買賣不破租賃制度的反思|買賣不破租賃
發(fā)布時間:2020-02-14 來源: 日記大全 點(diǎn)擊:
【摘要】面對日益飆升的房價,很多城市蝸居一族都選擇租房的方式暫時緩解住房壓力。商品房租賃過程中隱藏著諸多法律問題。本文主要從房屋租賃期間出租人轉(zhuǎn)讓房屋時,承租人援引買賣不破租賃原則進(jìn)行對抗作為切入點(diǎn),展開對《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第229條規(guī)定存在的缺陷進(jìn)行分析,進(jìn)而提出一些完善的建議。承租人只有對該制度有全面的理解,才能更加靈活地運(yùn)用該制度,最大程度地保護(hù)自身利益。
【關(guān)鍵詞】買賣不破租賃;租賃權(quán);承租人
【中圖分類號】DF418 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A
【文章編號】1007―4309(2010)10―0078―1.5
一、買賣不破租賃制度
在理論上,“買賣不破租賃”通常是用來指承租人以其租賃權(quán)對抗受讓租賃物的所有權(quán)的第三人現(xiàn)象。
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“買賣不破租賃”并不是一項(xiàng)專業(yè)法律術(shù)語,具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場合,承租人對于該房屋的使用權(quán),不會因?yàn)樵摲课莸馁I賣而受影響,買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定,此時租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力。
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我國法律對買賣不破租賃有明確的規(guī)定:《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力”;《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定:“租賃期限內(nèi),房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定:“私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。”
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買賣不破租賃制度在絕大多數(shù)國家的法律中都有比較完整的規(guī)定,該制度的強(qiáng)大生命力足以說明它有存在的必要和特殊意義。
第一,使承租人的合法權(quán)益受到保護(hù),具體地體現(xiàn)了合同法的立法宗旨。通過保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益,《合同法》希望借此達(dá)到維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序、促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的目的。買賣不破租賃原則不僅平等地保護(hù)了買賣雙方當(dāng)事人和租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利和權(quán)益,還特別關(guān)懷了租賃合同中的承租人權(quán)利。
第二,有利于穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序,體現(xiàn)秩序價值目標(biāo),而這種秩序價值正是法律所追求的。社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、交易日益頻繁,平等主體之間的經(jīng)濟(jì)交往隨之密切起來, “一女多嫁”現(xiàn)象也偶有出現(xiàn):一間房屋今天剛租出去,而明天就可能轉(zhuǎn)手出賣,如果按照調(diào)整物權(quán)與債權(quán)的一般原則來處理,新的所有權(quán)人可以對抗承租人,這使承租人的承租風(fēng)險大大增加了,經(jīng)濟(jì)秩序被擾亂。
二、對我國《合同法》第229條的反思
我國《合同法》第229條沿襲原《經(jīng)濟(jì)合同法》第23條第2款而來,即“出租方應(yīng)按照合同規(guī)定的時間和標(biāo)準(zhǔn),將出租的財產(chǎn)交給承租方使用。如果出租房將財產(chǎn)所有權(quán)已轉(zhuǎn)給第三方,租賃合同對財產(chǎn)的所有方繼續(xù)有效!卑殡S著經(jīng)濟(jì)生活的日益復(fù)雜化,商品經(jīng)濟(jì)的逐步滲透,該條規(guī)定的弊端也凸現(xiàn)出來,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
第一,未以承租人受讓租賃物的交付實(shí)際占有租賃物為要件,對于交易安全十分不利。依據(jù)我國《合同法》的規(guī)定,租賃物只要是在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動,無論出租人是否已經(jīng)將租賃物交付給承租人,也不論承租人是否實(shí)際占有租賃物,承租人均可以主張其租賃權(quán)具有對抗買受人的效力,這一立法規(guī)定,帶來了很大的威脅交易安全的隱患。因?yàn)槿绻鲎馊松形唇桓蹲赓U物或者承租人并沒有實(shí)際占有租賃物時,從出租人處受讓租賃物的第三人是根本無法知悉標(biāo)的物尚已經(jīng)存在租賃權(quán)的。為了防止可能存在的承租人事后主張權(quán)利,就必須投入更多的成本弄清楚該標(biāo)的物的實(shí)際權(quán)利狀況,這無形中加大了交易成本,而且嚴(yán)重阻礙了交易的順暢進(jìn)行。
