摘 要：
　　從不動產(chǎn)登記制度與物權法的關系、登記機制的發(fā)展情況以及實踐對登記的需求來看，可登記的財產(chǎn)權是多元化的，不動產(chǎn)物權是其主干而非全部。可登記財產(chǎn)權的標的物須載入不動產(chǎn)登記簿，權利本身有相應的規(guī)范依據(jù)，并于登記后能產(chǎn)生積極效用，據(jù)此，除了不動產(chǎn)物權，與不動產(chǎn)物權有法律關聯(lián)的債權或其他財產(chǎn)權均可登記。為了登記這些多元化的財產(chǎn)權，不動產(chǎn)登記制度要進行適度調整，主要表現(xiàn)為調整登記簿的編制方式、欄目等，并通過擴張預告登記的適用對象來調整登記類型。上述調整也影響到物權法的相關制度，會改變物權客體特定的標準，并擴張不動產(chǎn)的形態(tài)，會導致物權之外的財產(chǎn)權在登記后對抗第三人，還會改變法定原則的對象和標準。
　　關鍵詞：不動產(chǎn)登記；財產(chǎn)權；登記能力；多元化；制度建設
　　中圖分類號：
　　DF521
　　文獻標志碼：A DOI：10.3969/j.issn.1001-2397.2016.06.05
　　一、引言
　　推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，制定和完善相關法律制度，是我國正在著力推行的一項重要舉措，為此需深入研討的問題不少，哪些財產(chǎn)權可記入不動產(chǎn)登記簿，就是其中之一。套用德國民法術語，這個問題實際指向如何確定有登記能力
　　登記能力源自德語詞Eintragungsfaehigkeit，是指權利或其他關系有記載于登記簿的資格。Grundbuchfaehigkeit是與此相關但不同的另一德語詞，它是指自然人、法人等能在不動產(chǎn)登記簿中作為權利主體或關系主體加以記載的資格。（參見：Baur/Stuerner. Sacheecht [M]. 18. Aufl. Muenchen： C. H. Beck， 2009： 178-180.）的權利。在統(tǒng)一登記的大框架中，確定可登記財產(chǎn)權的范圍和形態(tài)，是不動產(chǎn)登記制度建設面臨的首要問題，因為能載入登記簿的對象不同，在登記簿的哪個部分記載、如何記載、記載后有什么效果等就會隨之有異，這不僅事關登記簿的構造、登記類型及相應程序的設置等程序要素，還影響到登記效力等實體要素�？梢哉f，合理確定可登記財產(chǎn)權的范圍和形態(tài)，是不動產(chǎn)登記制度建設和完備的基礎工作。
　　綜合《物權法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》（下稱“《條例》”）、國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（下稱“《細則》”）等規(guī)范性法律文件的相關規(guī)定，以及我國不動產(chǎn)登記的實踐經(jīng)驗來看，下列事項有登記能力：（1）不動產(chǎn)物權，它們是不動產(chǎn)登記簿的主要記載對象；（2）作為不動產(chǎn)物權變動原因行為的買賣合同、抵押合同，它們是預告登記的對象；（3）對登記簿記載的不動產(chǎn)物權真實性的異議，這是異議登記的對象；（4）法院等其他公權力機構對登記簿記載的不動產(chǎn)物權的查封，這是查封登記的對象。在這些事項中，可登記的異議和查封不是權利，也沒有爭議，本文擱置不論。
