【摘 要】鑒于目前國(guó)家為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，調(diào)控房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力受到較大的影響。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境之下，降低自身的經(jīng)營(yíng)成本就成為房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重要問(wèn)題。而房地產(chǎn)企業(yè)面臨的應(yīng)當(dāng)繳納的稅種較多，所以在降低經(jīng)營(yíng)成本之時(shí)，合理避稅就是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。所以，本文將房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和我國(guó)稅收的相關(guān)制度以及稅收籌劃理論相結(jié)合，提出合理化對(duì)策。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；節(jié)點(diǎn)；合理避稅
　　一、引言
　　房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的盈利環(huán)境不容樂(lè)觀，在此時(shí)，降低經(jīng)營(yíng)成本，進(jìn)行合理避稅就成為一個(gè)重要的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，其中比較重要的主要是增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等，由此看來(lái)雖然房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，但是其主要稅種是增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅這三大類。因而，本文將針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的特點(diǎn)，展開(kāi)論述和研究。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方式
　　1.在交易環(huán)節(jié)之初確定收入項(xiàng)目進(jìn)行納稅節(jié)稅籌劃
　　納稅籌劃，是在合法的條件之下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)通過(guò)各種財(cái)物或者經(jīng)營(yíng)上的合理方式，進(jìn)行避稅的方式，從而有效地降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
　　在房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅種之中，占據(jù)主要地位的，且具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)的稅種主要就是增值稅和土地增值稅。而進(jìn)行納稅節(jié)稅籌劃的重點(diǎn)就在于，在收入水平基本穩(wěn)定的情況之下，通過(guò)前期確定的收入項(xiàng)目，降低稅率達(dá)到降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的目的。
　　諸如在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或者在與購(gòu)房者或者業(yè)主簽訂銷售合同之時(shí)，可以把銷售價(jià)格按照不同的部分，分別簽訂合同進(jìn)行計(jì)費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)在稅費(fèi)的繳納上，分別計(jì)算稅費(fèi)，如將總費(fèi)用分為房產(chǎn)銷售價(jià)格和勞務(wù)收入，而一方面導(dǎo)致房產(chǎn)銷售價(jià)格的下降，所繳納的土地增值稅也就會(huì)降低，但是由于是簽訂了兩份合同，只是把原先的定價(jià)分別計(jì)入到了兩份合同之中，所以房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際銷售收入并沒(méi)有降低。而勞務(wù)收入的部分則可以避免土地增值稅的納稅環(huán)節(jié)，從而達(dá)到了節(jié)稅的目的。
　　2.在銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款產(chǎn)生的費(fèi)用的納稅籌劃
　　此方法主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅費(fèi)中的土地增值稅而提出的。在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納稅種之中，土地增值稅占據(jù)的比重較大，在進(jìn)行合理避稅和節(jié)稅時(shí)，所產(chǎn)生的節(jié)稅空間和避稅空間較大。
　　由于土地增值稅規(guī)定的暫行條例之中，明確了各繳稅項(xiàng)目的不同稅率，諸如在銀行等貸款機(jī)構(gòu)提供證明的情況之下，可以扣除利息，或者在貸款機(jī)構(gòu)不能提供相關(guān)證明的情況之下，將土地在開(kāi)發(fā)之前的成本和開(kāi)發(fā)過(guò)程之中產(chǎn)生的成本之和按照相應(yīng)的規(guī)定稅率進(jìn)行納稅。在土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程之中，涉及到具體工程項(xiàng)目的借款利息的支出和土地的本身固有的成本和開(kāi)發(fā)時(shí)所產(chǎn)生的成本兩項(xiàng)之和進(jìn)行具體的對(duì)比分析，選擇較小的總額計(jì)算到實(shí)際的繳稅項(xiàng)目之中，從而達(dá)到合理避稅的目的。
　　3.房地產(chǎn)銷售過(guò)程中的降低銷售價(jià)格的節(jié)稅籌劃
　　此方式仍舊以土地增值稅為主要的節(jié)稅對(duì)象。我國(guó)在土地增值稅中，采用四級(jí)累進(jìn)稅率，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)的銷售價(jià)格越高，所銷售的增值額越大，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅費(fèi)也就會(huì)越多。所以根據(jù)這一規(guī)定，我們的思路就是降低銷售價(jià)格，從而減少銷售的增值額，進(jìn)一步節(jié)省土地增值稅的稅費(fèi)。其具體思路如下展開(kāi)：
　　在具體的銷售過(guò)程之中，可以在原有的銷售價(jià)格的基礎(chǔ)之上，先行降低房產(chǎn)的銷售價(jià)格，銷售給與房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)，取得相應(yīng)的銷售價(jià)款，然后按照降價(jià)之后的價(jià)款進(jìn)行繳稅，由于銷售價(jià)格降低，所以此時(shí)使用的稅率是相對(duì)較低的，而另一方面，和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有特殊的關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)，再將購(gòu)得的房產(chǎn)按照原定的價(jià)格對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行銷售，所獲得的銷售增值額，再按照相應(yīng)的稅率進(jìn)行繳稅，此時(shí)繳稅的稅率仍舊是較低的水平，即總的銷售收入不變，但是通過(guò)兩次買賣關(guān)系進(jìn)入到了最終的銷售市場(chǎng)，但是兩次銷售均為較低的稅率水平，從而達(dá)到合理避稅節(jié)稅的目的。
