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        [2012,萬(wàn)科的策略是過(guò)冬] 萬(wàn)科的過(guò)冬邏輯

        發(fā)布時(shí)間:2020-03-12 來(lái)源: 日記大全 點(diǎn)擊:

          11月12日,天空放晴。萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(000002.SZ,以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科”)總裁郁亮騎車完后,在萬(wàn)科東莞住宅產(chǎn)業(yè)化基地接受了數(shù)十家媒體的專訪。成功瘦身24斤的郁亮看上去心情不錯(cuò),簡(jiǎn)單向媒體分享最近的運(yùn)動(dòng)心得和瘦身經(jīng)驗(yàn)后,就記者提問(wèn)的房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)、住宅產(chǎn)業(yè)化、15平方米小戶型、行業(yè)集中度以及萬(wàn)科應(yīng)對(duì)策略等問(wèn)題作出一一回應(yīng)。
          
          “過(guò)去的美好歲月正常嗎?”
          
          記者:如何看待本次房地產(chǎn)調(diào)控和2008年調(diào)控的區(qū)別?
          
          郁亮:這次房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際是2008年調(diào)控的延續(xù)。按道理,2008年調(diào)控本來(lái)應(yīng)該在2009年見(jiàn)效,結(jié)果后來(lái)發(fā)生了全球金融危機(jī),中國(guó)為了防止經(jīng)濟(jì)的衰退,出臺(tái)政策拯救了中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。拯救房地產(chǎn)行業(yè),當(dāng)時(shí)是好事情。但是調(diào)控任務(wù)沒(méi)有完成,后來(lái)的調(diào)控屬于補(bǔ)調(diào)。好比骨折,第一次沒(méi)接好,第二次拉開(kāi)了再接,反而會(huì)更痛。兩次調(diào)控唯獨(dú)不一樣的地方在哪里?就是政府把保障房建設(shè)上升到核心層面,通過(guò)政府和市場(chǎng)的層面共同解決居住問(wèn)題。
          
          記者:目前,房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)在哪里?
          
          郁亮:最近我聽(tīng)到一些同行在抱怨,留戀過(guò)去的好日子。我是這樣看待這件事情的,確實(shí)與過(guò)去甜水里長(zhǎng)大的美好歲月相比,日子不好過(guò)了。但是過(guò)去的美好歲月應(yīng)該嗎?正常嗎?如果這樣想就不會(huì)留戀過(guò)去了。
          
          記者:如何看待行業(yè)的前景?
          
          郁亮:地產(chǎn)行業(yè)的前景依然不錯(cuò),在“十二五”期間,房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)健康穩(wěn)定地發(fā)展。從國(guó)民消費(fèi)來(lái)說(shuō),最大的需求依然是住房,正常的剛性需求依然存在。中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理溫家寶最近的講話里提及,居民的正常住房需求,還是要支持的。房?jī)r(jià)問(wèn)題不合理,該調(diào)整的調(diào)整,長(zhǎng)期來(lái)看,沒(méi)有理由悲觀。有人說(shuō),房地產(chǎn)行業(yè)的黃金歲月已經(jīng)不在了,我卻不這么認(rèn)為,只是像過(guò)去那種特別不正常、富得流油的狀況不在了。接下來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)依然會(huì)有機(jī)會(huì)。
          
          要蓋適合人住的房子
          
          記者:有觀點(diǎn)說(shuō)樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng),開(kāi)發(fā)商該如何應(yīng)對(duì)?
          
          郁亮:下半場(chǎng)開(kāi)場(chǎng)就和上半場(chǎng)不一樣,開(kāi)發(fā)商要改變踢法。過(guò)去的情況是,只要有好產(chǎn)品就一定可以賣掉,這個(gè)邏輯現(xiàn)在不成立了,未來(lái)的市場(chǎng)一定是居住為主的需求。上半場(chǎng),萬(wàn)科堅(jiān)持一個(gè)東西――為普通人蓋好房子;下半場(chǎng),我們要蓋有人住的房子,適合人居住的房子才會(huì)有人要。上半場(chǎng),如果是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng),下半場(chǎng)軟服務(wù)的元素就要跟上去。萬(wàn)科提供的不只是房子,而是生活的一部分。
          
          記者:目前,出現(xiàn)房企抱團(tuán)的現(xiàn)象,萬(wàn)科手上有300多億元現(xiàn)金,有沒(méi)有企業(yè)向萬(wàn)科求援?
          
          郁亮:這個(gè)行業(yè)非常分散,競(jìng)爭(zhēng)很厲害,怎么抱團(tuán)?萬(wàn)科也很瘦,要抱胖子才溫暖。另一方面,這個(gè)行業(yè)的集中度會(huì)逐步提高。這個(gè)過(guò)程要清楚,下半場(chǎng)要贏得比賽,所需技能不同了,沒(méi)有一家發(fā)展商可以穩(wěn)操勝券。
          
          記者:有一個(gè)說(shuō)法,本輪調(diào)控一定要讓幾家房企倒閉才算見(jiàn)效。一些做品質(zhì)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商,成本較高,沒(méi)有降價(jià)空間,所以危機(jī)重重,你怎么看待這一現(xiàn)象?
          
