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2012年4月，一年一度的北京春季房地產展示交易會在北京國貿中心舉行。相同位置的樓盤大多較2011年有明顯的降價，不少房企還紛紛推出特價房、團購房、低價房，折扣力度、優(yōu)惠幅度均超過往年。然而，面對開發(fā)商的“熱情”，大多數(shù)意向購房者的反應卻很“冷淡”，觀望者多，簽約量少。
　　北京春季房展會素有“樓市風向標”之稱。本屆展會的行情，一方面反映出房價在強力調控下正向合理價位回歸，同時也折射出人們對進一步加強房地產市場調控的關注與期待。怎樣才能更好地解決群眾住房問題、實現(xiàn)住有所居?
　　一、怎么看房地產調控成效
　　2009年第二季度以來，房價迅速回升并大幅上漲。面對嚴峻形勢，國家先后出臺了“國十一條”、“新國十條”等一系列政策措施。加強和改善房地產市場調控，密度大、力度強。在一系列政策措施的作用下，房地產市場逐步降溫，調控成效初步顯現(xiàn)。
　　多數(shù)城市房價漲幅回落，部分城市房價出現(xiàn)下跌。2011年1—12月，70個大中城市新建商品住房價格同比漲幅平均值從6.5%回落至1.6%，環(huán)比漲幅從0.8%回落至-0.2%。北京2012年一季度新建普通住房成交均價比2011年同期下降20.7%，比2011年全年下降6.4%。
　　投機投資性需求得到遏制。東部高房價地區(qū)最為明顯，2011年北京、福州、廈門、海口非當?shù)貞艏�居民購房比重明顯下降，北京居民家庭購買第二套及以上住房面積所占比重，比2010年降低7.1個百分點。
　　社會資金流入樓市的速度明顯放慢。2011年，投入房地產開發(fā)企業(yè)的資金共計83246億元，增速比上年同期回落12.1個百分點，多年來資金過量流入房地產的形勢開始發(fā)生變化。
　　保障房建設順利推進。全年新開工1043萬套，基本建成432萬套，為“十二五”時期3600萬套保障房建設開了好局，也為市場調控增加了砝碼。
　　二、調控政策為何不能“松口子”
　　住房需求有自住性的，也有投機投資性的。投機投資性需求以賺取買賣間價差為目的，由于所購住房中相當一部分既不自住也不出租、閑置浪費，偏離其滿足居住需要的本質屬性，使得住房成為牟利工具，加劇了供需矛盾，從而推高房價。
　　1、國際經(jīng)驗表明，在經(jīng)濟快速發(fā)展期，房地產市場容易出現(xiàn)投機投資性需求增多的趨勢。如不及時有效抑制，一方面，投機投資性需求將非正常推高房價，迫使一些自住性需求被“擠出”市場，導致市場需求畸形化;另一方面，投機投資性需求的盲目擴張，往往出現(xiàn)資產泡沫膨脹，造成市場大起大落，甚至引發(fā)金融風險、影響經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。
　　2、從近年來我國房地產市場發(fā)展的情況看，投機投資性需求是前一時期推動房價非理性上漲的主要因素。實現(xiàn)房價合理回歸，推動市場健康發(fā)展，關鍵是有效抑制投機投資性需求，不能有任何松動。這既是當前調控的重點，也是必須長期堅持的。
　　3、當前調控已取得的成效只是初步的，基礎還不牢固，存在許多不確定因素。當前，國內流動性較為充裕，投資渠道相對有限，投機投資性需求反彈的條件仍然存在。如果放松調控，投機投資性資金極有可能再度“興風作浪”，阻礙市場健康發(fā)展。
　　為此，必須繼續(xù)堅持調控不動搖，嚴格執(zhí)行抑制投機投資性需求的政策措施。要繼續(xù)落實政府調控房價的責任，嚴格執(zhí)行住房限購措施，遏制不合理住房需求。
　　三、如何有效調控房地產
　　(一)滿足合理需求
　　“住房”，顧名思義，是用來居住的房屋。滿足群眾合理自住需求，是房地產市場的基本功能之一。調控的目的，是促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而合理自住需求則是市場健康發(fā)展的動力和基礎。合理自住需求持續(xù)穩(wěn)定釋放，可以引導住房投資建設保持一定的規(guī)模，有利于市場長期穩(wěn)定發(fā)展。反之，如果受到抑制，住房投資建設規(guī)模就會大幅下降，既不利于群眾改善住房條件，也不利于經(jīng)濟“穩(wěn)中求進”。為此，在堅決遏制投機投資性需求的同時，必須采取有效措施，滿足合理自住需求。
　　1、繼續(xù)改善住房供應結構。從當前市場情況看，群眾最需要的是中小套型、價格合適的普通住房。因為它既能滿足居住需求，又與多數(shù)家庭經(jīng)濟能力相適應。如果住房供應結構不合理，大套型、高檔住房多，中低價位、中小套型普通住房供應不足，會抑制居民合理自住需求。因此，既要增加總的供應量，又要解決供應的結構性矛盾，擴大普通商品住房供應規(guī)模，加快落實土地供應計劃，加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設和銷售審批等，著力增加有效供給。
　　2、繼續(xù)實行差別化的信貸和稅收政策。支持居民家庭首次購買普通商品住房和保障房，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求，并在首付款比例和貸款利率上體現(xiàn)優(yōu)惠。近期部分銀行重啟首套房貸8.5折的利率優(yōu)惠，降低了首次置業(yè)的門檻。
