[摘 要]在實際的農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)過程當中，評估系統(tǒng)是非常重要的。我們國家的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實施上既是為了對新時代的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟方面的發(fā)展進行適應，它是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的基本形式，同時也能夠有效的推動小型農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變與進一步的發(fā)展。然而在實際的農(nóng)村土地評估系統(tǒng)當中有很多問題都是需要注意的，所以本文主要從農(nóng)村土地評估系統(tǒng)當中的一些問題來對其發(fā)展趨勢進行簡單的探討。
　　[關(guān)鍵詞]農(nóng)村土地；評估系統(tǒng)；發(fā)展趨勢
　　中圖分類號：S131 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2018）24-0141-01
　　前言
　　在農(nóng)村土地市場建設復雜的背景之下，我們分析了農(nóng)村的土地市場建設對于農(nóng)村土地估價的需要，并利用一些調(diào)查與統(tǒng)計的方式對目前價格評估體系當中存在的一些問題進行了簡要的分析，并給出了能夠?qū)�農(nóng)村土地評估系統(tǒng)改善的方式，進而促進整個土地評估體系的發(fā)展，希望有關(guān)部分可以參考。
　　1.有關(guān)概念介紹
　　1.1 農(nóng)村土地
　　農(nóng)村這一概念是相對城市的，農(nóng)村土地指的就是在農(nóng)村范圍之內(nèi)的土地，并且從產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)上來看通常指的是集體所有土地以及少部分國有土地。本篇文章當中所說的農(nóng)村土地都是指農(nóng)村集體所有地。而從使用的方式上來看，農(nóng)村土地通常是使用在農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)以及農(nóng)民生活當中的土地，包含了農(nóng)用地以及建設用地。農(nóng)用地包含耕地、園地等，這些土地都是用在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)當中，有著很強的生態(tài)與社會保障功能。建設用地主要包含拆基地、經(jīng)營用地等，這都是工程性質(zhì)的利用，宅基地擁有社會保障功能，而經(jīng)營用地有著收益的功能。
　　1.2 農(nóng)村土地估價
　　對于土地的估價是估價工作人員按照土地的估價原理、方法，并且以充分的掌握土地市場交易相關(guān)資料為基本，按照土地的經(jīng)濟以及自然性質(zhì)，將土地按照質(zhì)量、等級以及在實際經(jīng)濟活動當中的實際收益情況，并且要充分的對社會經(jīng)濟發(fā)展、土地的使用形式以及使用政策等原因進行充分的考慮，對該土地或者幾塊土地在某個狀態(tài)、某個時間上的價格進行評定與估計。農(nóng)村的土地估價通常是按照相應的原則，利用對農(nóng)村土地資料以及社會經(jīng)濟條件資料收集的方式對土地的來源情況、權(quán)利情況、使用方式、功能性以及效益方面并按照社會的實際發(fā)展需要以及土地的使用周期來對農(nóng)村的土地價格進行估計。
　　1.3 農(nóng)村土地估價特點
　　因為估價的對象通常情況下是不一樣的，相比于城鎮(zhèn)的土地估價來看農(nóng)村土地的估價有著強烈的特性。第一，農(nóng)村的土地估價對象是非常多的，所以造成影響的原因非常繁雜。農(nóng)村土地的使用方式是非常多的，用途的不同也會對土地的要求有著一定的差異，這些差異因素之間也會有著極為復雜的影響。第二，流轉(zhuǎn)的方式非常多，價格的內(nèi)涵極為豐富。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式包含了出讓、出租、轉(zhuǎn)包等，這些流轉(zhuǎn)的形式價格的生成過程是不相同的，所以價格類型方面也是有著明顯差異的。并且交易的目的、估價的方式等一系列因素形成了最終的定價，這也就是所謂的價格內(nèi)涵非常豐富。第三，流轉(zhuǎn)的主體大都是內(nèi)部的工作人員，價格確定過于主觀。當下農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)通常是在集體的內(nèi)部，所以就會產(chǎn)生一些人為因素而導致交易的價格在確定階段會出現(xiàn)一些過于主觀的因素，也就缺乏客觀性。
　　2.農(nóng)村土地價格評估出現(xiàn)的問題
　　2.1 流轉(zhuǎn)主體估價意識弱、估價目的不明確
