公布出來(lái)的房?jī)r(jià)并不一定是市場(chǎng)真實(shí)的反映。這是一種典型的虛假繁榮景象，它的市場(chǎng)實(shí)質(zhì)是：開(kāi)發(fā)商普遍捂盤囤售是高房?jī)r(jià)蔓延的最直接原因；銀行的信貸資金支撐、土地的供給問(wèn)題，則是相對(duì)深層的原因。
　　
　　一個(gè)陽(yáng)光昏濁的午后，沈玉泉開(kāi)著車子由東五環(huán)外一路向西，當(dāng)他將車子開(kāi)到東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋上的時(shí)候，鱗次櫛比的高樓大廈深深刺激著他，他不再只是簡(jiǎn)單抱怨物質(zhì)不豐厚所帶來(lái)的窘迫，轉(zhuǎn)而失落地談起房?jī)r(jià)。
　　這個(gè)31歲的外省人，拖家?guī)Э谠诒本┥�活�?0年，依靠開(kāi)“黑車”來(lái)維持一家人的生計(jì)。最近兩年，月收入勉強(qiáng)可以達(dá)到3000元，于是有了想買房的“企圖”。不過(guò)現(xiàn)實(shí)總是讓人泄氣。在高房?jī)r(jià)面前，他認(rèn)為自己與這座城市之間的距離是不可企及的。
　　當(dāng)他嘗試著出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的售樓處，總是無(wú)法獲得熱情歡迎，售樓小姐們根本就沒(méi)有耐心去“忍受”他小心翼翼的反復(fù)詢問(wèn)，往往交談不了幾句，就將他撇在一邊。
　　“遇到這種事情你是不可以生氣的�！鄙蛴袢�笑著將手從方向盤上拿起來(lái)，做一個(gè)揮袖趕人狀，說(shuō)，“沒(méi)有人和你浪費(fèi)時(shí)間�！�
　　沈玉泉描述的情況，在北京大大小小的樓盤里皆有存在。根據(jù)記者最近的走訪，問(wèn)題還遠(yuǎn)不止售樓小姐的態(tài)度無(wú)一不表現(xiàn)為冷淡和傲慢。并且，那些被高房?jī)r(jià)驅(qū)逐出局的低收入者，顯然還沒(méi)有能力識(shí)破目前房?jī)r(jià)高得離譜的背面的真相。
　　然而，公布出來(lái)的房?jī)r(jià)并不一定是市場(chǎng)真實(shí)的反映。顯而易見(jiàn)，沈玉泉所遭遇的“不受待見(jiàn)”，更多時(shí)候只是一個(gè)迷局。
　　真正的情況是，這是一種典型的虛假繁榮景象。它的市場(chǎng)實(shí)質(zhì)是：開(kāi)發(fā)商的普遍捂盤囤售，是高房?jī)r(jià)蔓延的最直接原因，銀行的信貸資金支撐、土地的供給問(wèn)題，則是相對(duì)深層的原因。如果沈玉泉知道這一點(diǎn)，他恐怕不想生氣都不行了。
　　
　　“捂熱”的房?jī)r(jià)
　　
　　北京樓市沒(méi)有銷售神話。
　　北京市建設(shè)委員會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，在全市3600多個(gè)項(xiàng)目中，目前可售的住宅總數(shù)未超過(guò)11萬(wàn)套。這其中，全市的在售商品期房為6，兩套左右，在售商品現(xiàn)房為2.1萬(wàn)套左右，存量房則在1.8萬(wàn)套左右。
　　根據(jù)記者的跟蹤調(diào)查，北京的商品期房平均每天簽約不超過(guò)200套，最高峰時(shí)也只簽約500套；而現(xiàn)房簽約平均每天不超過(guò)100套，最高峰時(shí)也只簽約200套；至于那些積壓在中介機(jī)構(gòu)手里的存量房，全市平均每天簽約在100套左右，最高峰時(shí)不超過(guò)300套。
　　如果建委提供的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)是可信的，則意味著北京市商品房的簽售情況不但不算高，而且按照一般的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，還屬于不十分景氣的情況。那么在這樣的一種簽約比待售比率之下，似乎找不出房?jī)r(jià)可以走高的理由。
