在樓市走軟的大背景下，一家房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楹献鞣竭`約身陷困境，而違約一方又是一家著名的跨國(guó)企業(yè)。那么它提醒我們，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受?chē)?guó)際環(huán)境的影響，不是虛構(gòu)的故事。同時(shí)，進(jìn)入司法程序后卻久拖不決也可能將一家企業(yè)推向深淵。
　　
　　上海的天已經(jīng)涼了。上海天圓方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的總經(jīng)理喻建華卻仿佛置身烤爐，焦躁不安。
　　“天圓方”在松江榮樂(lè)西路三號(hào)地塊上開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目叫“新理想花園”。一期開(kāi)出約22萬(wàn)平方米的建設(shè)項(xiàng)目，其中有26棟商品房。這些于2006年年底前竣工并交付使用的住宅樓，經(jīng)歷了上海樓市瘋狂熱賣(mài)的2007年后至今仍存有少量現(xiàn)房。
　　在“新理想花園”已被報(bào)批的規(guī)劃中，應(yīng)在2007年完成開(kāi)發(fā)的7.6萬(wàn)平方米小區(qū)二期，卻遲遲未能動(dòng)工。
　　現(xiàn)在“天圓方”不知道“新理想花園”二期什么時(shí)候能夠動(dòng)工。當(dāng)全國(guó)范圍的樓市進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，他的公司已經(jīng)提前置身于寒冬，資金鏈斷裂的威脅越來(lái)越迫近。
　　這一切并不都是因?yàn)?008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低落所引起的。如果不是因?yàn)樯硐萦趦善鹁猛喜慌械墓偎荆�“天圓方”也許不會(huì)面對(duì)今天這樣的困局。
　　
　　定制的大賣(mài)場(chǎng)為何不要了？
　　
　　榮樂(lè)西路三號(hào)地塊如今成了“天圓方”的傷心之地�！靶吕硐牖▓@”小區(qū)的西南角上本來(lái)應(yīng)該是商鋪林立，簇?fù)碇�一個(gè)巨大的“易初蓮花”大賣(mài)場(chǎng)，樓書(shū)上的效果圖呈現(xiàn)出一個(gè)購(gòu)銷(xiāo)旺盛的愿景。但現(xiàn)實(shí)中，樓盤(pán)這一角只有一圈空蕩蕩的房屋，沒(méi)有大賣(mài)場(chǎng)，沒(méi)有商家，沒(méi)有顧客。
　　這個(gè)地塊最初的規(guī)劃中本來(lái)并沒(méi)有大賣(mài)場(chǎng)和商鋪，而是一個(gè)純粹的住宅商品房的小區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2004年初，上海易初蓮花連鎖超市有限公司（以下簡(jiǎn)稱“易初蓮花”）開(kāi)始和“天圓方”接觸，探討在三號(hào)地塊中開(kāi)設(shè)“易初蓮花”大賣(mài)場(chǎng)的可能性。按照當(dāng)初的房地產(chǎn)形勢(shì)，樓盤(pán)若是有超市之類(lèi)的配套設(shè)施，每平方米可以比別處多賣(mài)1000元左右。再說(shuō)，松江區(qū)有關(guān)方面也多次向喻建華建議，借開(kāi)發(fā)良機(jī)完善這一帶的商業(yè)配套。而喻建華也有盤(pán)算，超市一旦建成，建筑物外圈的商鋪出售或出租的話，也是一筆可觀的收入。
