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        高樓誰與上 長記秋晴望【世界第七高樓出爐記】

        發(fā)布時間:2020-03-25 來源: 日記大全 點擊:

          450米的南京紫峰大廈,原計劃是成為“第一高樓”,2005年破土?xí)r變成世界第五,等到2010年12月開業(yè),排名又掉了兩位,滑落為“天下第七”。如果把國內(nèi)所有建設(shè)及設(shè)計中的超高層全部納入,現(xiàn)在紫峰能否保住全國前十都成了問題。
          
          5年前,25歲的姚思源從古城南京出發(fā),前往大洋彼岸的芝加哥讀博士。芝加哥,摩天大樓的故鄉(xiāng)。姚思源曾在密歇根湖上乘船贊嘆過高樓林立的繁華夜景,也在443米高的西爾斯大廈前比畫著V字手勢留下身影。相比芝加哥高聳入云的天際線,他的故鄉(xiāng)南京,天空顯得低矮而無爭。姚思源記得從南京大學(xué)化學(xué)樓的教室窗戶望出去,北京西路上除了脈脈相連的高大梧桐幾無遮擋,平和的視野一直蔓延到鼓樓廣場。
          如今,姚思源不可思議地看著紫峰大廈,后者以450米的高度俯視他,順帶也俯視了西爾斯大廈。在姚思源讀博的五年間,西爾斯從坐鎮(zhèn)了30年之久的世界第一高樓寶座上跌落下來,先是被臺北101超過,然后是上海環(huán)球金融中心,再后來是迪拜哈利法塔,姚思源沒想到,到了2010年,連南京都可以高出芝加哥一截。448米高的紫金山曾經(jīng)一直是這座溫和城市的制高點,而今紫峰將它悄然替換。
          在人類建筑史發(fā)展到2011年的今天,450米這個數(shù)字早已不再令人驚嘆。828米的哈利法塔之外,科威特人1001米新的摩天大廈正拔地而起,似乎真的要實現(xiàn)通天塔的夢想。但在8年前,紫峰大廈作為一個設(shè)想誕生之初,它曾有過稱雄世界的念頭。時任南京市委書記的李源潮提出,進入了新世紀,希望南京能出現(xiàn)一個表現(xiàn)時代特征的偉大作品。
          偉大作品的夢想最終落定為建一座摩天大廈。六朝古都的南京,在各個時期都留下了輝煌的建筑。王海濤,國資集團總經(jīng)理、后來紫峰大廈項目的負責(zé)人之一,向南都周刊記者歷數(shù):明代有大報恩寺、中華門,民國時期有總統(tǒng)府和中山陵,建國后的南京長江大橋,改革開放后1983年建成的金陵飯店也以37層、104米的高度成為了當時中國第一高。
          這條驕傲的建筑作品長廊在步入20世紀90年代后戛然止步。而與此同時,320公里外的上海正在用包括建筑語言在內(nèi)的所有方式表達著“世界,請注意我”。1999年,420米高的金茂大廈在浦東崛起,成為了上海的新地標,并大力刷新了中國摩天大樓的高度。
          當時的南京市長蔣宏坤提出,南京的地標也應(yīng)當由建筑來改寫。王海濤記得,從一開始就設(shè)立了高度要超過金茂的標準。到后來著名的SOM建筑事務(wù)所參與設(shè)計,定下的最終方案是450米,超過了老牌世界之巔西爾斯大廈。
          