　　因為在以前，土地的制度對農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)會造成比較嚴重的限制，農(nóng)村的土地市場建設初級階段，流轉(zhuǎn)的規(guī)模是比較小的，流轉(zhuǎn)的頻率也是非常低的，流轉(zhuǎn)的主體也沒能夠形成比較成熟的委托估價方面的意識。目前的農(nóng)村土地估價通常是由集體委托對出讓的底價進行最終的定奪，或讓銀行進行委托從而確定出抵押的價格，農(nóng)村用戶委托的估價項目是幾乎沒有的，這樣的現(xiàn)狀對農(nóng)村土地的估價項目開展是非常不利的。針對土地價格進行評估和土地的流轉(zhuǎn)形式、使用形式等一系列的原因都是緊密相連的。因為存在對于土地的價格認知程度較低的現(xiàn)象，所以委托人在具體的委托工作當中會出現(xiàn)嚴重的估價目的描述模糊的問題，嚴重的話會出現(xiàn)許多估價目的這一現(xiàn)象。估價目的不夠明確的話，被估價的對象的影響原因與價格內(nèi)涵就非常模糊，進而導致估價的結(jié)果沒有一個有效的保障。
　　2.2 估價體系不完善、基礎缺乏
　　現(xiàn)階段我們國家只存在城鎮(zhèn)的土地估價以及農(nóng)用土地估價的相關(guān)規(guī)定與流程，在農(nóng)村建設使用土地方面的有關(guān)規(guī)定是非常缺乏的。與此同時，農(nóng)村的土地估價方式主要是對農(nóng)村土地承包的經(jīng)營權(quán)以及征地的補償這兩方面的價格進行評估，而對于宅基地、公共使用地的價格評估方法是很少的。由于整個估價體系是極度不成熟、不完善的，所以農(nóng)村的土地價格通常是按照兩方進行主觀評判來定價。然而城鎮(zhèn)的土地與農(nóng)村土地存在很強的差異性，一些估價的方式是不互通的，所以最終對農(nóng)村土地的估價會存在較為嚴重的科學性。由于農(nóng)村的土地市場起步是很晚的，所以政策的發(fā)布與實際的應用效果上有著強烈的時間差，這也就讓市場的比較方法很難進行良好的選擇。農(nóng)村的土地市場依然處于比較初級的階段，市場交易方面是非常不穩(wěn)定的，所以土地的收益存在比較大的風險問題。并且因為土地的功能是非常繁雜的，土地與土地之間的成本構(gòu)造有著很強烈的差異，所以在增值收益方面的計算是比較難的。
　　2.3 估價報告使用不當、估價程序不夠完善
　　通常情況下，委托個體進行估價的話非常容易對報告的使用范圍與期限等造成忽略問題，進而把相同的估價報告很長時間內(nèi)使用在不同的交易當中，這樣會導致最終的土地流轉(zhuǎn)主體合法權(quán)益不能夠得到良好的保證。估價的時間當中某些工作人員不夠重視農(nóng)村的土地估價，也就會出現(xiàn)工作的計劃安排不當?shù)膯栴}出現(xiàn)，工作人員的資格不相符，也會導致估價參數(shù)定奪偏差等問題，最終的價格缺少完整度與客觀程度。
　　3.農(nóng)村土地價格評估問題解決方案
　　3.1 嚴格執(zhí)行土地估價程序，改善土地估價效果
　　農(nóng)村土地的價格在組成、形成以及估價的目的上都非常繁雜，對其造成的影響原因非常多，所以在實際的估價工作當中要嚴謹?shù)陌凑障嚓P(guān)規(guī)定與流程進行計劃、資料的收集等工作，并對有關(guān)資料進行整理、研究，確定下來試算的價格并給出相應的估價報告等。這樣要保證整個基礎數(shù)據(jù)的真實性與準確程度，這樣才能有效的提升結(jié)果的科學性。
　　3.2 明確土地估價目的，明晰土地價格內(nèi)涵
　　土地的估價目的是為了將價格的類型與具體應用的估價方式確定下來，同時它也是整個確定工作當中的關(guān)鍵一步。因為農(nóng)村土地當中土地權(quán)益的主體知識水準是偏低的，他們的思維較為簡單，缺少對估價目的的正常認知，所以在估價當中就需要估價師來幫助委托人對實際的目的進行進一步的明確。隨后對目的進行結(jié)合，并且要考慮到土地方面的一些因素，將土地內(nèi)涵進行明確，這樣才能保證估價結(jié)果的有效性。
　　3.3 創(chuàng)新估價方法體系，科學評估土地價格
　　農(nóng)村的土地有著很強的特性，例如其生態(tài)保護的性能以及社會的保障功能都是非常突出的，其價值的組成尤為復雜，所以城市的土地估價方式對農(nóng)村土地來說是非常不適合的。因此在對農(nóng)村土地進行估價的時候要給出一定的創(chuàng)新方案，要針對市場法進行體制方面的修正，對收益法進行進一步的適配，這樣才能夠給出一個更加適合的土地估價方法流程以及規(guī)定。
　　4.結(jié)語
　　伴隨著我們國家農(nóng)村土地市場建設的不斷進步，農(nóng)村土地估價的需求呀不斷的增強。當下農(nóng)村土地估價當中的每個環(huán)節(jié)都存在一定的問題，要想良好解決這些問題的話就要有效的提升農(nóng)戶委托估價方面的意識，對相應的估價流程要嚴格執(zhí)行，并且要對估價方式等進行創(chuàng)新，這樣才能有效的促進整個土地估價市場的進一步發(fā)展與建設。
　　參考文獻
　　[1] 王麗英，王勇.農(nóng)村土地價格評估存在的問題及對策研究[J].中國集體經(jīng)濟，2017（23）：3-4.
　　[2] 韋巍.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中評估環(huán)節(jié)注意問題分析[J].三農(nóng)天地，2017：136.

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