摘要：目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)與人們息息相關(guān)，逐漸成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)。但同時(shí)隨著國(guó)家相應(yīng)法律法規(guī)的不斷完善，市場(chǎng)環(huán)境的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。企業(yè)若要拓展發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)，就必須提高財(cái)務(wù)管理水平，加強(qiáng)成本核算。文章針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的特性，對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的問題進(jìn)行分析探討。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；問題；措施

一、引言

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。
　　房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有先導(dǎo)性的地位，是國(guó)家的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，是屬于固定資產(chǎn)投資的領(lǐng)域，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響很大。房地產(chǎn)與其他很多國(guó)民經(jīng)濟(jì)的行業(yè)之間有著密切的聯(lián)系，有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。
　　房地產(chǎn)企業(yè)因其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，同其他行業(yè)相比，具有以下特點(diǎn)：一是產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)，生產(chǎn)環(huán)節(jié)多，且每個(gè)環(huán)節(jié)相互制約，因此就需對(duì)生產(chǎn)過程進(jìn)行高度控制；二是管理密集，隨著社會(huì)分工越來越明確，涉及房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的行業(yè)比較多，這些社會(huì)資源怎樣有機(jī)地結(jié)合利用，就需房地產(chǎn)企業(yè)在管理上加以集中和協(xié)調(diào)；三是資金投入大，風(fēng)險(xiǎn)比較高，房地產(chǎn)企業(yè)投資一個(gè)項(xiàng)目時(shí)少則幾千萬，多則幾十個(gè)億，這就要求企業(yè)對(duì)資金進(jìn)行集中控制；另房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)瞬息萬變，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，國(guó)家政策不斷調(diào)整，因此風(fēng)險(xiǎn)比較大，這就要有預(yù)測(cè)預(yù)控和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。
　　由于房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)決定了其內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不同于其他行業(yè)，其會(huì)計(jì)核算的特殊性主要體現(xiàn)在成本、收入、稅收和利息費(fèi)用等的核算。如成本核算主要是其核算對(duì)象的復(fù)雜性及重復(fù)性，其成本包括開發(fā)成本和期間成本等；收入的特殊性主要是其產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金投入大，其產(chǎn)品銷售采用預(yù)售的方式進(jìn)行；稅收的特殊性主要是產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)收款的方式進(jìn)行銷售，其繳交稅款是按預(yù)收款進(jìn)行計(jì)提繳交的稅；利息支出的特殊性主要是房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入大，一般房地產(chǎn)企業(yè)都是通過借入資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的，其借入資金的利息支出在開發(fā)前和開發(fā)后的計(jì)入核算科目不同。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

　　根據(jù)國(guó)家2016年?duì)I改增政策的執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門將面臨諸多困難，必須進(jìn)一步規(guī)范會(huì)計(jì)核算。但房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算仍存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下方面。
　�。ㄒ唬�會(huì)計(jì)核算科目不規(guī)范
　　在我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，專門規(guī)定了一般企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及特殊行業(yè)的會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)并未進(jìn)行專門的會(huì)計(jì)科目設(shè)置，大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用了一般企業(yè)的通用會(huì)計(jì)科目進(jìn)行設(shè)置，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算沒有標(biāo)準(zhǔn)化。在房地產(chǎn)企業(yè)的具體實(shí)務(wù)操作中只能根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行科目設(shè)置。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)要素不能進(jìn)行全面核算，從而影響了企業(yè)核算的準(zhǔn)確性。
　�。ǘ�）銷售收入核算復(fù)雜
　　房地產(chǎn)企業(yè)的自主開發(fā)的項(xiàng)目一般周期長(zhǎng)、投資大、價(jià)值高，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入與其他行業(yè)的收入確認(rèn)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)為了能迅速回籠資金，一般都是采用先預(yù)售的方式進(jìn)行銷售，待整個(gè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收達(dá)到了交付使用的要求后才能確認(rèn)收入。在預(yù)售時(shí)需設(shè)置其他應(yīng)付款——定金科目，簽訂銷售合同時(shí)需按房屋的用途的設(shè)置預(yù)收帳款——普通住宅、非普通住宅、商鋪、車庫(kù)等明細(xì)科目，這就造成了銷售收入核算的復(fù)雜性。
　　對(duì)于已交付使用的項(xiàng)目，其在銷售時(shí)可按房屋的用途設(shè)置銷售收入科目，但對(duì)于出租的房屋又需按出租收入確認(rèn)收入，這也是房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入核算的復(fù)雜性之一。
　�。ㄈ�）成本核算繁多、復(fù)雜
　　房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的行業(yè)，在項(xiàng)目前期就需投入大量的資金取得土地開發(fā)權(quán)，然后進(jìn)行前期的可行性分析、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、立項(xiàng)等，在實(shí)際的建造中也需投入大量的資金，如壓樁費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、材料費(fèi)、人工成本等。若有幾個(gè)不同周期的項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，對(duì)于成本的歸集就更繁雜。
　　對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目分期進(jìn)行開發(fā)時(shí)又需按項(xiàng)目的總建筑面積及各期的建筑面積或占地面積進(jìn)行成本的分?jǐn)�，這就使得成本的核算趨于復(fù)雜化，而且分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。
　�。ㄋ模├�息支出的資本化不明確
　　房地產(chǎn)企業(yè)的資金一般是通過融資的方式籌集資金，由于項(xiàng)目的開發(fā)周期一般都是比較長(zhǎng)，資金回籠也比較慢。國(guó)家的政策對(duì)借款利息的資本化歸集條件苛刻，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的借款利息無法資本化，還有就是對(duì)于暫未開發(fā)的土地來說，如果利息無法資本化就會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)。
　�。ㄎ澹┦杖肱c成本不配比
　　房地產(chǎn)企業(yè)一般是通過預(yù)售的方式進(jìn)行銷售，如果項(xiàng)目沒有完工，預(yù)售的房款也無法確認(rèn)收入，使會(huì)計(jì)核算無法匹配。另房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般不是整體開發(fā)的而是分期進(jìn)行開工的，每期開發(fā)的戶型和時(shí)間不同，從而售價(jià)和成本也存在差異，也會(huì)導(dǎo)致收入與成本無法配比。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在問題改進(jìn)

　�。ㄒ唬┖侠磉x用準(zhǔn)則，規(guī)范會(huì)計(jì)核算科目，完整反映會(huì)計(jì)信息
　　根據(jù)國(guó)家2016年以來的營(yíng)改增的相關(guān)政策及規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，選擇適合本企業(yè)的計(jì)稅方法。如2016年4月30日開發(fā)的項(xiàng)目可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅或一般計(jì)稅方法，如選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。規(guī)范會(huì)計(jì)核算科目，能有效規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
　　再根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，結(jié)合工程建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇通用的會(huì)計(jì)科目，但可在一級(jí)科目下設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目，這樣可使會(huì)計(jì)核算規(guī)范化，同時(shí)也可使會(huì)計(jì)信息統(tǒng)一化，提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量要求。
　�。ǘ�）合理確認(rèn)收入，規(guī)范收入的核算
　　根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—收入》中規(guī)定了銷售商品的確認(rèn)條件，房地產(chǎn)銷售與一般的商品銷售類似，按銷售商品確認(rèn)收入的原則確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的銷售收入。但房地產(chǎn)銷售要經(jīng)過取得預(yù)售許可證、預(yù)售并簽訂房屋銷售合同、工程竣工驗(yàn)收并交付買方驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)與一般生產(chǎn)企業(yè)相比，收入的確認(rèn)又具有其特殊性。

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