          郁亮:降價(jià)一定要按成本來(lái)衡量,不能虧本嗎?房?jī)r(jià)回到合理水平是大勢(shì)所趨,跟利潤(rùn)、成本沒(méi)有關(guān)系。
          
          記者:萬(wàn)科有多少降價(jià)空間?
          
          郁亮:萬(wàn)科的定價(jià)策略是合理的,要求當(dāng)月推出新盤要賣出60%。老百姓的接受程度不斷變化的,降價(jià)空間不能一概而論。此外,投資比例過(guò)高的區(qū)域,可能泡沫多一點(diǎn),而核心城市的房?jī)r(jià)就很穩(wěn)定。這方面,二手房?jī)r(jià)格可以作為區(qū)域房?jī)r(jià)的參考。
          
          住宅工業(yè)化符合國(guó)策
          
          記者:如何看待住宅工業(yè)化,政府政策方面進(jìn)展如何?
          
          郁亮:住宅工業(yè)化的春天已經(jīng)快來(lái)了,因?yàn)樯钲、上海、北京、沈?yáng)都出臺(tái)了相應(yīng)的政策。產(chǎn)業(yè)化推廣過(guò)程中,萬(wàn)科確實(shí)做了一些貢獻(xiàn),包括研發(fā)基地,也是這方面的嘗試。未來(lái)有兩個(gè)因素會(huì)推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化:首先國(guó)家節(jié)能減排壓力較大,政府在“十二五”期間會(huì)加大這方面的力度;另一方面,建筑工人薪水去年以來(lái)上漲40%―50%。如果這樣漲下去,最后用機(jī)器代替人工會(huì)成為趨勢(shì),而且也有利于提高建筑效率、質(zhì)量、成本,同時(shí)可滿足國(guó)家節(jié)能減排的要求。
          
          記者:目前,住宅工業(yè)化會(huì)不會(huì)使得房地產(chǎn)的成本有所增加?技術(shù)、配套問(wèn)題如何解決?
          
          郁亮:工業(yè)化成本確實(shí)有增加,但各地也會(huì)有一些政策,如北京工業(yè)化住宅項(xiàng)目可以獲得額外3%的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì),以補(bǔ)貼工業(yè)化成本。深圳可以額外獲得200元/平方米的獎(jiǎng)勵(lì)。萬(wàn)科工業(yè)化住宅的面積在不斷擴(kuò)大,每年增速不少于50%。配套方面,住宅工業(yè)化畢竟不是一個(gè)高精尖的東西,只要有需求,立即就會(huì)有相關(guān)企業(yè)提供相關(guān)的產(chǎn)品。
          
          冬天要把身體練好
          
          記者:2011年樓市的關(guān)鍵詞是什么?2012年樓市行情會(huì)怎樣,萬(wàn)科的應(yīng)對(duì)策略是什么?
          
          郁亮:2011年,樓市的關(guān)鍵詞是調(diào)控。2012年,萬(wàn)科的發(fā)展策略是過(guò)冬。即進(jìn)入冬天模式:第一,講究現(xiàn)金為王,手中的現(xiàn)金比利潤(rùn)更重要;第二,賣房子積極一點(diǎn),不能囤地;第三,不能買錯(cuò)地,買地和買股票一樣,買錯(cuò)地非常虧錢。此外,降低行政費(fèi)用,例如,到期要求更換的車輛考慮延期,降低會(huì)議標(biāo)準(zhǔn)。最后,冬天要把身體練好。
          
          記者:保障房對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用,能否替代商品房?
          
          郁亮:保障房是一個(gè)社會(huì)項(xiàng)目,但是對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用有待觀察。保障房建設(shè)能持續(xù)多久,建設(shè)資金從何而來(lái),最后效果怎么樣,都還需要觀察。
          
          記者:萬(wàn)科有沒(méi)有投資海外市場(chǎng)的規(guī)劃?
          
          郁亮:規(guī)劃沒(méi)有,想法有,萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在國(guó)外學(xué)習(xí)也有這方面的目的。萬(wàn)科會(huì)和投資方合作,就技術(shù)合作、實(shí)踐的可能性等方面進(jìn)行探討、溝通?赡軙(huì)嘗試,但不是長(zhǎng)期戰(zhàn)略。
          
          記者:萬(wàn)科15平方米的小戶型,最近進(jìn)展如何?
          
          郁亮:計(jì)劃在北京推出,北京的市場(chǎng)那么大,一定能夠銷售出去。15平方米小戶型鼓勵(lì)自住的年輕人來(lái)購(gòu)買,不鼓勵(lì)投資客。這種戶型只是一種過(guò)渡性產(chǎn)品,將來(lái)成家的話肯定要換大房子。

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