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          “第一高樓”的選址頗費了一番周折。最開始,南京市政府選定的是長江路9號鄧府巷地塊,此地屬于南京最繁華的新街口商圈,緊鄰當時已在開發(fā)的酒吧街1912,就人氣而論毫無問題。但后來,確定了要建在政治意義上更為中心的鼓樓A1A2地塊。
          鋪開南京地圖,鼓樓廣場處于市區(qū)的心臟位置。中山路、中山北路、中央路、北京西路、北京東路五線交匯,環(huán)抱著鼓樓公園。A1A2地塊位于鼓樓廣場西北角。王海濤告訴記者:“這個地方是南京行政軸線和商業(yè)軸線交匯處。南北兩端新街口、山西路兩個商圈連成軸線,東西兩邊緊挨著雞鳴寺旁的南京市政府和北京西路上的江蘇省政府。”中心地位一目了然。而且鼓樓也是南京市區(qū)海拔的制高點,“比新街口高出了10米有余!
          王海濤所在的南京國資集團成立于2002年,以代表政府有效整合、管理國有資產(chǎn)為主要職能,強調(diào)“發(fā)揮導(dǎo)向作用”的同時努力讓資產(chǎn)增值,總資產(chǎn)超過2000億元!暗谝桓邩恰钡攸c確立后,南京國資集團以單一競拍的方式拿到了鼓樓A1A2地塊,當時的地價是1.1萬元/平方米,總價2.7億元,是當年的地王。
          2003年,之后喧囂的樓市熱潮此時在南京剛剛起步。和蘇州無錫比起來經(jīng)濟發(fā)展溫吞的省會南京,房地產(chǎn)投資較前一年有了33%的漲幅,卻還是比全省平均速度低了14個百分點,全市平均樓面地價不到2000元/平方米。
          王海濤剛接手“第一高樓”,正是“非典”末期,全國上下的氛圍一片飄搖。他帶隊先去上?疾旖鹈,聽到的都是慘淡:摩天大樓的超高運營成本,讓金茂每天開門就貼100萬;結(jié)構(gòu)設(shè)計也不夠完備成熟,“刮大風(fēng)的時候門都關(guān)不上”。接著他們南下香港招商,在那個人人都戴著口罩的春天,香港人除了談SARS色變,談樓更是色變。當時香港樓價跌了60%,地價則跌了70%,“簡直是遍地哀鴻。”
          這般景象并未動搖南京建“第一高樓”的決心,王海濤認為,“沉悶的時期更需要偉大的作品來鼓勁”。另外他相信“第一高樓”的獨一無二性:南京作為長三角重要經(jīng)濟城市,尚未有一座250米以上的超高層建筑,于高檔寫字樓于地標建筑,這一塊都存在著需求。另外王海濤的信心來源于他們已擁有了最好的,且是唯一的地塊:一座商務(wù)性大廈的成敗與否,決定性因素就看是否搶占了這個城市的核心。
          不少集團對南京項目表示出興趣,其中最著名的是洛克菲勒財團。其時洛克菲勒正在上海談新黃浦項目,來南京調(diào)研了好幾趟。洛克菲勒認為,南京是中心城市并且正在發(fā)展,也認同南京市對此“世紀性高樓”的定位。但他們對鼓樓的位置提出了不看法:五道交匯的鼓樓,洛克菲勒認為存在難以解決的交通擁堵問題。另外洛氏還希望能延續(xù)他們經(jīng)典的“聯(lián)合國總部模式”:做了這座樓后,把周圍的一片地和房屋都吃下來。
          國資集團最終選擇了上海綠地作為合作伙伴。作為上海地產(chǎn)界的龍頭老大,綠地是國有控股,這讓王海濤找到了“背景相同、文化相通”的溝通快感。許敬,綠地集團副總裁,告訴南都周刊記者:“我們的國資背景,是南京方面比較看重的。建設(shè)期間很多政策性的東西,大家理念比較一致。如果是一家民營企業(yè),放在首位考慮的肯定是經(jīng)濟效益最大化!倍鴩缶G地顯然更懂得“講政治”:“會考慮社會效益和經(jīng)濟效益的平衡”。
          綠地本身也在尋求轉(zhuǎn)型。他們希望能打入世界500強,希望做百年老店。綠地做住宅地產(chǎn)出身,當時正希望向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展!耙霭倌昀系辏筒荒芄饪拷ǚ孔淤u房子了,我們必須有一些能長期持有的資產(chǎn)!本G地集團技術(shù)部總監(jiān)薛明輝告訴記者。
          國資方還有一個要求,速度要快。金茂大廈從開工到落成花了五年,南京希望這個時間能再縮短一些。當時香港有家投資集團拿出了方案,先期市場調(diào)研一年,規(guī)劃方案一年,設(shè)計一年,然后再開工。而綠地作為本土企業(yè),深諳一個城市政府對效率的追求――許敬拿出了從頭到尾四年半的計劃,這在國際上則需要十年甚至十五年。
          
