小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民主動規(guī)避政府征地制度對其利益損害的方式。特別是在城市化過程中，由于地價不斷升值，城郊區(qū)的土地隱性收益迅速上漲，農(nóng)民會團結(jié)起來主動尋求土地利益的實現(xiàn)。 　　崗廈河園片區(qū)的拆遷正在進行，多數(shù)建筑已人去樓空，成了殘垣斷壁。但在瓦礫和垃圾的包圍中，仍有幾幢未拆的居民樓和一幢招待所在向外招租，有小飯館仍在營業(yè)。
　　“我不搬，誰說要拆?”11月15日，一位頭發(fā)花白的文姓村民對本刊記者說，他的房子仍在對外招租。在他的周圍，挖掘機在運作，塵土飛揚。
　　一個具有600多年歷史的“村莊”正在消失，它位處深圳市福田區(qū)，占地面積約23.2公頃。周圍是嶄新華麗的商業(yè)區(qū)，商業(yè)住宅售價已超過2萬元／平方米。
　　由于拆遷補償創(chuàng)下了深圳城中村補償標準的新高，崗廈拆遷所造成的“富豪”話題引起了熱議。與此同時，崗廈拆遷中對“歷史遺留違法建筑”的處理方式，也是這次拆遷中的另一引人關(guān)注點。
　　“歷史遺留違法建筑”，事關(guān)今年六七月間曾引發(fā)大范圍熱議的“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”話題。而不管是在深圳，還是在全國，“崗廈模式”能否成為中國城市急劇發(fā)展過程中尋求“小產(chǎn)權(quán)房”困局出路的一個樣本?
　　
　　拉鋸式拆遷
　　
　　政府、參與改造的開發(fā)商、崗廈股份有限公司，無一例外都對崗廈正在進行的拆遷保持了低調(diào)謹慎的態(tài)度。
　　根據(jù)深圳市規(guī)劃局的統(tǒng)計，崗廈河園片區(qū)總戶數(shù)478戶，其中本地215戶，外籍(含港澳臺地區(qū))263戶。拆遷前居住總?cè)丝?.8萬人，常住和暫住的比例為1：34。這里的570棟樓房曾是外來低收入人口在深圳的棲身之地。
　　1998年，深圳市政府就決定對崗廈河園片區(qū)進行全面改造。2002年，深圳市政府將改造任務(wù)交由福田區(qū)政府組織實施。但直至2006年7月，深圳福田區(qū)政府、崗廈股份有限公司和金地集團才最終簽訂了框架性協(xié)議，正式推動崗廈河園片區(qū)整體改造。
　　在11年中，政府、開發(fā)商、村股份公司和村民，經(jīng)歷過多輪博弈。2007年，城中村的集體物業(yè)率先與開發(fā)商簽訂拆遷協(xié)議，但私人物業(yè)的拆賠標準遲遲定不下來，據(jù)悉，福田區(qū)政府為此在近幾年時間內(nèi)先后出動過上百個行政干部與村集體和村民進行談判。
　　最終，根據(jù)金地大百匯房地產(chǎn)開發(fā)公司(金地集團參與此次改造的項目公司)公布的拆遷賠償方案，共有兩個標準、三種模式、六種選擇。兩個標準，一種是按面積劃分：480平方米以內(nèi)按1：1補住宅，超過480平方米按1：0.88補公寓；另一種標準按層數(shù)劃分：首層按1：0.9補集中商業(yè)物業(yè)，二層以上按1：0.9補住宅或公寓。三種模式，即一是選全部實物補償，二是選全部貨幣補償，三是可選實物和貨幣補償相結(jié)合。
　　按照方案，如果選擇貨幣補償，住宅公寓按每平方米1.28萬元計算，集中商業(yè)則按每平方米2.38萬元計算。
　　大部分村民接受了賠償標準，但仍有小部分人拒絕接受，“主要是一些持有香港身份證的原住民�！备Ｌ飬^(qū)委宣傳部的一位人士對記者說，這使得崗廈眼下的拆遷工作進入了最后的膠著期。
　　在部分人看來，開發(fā)商給出的是一個相對較高的賠償標準。據(jù)媒體轉(zhuǎn)述福田區(qū)舊城改造辦公室和金地大百匯公司人士的說法，拆遷后崗廈將誕生許多富翁，“崗廈原住民中的億萬家族或有20多個，而個人資產(chǎn)過億的或接近10個�！�
