摘要：我國目前大量出現(xiàn)的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛，大部分是由于小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)物業(yè)的共用部分責(zé)、權(quán)、利不明晰所導(dǎo)致的。小區(qū)物業(yè)共用部分包括單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分，其構(gòu)成又具有多樣性。小區(qū)物業(yè)共用部分的產(chǎn)權(quán)歸屬可界定為法定業(yè)主共有和約定業(yè)主共有兩類，此外部分共用設(shè)施應(yīng)界定為國家所有。
　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；共用部分；權(quán)屬糾紛；法律建議
　　中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　
　　當(dāng)今，隨著我國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，涌現(xiàn)出大量的新型城市住宅小區(qū)。在住宅小區(qū)實(shí)施現(xiàn)代化物業(yè)管理的同時(shí)，大量的物業(yè)管理糾紛隨之而來，并且大有愈演愈烈之勢。而這些物業(yè)糾紛，很大一部分是由于住宅小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)物業(yè)的共用部分責(zé)、權(quán)、利不明晰所導(dǎo)致的。為此，有必要對城市住宅小區(qū)物業(yè)共用部分的權(quán)屬問題進(jìn)行理性的分析與探討。
　　
　　一、住宅小區(qū)物業(yè)共用部分的組成
　　
　　根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，當(dāng)開發(fā)商將住宅小區(qū)的商品房按照市場供需原則出售以后業(yè)主就擁有了其所購買的那套住房的專有權(quán)和相關(guān)部分的共用權(quán)。但是，對于業(yè)主擁有共用權(quán)的“相關(guān)部分”的范圍究竟包括哪些部分，一般商品房買賣合同未能具體約定，往往存在較大的分歧。因此人們對其權(quán)屬問題也難以形成一致，從而導(dǎo)致許多物業(yè)糾紛的產(chǎn)生。
　　其實(shí)，業(yè)主擁有共用權(quán)的“相關(guān)部分”的范圍十分廣泛，不僅包括小區(qū)內(nèi)具有頂蓋的有關(guān)建筑設(shè)施，如物業(yè)管理用房、會(huì)所、架空層、人防設(shè)施等，也包括煤氣管道、供電線路等配套設(shè)施與設(shè)備，還包括不能歸類為設(shè)施、設(shè)備的小區(qū)道路、綠化等場地，因此，對于該“相關(guān)部分”，尚不能籠統(tǒng)地以設(shè)施或設(shè)備來概括，在此統(tǒng)稱之為共用部分。
　　正確理解小區(qū)物業(yè)共用部分的涵義，首先要將其與單幢住宅業(yè)主共用部分這個(gè)概念區(qū)分開來。所謂單幢住宅業(yè)主共用部分，是指處于一幢住宅之內(nèi)，由該幢住宅的業(yè)主或使用人來共同使用的有關(guān)共用設(shè)施（設(shè)備），如電梯、中央空調(diào)、各種管線等，以及出入口、走道、樓梯間、梁柱、墻體、樓地板、屋面和僅為該幢住宅而設(shè)的管理用房等建筑設(shè)施。顯然，小區(qū)物業(yè)共用部分除包括單幢住宅業(yè)主共用部分外，還應(yīng)包括小區(qū)全體業(yè)主共用部分，即：處于一個(gè)住宅小區(qū)之內(nèi)，由整個(gè)小區(qū)的業(yè)主或使用人來共同使用的有關(guān)場地、設(shè)施（設(shè)備）以及為整個(gè)小區(qū)配套設(shè)置的有關(guān)建筑設(shè)施，如綠化、道路、廣場、游泳池、運(yùn)動(dòng)場、戶外停車場等場地和供水供電供氣等設(shè)施（設(shè)備）以及室內(nèi)停車庫、小區(qū)物業(yè)管理用房、活動(dòng)中心、商業(yè)鋪面、郵政所、學(xué)校等建筑設(shè)施。
　　由此可知，小區(qū)物業(yè)共用部分由單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分兩部分組成，其構(gòu)造形式具有多樣性，有的是露天的綠化帶、游泳池、球場、停車場等場所，有的是分布、貫穿在小區(qū)各處的照明、電線、煤氣、給排水等設(shè)施（設(shè)備），有的是有頂蓋的學(xué)校、室內(nèi)車庫、商業(yè)鋪面、各類管理用房等建筑設(shè)施，還有的是梁柱、墻體、樓地板、屋面等并不完整的建筑設(shè)施。
　　
　　二、小區(qū)物業(yè)共用部分的產(chǎn)權(quán)歸屬分析
　　
　　由于小區(qū)物業(yè)共用部分由不同性質(zhì)的兩部分組成，各部分的構(gòu)造形式也具有多樣性，因此對小區(qū)物業(yè)共用部分的權(quán)屬界定，也應(yīng)根據(jù)其形式的不同而加以分別確定。具體來說，住宅小區(qū)物業(yè)共用部分可以分為以下幾種情況有區(qū)別地界定產(chǎn)權(quán)：