　　雙方在當(dāng)年年初達(dá)成了合作意向，“易初蓮花”確定將松江的“易初蓮花”大賣(mài)場(chǎng)放在榮樂(lè)西路三號(hào)地塊，于是“天圓方”向政府主管部門(mén)提出專(zhuān)門(mén)申請(qǐng)，將榮樂(lè)西路三號(hào)地塊西南角的土地性質(zhì)從居住用地變更為商業(yè)用地。當(dāng)年7月，變更請(qǐng)求得到了松江區(qū)政府的同意。2004年11月8日，易初蓮花與“天圓方”正式簽訂了《租賃合同》。合同約定，“天圓方”按照“易初蓮花”的特殊設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營(yíng)要求，在榮樂(lè)西路三號(hào)地塊量身定制建造一幢三層建筑物，租給“易初蓮花”開(kāi)辦“易初蓮花”購(gòu)物中心，租賃期限為20年，從2006年12月30日到2026年12月29日止。房屋租金每年約計(jì)580萬(wàn)余元。雙方還在同一天簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定設(shè)備租金每年為約計(jì)460萬(wàn)余元。
　　雙方約定，合同生效后15天內(nèi)、施工后15天內(nèi)、建筑物封頂后15天內(nèi)和建筑物交付后15天內(nèi)，“易初蓮花”分別向“天圓方”支付四次預(yù)付租金，每次支付第一年的3個(gè)月租金，約計(jì)260萬(wàn)余元。
　　合同簽訂之后，“天圓方”開(kāi)始施工。不久，“天圓方”收到了“易初蓮花”支付的頭兩筆預(yù)付款約計(jì)520萬(wàn)余元。
　　一年后的2005年12月，建筑物結(jié)構(gòu)封頂，但是“易初蓮花”卻沒(méi)有按約支付第三筆預(yù)付款。再過(guò)了半年，2006年4月，該建筑物通過(guò)了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督等主管部門(mén)的工程驗(yàn)收。這時(shí)“天圓方”一點(diǎn)都沒(méi)有感覺(jué)到，正在面對(duì)著一個(gè)大麻煩。因?yàn)椤疤靾A方”在眼中看到的完全是希望。按照松江成熟地塊的居民入住率，超市一開(kāi)張，這幢建筑的沿街商鋪就可以順順當(dāng)當(dāng)?shù)刈馐鄢鋈ィ�這個(gè)小小的商業(yè)中心必定會(huì)方便居民生活，并拉動(dòng)新理想花園未售部分的房?jī)r(jià)。
　　6月底前，“天圓方”給“易初蓮花”多次去函，要求“易初蓮花”前來(lái)辦理“易初蓮花”大賣(mài)場(chǎng)的交接手續(xù)，以便進(jìn)場(chǎng)裝修后入駐開(kāi)業(yè)，并同時(shí)支付已拖欠半年之久的第三筆預(yù)付款。
　　讓“天圓方”感到意外的是，“易初蓮花”突然停止了其在松江擴(kuò)張的腳步。這家一度急速擴(kuò)張的超市巨頭，似乎陷入了“船大難調(diào)頭”的困境，“易初蓮花”沒(méi)有來(lái)接收它定制的大賣(mài)場(chǎng)。
　　從那時(shí)到現(xiàn)在，兩年過(guò)去了，定制的大賣(mài)場(chǎng)仍然在空關(guān)，第三筆和第四筆預(yù)付款如同鏡花水月，“天圓方”深深地陷到了泥潭里面。
　　
　　官司為何久拖不決？
　　
　　記者翻閱2006年6月、7月和8月等期間給“易初蓮花”的公函，從彬彬有禮的商函措辭中可以看出“天圓方”的焦慮�！疤靾A方”在其中一份交給“易初蓮花”總裁的信件中以更加不安的口氣坦言：“易初蓮花”大賣(mài)場(chǎng)是周?chē)�老百姓�?gòu)房考慮的因素之一，為了維護(hù)安定團(tuán)結(jié)，希望“易初蓮花”趕快履約進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行裝飾。如果違約不進(jìn)駐開(kāi)業(yè)，將影響小區(qū)已購(gòu)房的上千戶業(yè)主及周邊6萬(wàn)多居民安居樂(lè)業(yè)，不僅雙方將蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，還可能?chē)?yán)重影響到社會(huì)穩(wěn)定。
　　據(jù)了解，甲方并非拿這個(gè)因素當(dāng)作談判的籌碼。事實(shí)上，入住新理想花園的不少業(yè)主，在當(dāng)初購(gòu)房時(shí)就是沖著“生活方便”這一點(diǎn)來(lái)的。在超市遲遲不能如期開(kāi)張的情況下，不少業(yè)主拿著樓書(shū)沖進(jìn)售樓處責(zé)問(wèn)開(kāi)發(fā)商，讓售樓小姐難以招架。
