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        城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)相關(guān)問題研究

        發(fā)布時間:2018-06-26 來源: 人生感悟 點擊:


          摘要:隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的同步快速發(fā)展,保護資源和保障發(fā)展矛盾日益突出。如何挖掘低效存量用地的潛力,也就是進行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)已經(jīng)成為必然趨勢。
          關(guān)鍵詞:城鎮(zhèn)低效用地;再開發(fā);問題;研究
          中圖分類號: F301.2 文獻標識碼: A DOI編號: 10.14025/j.cnki.jlny.2018.08.020
          隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的同步快速發(fā)展,保護資源和保障發(fā)展矛盾日益突出。丹東市是我國對朝貿(mào)易最大的口岸城市,也是東北東部出?诤瓦|寧沿海經(jīng)濟帶開發(fā)開放戰(zhàn)略節(jié)點。如何挖掘低效存量用地的潛力,也就是進行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)已經(jīng)成為必然趨勢。本文在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上,以遼寧省丹東市為例,對進行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)相關(guān)問題進行研究。
          1 城鎮(zhèn)低效用地的概念及意義
          城鎮(zhèn)低效用地是指經(jīng)第二次全國土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地,且權(quán)屬清晰、不存在爭議。
          據(jù)不完全調(diào)查統(tǒng)計,丹東市中心城區(qū)城鎮(zhèn)低效用地總面積1241.11公頃,平房、棚戶區(qū)總面積717.93公頃,舊危樓房區(qū)總面積56.58公頃,舊工礦企業(yè)總面積466.60公頃。本項目研究,擬在推進積極開展舊城區(qū)低效用地更新改造,著力治理基礎(chǔ)設(shè)施落后,城中村和城鎮(zhèn)功能定位不符的舊城區(qū),突出市域中心城區(qū)及重點城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)的更新治理,重點改造白房路、鐵礦溝、表廠、錦江山、七道溝、八道溝、九道溝、頭道溝一帶大沙河南側(cè)的棚戶區(qū)和老城區(qū)的舊工廠房倉儲區(qū),大力挖掘舊城鎮(zhèn)用地潛力,盤活存量建設(shè)用地,促使其深度利用。進一步推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,提高土地對經(jīng)濟社會發(fā)展的保障能力。
          2 丹東市城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用現(xiàn)狀
          2.1老城區(qū)盤活潛力較大
          丹東市老城區(qū)面積約40平方公里(不包括建制鎮(zhèn)),但居住人口已達到60萬以上,老城區(qū)建筑容積率高,房屋建筑擁擠,人口密度大,人均占地不超過70平方米。雖然自2005年以來,國家在東北三省實施振興戰(zhàn)略過程中相繼開展了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程,近十年來丹東市在棚戶區(qū)改造工作中取得很大成績,約400萬平方米近7萬戶的棚戶區(qū)得以改造改善。但總體進程緩慢,仍有許多棚戶區(qū)亟須改造,例如鐵礦溝、愛民溝、八道溝等舊城鎮(zhèn)、舊廠房建筑危舊、設(shè)施落后、環(huán)境臟亂,群眾意見大,盤活利用潛力較大。
          2.2城市土地數(shù)量盲目擴大和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換不合理,城市土地資源浪費嚴重
          從城市發(fā)展前景來看,特別是城市新區(qū)用地規(guī)模擴張過快,城鎮(zhèn)內(nèi)部土地利用結(jié)構(gòu)不合理,城市公用設(shè)施、公共建筑的建設(shè)過分強調(diào)規(guī)模,建筑業(yè)發(fā)展過快,交通綠地等基礎(chǔ)建設(shè)項目升級擴建用地迅速增加,工業(yè)企業(yè)其內(nèi)部行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施用地等非生產(chǎn)性用地所占比例過大,城區(qū)整體規(guī)劃機制不健全。