第二,對于可能發(fā)生對抗力的租賃物的范圍沒有明確限定,價值判斷上有失權(quán)衡。但從租賃標(biāo)的物來看,既包括動產(chǎn)、不動產(chǎn),也包括權(quán)利。在我國,土地歸國家所有,不動產(chǎn)主要指房屋,而不包括土地所有權(quán)。這樣看來,我國《合同法》第229條關(guān)于租賃物所有權(quán)變動的表述存在漏洞,它排除了土地使用權(quán)在出租期間可能發(fā)生的對抗可能性。
第三,對“買賣不破租賃”效力的規(guī)定不夠完整。租賃物在租期內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動后,由此產(chǎn)生的效力涉及出租人、承租人和受讓人三方當(dāng)事人,從而也產(chǎn)生三者之間的法律關(guān)系。承租人與受讓人的關(guān)系是體現(xiàn)租賃權(quán)對抗力的主要領(lǐng)域,“租賃合同繼續(xù)有效”體現(xiàn)了所謂的“不破租賃”。然而,承租人與受讓人之間的效力除了這一法定債的移轉(zhuǎn)外,還有出租人與承租人之間還發(fā)生出租人應(yīng)否對受讓租賃物所有權(quán)造成的債務(wù)不履行行為向承租人負(fù)擔(dān)保責(zé)任問題,等等。①
三、《合同法》第129條的完善
鑒于我國《合同法》第129條存在的一些缺陷,我認(rèn)為可以從以下幾個方面作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
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“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動,還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認(rèn)同。據(jù)此,“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動不得對抗租賃物債權(quán)”更為準(zhǔn)確些。但目前尚沒有明確法律條文給予明確。
(二)使用范圍更明確
“租賃”,依《合同法》第212條規(guī)定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進(jìn)一步設(shè)定限制,就是可包括不動產(chǎn)也可以是動產(chǎn),單從字面看,無論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對抗租賃物債權(quán)”原則。但是當(dāng)我們將這個概念運(yùn)用到第229條的時候,不禁會發(fā)現(xiàn),如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動產(chǎn)也適用第 229條,將不利于財產(chǎn)的流通,有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應(yīng)限定于不動產(chǎn),如房屋等更妥。但目前司法習(xí)慣是這樣做,但也沒有法律條文明確規(guī)定。
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第一,買賣不破租賃與抵押權(quán)競合時,應(yīng)限制使用該原則,原因在于法律對租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強(qiáng)化了債權(quán)的效力,從而達(dá)到對租賃人權(quán)利保護(hù)的目的,但租賃權(quán)的性質(zhì)不會因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下,仍然適用 “先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán),物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則。一旦債務(wù)人不能償還債務(wù),可以通過變賣抵押物用于清償債務(wù)。
第二,財產(chǎn)保全與租賃競合。二者效力發(fā)生沖突時如何處理解決,盡管法律沒有明文規(guī)定應(yīng)怎么處置,并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看,買賣的行為也是發(fā)生于后,按理說應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。但是,我們不難發(fā)現(xiàn),如果這樣執(zhí)行會出現(xiàn)很多原則性錯誤。若適用該原則,那么租賃合同繼續(xù)有效,這將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動保險費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款,而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán),甚至這一租賃債權(quán)將會得到完全實(shí)現(xiàn)或全額清償,這有悖于《破產(chǎn)法》的基本制度和分配原則,亦違反了公平公正的民法基本原則。
因此我們認(rèn)為《合同法》第229條雖然規(guī)定了租賃物所有權(quán)的變動不影響租賃合同的效力,即“買賣不破租賃”原則,但是該原則并非不受限制,在抵押權(quán)和財產(chǎn)保全等權(quán)利先期存在的情況下,所有權(quán)一旦發(fā)生轉(zhuǎn)移,租賃合同便處于不穩(wěn)定狀態(tài)。如果現(xiàn)所有權(quán)人主張解除合同,買賣就會破掉租賃。故“買賣不破租賃”是一個有限原則,不是無限適用的原則。
【注釋】
、偻鯘设b:《民法學(xué)說與判例研究》(四),北京:中國政法大學(xué)出版社,1998年版,第190頁。
【參考文獻(xiàn)】
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[4]梁慧星主編.民商法論叢[M].北京:法律出版社,2006.
【收稿日期】2010年9月12日
【作者簡介】余敏(1986― ):女,安徽六安人,安徽大學(xué)法學(xué)院民商法專業(yè)2009級碩士研究生,研究方向:民商法。
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