　　考慮到根據(jù)簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)變化來(lái)判定北京市全部項(xiàng)目的銷售真實(shí)性，也許不免過(guò)于抽象和勉強(qiáng)，在過(guò)去的半個(gè)多月中，記者也對(duì)一些項(xiàng)目進(jìn)行了抽樣跟蹤，以便捕捉直觀狀況。而在實(shí)地跟蹤的時(shí)候，一些更真實(shí)的情況，比如“捂盤”，也隨之浮出水面。
　　房地產(chǎn)商“捂盤”是全部被抽樣調(diào)查項(xiàng)目中普遍存在的現(xiàn)象。在調(diào)查過(guò)程中，沈玉泉遭遇的一切，記者也有同樣經(jīng)歷。售樓員對(duì)于登門顧客的冷淡和不屑自不必說(shuō)，售樓處門可羅雀的真實(shí)性也是同樣大白于天下。然而即使是此情此景，銷售方仍然可以無(wú)精打采甚至干脆拒絕向來(lái)訪客人提供樓盤相關(guān)銷售材料，也無(wú)意引導(dǎo)客人做進(jìn)一步了解。
　　每進(jìn)一處樓盤，銷售方說(shuō)得最多的一句話是――賣得差不多了。在北京東五環(huán)外朝陽(yáng)路的一個(gè)在建項(xiàng)目里，銷售人員對(duì)記者稱，全部樓盤目前賣得只剩下20來(lái)套了。但記者此前自北京市建委獲得的數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)自今年6月1日取得預(yù)售許可、總共有500多套住宅且地基仍未夯實(shí)的被調(diào)查項(xiàng)目，盡管銷售已過(guò)半，但仍有超過(guò)60套房屋處于可售狀態(tài)。然而在銷售人員的嘴里，在售量―下子就被“砍”掉近半數(shù)。
　　這個(gè)周圍環(huán)境并不好的項(xiàng)目，目前均價(jià)為1.2萬(wàn)元，平方米。一年前的開(kāi)盤價(jià)是9000元。售樓人員口頭上堅(jiān)稱，過(guò)不了多久還會(huì)上調(diào)價(jià)格。盡管中央銀行的第二套首付比例阻止了一批二套房消費(fèi)顧客的進(jìn)入，部分已進(jìn)入的也已經(jīng)在考慮退出，但銷售人員說(shuō)，這對(duì)他們的樓盤并無(wú)負(fù)面影響，“只要提高售價(jià)，就可以確保不受損失”。
　　在北京東五環(huán)外通惠河南岸一處占地20萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目里，銷售人員在“客人”(記者)的反復(fù)要求下，她才自座位上不情愿地站起來(lái)，移步到沙盤一側(cè)與客人遠(yuǎn)遠(yuǎn)對(duì)峙，一臉不耐煩的表情，回答問(wèn)題的時(shí)候一切從簡(jiǎn)。
　　她不容置疑地宣稱，這個(gè)小區(qū)只有一棟小高層在售，戶型均在150平方米到200平方米之間，均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米。這名銷售員透過(guò)玻璃門指示那唯一一棟在售樓房的具體位置。她顯然是在向“客人”撒謊同樣是北京建委的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤項(xiàng)目根本沒(méi)有銷售到“只剩一棟樓”。
　　從2004年開(kāi)始，該項(xiàng)目先后6次得到北京建委分批次銷售的預(yù)售許可，除了那些后來(lái)因?yàn)轭A(yù)售到期而終止預(yù)售并隱蔽了公開(kāi)信息、無(wú)從跟蹤的樓棟之外，撇開(kāi)被指為唯一在售的那一棟133套大戶型房屋，預(yù)售階段明確顯示可售的還有超過(guò)50多套不同戶型的房屋分別散布在其他不同樓座里。
