摘要：房地產(chǎn)投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有顯著影響，房地產(chǎn)投資不僅對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用，而且?guī)?dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并促進(jìn)就業(yè)、拉動(dòng)消費(fèi)。但對(duì)于房地產(chǎn)投資的過(guò)度依賴(lài)也會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。文章通過(guò)分析，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，兩者之間互為因果。同時(shí)，文章還指出當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在如下問(wèn)題：房地產(chǎn)投資過(guò)快，占固定資產(chǎn)投資比重過(guò)大；商品房銷(xiāo)售額與居民收入增長(zhǎng)不匹配，擠壓居民消費(fèi)需求；金融風(fēng)險(xiǎn)加大，阻礙經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的改進(jìn)房地產(chǎn)投資的政策建議。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
　　一、 引言
　　房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系問(wèn)題研究一直是學(xué)術(shù)界討論的熱門(mén)話(huà)題。我國(guó)學(xué)者對(duì)于相關(guān)問(wèn)題的研究可以歸納為兩個(gè)方面：一個(gè)方面是房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的定性分析。易憲容（2013）認(rèn)為數(shù)十年間房地產(chǎn)投資的不斷增長(zhǎng)將會(huì)加大國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。因此主張減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資，這樣將有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。諸建芳（2014）認(rèn)為現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資是影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大的不確定因素，過(guò)去十幾年房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)階段已經(jīng)過(guò)去。另一個(gè)方面是房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的定量分析。陳湘州和袁永發(fā)（2013）基于省際面板數(shù)據(jù)實(shí)證分析了房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的地區(qū)差異影響，得出房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到正向的帶動(dòng)作用，東、中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴(lài)程度明顯高于西部地區(qū)的結(jié)論。薛宏冰和宋麗麗（2013）運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)分析了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資和非房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系，認(rèn)為短期內(nèi)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響大于非房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在雙向因果的長(zhǎng)期影響。張淑貞（2014）利用2004年～2011年的月度數(shù)據(jù)分析了山西省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的互動(dòng)關(guān)系，認(rèn)為房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著正面拉動(dòng)作用，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的作用不顯著。徐麗杰（2014）對(duì)1990年～2013年河南省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的相互作用進(jìn)行分析，得出房地產(chǎn)投資不是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期原因的結(jié)論。
　　總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)在房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間關(guān)系的研究方面定量分析逐漸增多，對(duì)于房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系研究一般集中在兩者之間是否存在因果關(guān)系以及彈性系數(shù)大小這兩方面。隨著研究的深入，我國(guó)學(xué)者開(kāi)始在空間維度上檢驗(yàn)兩者之間的關(guān)系。
　　二、 我國(guó)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況的分析
　　1. 我國(guó)房地產(chǎn)投資狀況。
　�。�1）房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模。1990年～2015年這25年間，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度完成投資額實(shí)現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)。大致可以分成四個(gè)時(shí)期：1992年以前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于剛起步階段，房地產(chǎn)投資規(guī)模很小，最高投資在1991年也只有336.2億元。1992年～1998年，我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模較上一階段明顯擴(kuò)大，這與1992年鄧小平南巡講話(huà)后開(kāi)啟我國(guó)改革開(kāi)放熱潮，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于良好發(fā)展環(huán)境有關(guān)。1999年～2008年，由于福利分房政策的退出我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了市場(chǎng)化發(fā)展階段。我國(guó)城鎮(zhèn)化在這一時(shí)期進(jìn)入了高速發(fā)展階段，不斷提高的居民收入以及良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)年均增速達(dá)到28.36%，短短不到十年間房地產(chǎn)企業(yè)投資就增長(zhǎng)了6.6倍。2008年～2015年是第四個(gè)階段，這一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模總體保持了較快增長(zhǎng)，2008年和2009年這兩年受全球金融危機(jī)沖擊，房地產(chǎn)投資增速相對(duì)放緩，但在金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)企業(yè)投資增速又重新恢復(fù)了高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2010年末以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了住宅限購(gòu)等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，從2013年以后出現(xiàn)迅速回落的房地產(chǎn)企業(yè)投資增速就可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況得到一定的緩和，但總體投資規(guī)模仍然巨大。
　�。�2）房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重。進(jìn)入2000年以后，我國(guó)房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重雖然在2008年和2009年受金融危機(jī)的影響略有下降，但十幾年間總體呈現(xiàn)出持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，年平均比例高達(dá)18%，在2010年～2012年間甚至一度達(dá)到20%，而東部發(fā)達(dá)的一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市這一比例已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了25%。雖然在2013年之后投資比重有所下降，但還是維持在17%以上的高位。房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)增加與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，因而所引致的投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占據(jù)了很大比例，這必然會(huì)對(duì)其他行業(yè)特別是新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)不利影響。
　�。�3）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。2000年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)投資中住宅投資額明顯增加，尤其是2008年之后更是呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。這與我國(guó)當(dāng)時(shí)推行寬松的住房政策，刺激住宅消費(fèi)的政策有關(guān)，也是2008年金融危機(jī)后經(jīng)濟(jì)低迷，大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)果。
　　2000年～2015年間不同類(lèi)型的房地產(chǎn)投資規(guī)模有著不同程度的變動(dòng)。從絕對(duì)數(shù)值上看，不同類(lèi)型房地產(chǎn)的投資額都呈現(xiàn)出逐年遞增的態(tài)勢(shì)，但只有住宅投資增長(zhǎng)明顯，其他類(lèi)型的房地產(chǎn)投資則增長(zhǎng)緩慢。從投資比例上來(lái)看，在2012年以前，住宅投資所占的比重是持續(xù)上升的，而辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資所占的比重則逐年下降。如果再加上別墅、高檔公寓的投資份額，住房的投資比重就占了全部房地產(chǎn)投資總額的70%以上。雖然近幾年房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)有所改變，但基本的格局沒(méi)有大的變化。
　�。�4）房地產(chǎn)投資的區(qū)域特點(diǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)投資額存在著明顯的地區(qū)差異，東部地區(qū)基礎(chǔ)好、投資大，而中、西部地區(qū)在投資規(guī)模上基本持平，投資規(guī)模較小。從絕對(duì)數(shù)差距看，2000年～2015年間東都地區(qū)與中、西部在房地產(chǎn)投資總量上的差距呈逐漸拉大的狀況。
　　從投資增速上看，2001年～2015年間我國(guó)東、中、西部房地產(chǎn)投資增速變動(dòng)趨勢(shì)大體相近。中部和西部地區(qū)在投資增速上要略高于東部地區(qū)，但因?yàn)橥顿Y基數(shù)相去甚遠(yuǎn)，總體上中、西部地區(qū)與東部地區(qū)在投資額上的差距還是越來(lái)越大。2010年以前，各地區(qū)每年投資增速雖然略有震蕩，但中部和西部一直保持著年均30%的增長(zhǎng)，東部地區(qū)的年均增幅也在23%。2010年之后，東、中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資增速雖然在2013年時(shí)有短暫回升，但整體上均呈現(xiàn)出明顯下降趨勢(shì)。

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