　　一位文姓村民言，他擁有7層樓房，過去每月租金收入為5萬元，“怎么說呢，賠償標準還行，但你跟穩(wěn)定的租金收入比，還有周圍的房價比，也不見得就有他們說的那么好�！彼�說。
　　
　　違法建筑問題日益模糊
　　
　　在拆賠方案中，“480平方米”是賠償比例劃分的一個臨界點，也是一個敏感的數(shù)字。
　　按照拆遷程序，賠償之前要經(jīng)過房屋確權(quán)環(huán)節(jié)，“這個賠償標準的給出就意味著對480平方米以上的建筑面積給予合法的確權(quán)�！睆V東鼎為律師事務(wù)所律師張茂榮對記者說。從拆賠標準看，已接近1：1。
　　“480平方米”的劃分源起于1980年代初，特區(qū)內(nèi)進行第一輪的統(tǒng)征農(nóng)村土地作為城市開發(fā)建設(shè)用地，亦即農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)國有土地的過程，特區(qū)建立初期，國家并無資金支持，深圳不但缺乏一次性贖買農(nóng)村集體土地的資金，甚至連城市建設(shè)都要依靠貸款和外來力量進行。
　　顧及原住民利益，也鑒于當時國家對農(nóng)民住房的政策是一戶一塊宅基地，因此特區(qū)初期給予原住民的建房標準是：宅基地100平方米，建筑基底面積80平方米，建筑不得超過3層(即240平方米)，且戶均人數(shù)少的只能建2層。但在后來，這一標準被原住民屢次擅自擴大。
　　2006年，深圳市頒布《深圳市原村民非商品住宅建設(shè)暫行辦法》中規(guī)定，原村民居住用地的住宅建筑面積變成了不得超過480平方米。
　　“480平方米的建筑面積只是相當于政府的默認，沒有辦法去細究為什么定在480平方米而不是240平方米，這僅是對既成事實的一個默認�！鄙钲谑猩缈圃撼鞘羞\營中心主任高海燕對記者說。
　　但事實上，經(jīng)過歷史上屢次大規(guī)模的搶建、擴建潮，深圳城中村居民的建筑大多早已超過480平方米。在崗廈，大部分的居民住宅皆在7層以上，普遍為8至10層。
　　而根據(jù)1999年深圳人大出臺的《關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》，“擅自改建、加建的建筑”、“農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過市政府規(guī)定標準的建筑”都屬于違法建筑。
　　崗廈河園片區(qū)的違法建筑面積到底有多少?這是一個各方都避諱的數(shù)據(jù)。深圳市查違辦給本刊記者的回復(fù)是：“我市違法建筑信息普查工作按照市政府的工作部署，于今年9月1日開展，目前正在進行中；而此前我市并未開展違法建筑的專項普查工作，因此，我辦目前尚無崗廈村違法建筑的具體數(shù)據(jù)。”
　　金地大百匯公司總經(jīng)理胡衛(wèi)明則向記者表示：“崗廈沒有違法建筑，因為2003年之后并沒有擴建現(xiàn)象。對于違法建筑，我們不會給予賠償�！�
　　但根據(jù)公開信息，至2009年1月16日，崗廈河園片區(qū)共計438棟私房完成補償簽約，簽約率達91.25％。
　　據(jù)悉，對于崗廈河園片區(qū)的改造是以2003年時測繪的結(jié)果為標準進行補償。在2003-2005年，深圳再一次進行城市化土地統(tǒng)征，除了宅基地和10％的預(yù)留集體用地，所有土地都已收歸國有。胡所指的，大概是沒有占用國有土地的建筑。
　　而據(jù)村民透露，在1998年之后的幾年時間里，村里的搶建和擴建行為一直在大肆進行，村里一度成為一個大工地。
　　按照違法建筑的確權(quán)流程，需要交納罰款和補交地價款，通過規(guī)劃、消防等一系列手續(xù)，但從目前崗廈的處理方式來看，通過拆遷補償，上述程序已被一筆勾銷�！斑@實際上等于承認了這部分的合法性�！鄙钲诮鹪绰蓭熓聞�(wù)所律師金焰對記者說。
　　
　　個案還是試點? 　　