　　在另一個(gè)占地40Zi平方米的項(xiàng)目中，據(jù)售樓員介紹，總共2000套住宅已被售出60％。但這種說(shuō)法是否經(jīng)得起檢驗(yàn)仍屬未知。2006年，這個(gè)樓盤先后獲得北京建委四次分批次的預(yù)售許可，今年又獲得三次分批次預(yù)售許可，兩年內(nèi)一共推出12棟樓。且不說(shuō)去年一年被批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤目前仍有不少處于可售狀態(tài)，僅就今年3月20日被批準(zhǔn)預(yù)售的7、8號(hào)樓共計(jì)280套住宅而言，在向記者推介過(guò)程中，銷售人員就將7號(hào)樓132套住宅全部隱匿不提，聲稱目前在售的只有1、2、3、4、8號(hào)樓。
　　大量捂盤的同時(shí)，房?jī)r(jià)亦因受到人為操控而節(jié)節(jié)爬升。在記者訪察過(guò)的10多個(gè)項(xiàng)目中，價(jià)格隨著樓層層數(shù)的變化而變化，樓層越高，價(jià)格越貴。以北京四環(huán)外、五環(huán)內(nèi)區(qū)間為例，新建商品住宅均價(jià)眼下已超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米，按照層級(jí)定價(jià)法，一幢16層高的樓房，10層以上的房屋均價(jià)可以達(dá)到2萬(wàn)元/平方米。
　　在層級(jí)定價(jià)以外，所有項(xiàng)目在售房屋均是大戶型，中央政府的“90平方米”小戶型政策未被推崇。如果150平方米的戶型仍算不上是大戶型，那么在記者跟蹤的項(xiàng)目中，戶型面積在180平方米到200平方米以上的可謂比比皆是。那些夢(mèng)想著購(gòu)買小戶型的中低收入者，才提出自己的保守性需求，就會(huì)被這種大面積、高均價(jià)的陣勢(shì)所震懾，不得不知難而退。
　　這當(dāng)然不是因?yàn)槟切╉?xiàng)目沒(méi)有規(guī)劃小戶型，據(jù)記者調(diào)查，很多項(xiàng)目均有小戶型住宅，但這些小戶型無(wú)一例外被捂了盤，沒(méi)有對(duì)外銷售。
　　價(jià)格逐步升高、購(gòu)買力逐漸萎縮。此時(shí)，有價(jià)無(wú)市的局面隨之出現(xiàn)。即使是這樣，北京的銷售“標(biāo)示房?jī)r(jià)”也似乎絲毫沒(méi) 有“愿意”回旋的余地。
　　依據(jù)中國(guó)樓市銷售的通常慣例，開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)給予購(gòu)房者相應(yīng)的折扣優(yōu)惠，但是在北京，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)告別了優(yōu)惠舉措，除非是一次性支付全額款項(xiàng)方能得到9.9折優(yōu)惠，否則購(gòu)房者不要幻想任何折扣�！伴_(kāi)發(fā)商們正步步進(jìn)逼，有恃無(wú)恐”一名研究人士稱。
　　一名銷售人員告訴“客人”(記者)，北京土地稀少，所以樓房要論層賣。2008年又要召開(kāi)奧運(yùn)會(huì)，屆時(shí)國(guó)家有命令，二環(huán)至五環(huán)區(qū)間，建筑工程要全部停止建設(shè)。供給量銳減，房?jī)r(jià)必將再上臺(tái)階。而當(dāng)奧運(yùn)過(guò)后，五環(huán)以內(nèi)的住宅開(kāi)發(fā)將呈飽和狀態(tài)，價(jià)位必然會(huì)被維持在高位。這，或能“真”的說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商何以在購(gòu)買力大幅萎縮的時(shí)候，仍能心態(tài)冷淡、倨傲無(wú)禮。
　　“有價(jià)無(wú)市，是捂出來(lái)的。”面對(duì)記者的質(zhì)疑，一名不愿具名的開(kāi)發(fā)商笑著直言相告。他表示，出于對(duì)房?jī)r(jià)總會(huì)越賣越高而非越賣越低的大膽預(yù)期，捂盤手法在住宅類房地產(chǎn)銷售過(guò)程中“早已存在”，而在開(kāi)發(fā)商內(nèi)部，捂盤的真正術(shù)語(yǔ)則是“銷售控制”，即全部的住宅不可能盡悉投入市場(chǎng)發(fā)售，開(kāi)發(fā)商一般均會(huì)采取分割投放法。
