切實解決與改善中國低收入居民家庭的住房問題，實現(xiàn)“人人享有適當住房”的目標，乃是構建社會主義和諧社會的重中之重。中國共產黨的“十七大”報告指出：“努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居�！薄敖∪�廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難�！边@充分體現(xiàn)了中國黨和政府對于住房保障體系建設工作的高度重視。低收入家庭的住房保障問題也是世界各國面臨的一個共同性社會問題。通過總結和歸納這些國家在解決低收入家庭的住房保障問題方面的基本模式和有益經驗，無疑能給中國推動住房保障體系的建設以及相關改革提供有益的啟示。
　　
　　世界各國構建住房保障體系的基本模式
　　
　　國際通行理論將政府在住房政策中的角色定位歸納為以下三種：雛生型(Embryonic)、社會型(social)以及全面負責型(Comprehensive)，這三種類型的具體內容如下：
　　雛生型。在這一類型中，政府將住房視為一種社會的消費而不是生產或投資，傾向于采取消極態(tài)度面對住房需求，將之視為經濟發(fā)展的阻礙，低收入者要自己尋求解決房屋需求的方法。巴西、印度、墨西哥是“雛生型”保障的典型代表。
　　社會型。在這一類型中，政府將自身的職責定位傾向于照顧市場無法滿足其住房需求的人群，政府認為這部分群體在勞動市場中已經處于不利地位，更難以在自由的房屋市場中滿足住房要求，因此需要對他們進行適當?shù)墓�共政策傾斜。英國、美國、加拿大是“社會型”保障的典型代表。
　　全面負責型。在這一類型中，政府承擔起了滿足所有公民住房需要的責任，并不視這種責任為經濟發(fā)展的包袱，反而認為是經濟發(fā)展的重要組成部分；同時政府的干預是長期的而不是短暫的，而是根據(jù)需要和資源，作出長線的規(guī)劃，確保長期有足夠的房屋供應。瑞典、德國、新加坡是“全面負責型”保障的典型代表。
　　相應地，由于各國政府在住房保障政策中的不同定位，導致了普惠模式、特惠模式和中間模式這三種典型的保障性住房發(fā)展模式。
　　普惠模式。以日本、印度尼西亞、新加坡為代表。在這一模式下，政府的中央財政支出中住房及其社區(qū)環(huán)境投資項目所占比例較多。三國中央財政支持中，住房項目及其社區(qū)環(huán)境所占比例分別為13.76％、13.56％、12.10％。同時政府還對較多家庭住房消費給予資助。例如，新加坡80％的居民居住在住房提供的租屋中；日本以財政補貼和融資制度普遍支持住宅建設，公有資金住宅占總建設戶數(shù)將近一半。
　　特惠模式。以美國、英國、加拿大為代表。在這一模式下，政府的中央財政支出叫住房及其社區(qū)環(huán)境項目所占的比例很少。三國中央財政支持中，住房及其社區(qū)環(huán)境項目所占的比例分別為2.88％，2.24％，1.57％。同時政府只對極少數(shù)家庭給予特別資助。美國對于極少數(shù)實在沒有能力解決自己住房問題的低收入階層給予特惠政策。在不同的階段分別有不同程度的援助，如公共住房計劃政策、租金補貼、抵押貸款利率補貼計劃、低收入居民住房稅收信用計劃等。
　　中間模式，以印度、馬來西亞、埃及等國為代表。它介于普惠模式與特惠模式之問，在中央財政支出中，住房及其社區(qū)環(huán)境項目所占比例在5％左右。三國中央財政支持中，住房項目及其社區(qū)環(huán)境所占比例分別為5.66％、7.31％、5.30％
　　而就具體的保障性住房供給方式而言，又可以分為以下六種(見下圖)：
　　
　　
　　世界各國構建住房保障體系的經驗歸納
　　
　　綜合分析在住房保障方面取得較好實際政策效果的國家和地區(qū)，可以大體歸納出以下幾個方面的有益經驗：
　　其一，階梯式發(fā)展特征顯著。從歷史發(fā)展的視角來看，這些國家在住房保障體系的建設過程中，其保障水平呈現(xiàn)出顯著的階梯式發(fā)展特征，在經濟社會發(fā)展的不同時期，住房保障政策的側重點不盡相同。一般都是首先解決住房困難即“有無”的問題，然后再逐步增加住房面積，提高住房質量和改進居住水平。概括而言，相關國家和地區(qū)政府的住房保障政策大體都經歷了如下演變：在工業(yè)化和城市化初期，住房保障政策的重點是為急速增加的城市人口提供最基本的住房條件，大量興建用于出租的公房，解決住房短缺的問題；之后城市人口趨于動態(tài)穩(wěn)定，住房政策的再點從數(shù)量轉到質量，各國政府開始調整政策，要求按更高的面積和設備標準建造新房，房屋的供給與分配從滿足需要轉變?yōu)楦�加注重需求�?
