摘要：房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果在本質(zhì)上取決于政府意志。中央政府出于對(duì)社會(huì)穩(wěn)定、未來(lái)可能出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)、以及銀行壞賬增加的擔(dān)憂而出手調(diào)控，但其調(diào)控意志受到了房?jī)r(jià)下落將使銀行壞賬立即出現(xiàn)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)馬上出現(xiàn)通貨緊縮等顧慮的削弱。地方政府由于在財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)上對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴而對(duì)中央政策瞞天過(guò)海。本來(lái)就投鼠忌器的中央政策經(jīng)地方政府\"太極推手\"被化解大部分力量，是此前一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策效果不彰的主因�；�于對(duì)政府意志的考量，本文認(rèn)為，短期內(nèi)指望調(diào)控政策下猛藥、出重拳，進(jìn)而房?jī)r(jià)大幅下挫是不現(xiàn)實(shí)的。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；
政府意志

　　自2005年3月16日\(chéng)"國(guó)八條\"發(fā)布以來(lái)，中央政府已出臺(tái)了明確針對(duì)房地產(chǎn)的多項(xiàng)調(diào)控措施，一些地方政府也在形式上出臺(tái)了相應(yīng)措施予以配合。然而，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的最新數(shù)據(jù)，今年第一季度全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)同比平均上漲了5.5%，北京、廣州、深圳等地房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了狂漲的態(tài)勢(shì)；
房地產(chǎn)投資也同比增長(zhǎng)了25%.與之相應(yīng)，高房?jī)r(jià)所催生的一個(gè)新名詞\"房奴\"也在民間開(kāi)始迅速流傳，而號(hào)召\"不降價(jià)就絕不買(mǎi)房\"的鄒濤也一時(shí)成為媒體追捧的明星。所有這些都表明：自去年以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施雖然取得了一些成效，但相對(duì)\"穩(wěn)定房?jī)r(jià)\"的預(yù)定目標(biāo)來(lái)說(shuō)，效果仍不理想。那么，由此所引發(fā)的一個(gè)疑問(wèn)就是：為何政府頻頻出拳卻依然效果不彰呢？是調(diào)控當(dāng)局缺乏意志還是缺乏能力？事實(shí)上，在現(xiàn)存的關(guān)于如何調(diào)控房地產(chǎn)的鋪天蓋地的討論中，已有大量方案被提供出來(lái)了，從中遴選出正確的方案似乎并不困難；
與此同時(shí)，在我國(guó)，政府的行政權(quán)威和動(dòng)員能力幾乎是沒(méi)什么值得懷疑的。因此，如果簡(jiǎn)單地?cái)嘌哉�府沒(méi)有能力穩(wěn)定房?jī)r(jià)，那么，無(wú)論是從知識(shí)方面還是從行政能力方面來(lái)看，都顯然是不能令人信服的。既然如此，唯一可能的就是：在頻頻出拳的背后，政府是否實(shí)際上手下留情了？一個(gè)仔細(xì)的分析似乎恰恰印證了這種推斷。

　　一、投鼠忌器的中央政府

　　面對(duì)著房地產(chǎn)的\"繁榮昌盛\"，中央政府心情復(fù)雜。首先，房?jī)r(jià)瘋漲，使得購(gòu)房者怨聲連連，長(zhǎng)此下去必然會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。目前的城鎮(zhèn)居民（特別是年輕人），幾乎言必談房子，這種情形在北京、上海、廣州、深圳等城市表現(xiàn)尤甚，其焦慮憤懣之情溢于言表。高房?jī)r(jià)已經(jīng)使人們?cè)鲪旱匕炎》繂?wèn)題稱為新時(shí)期\"壓在人們頭上的三座大山\"之一。其次，房地產(chǎn)泡沫的破滅使日本經(jīng)濟(jì)陷入了長(zhǎng)達(dá)十年之久的通貨緊縮，在此過(guò)程中，銀行背負(fù)了大量壞賬，即便是現(xiàn)在仍未完全康復(fù)。而令人憂慮的是，至少在銀行方面，我國(guó)目前似乎已經(jīng)顯露出了日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰前的某些病征。根據(jù)人民銀行2005年8月15日發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》：我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的資金超過(guò)了55%.上海的比重則更高，資料顯示：2004年上海全市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款占到了全部新增貸款額的76%，占上海當(dāng)年新房銷售總額的50%強(qiáng)。這種局面一旦形成，銀行的榮枯便與房地產(chǎn)的漲落休戚相關(guān)，此時(shí)銀行已徹底蛻變?yōu)榉康禺a(chǎn)業(yè)的\"人質(zhì)\"而不得不與其結(jié)成\"利益共同體\"：銀行通過(guò)各種途徑增加信貸來(lái)維持和支持房?jī)r(jià)，以此保證貸款的安全回收和銀行自己的良好績(jī)效。比如2006年4月26日，交通銀行就全面取消了強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)，同時(shí)，對(duì)辦理新房按揭的購(gòu)房人免收律師費(fèi)而由銀行代繳，對(duì)辦理二手房按揭的購(gòu)房者則完全取消律師費(fèi)（0.25%-0.40%）。在這種\"銀行-房地產(chǎn)利益共同體\"格局下，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下落，壞賬隨即在銀行積累。日本前車(chē)之鑒歷歷在目，教訓(xùn)慘痛，這促使中央政府不得不保持高度警惕�？陀^地說(shuō)，正是上述兩方面，構(gòu)成了中央政府頻頻出拳、試圖穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主要?jiǎng)訖C(jī)。