          爭議
          
          2005年5月,“第一高樓”破土動工。其時臺北101已然落成,508米的高度令已完成設(shè)計的南京項目只能望其項背,何況遠處還有始終未公開高度的迪拜神秘建筑物。按照那兩座即將落成的摩天大廈披露的高度,南京將這座大廈調(diào)整為世界第五,并命名為綠地廣場?紫峰大廈。
          在南京內(nèi)部,爭議從紫峰立項開始就不曾停止,圍繞著南京該不該建這么高的樓,如果建該不該建在鼓樓。南京一向以古城風(fēng)貌保存得較為完整著稱,城中便有山水,古都氣質(zhì)寧靜怡然。鼓樓至北極閣山(雞鳴寺塔)屬于《南京市歷史文化名城條例》中“應(yīng)按規(guī)劃要求控制新建筑高度和體量”的“限高區(qū)”,反對建高樓的聲音大多源于此。所謂限高,指的是除了考慮到航道、航線以外,規(guī)劃部門對城市里需要保護的老城區(qū)或風(fēng)景區(qū)作出的樓宇高度限制,避免視覺污染。
          東南大學(xué)建筑學(xué)院院長王建國在2003年曾為《國家地理》雜志做過建筑物高度形態(tài)控制的研究。紫峰大廈項目上馬之前,也請他在空間形態(tài)上幫忙做了一些分析。王建國畫圖向記者演示,從南京城中偏西的清涼山到鼓樓的北極閣山再到城東的紫金山,恰構(gòu)成了一條綿延的山脈,在這條連線上他認為是不適宜建高樓的。鼓樓廣場正好在這條連線的中點,但紫峰大廈現(xiàn)在選的位置與這條連線略微有所偏移,因此地點“勉強可建”。但在做這項分析時,王建國并不知道紫峰將要達到的樓高,“如果早些知道,從比較嚴謹?shù)慕嵌,我覺得這個位置樓高控制一下會更好!
          “問題不是能建多高,而是我們需要多高。技術(shù)的問題早已不是問題,都能解決。”王建國還有著和之前洛克菲勒一樣的擔(dān)心:五岔路口的鼓樓,交通擁堵問題早已非一日之寒,一座450米的大廈及其裙樓如若滿負荷運轉(zhuǎn),帶來的將是10萬人流,如果處理不好,到時候鼓樓就成了一座巨大的停車場。
          南京大學(xué)城市與資源學(xué)系導(dǎo)師曹榮林是旗幟鮮明的反對派。他認為,從國外經(jīng)驗看來,摩天大廈適合建在新城,搞好相配套的環(huán)境交通便可釋放能量。而鼓樓高校云集,人文環(huán)境得天獨厚,但不是商圈,也不該成為一個新的商圈:因為它的兩頭已被兩個商圈包圍。
          許敬對這段爭議并不回避:“南京當時人大代表、媒體都有想法,覺得鼓樓應(yīng)該建綠地。但他們蔣市長就講了,南京上世紀七十年代有長江大橋,全國人民都知道,八十年代有金陵飯店,全國人民都知道,九十年代后就沒什么了,所以二十一世紀的開頭,一定要搶占一個制高點。我就跟他們講,南京的市民還是沒有解放思想,我們上海市民建樓最開心了,建得越高越好,而且又是企業(yè)出錢嘛,干嘛不為城市建設(shè)不為地方政府作點貢獻呢?政府的錢你去幫困扶貧好了。上海的媒體就從來不講這個。你有錢你去享受享受,沒錢看看也好!
          對于這場紛爭,南京市規(guī)劃局辦公室主任朱軍不愿再談,他表示如今紫峰大廈作為作品已經(jīng)向市民呈現(xiàn),規(guī)劃局沒有其他的話要說。王海濤認為,每個時期城市都需要一個綜合體,能體現(xiàn)時代和城市的關(guān)系!耙院笕思覇柲愎臉窃谀膬,終于不用再說在那個大轉(zhuǎn)盤了。站在南京的任何角落,你都可以一指說,看,在紫峰那兒。”他還記得當時南京分管規(guī)劃的領(lǐng)導(dǎo)贊嘆過,紫峰大廈改變了南京原本平和的輪廓線。
          
          難關(guān)
          