　　在北京，這種“銷控”手法被發(fā)揮到極致。知情人士告訴記者，所謂分割投放，不僅僅是分期、分批對(duì)外銷售，有些大體量樓盤，一次只對(duì)外發(fā)售一到兩個(gè)單元，刻意延緩銷售進(jìn)度、限制銷售數(shù)量，以致好幾年不曾賣完。每投放一次，價(jià)格就會(huì)調(diào)高一次。極端的是，有些樓盤甚至一次只對(duì)外發(fā)售一、兩套房屋。這些現(xiàn)象在北京建委的數(shù)據(jù)里均有體現(xiàn)。
　　一種更為隱秘的銷控更加不易識(shí)破。知情人士稱，目前一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售報(bào)批時(shí)至少需要得到多個(gè)部門的上百次程序確認(rèn)，投機(jī)的開(kāi)發(fā)商在跑下一多半“公章”之后，便不再去跑剩下幾個(gè)程序，人為制造項(xiàng)目尚處于不具備對(duì)外銷售的條件，整盤囤售、坐高價(jià)格。
　　在此背景下，購(gòu)房人難免受到開(kāi)發(fā)商的作弄。上述開(kāi)發(fā)商告訴記者，外人只知道“客戶是上帝”，而他們內(nèi)部一直有一種說(shuō)法，即“客戶很賤”。只要將購(gòu)房人不當(dāng)客戶，冷眼相待，手足無(wú)措的必定是購(gòu)房人，“他們會(huì)掏錢證明自己”。在囤售時(shí)輔之以此類銷售技巧，往往容易奏效。
　　
　　囤貨無(wú)代價(jià)
　　
　　捂盤惜售，開(kāi)發(fā)商需要為此支付其它行業(yè)通常需要為“屯貨積壓”支付的高額成本嗎?答案是否定的。
　　目前開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)維系資金主要有三方面來(lái)源：一是自有資金，二是購(gòu)房預(yù)付款，三是銀行貸款。擔(dān)任過(guò)多家房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)顧問(wèn)的行業(yè)資深策劃人陸新之告訴記者，在這三類維持資金中，銀行貸款對(duì)于開(kāi)發(fā)商的支撐是最大的，沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商敢說(shuō)不需要銀行的錢。
　　
　　首先，捂盤之后，開(kāi)發(fā)商的預(yù)付款收人大幅削減。至于自有資金，且不說(shuō)目前開(kāi)發(fā)商仍難以達(dá)到35％的規(guī)定持有比例，僅在項(xiàng)目前期的購(gòu)地等運(yùn)作過(guò)程中，已經(jīng)支出不少。所以，要維持整個(gè)項(xiàng)目和機(jī)構(gòu)的后續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，只有依靠第三方資金來(lái)源。而眾所周知，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄，除了少數(shù)上市企業(yè)可以獲得雄厚的外部資金支持外，多數(shù)企業(yè)只能通過(guò)銀行借貸。這意味著，銀行資金不可避免成為支撐開(kāi)發(fā)商捂盤的必然條件。
　　北京一位負(fù)責(zé)實(shí)操業(yè)務(wù)的銀行界人士告訴記者，銀行資金只限于向開(kāi)發(fā)商提供的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。貸款周期一般為兩年，開(kāi)發(fā)商可以借助這筆資金維持到項(xiàng)目封頂。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商一般至少可以將未封頂即可獲準(zhǔn)預(yù)售的房子捂上兩年不賣。
　　這位人士承認(rèn)，住宅類項(xiàng)目并沒(méi)有過(guò)高的貸款門檻，大企業(yè)坐等銀行上門，小企業(yè)上門找銀行。其中有很多企業(yè)運(yùn)營(yíng)并不規(guī)范，存在諸多問(wèn)題。特別是一些中小開(kāi)發(fā)商，通過(guò)關(guān)系買地，但只要投有很多不良記錄，并且拿地成本低而升值空間大，銀行都會(huì)接手這些業(yè)務(wù)。