　　債務(wù)是鏈條式的。這筆遲遲沒(méi)有按約完成的合同，還影響了“天圓方”向員工、上千名工程建筑民工和一百多家材料供應(yīng)商支付工資和貨款。
　　2006年下半年和2007年上半年，很快在雙方信函的往來(lái)和沒(méi)有成效的談話中過(guò)去了。2007年7月，“天圓方”決定起訴“易初蓮花”，要求對(duì)方支付應(yīng)付的第三、四筆房屋和設(shè)備租金，并支付相應(yīng)的違約金和滯納金，賠償各類(lèi)經(jīng)濟(jì)損失。
　　庭審時(shí)，“易初蓮花”的代理律師卻提出，“天圓方”沒(méi)有提供關(guān)于土建消防驗(yàn)收合格的文件或資料，因此不能交付使用。
　　當(dāng)年10月，松江區(qū)法院對(duì)此案做出判決，認(rèn)為消防驗(yàn)收必須在“易初蓮花”入駐并完成裝修之后才能進(jìn)行，因此“易初蓮花”在辯護(hù)中所說(shuō)因無(wú)消防驗(yàn)收合格的文件而不能接收的理由不成立。判決要求“易初蓮花”支付預(yù)付款520萬(wàn)余元，并支付滯納金�！耙壮跎徎ā辈环�判決，于當(dāng)年11月上訴至上海市第一中級(jí)人民法院。
　　出乎“天圓方”意料的是，二審尚未開(kāi)庭，“易初蓮花”反而于2007年11月將“天圓方”告到法院，認(rèn)為“天圓方”未能提供消防驗(yàn)收合格證明，違約在先，要求解除雙方在2004年訂立的合同，并退還先期已經(jīng)支付的兩筆預(yù)付租金，并承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。
　　“天圓方”隨即提起了反訴，認(rèn)為如果解除2004年的合同，“天圓方”為“易初蓮花”專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)量身定制建造的建筑物無(wú)法用作它用，且由于目前大賣(mài)場(chǎng)行業(yè)飽和，建筑物也無(wú)法重新招商，未來(lái)有可能重建或改造其他類(lèi)型的建筑物，因此要求“易初蓮花”賠償違約金、滯納金和投入“易初蓮花”大賣(mài)場(chǎng)及其配套設(shè)施的建造費(fèi)用、直接損失等共計(jì)逾2億元。
　　今年2月，松江區(qū)法院開(kāi)庭審理雙方訴訟�！疤靾A方”在庭審中出具了上海市消防局核發(fā)的消防驗(yàn)收合格證明材料的原件。一個(gè)月后第二次開(kāi)庭時(shí)，“易初蓮花”確認(rèn)了消防驗(yàn)收合格證明材料的真實(shí)性，突然當(dāng)庭撤訴，并要求繼續(xù)履行合同。訴訟從此進(jìn)入了漫長(zhǎng)的調(diào)解過(guò)程。
　　但戲劇性的一幕出現(xiàn)了，2月下旬，上海市一中院對(duì)于“易初蓮花”的上訴做出裁決，認(rèn)為該案與“易初蓮花”起訴“易初蓮花”大賣(mài)場(chǎng)建筑沒(méi)有通過(guò)消防驗(yàn)收這一節(jié)的事實(shí)相關(guān)，裁決中止審理。
　　“天圓方”本來(lái)以為，既然出具了消防驗(yàn)收合格證明材料，且“易初蓮花”已經(jīng)撤訴，市一中院的案子可以恢復(fù)審理。經(jīng)過(guò)了火爆的2006年和平淡的2007年，進(jìn)入“嚴(yán)冬論”四起的2008年后，“天圓方”的資金鏈已經(jīng)因?yàn)樯硐荨耙壮跎徎ā贝筚u(mài)場(chǎng)官司而繃緊到了極點(diǎn)。“天圓方”迫切地希望，兩起官司早日結(jié)案，做出判決，自己能夠緩口氣。
　　然而，不知何故，兩樁官司立案已有１年和8個(gè)月之久，但距結(jié)案仍遙遙無(wú)期。
　　松江區(qū)法院先后主持了7次調(diào)解談話，“易初蓮花”要求“天圓方”先撤訴再談。調(diào)解無(wú)果而終。
　　
　　官司背后透視出何種尷尬？
　　
　　有趣的是，訴訟中的“易初蓮花”從不諱言，當(dāng)初要在榮樂(lè)西路上馬“易初蓮花”大賣(mài)場(chǎng)，是一個(gè)錯(cuò)誤的決定。