          2.3工業(yè)用地投資強度低
          從2011年始(除2016年外),其他年度丹東市工業(yè)用地投資強度遠遠低于全省平均水平。存在布局散亂、容積率低、建筑密度低、投入產(chǎn)出率低等問題。
          2.4億元GDP耗地量高于全省平均水平
          從2011年始,億元GDP耗地量高于全省平均水平。由于歷史原因,全市億元GDP耗地量很難在短時間內(nèi)降下來,還需要一個長期積累的過程,浪費土地現(xiàn)象嚴重。
          2.5批而未供、閑置土地面積較大
          據(jù)統(tǒng)計,2010年~2017年經(jīng)省政府批準,共征地4712.17公頃,已供3495.56公頃,尚有1216.61公頃未供,平均供地率為74.18%。目前,全市閑置土地29宗,面積167.37公頃,均為合作區(qū)土地,再加上老城區(qū)存量用地改造的土地,全市閑置土地面積較大。主要原因:一是項目不實。各縣(市、區(qū))上報的項目不實,土地批回后,項目實施不了,沒有項目導(dǎo)致土地供不出去。二是規(guī)劃、拆遷等問題。由于拆遷等原因,造成企業(yè)無法按期開工,甚至個別企業(yè)拿地多年至今尚未開工。
          2.6老城區(qū)部分工業(yè)企業(yè)急需搬遷
          近年來,丹東市已把大部分重污染、能耗大、效益差的工業(yè)企業(yè)有重點、分層次、分區(qū)域、分時段進行搬遷、改造或關(guān)閉停產(chǎn)。但目前仍有部分企業(yè)沒有實施搬遷改造,這些企業(yè)大多關(guān)閉閑置,有些只有少部分人留守,既影響城市面貌,又閑置浪費土地。為了盤活國有資產(chǎn),急需對這些企業(yè)進行搬遷改造,實行退二進三政策。大量工業(yè)用地集中在黃金地段,有的項目還是淘汰類或禁止類產(chǎn)業(yè)項目。例如丹東國資化學(xué)纖維有限公司廠區(qū)總占地面積93公頃,企業(yè)亦面臨停產(chǎn)。另外,企業(yè)家屬住宅區(qū)始建于20世紀五十年代,占地面積30公頃,現(xiàn)有住宅樓73棟,房屋總建筑面積29.8萬平方米,再開發(fā)問題亟待解決。
          3推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的建議
          堅持新發(fā)展理念,從城市更新角度出發(fā),以優(yōu)化人居環(huán)境、改善城鄉(xiāng)面貌和建設(shè)健康生態(tài)環(huán)境為目標,根據(jù)國家有關(guān)文件要求,結(jié)合丹東市實際,大力探索低效用地再開發(fā)的政策運行和管理模式,進一步提升了土地綜合承載能力,提高了城鎮(zhèn)化質(zhì)量,嚴格保護耕地,提升節(jié)約集約用地水平。
          3.1規(guī)劃先行,科學(xué)謀劃布局
          堅持規(guī)劃先行,科學(xué)編制土地利用總體規(guī)劃,合理劃定城鎮(zhèn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間,協(xié)調(diào)平衡城鄉(xiāng)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等各項用地的需求?茖W(xué)編制年度土地收儲和供應(yīng)計劃,不符合產(chǎn)業(yè)政策及不符合用地標準的項目用地一律不納入收儲計劃。嚴格執(zhí)行土地用途管制和土地利用年度計劃管理,規(guī)范批地、供地、用地秩序。強化規(guī)劃實施管理,切實發(fā)揮規(guī)劃對土地利用的統(tǒng)籌管控作用。
          3.2堅持節(jié)約集約用地制度,優(yōu)化利用結(jié)構(gòu)
          按照堅定不移地推進節(jié)約用地的總要求,有效地控制建設(shè)用地總量,避免建設(shè)用地不合理的外延擴張;在嚴格保護耕地的基礎(chǔ)上,科學(xué)調(diào)控建設(shè)用地增量;統(tǒng)籌建設(shè)用地增量與存量,注重存量挖潛和低效用地改造,優(yōu)化建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局;加大閑置土地清理整治,強化節(jié)約集約用地全程動態(tài)監(jiān)管,建立土地利用動態(tài)巡查制度。對重點建設(shè)項目、基礎(chǔ)設(shè)施和民生實事項目等方面的用地需求和醫(yī)療、養(yǎng)老、旅游等新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展用地予以重點保障;對煤炭、鋼鐵等產(chǎn)能過剩行業(yè)新上項目一律停止批地,努力實施“有保有控”的差別化用地管理。

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