　　銀行在控制借貸資金的真實(shí)流向問(wèn)題上先天不足，這給開(kāi)發(fā)商隨意挪用資金達(dá)成自己的意圖帶來(lái)了可乘之機(jī)。審貸授信過(guò)后，銀行通常會(huì)就借貸項(xiàng)目專門設(shè)立一個(gè)封閉式資金賬戶，當(dāng)開(kāi)發(fā)商需要分批次支取這些錢投入到項(xiàng)目中的時(shí)候，應(yīng)向掌管賬戶的銀行出具付款合同，銀行再將開(kāi)發(fā)商所需款額劃人另一個(gè)屬于開(kāi)發(fā)商的獨(dú)立賬戶，開(kāi)發(fā)商在支取完這筆錢后，還應(yīng)向銀行交付該筆款項(xiàng)的使用發(fā)票。
　　“封閉式賬戶管理2003年就被提倡了，但開(kāi)發(fā)商都挺牛，讓他用，他死活不答應(yīng)。銀行扛不住�！彼�說(shuō)。
　　但上述人士表示，如果開(kāi)發(fā)商心懷不軌，完全可以與材料商、建筑商等第三方串通一氣，編造假合同來(lái)支取款項(xiàng)，銀行對(duì)于封閉式賬戶看似無(wú)懈可擊的嚴(yán)密控制，根本阻止不了開(kāi)發(fā)商借該筆貸款來(lái)維持自己的非正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為。
　　當(dāng)開(kāi)發(fā)商利用銀行的資金維持到項(xiàng)目基本封頂后，如果決定捂盤不賣，可以采取繼續(xù)向銀行申請(qǐng)貸款展期、或者轉(zhuǎn)貸的辦法獲得維持。展期一般為半年，轉(zhuǎn)貸則是在未有全部?jī)斍逶�有貸款之外，重新開(kāi)始下一輪貸款。
　　在開(kāi)發(fā)商那里，有銀行做后盾，囤售幾乎是不用冒風(fēng)險(xiǎn)的行為。記者詢問(wèn)一名開(kāi)發(fā)商，如果捂在手里的房屋某一天突然全部跌價(jià)，又該怎么辦?這位開(kāi)發(fā)商不無(wú)灑脫地告訴記者，賣不掉可以抵給銀行。因?yàn)閺拈_(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)開(kāi)始，銀行資金就已經(jīng)被引入，“要是賣不掉，你說(shuō)誰(shuí)著急?”基于這個(gè)原因，此開(kāi)發(fā)商表示，“漲價(jià)是大勢(shì)所趨，不漲不行�！�
　　沒(méi)有人知道目前自銀行流入開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié)的維持資金到底龐大到何種程度，但從一些數(shù)據(jù)上仍能窺出端倪。根據(jù)中央銀行的數(shù)據(jù)，在宏觀調(diào)控步調(diào)緊逼的2005年，16家商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)的企業(yè)貸款為10291億元，比2004年增加390億元。在此基礎(chǔ)上，各商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)的企業(yè)貸款不僅沒(méi)有收縮跡象，反而仍維持固有膨脹態(tài)勢(shì)。
　　就五大國(guó)有商業(yè)銀行中已上市的4家披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，最近3年間，房地產(chǎn)企業(yè)貸款業(yè)務(wù)除交通銀行保持在6％的比重區(qū)間，稍低之外，建設(shè)銀行過(guò)去兩年的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)占全行業(yè)務(wù)比重保持在10％左右；中國(guó)銀行則保持在11％，工商銀行同比保持在8％至9％區(qū)間。其他的股份制銀行，房地產(chǎn)企業(yè)貸款比重亦在不斷擴(kuò)大，每年度增幅可分別以億元計(jì)。