　�。�1）項(xiàng)目建設(shè)審批時(shí)，規(guī)劃確定為小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施的部分，如小區(qū)的給水、排水、供電、路燈、供氣、供熱、通訊、有線電視等市政基礎(chǔ)設(shè)施（設(shè)備）等，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬國家所有。這些設(shè)施（設(shè)備）由有關(guān)政府職能部門行使管理權(quán)，對此有建設(shè)、維修、改良、更換的義務(wù)，同時(shí)有進(jìn)行合法的托管、收益、處分的權(quán)利。而小區(qū)業(yè)主對此的權(quán)利僅僅是一種公法上的權(quán)利，是一種只要具有公民或市民資格就能享有的對國家公共財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)利，沒有物權(quán)法上的權(quán)利意義，業(yè)主對它們的義務(wù)也是與一般的公民和市民對市政基礎(chǔ)設(shè)施的義務(wù)一樣的。[1]
　　（2）未明確規(guī)定為市政基礎(chǔ)設(shè)施的小區(qū)場地，如小區(qū)內(nèi)的道路、廣場、園林綠化、露天停車場、游泳池、運(yùn)動(dòng)場等不含地上建筑物的場地，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)定性為小區(qū)全體業(yè)主共有。首先，從這類場地所占用的土地來看，由于開發(fā)商已經(jīng)將整個(gè)小區(qū)的土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓成本攤?cè)氲秸麄�(gè)小區(qū)的房屋銷售金額中去了，因此，該場地的土地使用權(quán)顯然為小區(qū)業(yè)主共有。其次，雖然這些場地上的綠化、泳池、球場、停車場等需要一定的建造成本，但是，這并不能成為開發(fā)商所有的理由。因?yàn)殚_發(fā)商并不擁有這些設(shè)施所占用的土地的土地使用權(quán)，這些場地上的綠化、泳池、球場、停車場等往往只是開發(fā)商提高其所開發(fā)小區(qū)的檔次、吸引顧客，并為開發(fā)商確定房屋銷售價(jià)格的因素之一。所以，此部分場地理應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主共有。現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理公司對于露天停車位實(shí)行收費(fèi)管理，其實(shí)，小區(qū)業(yè)主所繳納的并非土地使用費(fèi)，而是小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托小區(qū)物業(yè)管理公司代表業(yè)主行使管理權(quán)所收取的服務(wù)費(fèi)。這與產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主是沒有沖突的。
　　當(dāng)然，某些大型城市住宅小區(qū)內(nèi)的部分道路與綠地，規(guī)劃上屬于城鎮(zhèn)公共道路與綠地，這部分場地顯然不應(yīng)界定為小區(qū)全體業(yè)主共有，而應(yīng)界定為上文所述的國家所有。這樣定性，與《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定也是相符合的。（《物權(quán)法》第73條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外�！�
　�。�3）對于與小區(qū)住宅建設(shè)所一同規(guī)劃建設(shè)的相關(guān)建筑設(shè)施，法律有明確規(guī)定的，應(yīng)依照其規(guī)定來確定其權(quán)屬。如物業(yè)管理用房，《物權(quán)法》中對其做了明確規(guī)定（“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”[2]）。而對于法律未明確規(guī)定為小區(qū)業(yè)主共用的相關(guān)建筑設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，一般根據(jù)實(shí)際的投資來源確定，即“誰投資誰享有”的原則。如小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、活動(dòng)中心、商業(yè)鋪面等具有頂蓋的建筑設(shè)施，應(yīng)依據(jù)此原則來確定其權(quán)屬是歸開發(fā)商還是歸小區(qū)全體業(yè)主。這取決于開發(fā)商出售房屋時(shí)與廣大業(yè)主的合同約定。需指出的是，如果約定為全體業(yè)主共有，則要求開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，不得計(jì)算該建筑設(shè)施的建筑面積來分?jǐn)偼恋爻杀荆�而只需將其建造成本攤�(cè)胝麄�(gè)小區(qū)的建造成本即可。如果約定為開發(fā)商所有，則要求開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，要計(jì)算該建筑設(shè)施的建筑面積，以分?jǐn)偼恋爻杀�，并不得將其建造成本攤�(cè)胝麄�(gè)小區(qū)的建造成本。
　　值得指出的是，對于小區(qū)內(nèi)的地下車庫，我國目前的法律并未對其權(quán)屬加以界定，以致目前關(guān)于地下車庫停車收費(fèi)的物業(yè)糾紛十分普遍，有的小區(qū)由于收費(fèi)過高，造成地下車庫無人停車，形成巨大的浪費(fèi)，同時(shí)也造成了路面停車的擁擠。由于小區(qū)汽車量的逐年增加，地下停車庫已逐步成為現(xiàn)代小區(qū)建設(shè)必備的附屬設(shè)施，因此，相關(guān)法規(guī)應(yīng)明確規(guī)定地下車庫的權(quán)屬為全體業(yè)主共有，這只需要求開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，不得計(jì)算地下車庫的建筑面積來分?jǐn)偼恋爻杀�，而將車庫的建造成本攤�(cè)胝麄�(gè)小區(qū)的建造成本即可。至于該車庫的管理、收費(fèi)，則應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主共同決定。
