最近，一些學(xué)者及房地產(chǎn)從業(yè)人員分別發(fā)表言論，認(rèn)為2008年奧運(yùn)會之后，北京的房地產(chǎn)業(yè)市場將受到奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)負(fù)面作用的影響，出現(xiàn)擠出現(xiàn)象。房地產(chǎn)價格將在2010年左右出現(xiàn)大幅度下跌。
　　誠然，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)中確實(shí)存在著擠出效應(yīng)和虹吸效應(yīng)等多層負(fù)面效應(yīng)。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，各奧運(yùn)城市在奧運(yùn)之后確實(shí)也出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的蕭索和房地產(chǎn)價格的下跌。例如：漢城奧運(yùn)會時，房地產(chǎn)市場價格和利潤率的下降與金融危機(jī)疊加在一起，對整個漢城甚至韓國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了極大影響；巴塞羅那奧運(yùn)會之后，賽前商業(yè)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，賽后價格大幅下降；悉尼與雅典的房地產(chǎn)市場均由上漲轉(zhuǎn)為大跌。由于擠出效應(yīng)，這些舉辦過奧運(yùn)會的城市中，原本屬于奧運(yùn)會之后的房地產(chǎn)業(yè)的投資在奧運(yùn)會舉辦的過程中完成，當(dāng)奧運(yùn)會舉辦之后，房地市場上有效供給大量增加，由于缺乏足夠的有效需求，房地產(chǎn)價格必然會下跌。
　　但這就意味著2008年奧運(yùn)會也會重蹈前幾屆奧運(yùn)會的覆轍嗎?漢城、巴塞羅那、悉尼及雅典等奧運(yùn)舉辦城市中存在著明顯的共通地方，而北京無論是在經(jīng)濟(jì)規(guī)模還是在其所在國家中所處地位都與上述幾個城市有明顯差異。
　　首先，潛在購買者數(shù)量居高不下。
　　與韓國、澳大利亞、希臘及美國相比，中國的貧富差距更大。但是，中國的絕對人口遠(yuǎn)大于上述國家，相對的財富集中集團(tuán)的人口絕對總量大于上述大部分國家。在中國，60％的財富聚集在0.5％的富裕家庭手中。2006年聯(lián)合國發(fā)布了《全球家庭財富分布》，其中的數(shù)據(jù)顯示，中國最富有的10％的人掌握了國家財富的45％。類似的數(shù)據(jù)在韓國是43.1％；在美國則是69.8％。而2006年，中國、韓國、美國的人口數(shù)分別為12.9億、4685萬和2.7億。從以上數(shù)據(jù)，我們不難看出，即便是相對比率上不占優(yōu)勢，中國富人群體的絕對總量要遠(yuǎn)大于上述各國。盡管從財富總量上來看，中國的富人可能和上述各國的富人相比不占優(yōu)勢，但這并不影響中國富人群體在中國的消費(fèi)能力。
　　另外，中國人數(shù)千年來有著“安家立業(yè)”的文化傳統(tǒng)。事業(yè)有成的前提是要有個屬于自己的家。這種消費(fèi)習(xí)慣也會刺激中國人對房產(chǎn)的消費(fèi)，使得每個中國人都在財富水平允許的情況下，成為房地產(chǎn)業(yè)的潛在消費(fèi)者。
　　其次，北京擁有獨(dú)有的政治資源。
　　與巴塞羅那及悉尼、雅典相比，北京是世界上經(jīng)濟(jì)增長速度最快的國家的首都。世界各地的企業(yè)在不斷地涌入中國的過程中，在北京建立辦事處甚至是相關(guān)企業(yè)或廠房是其不二選擇。2003年，世界500強(qiáng)企業(yè)中的絕大多數(shù)在中國內(nèi)地開辦了各級代表處、辦事處等，其中北京293家，占總數(shù)的58％。在上海的是180家，占36％，在其他地方如天津、廣州、深圳、西安等加在一起占26％。有美國的IBM、摩托羅拉、微軟，加拿大的北電網(wǎng)絡(luò)，日本的日立、東芝、韓國的LG電子、三星，德國的西門子等世界知名跨國公司均沒有辦事處，且其中大部分企業(yè)均將北京設(shè)為其中國業(yè)務(wù)的總部。另外，2005年，北京市港澳臺地區(qū)及外資背景的企業(yè)數(shù)分別達(dá)到2719個和6534個。