　　共同之處在于，這些銀行始終沒(méi)有公開(kāi)自身對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)信貸的評(píng)估，也未曾透露對(duì)于這些信貸流向的控制。
　　“銀行是主動(dòng)配合開(kāi)發(fā)商�！标懶轮�說(shuō)。不論是銀行還是開(kāi)發(fā)商，最終都在賺購(gòu)房人的錢。對(duì)于銀行而言，開(kāi)發(fā)商是“優(yōu)質(zhì)客戶”，不僅每年借，并且借貸額度很大，贏利能力強(qiáng)且能還上利息，有地有房，可以抵押，這似乎是別類行業(yè)所不能比擬的。因此銀行往往更愿意傾囊相助。至于金融風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)崩潰等潛在風(fēng)險(xiǎn)，那似乎是政府的事情，對(duì)于銀行而言，顧及這些沒(méi)有意義。
　　知情人士稱，銀行資金對(duì)于開(kāi)發(fā)商形成的強(qiáng)硬支撐即便在宏觀調(diào)控中仍不被斥退，也是由于惡性授信競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。一方面各商業(yè)銀行自身均有放貸任務(wù)，在當(dāng)前，許多海外財(cái)團(tuán)和基金組織又紛紛登陸境內(nèi)向開(kāi)發(fā)商提供資金支持，分食本土銀行的“蛋糕”， 這迫使銀行不得不紛紛主動(dòng)出擊，搶奪資源。
　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商捂盤形成支撐的“第三股”資金中，不僅包括了銀行信貸和大量海外資金，還包括各項(xiàng)目?jī)?nèi)部的建筑商和材料商墊款。依據(jù)一般慣例，在項(xiàng)目未建成并發(fā)售前，迫于開(kāi)發(fā)商的施壓，工程款和材料款都會(huì)由建筑商和材料商墊支。項(xiàng)目竣工后，開(kāi)發(fā)商才會(huì)分期支付這些款項(xiàng)。這意味著，捂盤從來(lái)就是低成本的。
　　“好的開(kāi)發(fā)商，能夠維護(hù)好自己的資金鏈�！币幻�開(kāi)發(fā)商告訴記者，在開(kāi)發(fā)商眼里，日常運(yùn)營(yíng)所需的費(fèi)用幾乎可以忽略不計(jì)，諸如人員薪資、工程建設(shè)、材料款項(xiàng)在真正成本里面并不占多少比重。因此，開(kāi)發(fā)商毫不費(fèi)力地就做起了低成本、高利潤(rùn)的買賣。
　　
　　捂盤何時(shí)了
　　
　　“如果有風(fēng)險(xiǎn)，在高額利益與可見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)之間，我會(huì)選擇前者�！睆氖聵潜P營(yíng)銷事務(wù)的竇化侖坦率地說(shuō)。
　　這位從業(yè)10年、如今手中已經(jīng)無(wú)房可賣的資深業(yè)界人士深諳囤售之道。竇化侖認(rèn)為，雖然不捂盤可以使資金快速“回籠”，但所得利潤(rùn)過(guò)少；如果是捂盤，先期資金盡管“回籠”緩慢，但利潤(rùn)收益高，賣一套可以養(yǎng)兩套，賣4套可以把10套的錢收回來(lái)，而且能制造品牌效應(yīng)好的假象。
　　房?jī)r(jià)沒(méi)有最高，只有更高；誰(shuí)捂到最后，誰(shuí)笑到最后――這些于業(yè)界廣泛傳播的戲謔之語(yǔ)，顯示了當(dāng)前市場(chǎng)的殘酷一面。但是業(yè)界人士提醒記者注意，捂盤囤售現(xiàn)象背后有更為殘酷的深層次誘因，即入為捂地以及由此引發(fā)的供需失衡。
　　“捂盤不可怕，對(duì)捂地來(lái)說(shuō)這是賺小錢，而捂地的地方政府，賺的則是大錢�！备]化侖說(shuō)。
　　有關(guān)人士稱，“捂地”格局如不能出現(xiàn)改善，捂盤現(xiàn)象則不可掃除。