　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋租賃市場(chǎng)方面的節(jié)稅籌劃
　　由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于高位運(yùn)行狀態(tài)，居民和新遷入人口傾向于房屋租賃市場(chǎng)，而近些年國(guó)家也鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)積極開(kāi)發(fā)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，所以現(xiàn)在房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的節(jié)稅空間，也在較大幅度的增加，未來(lái)的房屋租賃市場(chǎng)也較大，所以此類節(jié)稅籌劃，我們重點(diǎn)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在租賃市場(chǎng)中的節(jié)稅措施進(jìn)行研究。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在推出租賃住房時(shí)，所面臨的稅費(fèi)壓力較大，稅種也比較多。具體的方法，我們可以將原本租戶應(yīng)當(dāng)繳納的租金劃分為租金和物業(yè)管理費(fèi)用。這么做的目的，主要是考慮到物業(yè)管理費(fèi)用的稅率相對(duì)較低，可以節(jié)省下一筆稅費(fèi)。此種方式，主要是利用兩種費(fèi)用的稅率存在高低差異，從而具有節(jié)稅的空間，其適用條件比較有限，需要物業(yè)管理公司的同意或者物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為具有特殊關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)，因而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)之中，雖然占有一定比例，但是并不具有普遍的適用性，還是要區(qū)分不同的情況綜合考慮。
　　5.利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行節(jié)稅籌劃
　　房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)行的開(kāi)發(fā)模式，主要是采用地產(chǎn)企業(yè)發(fā)包給建筑企業(yè)進(jìn)行建造的方式。而在開(kāi)發(fā)時(shí)，采用房地產(chǎn)企業(yè)代建或者與客戶進(jìn)行合建的方式就可以利用稅率的不同，即，采用開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行節(jié)稅納稅籌劃的具體措施，所具有的共同特點(diǎn)就是，可以在一定條件之下避免土地增值稅的繳稅環(huán)節(jié)，達(dá)到節(jié)稅的目的。這類節(jié)稅的方法，具有比較強(qiáng)的限制條件，就是需要事先確定客戶即房產(chǎn)的業(yè)主達(dá)成代建或者合建的協(xié)議，取得一致。
　　在代建的開(kāi)發(fā)方式之中，房地產(chǎn)企業(yè)得到客戶也就是業(yè)主給付的費(fèi)用，此費(fèi)用對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，屬于其合理的勞動(dòng)報(bào)酬，而不是在土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程之中產(chǎn)生的土地增值，因而在繳納稅費(fèi)的方面，房地產(chǎn)企業(yè)只需要對(duì)這部分的“勞務(wù)報(bào)酬”繳納法定的增值稅，而不需要繳納土地增值稅，從而避免了土地增值稅的征繳。
　　而在此類節(jié)稅籌劃中的另一個(gè)方式就是合建的方式，與代建的方式一樣，這個(gè)方式也需要先確定合作方。其主要的內(nèi)容就是，雙方中一方提供建造所需要的資金和技術(shù)，而另一方提供開(kāi)發(fā)所需要的土地的使用權(quán)，二者通過(guò)合建的方式，按照比例共同享有所建造房產(chǎn)的所有權(quán)，以這種方式建造的房屋按照國(guó)家的有關(guān)稅法規(guī)定，不收取土地增值稅，從而避免了土地增值稅的征稅環(huán)節(jié)，僅需要繳納增值稅。在節(jié)稅空間上，有比較大的潛力。
　　上述的兩種均屬于此類的節(jié)稅方式，對(duì)合作方的限制性因素比較大，主要是要先確定合作方，所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上，此類節(jié)稅籌劃的方式應(yīng)用所占的比例并不是很高。
　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅節(jié)稅籌劃時(shí)所應(yīng)當(dāng)遵循的原則
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅節(jié)稅的籌劃的主要目的，是為了通過(guò)降低稅費(fèi)壓力，節(jié)約經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)成本，從而獲取較大的經(jīng)濟(jì)利益和盈利空間，從而使自身的企業(yè)利益最大化。
　　在進(jìn)行納稅節(jié)稅籌劃的同時(shí)，要注重精確地定量分析和計(jì)算比較，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和所繳納的稅費(fèi)基礎(chǔ)是基本確定的，而納稅的各個(gè)稅種之間是彼此銜接的，在進(jìn)行納稅節(jié)稅籌劃的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意各種稅費(fèi)的計(jì)算和比較，選擇對(duì)自身企業(yè)最有利的繳稅的稅種組合。同時(shí)，還要注重分析其實(shí)際的可操作性和可行性，因地制宜。
　　四、結(jié)束語(yǔ)
　　房地產(chǎn)企業(yè)近些年面臨的利潤(rùn)空間被壓縮、貸款利率升高為代表的經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)成本加大等市場(chǎng)不利的環(huán)境，因而，納稅節(jié)稅對(duì)企業(yè)進(jìn)行成本壓縮就變得尤為重要。上述的集中納稅節(jié)稅的籌劃方法主要是，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式和我國(guó)稅費(fèi)征繳和稅率規(guī)定方面的特點(diǎn)，研究而得出的，具有較強(qiáng)的行業(yè)實(shí)用性。
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