　　隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長及奧運(yùn)會帶來的北京市品牌的上升和相關(guān)設(shè)施的改善，全國各地及其他國家的大量知名企業(yè)將不斷涌入北京，使得北京的總部經(jīng)濟(jì)得到進(jìn)一步發(fā)展，本地勞動力市場上的工資水平也會出現(xiàn)大幅上漲。這一方面會使部分人力資本的收入水平出現(xiàn)攀升，刺激新的房地產(chǎn)業(yè)潛在消費(fèi)者的出現(xiàn)；另一方面，大量企業(yè)的涌入也會引起各地的財富集團(tuán)涌入北京，再加上企業(yè)落戶北京本身就需要房產(chǎn)資源作為支撐。因此，房地產(chǎn)市場的有效需求又將得到顯著提高。
　　再者，中國二元化經(jīng)濟(jì)格局背景下，地區(qū)發(fā)展嚴(yán)重失衡。
　　中國與韓國、希臘、澳大利亞尤其是美國的一個重要的經(jīng)濟(jì)差別在于――中國仍然是一個從農(nóng)業(yè)社會向工業(yè)化社會轉(zhuǎn)變的發(fā)展中國家。二元經(jīng)濟(jì)格局在這個國家極其明顯，城鎮(zhèn)化進(jìn)程盡管很快，但城市的發(fā)展依然較為畸形，地區(qū)發(fā)展嚴(yán)重失衡。從各經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市GDP及固定資產(chǎn)投資在全國所占比重的數(shù)據(jù)來看，大量的財富均集中在幾個發(fā)達(dá)城市中。這些城市無論是在城市建設(shè)還是在教育水平、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上均顯著優(yōu)于其他城市。因此，從全國的房地產(chǎn)市場來看，這些城市的房地產(chǎn)市場更具競爭力。
　　隨著奧運(yùn)建設(shè)的完成，北京市的配套設(shè)施更加完善，城市建設(shè)日趨合理，北京市房地產(chǎn)市場將更加具有競爭力。投資于北京房地產(chǎn)市場，無論是從居住角度還是從投資角度來看，對于投資者來說均是較優(yōu)的選擇。
　　最后，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身就是個奇跡，土地是稀缺資源，物價水平的壓力。使房地產(chǎn)價格上漲成為必然趨勢。
　　與上述四國相比，中國經(jīng)濟(jì)一直保持非常高的增長速度。連續(xù)每年9％到11％的GDP增長速度是世界歷史上絕無僅有的。經(jīng)濟(jì)增長速度極快意味著財富創(chuàng)造和積累的過程不斷加快，國內(nèi)的需求拉動對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率也會不斷加強(qiáng)。而在一般產(chǎn)品市場上，需求的不斷擴(kuò)大可以通過提高一般產(chǎn)品的產(chǎn)量來實(shí)現(xiàn)。然而房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，其特殊性源于土地資源的稀缺性。由于土地供給不能隨著經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)相應(yīng)的增長，土地的價格一路走高是經(jīng)濟(jì)增長背景下的一個必然趨勢。
　　而經(jīng)濟(jì)增長同時又帶來了物價指數(shù)增長的壓力。近年來，中國的CPI指數(shù)一路走高，通貨膨脹的壓力也在加大。房地產(chǎn)市場價格則是物價水平上升的重要體現(xiàn)之一。
　　從房地產(chǎn)市場的價格來看，全國的房產(chǎn)價格今年來一直保持著10％左右的增長速度。全國范圍內(nèi)，房地產(chǎn)價格的增長，與土地價格及物價水平上漲存在著必然的聯(lián)系，是中國經(jīng)濟(jì)增長的必然趨勢。
　　綜上所述，北京及中國全國與其他奧運(yùn)會舉辦城市及其所在國家的經(jīng)濟(jì)特征有著明顯的不同。后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對北京市房地產(chǎn)市場造成的額外供給完全可以在本國內(nèi)部得以解決，各奧運(yùn)會舉辦城市的歷史經(jīng)驗(yàn)對北京市房地產(chǎn)市場并不完全適用。盡管房地產(chǎn)價格回落是普通民眾和政府所希望看到的，北京市的房產(chǎn)價格在未來一段時期內(nèi)仍然不會出現(xiàn)回落的趨勢，而該產(chǎn)業(yè)價格的理性回落需要依賴于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展及相關(guān)城市的不斷發(fā)展。
　　
　　(作者系北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院研究生)

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