          國資集團的要求是快,這對第一次著手做超高層的綠地來說不可謂不難。他們用了最好的施工團隊上海建工集團,甚至在方案設(shè)計上也對速度作了足夠的考慮。當時參與招標的有法國人保羅?安德魯?shù)姆桨,此人以?shù)不清的機場及中國國家大劇院而被熟知。“他確實有一個浪漫的想法!蓖鹾f。最后股東們共同選擇了更加實際的SOM方案。SOM,來自芝加哥的頂級建筑事務(wù)所,專業(yè)設(shè)計摩天大樓。王海濤不止一次提到美國人和中國人的相似性:包括喜歡建高樓和追求高效率。
          按照嚴格的高層建筑分類,100米以上的建筑就是超高層了。無奈如今“超高”實在太多,現(xiàn)在通行標準被放到了250米以上!俺邔咏ㄖ且粋復(fù)雜的系統(tǒng),”綠地技術(shù)總監(jiān)薛明輝告訴記者,“它的很多東西比如消防、抗震,都超出了規(guī)范要求,只能去做一種性能化升級!
          紫峰大廈40億的投資,綠地作為控股方占77%,國資23%。從2003年立項到2010年12月開業(yè),王海濤歷數(shù),中間經(jīng)歷了“非典”,經(jīng)歷了上海社保案,經(jīng)歷了金融海嘯。他們挺過了每一次巨大的壓力,資金困難時期靠中國農(nóng)行和江蘇銀行的銀團貸款才轉(zhuǎn)危為安,“大家對紫峰的商業(yè)價值有信心”。
          上海的環(huán)球金融中心中途曾停工六年。這棟由日本森大廈投資興建的摩天大廈開工于1997年,隨即被亞洲金融風(fēng)暴擊倒,原本預(yù)定完工的2001年又遇上“9?11”事件,再度停工總計長達六年。環(huán)球金融中心最終于2008年8月封頂,比紫峰大廈早1個月。492米的高度超過了紫峰,加上迪拜塔最終定格在828米,紫峰大廈再次從預(yù)期中的世界第五跌至第七高。
          王海濤把紫峰能夠“不停一天工”歸功于國企身后政府的強勢支持。早在2003年全國各地調(diào)研時,他就得知大連、武漢兩地各在一家民企的推動下,也欲建造“中國第一”大樓!叭缃裰钡阶戏迓涑桑瑑杉乙矝]有下文,不了了之。民營企業(yè)想做這么大的事還是比較困難的!
          薛明輝相信,綠地是國內(nèi)僅有的幾家具備做超高層實力的地產(chǎn)商之一:“為什么小企業(yè)不能做只有大企業(yè)才能做?超高層攤子鋪得大,回報周期長,得有強大的資本運作能力,一年的銷售要過千億才行。”
          
          生意經(jīng)
          