　　然而，也正是出于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下落可能使銀行壞賬迅速累高、進(jìn)而危機(jī)金融體系乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的擔(dān)憂，中央政府的意志才又出現(xiàn)了某種\"軟化\".實(shí)際上，2005年下半年某些城市購(gòu)房者在房?jī)r(jià)暫時(shí)小幅回落后即要求退房的舉動(dòng)，就已昭示了房?jī)r(jià)一旦下跌（特別是像某些學(xué)者所言的30%-50%）所可能帶來(lái)的災(zāi)難性后果�？赡苷�是及時(shí)發(fā)現(xiàn)了這種苗頭，中央政府才將宏觀調(diào)控目標(biāo)的通俗解讀版本由最初的\"打壓房?jī)r(jià)\"轉(zhuǎn)變?yōu)閈"控制房?jī)r(jià)\"，進(jìn)而再轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮楹�糊的\"保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)\".除了對(duì)銀行壞賬可能進(jìn)一步積累的擔(dān)憂外，還有一個(gè)更重要的原因就是：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，重拳出手勢(shì)必殃及整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。根據(jù)表1提供的資料，就全國(guó)來(lái)說(shuō)，在2000年房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為12.05%，到2003年已經(jīng)增加到19.91%；
而對(duì)于北京來(lái)說(shuō)則更高，2000年為33.07%，2003年則高達(dá)53.37%.由此看來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展名副其實(shí)的\"支柱產(chǎn)業(yè)\"了。這種\"支柱\"作用的發(fā)揮，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)本身強(qiáng)大的關(guān)聯(lián)效應(yīng)上。單純從直接關(guān)聯(lián)來(lái)看，鋼鐵、水泥、電解鋁、合金等行業(yè)就是深受房地產(chǎn)影響的主要上游產(chǎn)業(yè)。而如何舒緩這些行業(yè)可能出現(xiàn)的過(guò)剩，自

　　2004年以來(lái)就一直是中央政府所關(guān)注的主要問(wèn)題之一。在中央政府看來(lái)，一邊控制新增產(chǎn)能，一邊維持需求顯然是使這些行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的理想方案。這樣，如果對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度過(guò)大，使得短期內(nèi)其對(duì)上游需求出現(xiàn)萎縮，必將使這些行業(yè)的過(guò)剩立刻暴露，破壞眼下的良好經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。正是這種顧慮，使得中央政府投鼠忌器。因而，如果仔細(xì)品味到目前為止的調(diào)控政策就不難發(fā)現(xiàn)，中央政府一直都是在旁敲側(cè)擊，敲山震虎，希望借此使房地產(chǎn)企業(yè)自覺(jué)約束自己的行為，盡量避免傷筋動(dòng)骨。

　　二、吃\"土地財(cái)政\"的地方政府

　　中央政府的投鼠忌器，恰好正中地方政府下懷。因?yàn)槌�了房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重的作用外，更重要的是房地產(chǎn)業(yè)還是地方政府的\"衣食父母\".按照現(xiàn)行的\"分稅制\"，稅收中的大頭即增值稅的75%，印花稅的94%、利息稅的100%都上繳了中央財(cái)政，而隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也相應(yīng)增長(zhǎng)較快的所得稅也被劃為中央和地方共享稅種（分成比例年年在變，2001年中央和地方的分成比例為5：5，2003年變?yōu)?：4），且地方所得比例不斷降低。在收入不斷受到擠壓的情況下，即使是南方一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)也深切感受到亟需拓展收入來(lái)源。恰在此時(shí)，不斷上升的地價(jià)為地方政府提供了寶貴的替代性收入來(lái)源。令其喜不自勝的是，這種土地轉(zhuǎn)讓收益居然可以名正言順地歸為預(yù)算外收入而基本不受中央節(jié)制：其絕大部分甚至完全可以不與中央分享；
使用也較正規(guī)財(cái)政收入自由和不透明。正是在這種背景下，地方政府紛紛開(kāi)始\"經(jīng)營(yíng)城市\(zhòng)"、建立并\"完善\"\"土地儲(chǔ)備制度\"以及土地出讓的\"招標(biāo)、投標(biāo)和拍賣(mài)制度\".這種行為的結(jié)果是，地價(jià)不斷走高，土地轉(zhuǎn)讓收入占地方政府收入的比重也不斷增加。表2提供的數(shù)據(jù)清楚地顯示了這一點(diǎn)。1997年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用為247.6億元，占地方財(cái)政收入的5.60%，占地方政府預(yù)算外收入的9.24%.到2000年，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用占地方財(cái)政收入的比重已經(jīng)超過(guò)了10%，占預(yù)算外收入的比重也已超過(guò)了20%.此后，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用的增長(zhǎng)速度進(jìn)一步加快。到2003年，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用占到地方財(cái)政收入的比重已經(jīng)高達(dá)20.87%，占預(yù)算外收入的比重更是接近50%.2004年房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用占地方財(cái)政的比重進(jìn)一步上升到了21.65%.