　　“崗廈的拆遷顯示的是一個單案突破的情況，但其對以后其他城中村的舊改可能也會引發(fā)相同的效仿結(jié)果�！备吆Ｑ嘣u價說。
　　“這是對違法建筑一種事實上的慫恿，對于當初沒有違規(guī)擴建的人來說，就等于是吃虧了�！苯鹧鎰t認為。
　　在崗廈拆遷之前，雖然深圳市分別于1999年和今年的5月都分別由市人大出臺過關(guān)于違法建筑的處理決定，但實際上關(guān)于違法建筑的普查和處理工作一直沒有真正執(zhí)行。因此，如今崗廈違法建筑的確權(quán)以及賠償標準便無疑成了一個事實上的參考案例。
　　類似的違法建筑在深圳到底有多少，在普查工作沒有完成前，仍然是一個未知數(shù)。但從其他的一些數(shù)據(jù)中，可以窺見端倪。
　　根據(jù)福田區(qū)舊城區(qū)重建局2005年7月發(fā)布的《福田區(qū)漁農(nóng)村改造階段性工作總結(jié)》顯示，深圳特區(qū)內(nèi)共有行政村91個，村內(nèi)房屋4.23萬棟，建筑面積2138.86萬平方米。以4.23萬棟房屋、每棟480平方米的法定宅基地建筑面積計算，則合法的最大建筑面積為2030.4萬平方米，這就意味著，特區(qū)內(nèi)的違章建筑至少有108.46萬平方米。
　　而根據(jù)深圳市查違辦提供的數(shù)據(jù)，截至今年11月5日，全市共受理違法建筑申報71407宗，約占申報總量的18％。其中：寶安區(qū)40681宗，龍崗區(qū)18579宗，坪山新區(qū)6155宗，光明新區(qū)4680宗，特區(qū)內(nèi)各區(qū)共約2500宗。
　　如此存量巨大的違法建筑，若參考崗廈模式，將是對城中村改造一個巨大的挑戰(zhàn)。崗廈之拆遷的不同點僅在于，其位處城市中心區(qū)，土地的商業(yè)價值其他城中村無法比擬。
　　“實際上，崗廈拆遷中對于歷史遺留違法建筑的處理上，政府采用了回避的方式�！苯鹧嬲f。舊城改造存在著三難：確權(quán)與否、賠償金額、原住民的改造積極性。由開發(fā)商提供賠償標準，事實上回避了政府部門如何進行確權(quán)的棘手問題。
　　而為了照顧開發(fā)商的利益，舊城改造的土地進行了協(xié)議開發(fā)的模式，而非公開拍賣的方式�！伴_發(fā)商看似支付了較高的賠償金額，但和拿這塊地去拍賣的價格相比，其獲利遠遠超過支出。”金焰認為。
　　對于村民而言，拆遷雖然獲得了看起來相對高額的賠償，但失去的卻是一個“生產(chǎn)方式”，這種“生產(chǎn)方式”即是每月獲得的固定的可觀租金，或者將房屋直接出售。
　　這也是深圳在今年所引爆的關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”爭議的其中問題之一，對違法建筑的確權(quán)問題，不僅僅包括城中村中大量用于出租的房屋，還包括大量在集體土地和宅基地上建起來的用于出售的違法建筑，這些建筑要么違反土地使用性質(zhì)，要么違反城市規(guī)劃。
　　在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的定義中，廣義的小產(chǎn)權(quán)房已從改革之初延續(xù)至今�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”可能在土地取得、規(guī)劃許可、建設(shè)手續(xù)、房屋銷售手續(xù)、產(chǎn)權(quán)證辦理等商品住宅建設(shè)銷售的一個或幾個甚至全部環(huán)節(jié)存在非法問題，并最終無法確定產(chǎn)權(quán)。
　　據(jù)記者了解，在崗廈拆遷中，有部分建筑涉及的即是早期合作建房的部分，甚至直至今年，崗廈仍有部分房屋對外進行私自銷售，瞄準的無不是因為拆遷所將可能獲得的確權(quán)以及賠償款。
　　今年5月，深圳人大再次出臺《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，被普遍解讀為是為“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正，也即確權(quán)。但國土資源部的調(diào)查組在赴深圳調(diào)研之后表示，《處理決定》針對的是違法建筑，而非狹義上的小產(chǎn)權(quán)房。深圳人大官員也表示：對違法建筑進行確權(quán)只是其中的一個處理方式，同時還包括拆除、沒收、暫時使用等處理方式。