　　3、進一步加強市場監(jiān)管。嚴肅查處住房交易中的各類違法違規(guī)行為，規(guī)范市場秩序，維護群眾合法權益。
　　同時，也要看到，實現(xiàn)住有所居，是要讓每個人都有合適的房住，而不意味著人人都要有自己產權的住房。合理的自住需求，既可以通過買房來解決，也可以通過租房來滿足。應完善相關政策，加強對出租房、中介機構及人員的管理，促進租賃市場發(fā)展，鼓勵居民通過租賃滿足自住需求。
　　(二)建好分好保障房
　　市場是解決城鎮(zhèn)居民住房需求的主渠道，但對眾多中低收入家庭來說，由于經(jīng)濟能力弱，難以通過市場買房或租房，需要政府提供保障。保障房作為住房市場的必要補充，是政府履行公共服務職能、使人民共享發(fā)展成果的重大舉措。保障房建設推進得好，既能夠滿足符合條件困難群眾的基本住房需求，也有利于政府更有針對性地開展調控，促進房地產市場健康發(fā)展。
　　1、“巧婦難為無米之炊”，蓋房子首要的是落實土地供應和資金投入。要加大土地政策支持力度，保障房用地要優(yōu)先供應、應保盡保，項目審批要急事急辦。要千方百計破解資金難題，除加大公共預算安排、確保土地出讓收益和住房公積金增值收益用于保障房外，還將地方政府債券收入、試點地區(qū)房產稅收入等納入進來，并抓緊建立健全融資機制，引導社會資金投入。
　　2、建好保障房，不僅要實現(xiàn)數(shù)量目標，質量上更不能放松。住房質量關系群眾生命和財產安全，是保障房建設的“硬杠杠”、不能突破的底線。要嚴把規(guī)劃設計、建材供應、施工質量、竣工驗收各個關口，全面推行質量終身責任制，對造成質量安全問題的責任人終身追責。
　　3、公平分配是住房保障工作的“生命線”，關系到這項民生工程的成敗。要做到公平公正，關鍵是把好“入口”和“出口”。必須規(guī)范準入審核，合理確定并公布保障對象準入條件，完善申請、審核、公示、輪候、復核制度，將不該享受保障者拒之門外;完善糾錯退出機制，對騙購騙租者，一經(jīng)查實立即清退，對不再符合條件者，按規(guī)定程序實施退出。同時，堅持分配政策、程序、房源、對象、過程、結果、投訴處理全程公開，接受群眾、社會和媒體全方位監(jiān)督。
　　(三)長期穩(wěn)定健康發(fā)展房地產市場
　　無論是實現(xiàn)群眾住有所居目標，還是保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，都離不開一個長期穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產市場。目前，我國已經(jīng)初步形成了市場供應與政府保障相結合、以市場供應為主的城鎮(zhèn)住房供應體系。同時，促進房地產市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展，要求在現(xiàn)有基礎上妥善處理市場供應與政府保障的關系，完善政策措施，建立健全行之有效的機制。
　　1、科學編制住房發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃是引導，也是約束，是指導住房建設和發(fā)展的基本依據(jù)。編制和實施中長期住房建設規(guī)劃，明確住房建設目標、思路、實現(xiàn)途徑和措施等，對穩(wěn)定市場預期、完善住房制度頂層設計、保持市場健康平穩(wěn)發(fā)展都具有重要作用。2012年，國家有關部門和各地將加快制定符合國情和各地實際的住房發(fā)展規(guī)劃，鼓勵發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，引導住房合理適度消費。
　　2、加快建設城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)。居民現(xiàn)有住房狀況等信息，是房地產市場調控、保障房建設和分配的基礎，能夠降低交易的信息成本，有助于市場機制更好地發(fā)揮效能。目前，全國40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)已取得實質性進展。要在此基礎上，繼續(xù)加大推進力度，盡快形成覆蓋全國的城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)。
　　3、完善住房稅收政策。稅收是房地產市場調控的重要工具，有利于引導市場供求關系，抑制住房資源不合理占用，防止住房空置，促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。要擴大個人住房征收房產稅試點試點范圍，同時繼續(xù)調整完善其他稅種征收政策。
　　4、健全相關法律法規(guī)。市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟，房地產市場長期健康發(fā)展，需要健全的法律制度。要適時將實踐證明行之有效的、能夠長期適用的政策上升為法律。同時，結合經(jīng)濟社會發(fā)展中的新情況、新問題，及時修訂已出臺的法律法規(guī)。
　　住房，不僅是一個居住的空間，更承載著每個家庭對美好生活的向往和期盼。毋庸置疑，隨著我國住房制度改革的不斷深化，市場必將逐漸規(guī)范，保障必將逐步到位，百姓“住有所居”的美好愿望，也必定能逐步實現(xiàn)!

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