　　就可登記的財產(chǎn)權而言，《條例》第5條前9項規(guī)定了各類不動產(chǎn)物權，第10項兜底表述為“法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利”，“其他不動產(chǎn)權利”的范圍有多大，在理解上存在爭議。如果不考慮能被預告登記的債權請求權，從是否應予公示的角度出發(fā)，或從物權法定的角度來看，“其他不動產(chǎn)權利”原則上限定為不動產(chǎn)物權，只要法律無特殊規(guī)定，其他財產(chǎn)權就沒有登記的可能[1] [2]，這可謂登記能力的“一元說”。與此不同，著眼于權利屬性以及現(xiàn)實實踐，不動產(chǎn)物權就不是唯一的可登記財產(chǎn)權，不動產(chǎn)租賃等其他財產(chǎn)權也應有登記能力[3] [4]，這可謂“多元說”。面對這種差異，應如何辨析和選擇，是個問題。
　　本文認為，可登記財產(chǎn)權的范圍、形態(tài)與不動產(chǎn)登記自身的特點、規(guī)律密切相關，從不動產(chǎn)登記制度與物權法的關系、登記功能和技術的發(fā)展、實踐對登記的需求等角度來看，可登記財產(chǎn)權不應局限于不動產(chǎn)物權（第二部分）。完成這一步，說明可登記財產(chǎn)權具有多元性，但如何確定它們的范圍及形態(tài)，是個未知數(shù)，還需更有建設性的細致工作（第三部分）。論述至此只是闡述了可登記財產(chǎn)權自身的規(guī)律，在體系化的法律框架內，其多元化會帶來怎樣的體系效應，會促成哪些制度發(fā)生改變，還需進一步探討。后續(xù)的探討表明，包括登記簿、登記類型在內的不動產(chǎn)登記制度主要圍繞不動產(chǎn)物權來建構，可登記財產(chǎn)權的多元化給這些制度要素帶來不小的沖擊，它們要有因應和調適（第四部分）。與這些制度改變呼應，物權客體、登記效力、法定原則等物權法制度也要有相應的調整（第五部分）。
　　二、可登記財產(chǎn)權多元化的動因
　　綜合考慮不動產(chǎn)登記制度與物權法的關系、登記機制的發(fā)展情況以及實踐對登記的需求，可登記的財產(chǎn)權不應限于不動產(chǎn)物權，而是有多元化的形態(tài)。
　�。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)登記制度與物權法的關系
　　依法律行為的不動產(chǎn)物權變動是重要的法律事實，是物權法不可或缺的規(guī)范事項，不動產(chǎn)登記在此有重要作用。正如我們所熟知的，在德國、瑞士和我國臺灣地區(qū)，登記決定了不動產(chǎn)物權能否變動（《德國民法典》第873條第1款、《瑞士民法典》第656條第1款、我國“臺灣民法典”第758條）；在日本，登記決定了不動產(chǎn)物權變動能否對抗第三人（《日本民法典》第177條）；登記的這兩種作用在祖國大陸兼而有之（《物權法》第14條、第129條、158條）。不過，作為實體法的物權法仍可能涉及某些程序事項，如《瑞士民法典》第942-970a條涉及登記簿、登記管轄、申請、登記方法等，《物權法》第10-12條涉及登記管轄、申請、審查等，但其畢竟重在調整不動產(chǎn)物權變動，不可能對登記，特別是對登記申請、審核等程序展開面面俱到的調整，于是，系統(tǒng)規(guī)定不動產(chǎn)登記的專項制度就有了獨立存續(xù)的空間，域外的《瑞士土地登記條例》、我國的《條例》等就是適例。
　　從法律文件的存在格局來看，不動產(chǎn)登記制度雖然獨立于物權法，但它終究服務于不動產(chǎn)物權變動的實體規(guī)范，以確�；蜉o助不動產(chǎn)物權交易的實現(xiàn)，故而，沒有物權法的實體規(guī)范，以程序規(guī)范為主的登記制度無異于空穴來風，登記制度因此可以說是物權法的配套規(guī)范。在祖國大陸，登記制度貫徹和落實物權法的意圖相當明顯，正如《條例》第1條所顯示的，《物權法》是制定登記規(guī)范性法律文件的依據(jù)。既然如此，不動產(chǎn)物權有登記能力，可被登記，自然是題中之義。

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