　　據(jù)介紹，近3年以來(lái)，北京市住宅建設(shè)用地供應(yīng)―直處于削減狀態(tài)。在2005年全市土地供應(yīng)計(jì)劃安排的6500公頃供應(yīng)總量中，住宅商品房供應(yīng)量為1750公頃，經(jīng)濟(jì)適用房為200公頃；2006年在總量未變的前提下，住宅商品房供應(yīng)量減為1600公頃，經(jīng)濟(jì)適用房增至300公頃，而這其中，刨除中央單位(部隊(duì))經(jīng)濟(jì)適用房用地約80公頃，市、區(qū)政府集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目以及其他經(jīng)濟(jì)適用房和比照經(jīng)濟(jì)適用房用地管理的項(xiàng)目用地也只有2lO余公頃；2007年，全市的供地總量已減到6300公頃，包括“兩限”普通商品房在內(nèi)的全部商品房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1280公頃，經(jīng)濟(jì)適用房為220公頃。
　　且不說(shuō)這些年度指標(biāo)很少能夠全部完成。從外部性來(lái)看，2005年開(kāi)始，北京市的東、西、北四環(huán)路以內(nèi)、南三環(huán)及其東西延長(zhǎng)線與四環(huán)交界以內(nèi)已不再新增經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)，二環(huán)路以內(nèi)不再新增住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)，加之受到國(guó)土局分批次、限數(shù)量、分區(qū)域的供地周期與供應(yīng)方式的影響，供地指標(biāo)逐一被稀釋，非但不能起到規(guī)模供給效應(yīng)，反而對(duì)“地一房”的供應(yīng)鏈條產(chǎn)生更多負(fù)面抑制。
　　土地供應(yīng)削減的同時(shí)，常住人口規(guī)模出現(xiàn)較快增長(zhǎng)，據(jù)官方披露，北京市目前常住人口規(guī)模已達(dá)到1800萬(wàn)，供需形勢(shì)嚴(yán)峻。在供給低效的情況下，開(kāi)發(fā)商的人為性捂盤則進(jìn)一步使危機(jī)加劇。
　　“捂盤符合商業(yè)邏輯，法無(wú)禁止即可為�！标懶轮�說(shuō)，尋找問(wèn)題的解決方法，是一項(xiàng)需要智慧和魄力的工作，“政府也許需要拿出當(dāng)年將全國(guó)糧食調(diào)往一地去對(duì)付無(wú)良商販囤米惜售牟取暴利的勇氣，來(lái)對(duì)付房?jī)r(jià)�！�
　　有關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱，要對(duì)付開(kāi)發(fā)商囤售，技術(shù)上需要同時(shí)擴(kuò)大“地一房”的供應(yīng)。土地層面，在不動(dòng)搖靈活性緊縮性政策的前提下，需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性供給調(diào)整�！跋愀凵缴隙伎梢陨w房子，國(guó)內(nèi)的城市規(guī)劃是超過(guò)限度一定就不能蓋。要真是在城市里大量建設(shè)筒子樓，相信北京大部分人都可以‘裝’進(jìn)去的�！�
　　確保土地適度和高效供給后，政府還需要擴(kuò)大保障性、政策性住房供應(yīng)，以保證大多數(shù)民眾能得到基本的住房維持。在此之外，普通商品房的供應(yīng)也不應(yīng)該受到抑制，一旦加以控制，囤售和信息不對(duì)稱等問(wèn)題又將卷土重來(lái)，價(jià)格屆時(shí)亦會(huì)水漲船高。
　　最后，“在技術(shù)層面之外，還一定有更深層面上的宏觀格局重新定位和調(diào)整戰(zhàn)略，存在于中央政府內(nèi)部的‘精英’群體智慧里，沒(méi)有被說(shuō)出來(lái)。”一位研究宏觀經(jīng)濟(jì)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的人士稱。
　　
　　(編輯　郭凱)

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