yīng)該像干預(yù)股市那樣有所行動。決策層不妨先“正心”――調(diào)整某些思路和對策。
首先,造成房地產(chǎn)投資規(guī)模失控、房價暴漲的原因,是由體制性弊病造成的,即“公款投資饑渴”。地方政府投資沖動,過多地投入開發(fā)區(qū)、園區(qū)和形象工程開發(fā);國有壟斷行業(yè)將大量壟斷利潤投入多元化經(jīng)營,大規(guī)模圈地搞房地產(chǎn)開發(fā);國有大型房地產(chǎn)企業(yè)集團和上市公司借助于政府背景和融資優(yōu)勢高價拿地,經(jīng)過包裝再上市融資圈錢;境外資本則借助于國際資本市場的有力支撐,瞄準城市化提速的一、二線城市作戰(zhàn)略擴張。
公款投資盲目擴張的后果,是“無效供給過大與有效供給不足同時并存”。而作為一般的內(nèi)資民營企業(yè)尤其是中小企業(yè),以及廣大群眾對房市的投資和消費,并不會導致房地產(chǎn)市場的盲目擴張,因為他們用的是自己的錢。所以,我們的政策立足點應(yīng)是遏制公款投資和公款消費,鼓勵民間投資和私人消費,因為后者是支持國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的原動力。
其次,房地產(chǎn)屬于部門經(jīng)濟,房地產(chǎn)市場屬于地產(chǎn)地銷地用的區(qū)域性市場,各地有各地的具體情況。因此,房地產(chǎn)調(diào)控不屬于宏觀調(diào)控,應(yīng)由地方政府結(jié)合當?shù)鼐唧w情況進行適當調(diào)控,不能全國各地“一刀切”。為了有效抑制房價漲速過快、漲幅過大,應(yīng)當采用“擴大有效供給,疏導過度需求,降低成本稅費,壓縮利潤空間”的思路來調(diào)整對策。與“打壓投機、抑制投資、限制消費”的做法相比,“抑制投機、規(guī)范投資、滿足消費”的做法更切合實際。
再者,應(yīng)盡快調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種、稅目和稅率,減輕投資者、經(jīng)營者、購房與租房的消費者的稅費負擔,降低開發(fā)成本、購房成本、交易成本和租賃成本,鼓勵大、中、小企業(yè)錯位競爭,二、三級市場相輔相成,合法投資與合理消費良性互動。目前企業(yè)和民眾負擔都過重。
理想的稅收制度應(yīng)當是建房、買房時負擔輕一些,以鼓勵擴大有效供給和民眾長期投資和自住消費;在流通環(huán)節(jié),對房屋出租和為買而賣的二手房出售也應(yīng)減輕稅負,以鼓勵通過流通實現(xiàn)資源合理配置、要素優(yōu)化組合和居住條件的梯度改善,而對短期(兩年)內(nèi)的炒賣行為則可征以重稅。而對房產(chǎn)持有階段,則可按照合理分類,分別開征或減免新的不動產(chǎn)保有稅。
此外,關(guān)于房貸政策,決策思路也要調(diào)整。商業(yè)銀行并非政策性銀行,銀行吸存放貸是做生意賺利差,既然是做生意就必然有風險,銀行防范風險就要選擇優(yōu)質(zhì)客戶,對其可以下浮利率,降低首付,而對缺乏償還能力又無足夠優(yōu)質(zhì)抵押物者則可提高首付,上浮利率甚至拒貸。我們現(xiàn)在的政策要求銀行反其道而行之,將商業(yè)行為同政策調(diào)控捆在一起,這是政企不分。現(xiàn)在規(guī)定第二套房的定義也有問題,前邊的貸款已經(jīng)還清了,為什么不可以再賣舊換新、賣小換大梯度改善呢?現(xiàn)在年輕一代大多數(shù)是獨生子女,雙方父母退休后想和小輩住一起,或在附近買一套房子,但因年老退休不能再供房貸,不得不用子女的名義借房貸,這有什么不可以呢?(本文根據(jù)上海財經(jīng)大學房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心教授、財華金融地產(chǎn)研究院名譽院長、上海威斯頓不動產(chǎn)管理學院院長印?華的觀點整理而成)
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