　　不管是作為被告還是作為原告，“易初蓮花”在呈交法院的文件中都強(qiáng)調(diào)，經(jīng)業(yè)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)專(zhuān)家測(cè)算，如果入駐經(jīng)營(yíng)該大賣(mài)場(chǎng)尚需再投入約計(jì)5000萬(wàn)元資金，未來(lái)預(yù)期每年還將虧損約計(jì)人民幣1300萬(wàn)元，算下來(lái)，20年租賃期，“易初蓮花”將在松江大賣(mài)場(chǎng)的業(yè)務(wù)上，虧損約計(jì)人民幣2.6億元，為避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大，要求解除合同。
　　文件提及，此前國(guó)內(nèi)已有多個(gè)“易初蓮花”大賣(mài)場(chǎng)因?yàn)樘潛p而不得不解除合同。此言非虛。僅在上海的金山和嘉定兩區(qū)，“易初蓮花”就面臨過(guò)兩起與松江類(lèi)似的訴訟。
　　2007年10月，“易初蓮花”狀告金山區(qū)一家開(kāi)發(fā)商，要求解除2005年3月簽署的為期20年的《租賃合同》，開(kāi)發(fā)商提出反訴，稱自己按照“易初蓮花”的特殊要求設(shè)計(jì)量身定制的建筑物已經(jīng)完工，并于2006年1月與“易初蓮花”完成交接，如果解除合同，需要賠償。金山區(qū)法院判決“易初蓮花”賠償金額約8０００余萬(wàn)元�！耙壮跎徎ā鄙显V至上海市一中院，終審判決維持原判。
　　這個(gè)案子后來(lái)作為“量身定做的物業(yè)合同糾紛”的典型案例，今年刊登在最高人民法院主辦的《人民司法》雜志上。雖然控辯雙方被作者技術(shù)處理了，但喻建華向本刊記者肯定：“就是這個(gè)案子。標(biāo)的、經(jīng)過(guò)、時(shí)間、地點(diǎn)都是一樣的。”
　　嘉定的官司如出一轍，不同僅在于嘉定的大賣(mài)場(chǎng)建筑物尚在打樁施工階段。嘉定區(qū)法院一審判決“易初蓮花”支付違約金和賠償金額共約2０００多萬(wàn)元�！耙壮跎徎ā鄙显V至上海市二中院，終審裁決維持原判。
　　據(jù)媒體披露，“易初蓮花”在江浙滬等地屢與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就量身定制的大賣(mài)場(chǎng)建筑物發(fā)生合同糾紛，原因是“易初蓮花”推行“百店計(jì)劃”的失敗。這項(xiàng)雄心勃勃的計(jì)劃由曾經(jīng)主掌“易初蓮花”中國(guó)業(yè)務(wù)的總裁謝漢人于2003年提出，目標(biāo)是到2006年末時(shí)將“易初蓮花”在中國(guó)的門(mén)店數(shù)提升到100家；計(jì)劃為此投入約40億元人民幣，但激進(jìn)擴(kuò)張最終導(dǎo)致“易初蓮花”不堪重負(fù)，不得不重新做出戰(zhàn)略調(diào)整，并引發(fā)了該集團(tuán)內(nèi)的人事變動(dòng)。
　　作為最早進(jìn)入中國(guó)的外資公司，“易初蓮花”的母公司――泰國(guó)正大集團(tuán)一直備受矚目。這家由泰籍華裔人士創(chuàng)辦的跨國(guó)企業(yè)，近年來(lái)出售了主營(yíng)業(yè)務(wù)，進(jìn)行了復(fù)雜的股權(quán)收購(gòu)計(jì)劃，調(diào)整了上市公司結(jié)構(gòu)，又已將“易初蓮花”更名為“卜峰蓮花”。如此種種，對(duì)這艘航母來(lái)說(shuō)，也許不過(guò)是慣常的航向調(diào)整而已，但在“天圓方”這樣的本土民營(yíng)企業(yè)看來(lái)，這種調(diào)整卻引發(fā)了它們無(wú)法承受的驚濤駭浪。
　　定制建筑不是定制成衣，建筑時(shí)間長(zhǎng)，占用資金多，司法程序久拖不決可能讓一家企業(yè)瀕臨倒閉�！疤靾A方”為“易初蓮花”定制的購(gòu)物中心已經(jīng)空關(guān)近３年，多空關(guān)一天，兩敗俱傷的局面就要多延續(xù)一天。在不景氣的2008年，時(shí)間就是生命，資金就是生命，如果與“易初蓮花”的官司繼續(xù)拖下去，等待“天圓方”的將是什么樣的結(jié)局？喻建華相當(dāng)迷茫。

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