　　其二，不同階段采取不同措施。一般在住房供求矛盾尖銳、住房嚴重短缺的情況下，政府更傾向于通過設立專門機構、提供專項運營資金，直接建造以出租為主的公房，這樣有利于發(fā)揮政府動員資源的優(yōu)勢，在較短的時期內刺激住房總量的快速上升，解決住房短缺狀況。但最突出的缺點是政府財政壓力過大，房屋建成后還要相應承擔管理維護的成本。隨著住房問題的逐步緩解，住房需求和供求關系都趨于穩(wěn)定之后，政府的保障措施傾向于采用一些市場化的間接性的保障手段，如政府對普通住房發(fā)展商住房建設投資和私人住宅投資實行優(yōu)惠貸款(長期低息貸款或貼息貸款)、貸款利息減免等辦法，支持非營利機構發(fā)展低成本、低租金住房，從而間接干預住房供應，通過市場為中低收入居民提供住房保障。
　　其三，保障層次嚴明。這些國家首先都非常注意住房保障標準的層次性。這一方面可以使不同收入水平的居民能享受到政府不同程度的保障，體現(xiàn)了對每一位居民的公平；另一方面也促使了住房保障手段的多元化，政府可以針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的保障手段。
　　為保證這種層次性的實現(xiàn)，許多國家和地區(qū)都建立了嚴格的收入劃分標準和資格審查制度，規(guī)定不同收入標準所能享受到的住房保障待遇，并嚴格執(zhí)行住房保障對象的進入、退出標準。當保障對象的收入發(fā)生變化后，保障標準會隨之改變，保障措施也會及時調整。這種經濟、合理、分層次的住房保障措施，不僅有利于減輕政府住房保障負擔及保障成本，同時也有效控制了不同保障水平和保障手段的適用對象與范圍，避免了保障對象因家庭收入政變后仍過度享受福利待遇的現(xiàn)象發(fā)生，使得更多低收入居民能享受到政府的保障待遇。
　　其四，動態(tài)監(jiān)管到位。保障性住房作為一種特殊商品，不僅本身價值大、使用期長、轉租轉賣等變更程序復雜。而且保障對象千變萬化、保障標準千差萬別、保障手段五花八門，因此，對其有效監(jiān)管一直是各國政府十分重視的一項工作，采用多種方式進行干預。
　　而確保監(jiān)管得以到位的核心，乃是這些國家的政府對健全住房保障對象檔案工作的高度重視和不遺余力，他們對這一工作的嚴謹、細致和準確可以說是極其到位的。實踐證明他們以此為基礎進行的嚴格動態(tài)監(jiān)管也是十分有效并得到廣泛認可的。具體的監(jiān)管手段包括：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續(xù)保的必須要經過重新審核，只有符合條件者方準予續(xù)簽；二是嚴格審核住房保障的準入和退出對象，當住房保障對象收入水平超過當年最低收入標準時，將讓其按期騰退保障性住房或停發(fā)住房租金補貼；三是住房保障及管理情況適時向公眾公示。
　　
　　(責任編輯：李瑞蔚)

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