　　“在深圳老百姓的眼里，所謂的小產(chǎn)權(quán)房就是指的違法建筑�！睆埫瘶s說。建9層10層是違法，建二三十層同樣是違法，不管怎么定義，政府所面臨的，同樣是如何處理這些既成事實的違法建筑的問題。
　　
　　現(xiàn)實利益問尋找妥協(xié)點
　　
　　深圳的違法建筑之規(guī)模與數(shù)量，在全國城市中，恐怕難有及其者。
　　短短30年的時間，深圳從一個小漁村蛻變?yōu)橐粋�人口超千萬的大型城市，歷史與現(xiàn)實交雜沖突，也更顯其土地和住房問題的復(fù)雜性和解決的困難性。
　　深圳歷史上一共經(jīng)歷過五次違法建筑的搶建潮，分別為1980年、1989年、1991-1992年、1999－2002年、2004－2005年，其主要原因都與特區(qū)內(nèi)城市化所帶來的土地統(tǒng)征和土地升值有關(guān)。頗具諷刺意味的是，最大的一次搶建潮發(fā)生在1999年深圳人大關(guān)于違法建筑處理的決定通過前后，政府試圖對違法建筑的確權(quán)工作，反而催化了原住民的搶建潮。
　　“可能沒有哪一個城市能像深圳的原住民這樣以這種方式參與城市建設(shè)的過程，并獲取自己的利益增長的。違多少面積算違?以前違和后來違的有什么區(qū)別?怎么甄別?都是抱著法不責眾的態(tài)度，一說要確權(quán)，馬上就搶建�！备吆Ｑ嗾f。
　　在與城市管理者的賽跑當中，原住民可謂“屢戰(zhàn)屢勝”，而這背后的主要根源還在于快速城市化中城市政府無力支付土地統(tǒng)征費用、城中村改造的補償。而城中村和小產(chǎn)權(quán)房又在事實上彌補了城市基礎(chǔ)住房等公共服務(wù)提供的缺失，解決了大量外來低收入人群的居住問題。
　　在深圳市一份《關(guān)于我市違法建筑問題的調(diào)研報告》中，也提到了政府以往的一些過失：“我們在沒有支付征地補償款，并辦理相關(guān)手續(xù)，村民不愿意放棄土地所有權(quán)的情況下，宣布集體土地歸國家所有，造成土地所有權(quán)的虛置�！�
　　與此同時，多種利益群體參與搶建，“政府查到了問題的根源，80年代末90年代初以職工干部搶建為主”，原深圳市規(guī)劃國土局總規(guī)劃師郁萬鈞回憶說，雖然也有農(nóng)民參與搶建，但是當時深圳能被稱為城市的地方很小，在農(nóng)村里搶建對城市影響不大，“只是在城市中搶建和建設(shè)現(xiàn)代城市有沖突”。
　　根據(jù)報告文學(xué)《深圳傳奇》的記載，當時參與搶建的大小干部有1200多名。一名局級干部因此被調(diào)離特區(qū)，還有一名副局長被調(diào)往他地。
　　就在今年6月，原龍崗區(qū)坂田街道執(zhí)法隊副隊長兼查違辦公室主任盧斐斐，就因在任職期間利用職務(wù)便利收受他人錢財共32萬元，替轄區(qū)內(nèi)的違章建筑保駕護航而被訴至法庭。
　　開發(fā)商是參與搶建運動的另一主力，在現(xiàn)時深圳諸多進行私自交易的小產(chǎn)權(quán)房中，便有大量的開發(fā)商與村集體合作開發(fā)的“統(tǒng)建樓”。
　　城市的快速發(fā)展、歷史的負債，乃至后來的“有法不依”，最終導(dǎo)致違法建筑“積重難返”的局面，強拆顯然勢必造成不和諧的局面，全部承認又顯然無力支付如此巨額的補償。
　　時至今日，農(nóng)民房不局限于出租，而是以村集體與開發(fā)商的統(tǒng)建樓形式出現(xiàn)，紛紛打上“小產(chǎn)權(quán)房”的名義進行私底下的交易，利益格局進一步復(fù)雜化。
　　而由于牽涉利益復(fù)雜，舊改工作的困難度，如今深圳市政府已不再一味強調(diào)由政府主導(dǎo)，而是“承認市場多方利益”，允許村民和村集體聯(lián)合開發(fā)商來進行舊城改造，政府負責規(guī)劃和協(xié)調(diào)，“政府搞不定，就交給村集體自己去搞，但在這當中，村集體的治理機構(gòu)是一個大問題，舊城改造是否會由政府與開發(fā)商結(jié)盟的形式轉(zhuǎn)變成為村集體與開發(fā)商結(jié)盟的形式，是一個懸念�！备吆Ｑ嗾f。
　　不管是由開發(fā)商來接包袱，還是鼓勵村股份公司和開發(fā)商來主導(dǎo)，對歷史遺留問題的解決，顯然都很難做到將政府責任一筆勾銷。

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