　　土地出讓價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，自然使得商業(yè)銀行把土地作為炙手可熱的貸款抵押物。這樣就又為地方政府開(kāi)拓了新的資金來(lái)源。他們通過(guò)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)把征來(lái)的土地抵押給銀行來(lái)獲取大量貸款。有關(guān)資料顯示，有些城市60%-70%的城建資金是政府通過(guò)土地抵押貸款獲得的。地價(jià)越是上漲，其獲得貸款就越容易、數(shù)額也越大、通過(guò)土地拍賣(mài)歸還貸款也就越容易。這種現(xiàn)象的廣泛存在，正是最近五部委聯(lián)手行動(dòng)規(guī)范商業(yè)銀行各類\"打捆信貸\"（銀行與地方政府簽署的支持地方建設(shè)的貸款）的主要原因。

　　土地出讓價(jià)格的不斷攀升，必然會(huì)在成本加成機(jī)制的作用下，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。有意思的是，這還會(huì)再次使地方政府從中受益，因?yàn)榉慨a(chǎn)交易中的許多稅費(fèi)都是以房產(chǎn)的交易總金額為基數(shù)計(jì)算的。房?jī)r(jià)越高，在人們買(mǎi)漲不賣(mài)跌的心理下，人們的購(gòu)買(mǎi)反倒越踴躍，地方財(cái)政從中汲取的稅費(fèi)也就越多。更有意思的是，這種稅費(fèi)中絕大部分（依貸款比例而定）具有\(zhòng)"提前征收\(chéng)"色彩，即地方政府實(shí)際上已經(jīng)將銀行貸款的一部分轉(zhuǎn)化為眼下的稅收落袋為安了。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)地方政府幾乎是有百利而無(wú)一害，而房?jī)r(jià)的任何下挫都將減少地方政府收入。正因?yàn)槿绱耍�所有地方政府都努力�?duì)中央的調(diào)控政策采取障眼法，瞞天過(guò)海。本來(lái)中央政府就投鼠忌器，出拳時(shí)有所保留，現(xiàn)在再加上地方政府\"太極推手\"的推擋，拳到之時(shí)，力量已經(jīng)損耗大半。如此一來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果就可想而知了。至此，中央政府雖屢次出拳，房?jī)r(jià)依然繼續(xù)上漲就不足為怪了。

　　至于未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，從根本上說(shuō)還得看各級(jí)政府的意志，而這中間中央政府的意志又是最為關(guān)鍵的。因?yàn)橹灰�中央政府重新界定土地出讓金和房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的中央-地方分享比例，或者甚至將其完全收歸中央，就可對(duì)地方政府推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲起到釜底抽薪的效果。面對(duì)高額土地出讓金的誘惑，本文認(rèn)為中央政府在不久的將來(lái)即可能推出此類舉措，更何況當(dāng)前的高房?jī)r(jià)已讓其師出有名了。當(dāng)然，\"房地產(chǎn)的大起大落（當(dāng)然應(yīng)該主要是指大落），對(duì)誰(shuí)（當(dāng)然除了購(gòu)房者）都不是好事情。\"上海市某位領(lǐng)導(dǎo)的講話已經(jīng)精辟地道出了中央和地方政府對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)心態(tài)。因此，指望中央政府在短期內(nèi)就下猛藥、出重拳顯然是不現(xiàn)實(shí)的。目前的種種跡象顯示：中央政府還沒(méi)有作好承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌后果（銀行壞賬增加，經(jīng)濟(jì)可能很快陷入通貨緊縮）的準(zhǔn)備。其目前更有可能采取的辦法是：在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的同時(shí)減少國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款，并為銀行爭(zhēng)取一定的緩沖時(shí)間（以發(fā)展房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)證券化、Reits 等）以便其收回貸款；
與此同時(shí)，鼓勵(lì)外資以自主資金入場(chǎng)接盤(pán)（在外資不斷增大介入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)力度且被民間廣泛視為近期房地產(chǎn)過(guò)熱罪魁禍?zhǔn)字�一的微妙關(guān)頭，一位央行官員最近竟然明確宣示：外資流入不是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)過(guò)熱的主因；
同時(shí)承認(rèn)其對(duì)國(guó)內(nèi)資金起到了替代作用），以此達(dá)到既促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)又避免國(guó)內(nèi)銀行積累壞賬的雙重效果。

　�。ǘǜ鍟r(shí)間：2006年5月14日；
發(fā)表于《領(lǐng)導(dǎo)之友》2006年第4期）

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