最近，房地產(chǎn)市場發(fā)生幾件事情，有助長房地產(chǎn)投機(jī)炒作之風(fēng)的可能。 　　 　　北京一些商業(yè)銀行，為了搶占個(gè)人住房按揭貸款市場，又開始在住房貸款利率上做文章，明確表示，可以對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶、首套購房給予七折優(yōu)惠。此外，北京公積金第二套貸款，也傳出取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”規(guī)定的消息，即只要還清貸款，無論是有房，還是過去貸過款，購買第二套以上的住房，都可以享受第一套住房的優(yōu)惠利率。還有，春節(jié)將至，市場開始有人炒作“一二線城市居民如何在春節(jié)期間到三四線城市住房投資”的話題。
　　對(duì)住房市場投機(jī)炒作，如果政府沒有決心用嚴(yán)厲的政策進(jìn)行打擊及遏制，那么要想遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場房價(jià)飆升，那是不可能的。據(jù)中房指數(shù)研究院報(bào)告，2010年，國內(nèi)35個(gè)主要大城市的房價(jià)上漲近28%，其中北京上漲了40%以上。
　　住房價(jià)格快速飆升，其最大動(dòng)力，是投資者利用銀行過高金融杠桿及過低利率的貸款，進(jìn)行住房投機(jī)炒作�？梢哉f，房地產(chǎn)信貸政策只要松動(dòng)一點(diǎn)，住房投機(jī)炒作立即會(huì)“水漫金山”。
　　遏制或打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，是2010年來政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)，無論是總理關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的講話，還是國十條等文件，對(duì)嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，都有嚴(yán)格的要求和規(guī)定，特別是個(gè)人住房按揭差別化信貸政策，更是針對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作而設(shè)計(jì)的。國十條及275號(hào)文件，不僅要求停止第三套以上住房貸款及個(gè)人異地住房貸款，而且要求各商業(yè)銀行，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款采取差別化政策。比如，第一套住房，首付比例提高30%，銀行要對(duì)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，而不是給出最低優(yōu)惠；第二套以上住房，貸款首付比例提高50%，貸款利率上升到基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。從這些政策可以看出，個(gè)人住房按揭貸款，除第一套住房貸款利率有彈性外，其他貸款及首付比例，都有嚴(yán)格的規(guī)定，各商業(yè)銀行不能隨意突破。而如今，商業(yè)銀行顯然在尋找突破口。
　　無論是從經(jīng)濟(jì)邏輯來看，還是從現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)來說，2008年下半年出臺(tái)的“七折優(yōu)惠住房貸款利率”政策，是誤判形勢而推出的政策，它導(dǎo)致2009年以來的房價(jià)大漲。現(xiàn)在，所謂的“非常時(shí)期”已經(jīng)過去，為何這種“非常優(yōu)惠”還在延續(xù)？
　　 “非常優(yōu)惠”顯然并不是為了幫助居民來解決基本居住條件，社會(huì)科學(xué)院的報(bào)告指出，85%的居民沒有支付能力購買當(dāng)前這種價(jià)格水平下的住房。這些優(yōu)惠信貸政策，只不過方便了少數(shù)投機(jī)炒作者罷了。
　　對(duì)商業(yè)銀行而言，如果從成本收益來計(jì)算，應(yīng)該沒有動(dòng)機(jī)將個(gè)人住房貸款利率降低到七折優(yōu)惠水平。因?yàn)?010年底不對(duì)稱加息之后，5年期以上的個(gè)人住房按揭貸款利率，七折優(yōu)惠利率僅為4.48%，而現(xiàn)在的銀行5年期存款利率為4.55%，已經(jīng)形成了倒掛。當(dāng)前銀行存款負(fù)利率仍然較高，未來存款利率上調(diào)是必然的，因此，商業(yè)銀行經(jīng)營這種貸款，理應(yīng)產(chǎn)生虧損。如果還算上銀行管理運(yùn)作成本，“非常優(yōu)惠”實(shí)在是得不償失的業(yè)務(wù)。
　　那商業(yè)銀行為何還千方百計(jì)擴(kuò)張住房按揭貸款業(yè)務(wù)呢？可能有以下幾個(gè)方面的考慮：其一，從1998年中國房地產(chǎn)市場起步以來，房價(jià)一直只漲不跌，因而住房按揭貸款被看做是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，是銀行的市場競爭力；其二，國內(nèi)上市銀行的活期、3個(gè)月以內(nèi)、3個(gè)月至一年、一年以上到期存款的分布比例，分別為54.2%、17.2%、22.2%、6.1%，商業(yè)銀行的中長期貸款成本總量實(shí)際較低，因而活期存款成本與優(yōu)惠利率貸款的收益總量仍然較高。其三，由于金融體系及銀行信用完全由政府擔(dān)保，因此，地方政府、企業(yè)、銀行、個(gè)人等各方面，都選擇千方百計(jì)過度使用現(xiàn)有銀行體系，因?yàn)檎l使用得多，就意味著占有的資源多，獲得的利益也多，這是最大的驅(qū)動(dòng)力。其四，2010年國十條目前的落實(shí)與執(zhí)行情況并不理想，市場認(rèn)為政府打擊住房市場投機(jī)炒作決心不足，政策僅是紙上文件，自然會(huì)強(qiáng)化市場投機(jī)炒作預(yù)期。
　　所以說，如果差別化住房信貸政策出現(xiàn)放松，如果政府打擊住房投機(jī)炒作的稅收制度不出臺(tái)，如果現(xiàn)行政策不能夠削弱住房市場強(qiáng)勢上漲的預(yù)期，那新一輪住房投機(jī)炒作又可能卷土重來，并全面向三四線城市漫延，這是需要保持警惕的。
　　
　　（作者系中國社科院金融研究所研究員）

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