　　
　　三、規(guī)范小區(qū)物業(yè)共用部分權(quán)屬的建議
　　
　　本文所論述的小區(qū)物業(yè)共用部分的問題，盡管在2007年施行的《物權(quán)法》中有一些規(guī)定，但不夠全面、明確和具體，而且也并沒有相關(guān)的后續(xù)配套規(guī)章與解釋出臺(tái)，這使房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間物業(yè)矛盾重重，嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
　�。ㄒ唬�對小區(qū)物業(yè)的共用部分分別定義，并明確界定出各自的范圍
　　通過上文可以看出，將單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分兩者分開，是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義的。在房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)登記中，只是將商品房內(nèi)的專有部分的面積以及單幢住宅業(yè)主共用部分的面積（公攤面積）進(jìn)行登記，因此，單幢住宅內(nèi)的共用部分的產(chǎn)權(quán)歸屬相對比較清楚。但涉及到小區(qū)全體業(yè)主共用部分的權(quán)屬則很不明確，從而使得相關(guān)的物業(yè)糾紛不斷。因此，將小區(qū)物業(yè)的共用部分從性質(zhì)上按單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分分別加以定義，再根據(jù)不同使用功能及構(gòu)造特點(diǎn)分別作出列舉或補(bǔ)充規(guī)定，明確界定出各自所包含的范圍。
　�。ǘ�）強(qiáng)制規(guī)定法定業(yè)主共用的范圍，全面、明確地界定物業(yè)共用部分的權(quán)屬
　　在明確界定出兩類共用部分的范圍后，法律上還應(yīng)明確規(guī)定哪些屬單幢住宅業(yè)主共用部分，哪些屬小區(qū)全體業(yè)主共用部分，二者即為法定業(yè)主共有。此外法律上未規(guī)定的，除屬于市政基礎(chǔ)設(shè)施的外，一律為約定業(yè)主共有。因此，對于上文中提到的“未明確規(guī)定為市政基礎(chǔ)設(shè)施的小區(qū)場地，如小區(qū)內(nèi)的道路、廣場、園林綠化、露天停車場、游泳池、球場等不含地上建筑物的場地”，以及小區(qū)內(nèi)的地下車庫等，我國目前的相關(guān)法規(guī)并未明確他們的產(chǎn)權(quán)，建議在有關(guān)的法律修改補(bǔ)充程序中，盡快將其明確為小區(qū)全體業(yè)主共有，即法定業(yè)主共有，這樣，將大大避免和化解眾多的物業(yè)矛盾。
　　需指出的是，在根據(jù)“誰投資誰享有”的原則下確定物業(yè)的權(quán)屬主體時(shí)，一般依據(jù)的是開發(fā)商是否將相應(yīng)的建造費(fèi)用作為小區(qū)建設(shè)成本打入銷售價(jià)格中，但在實(shí)踐中，往往無法證實(shí)該部分的建造費(fèi)用是否已進(jìn)入了建設(shè)成本，因而無法確定其歸屬。倘若如上所述，法律上明確界定了法定業(yè)主共有的內(nèi)容后，開發(fā)商自然會(huì)采取相應(yīng)的定價(jià)對策：如對于法定業(yè)主共有部分，開發(fā)商在房屋定價(jià)時(shí)，自然會(huì)將該業(yè)主共有部分的建造費(fèi)用打入銷售價(jià)格中。若約定為全體業(yè)主共有，則要求開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，不得計(jì)算該建筑設(shè)施的建筑面積來分?jǐn)偼恋爻杀�，而只需將其建造成本攤�(cè)胝麄�(gè)小區(qū)的建造成本即可；若約定為開發(fā)商所有，則應(yīng)要求開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，計(jì)算該建筑設(shè)施的建筑面積，以分?jǐn)偼恋爻杀�，并不得將其建造成本攤�(cè)胝麄�(gè)小區(qū)的建造成本。這樣明確的法律約束，自然會(huì)有效避免相關(guān)糾紛的產(chǎn)生。
　　四、結(jié)語
　　當(dāng)今，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛已成為一個(gè)普遍而又敏感的話題，同時(shí)，為了保證城市的持續(xù)健康發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、小區(qū)平安和諧，它也是一個(gè)迫切需要解決的問題。相信，隨著小區(qū)共用部分權(quán)屬問題的明晰界定，城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理會(huì)走向一個(gè)健康規(guī)范發(fā)展的軌道。
　　
　　參考文獻(xiàn)
　　[1]劉興桂，彭娟等.城市管理法治問題研究[M].法律出版社，2004.
　　[2]《中華人民共和國物權(quán)法》第73條.

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