          2005年,王海濤給紫峰大廈計算回報周期。當時南京的房價均價還不到一萬,他算來算去,覺得需要22年才能收回成本,最短也要18年。然而接下來的五年房地產(chǎn)一路飄紅,南京甲級寫字樓均價從七千漲到了一萬五。
          “紫峰寫字樓現(xiàn)在均價約為3.5萬元,根據(jù)樓層不同最高超過4萬。現(xiàn)在已經(jīng)售出三分之二了。”王海濤說,如今他給出的回報周期預(yù)算是10年。
          在高度發(fā)達城市如紐約、芝加哥包括上海,寫字樓往往占去了摩天大樓的超過70%,這是出于實力雄厚的國際企業(yè)尤其是金融業(yè)對高級辦公環(huán)境的需要。而在南京,2003年,當世界500強中有超過300家入駐上海時,選擇南京的還不到70家,5年后這個數(shù)字漲到了91家。至今500強的金融機構(gòu)在南京的只有寥寥三家:匯豐、瑞穗和渣打。紫峰帶來的大面積高級寫字樓對于南京是否顯得綽綽有余了一些?
          王海濤表示樂觀。一個原因在于高鐵,高鐵的通車再次縮短了南京和上海的距離,動車兩個半小時的車程變成了一個小時多一點,南京被更加緊密地納入了長三角經(jīng)濟核心圈!袄司嚯x就會帶來商務(wù)的流動,從上海到南京只要70分鐘,而同樣是住洲際酒店租辦公樓,南京的成本只要上海的60%,何樂而不為?”
          同為國際甲級寫字樓,金茂和環(huán)球中心一天的租金約為每平方米8元人民幣,南京的紫峰只要5元。和環(huán)球金融中心一度只租不售的情況相反,薛明輝告訴記者,紫峰大廈的寫字樓歡迎資本雄厚的公司將它們整層整層買走。
          “我們已經(jīng)持有酒店和商業(yè)了,寫字樓出售是經(jīng)營上的策略性問題。”薛明輝說。很多時候,投資超高層的地產(chǎn)商可以從政府手中拿到捆綁的住宅項目,許敬坦言綠地本身當然也希望有捆綁,這對盤活集團資金有好處,“有住宅的話,有些項目可以持有有些可以出售!睂τ跊]有任何捆綁的紫峰大廈,他們選擇了出售寫字樓。
          記者從南京房地產(chǎn)網(wǎng)上查閱到的公開信息顯示,紫峰大廈從2007年5月開盤銷售至今,納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)為562套,截至2011年1月11日成交294套,成交面積約為銷售面積的1/4,320平方米以下的中小型單位幾乎售罄,28樓以上的整層銷售相對滯后。先行入駐的多為大型央企國企,包括華能集團、中金及中國農(nóng)行。世界500強企業(yè)則有挪威船級社、韓國LG物流等。也有企業(yè)并不貪圖世界第七的美名,南京僅有的三家500強金融機構(gòu)之一的渣打銀行在決定入駐綠地廣場后放棄了紫峰,選擇了不高的翠峰大廈,后者2.5萬的均價遠低于紫峰。
          王海濤相信,紫峰大廈的建立本身會形成“樓宇新經(jīng)濟”。作為南京嶄新的城市名片,紫峰的存在增加了南京對世界級名企的吸引力!笆澜绲谄吒邩橇⒃谶@里,高端客戶會因著它而來!
          但似乎紫峰大廈在世界第七的位置上也坐不了太久。一座接一座的摩天大樓在規(guī)劃乃至建設(shè)中,都在躍躍欲試地試圖超越紫峰。632米的上海中心大廈正在建設(shè)中,預(yù)計2014年竣工,屆時將成為新的中國第一、世界第二高樓。2010年12月8日,紫峰大廈開業(yè)前十天,綠地的另一處超高層項目――武漢綠地中心開建,總高度606米,預(yù)計五年后建成!耙呀ê图磳⒁ǖ模衲晟习肽昃G地就有超過10個超高層項目在全國各地做,包括大連、武漢、長春、長沙,南昌有三棟,鄭州也有三棟!痹S敬告訴記者,“在這么短時間內(nèi)如此密集地建造超高層的地產(chǎn)商,全世界也只有我們一家!
          薛明輝不無驕傲地說,綠地每天在刷新自己的高度。在摩天大樓技術(shù)早已成熟的今天,刷新高度并不困難。
          如果把所有建設(shè)及設(shè)計中的超高層全部納入,紫峰大廈如今世界第七、國內(nèi)第三的排名將陡降為勉強擠進全國前十。除了上海中心、武漢綠地外,大連、天津、廣州都將出現(xiàn)500米上的高樓,甚至江蘇省內(nèi),紫峰都難以繼續(xù)稱霸,蘇州國際金融中心將在2013年落成,不同于紫峰峰頂“增高”用的69米燈塔,那將是一座實打?qū)嵉?50米大廈。東南大學(xué)建筑學(xué)院院長王建國直言,二三線城市搞如此多超高層建筑,沒有一點公眾需求上的考慮,純粹是為了攀比炫耀。而下一個十年,中國的摩天大樓將以前所未有的速度密集林立,這種炫耀也失去了最后的意義。
          王建國不否認紫峰大廈的美。12月18日開幕的那天晚上,他從自家陽臺望出去,燈光綺麗,紫峰如第一次出席社交場合的少女,一襲紫衫燦爛登場。白天的時候,他從玄武湖邊眺望過紫峰,藍綠色的建筑物主體明亮而不喧嘩,設(shè)計成龍鱗狀的玻璃幕墻隨著建筑盤旋而上,如揚子江在陽光下泛起的水鱗,底部則是代表著南京城墻的鉛灰色磚石。“是非常優(yōu)雅的設(shè)計,也足夠謙卑。以前在火車站看南京的天際線非常的平,紫峰的出現(xiàn)統(tǒng)領(lǐng)了之前的建筑物,劃出了新天際線的驚奇之美!
          年輕人們對新大廈的出現(xiàn)普遍表示出歡迎,26歲的李靜亭,已急忙去紫峰體驗過了盧米埃院線,它是內(nèi)地第一家4D院線。李靜亭熱愛南京的安逸,有時也會嫌它不免土氣,F(xiàn)在好了,以后再有上海的朋友來,她可以帶他們?nèi)プ戏甯咛幍男D(zhuǎn)餐廳吃東西――比金茂還高。
          49歲的楊圓對于紫峰感到無法接受。從她位于云南路的辦公室看出去,“它就像一把尖刀,刺破南京的天空”,這感覺令她不寒而栗,走路都會繞過去走。和她同齡的作家韓東則表示,對紫峰無感,但“本質(zhì)上討厭一切高樓”。
          更多的人繼續(xù)生活,并不在乎這座城市多了一座摩天大樓。開出租車的小王把記者送到紫峰樓下,他說最多的一天他送過十幾撥游客說是來登紫峰觀光的。而他自己,以前從未想過以后也不會上去。

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