合約銷售額135億，同比增長122%―這是融創(chuàng)中國控股有限公司（01918.HK，融創(chuàng)中國）今年前9個月的成績單。在寒意漸濃的樓市，融創(chuàng)中國憑何逆市發(fā)力？ 　　
　　事實上，這家由昔日聯(lián)想少將、前任順馳總裁孫宏斌在2003年創(chuàng)辦的房企，多年來一直主攻豪宅市場，終于在2011年迎來井噴式發(fā)展。據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心統(tǒng)計，在前三季度房企銷量排行榜中，融創(chuàng)中國躋身第18位，將首開股份、中國中鐵、金科集團、佳兆業(yè)等各路軍隊拋諸腦后。
　　
　　另一邊廂，“作戰(zhàn)”8年的融創(chuàng)中國，并未形成一個業(yè)內(nèi)知名的品牌系列；上市一周年之后，也并未大舉“開疆辟地”，僅有5塊土地入賬，并且“死守”北京、天津等6城。單憑這些，首次躋身百億俱樂部的融創(chuàng)中國能否取得再度“飛躍”？在速度和規(guī)模面前，其又將做出怎樣的抉擇？
　　
　　做豪宅名利雙收
　　
　　近日，克而瑞發(fā)布2011年第三季度北京住宅銷量排行榜，融創(chuàng)中國旗下的西山壹號院以19.8億元榮登榜首。事實上，在6月底開始銷售以來，西山壹號院7月已是北京樓市銷售亞軍，8月便躍居第一。
　　
　　逆市取得不俗成績，西山壹號院引業(yè)界關(guān)注萬千。實際上，該項目在2008年底，被首鋼融創(chuàng)置業(yè)以20.1億元的價格購得，創(chuàng)下2008年樓市走熊以來北京乃至全國單塊土地成交價格最高的個案，以致被業(yè)界稱為“熊市地王”。而首鋼融創(chuàng)置業(yè)是北京首鋼與融創(chuàng)合資的房地產(chǎn)公司，資金五五開，運營由融創(chuàng)負責(zé)。
　　
　　作為融創(chuàng)中國總裁，孫宏斌拿地伊始，就有聲音擔(dān)心其盈利，理由是樓板價已達7000元/平方米，房源售價至少要達到1.3萬元/平方米才能保本，而當時周邊銷售的花園洋房也只有1.3萬元/平方米。
　　
　　北京地價不便宜，樓市風(fēng)險不小，融創(chuàng)中國為何還要斥巨資購地，且是在樓市前景最為悲觀的2008年底�！昂芏喾科筮M入北京市場做項目，是為了做品牌、做形象，盈利的少，真正要盈利還得靠二、三線城市的項目�！眮喬�城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存如是向時代周報記者分析。
　　
　　然而，出乎市場人士預(yù)料，融創(chuàng)中國將該項目做成豪宅，且“名利雙收”。
　　
　　西山壹號院位于海淀區(qū)西北旺新村，自遼、金以來，歷代王朝皆在該區(qū)域營建行宮別苑、皇家園林。延續(xù)如此傳承，融創(chuàng)中國將該地塊修成豪宅，并注入北京西部獨有的“大院文化”，命名為“西山壹號院”。時代周報記者了解到，該項目分三期開發(fā)，目前在售的為第一期。
　　
　　實際上，早在今年年初，融創(chuàng)中國將西山壹號院定位為2011年的重頭戲�！叭趧�(chuàng)中國的豪宅形象早在天津、重慶、蘇南市場‘深入人心’，通過西山壹號院項目，融創(chuàng)中國得以‘名震天下’�！比趧�(chuàng)中國內(nèi)部一位高管如是向時代周報記者表示。
　　
　　西山壹號院推出不久，便榮登北京第三季度銷售冠軍，加上逆市得以熱銷，融創(chuàng)中國專注做高端精品的品牌形象無形之中被大力推廣。然而，融創(chuàng)中國賺取的不只是名氣。據(jù)海通國際9月30日《市場導(dǎo)報》顯示，在6月底開始預(yù)售后，西山壹號院的回款已約20億元。海通國際分析員侯凌中分析，該項目均價4萬元/平方米，毛利潤可達60%。同時，由于北京高端住宅項目逐漸稀缺，融創(chuàng)西山壹號院項目未來3年的銷售額可達150億-170億元，凈利潤在40億-60億元。
　　
　　熱銷的同時，西山壹號院的股權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā)生改變。8月26日，北京首鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售西山壹號院開發(fā)商首鋼融創(chuàng)置業(yè)50%的股權(quán)。時隔一個月，融創(chuàng)中國發(fā)布的公告顯示，9月27日，融創(chuàng)中國旗下的天津融創(chuàng)置地有限公司與北京首鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了收購協(xié)議，以14.5億元的代價收購首鋼融創(chuàng)置業(yè)50%股權(quán)，從而將100%擁有首鋼融創(chuàng)旗下的西山壹號院。
　　
　　時代周報記者了解到，在2007年初融創(chuàng)中國從順馳中國處接手首鋼融創(chuàng)50%的股權(quán)時開始，融創(chuàng)中國一直是項目的實際操作者，且北京首鋼地產(chǎn)和天津融創(chuàng)置地分別占有西山壹號院65%和35%的利潤。如今，融創(chuàng)中國可獨享100%的利潤，著實是一筆劃算的買賣。事實上，就在融創(chuàng)宣布100%控股西山壹號院項目后，市場研究機構(gòu)高盛和海通國際都相繼發(fā)布評級報告，將融創(chuàng)評級上調(diào)為“買入”評級，以體現(xiàn)市場認為全資擁有該項目對融創(chuàng)的利好。
　　
　　躋身百億俱樂部
　　
　　西山壹號院熱銷之余，融創(chuàng)中國也悄無聲息地進入房企百億俱樂部。
　　
　　據(jù)融創(chuàng)中國公告顯示，2011年1-9月，融創(chuàng)中國銷售額為135億元，同比增長122%。如此以來，融創(chuàng)中國2011年前9個月的業(yè)績不僅已超過2010年全年合約銷售額83.34億元，也意味著成立僅8年時間的融創(chuàng)中國首次躋身房企百億俱樂部，堪稱業(yè)界最快。
　　
　　西山壹號院為何熱銷，融創(chuàng)中國業(yè)績?yōu)楹尉畤�？融�?chuàng)中國上述人士將此歸功為地產(chǎn)調(diào)控�！罢�是迫于限購等地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，促使購房者在購房時更加珍惜手中的購房權(quán)，更傾向于選擇位置與品質(zhì)俱佳的房子，而堅持高端精品路線的融創(chuàng)中國因此從中獲益。”這一點，從偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可見一斑。前9月，北京單套總價千萬以上的豪宅銷售量比2010年同期上漲12.4%，比2009年同期上漲90.2%。而同期北京樓市新建商品住宅銷售量比2010年同期下降14.0%，比2009年同期下降53.7%。
　　
　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究院韓長吉向時代周報記者表示，豪宅的市場定位容易判別，對品牌和項目的甄選較為仔細，所以國內(nèi)部分以修建精品豪宅為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)了大幅增長。北京中原地產(chǎn)分析師張大偉則認為，西山壹號院的熱銷更多因為項目位于供應(yīng)較少的西山區(qū)域，占據(jù)稀缺資源，而和西山壹號院同期上市的某豪宅，因位于區(qū)位優(yōu)勢稍遜的望京區(qū)域，銷售就不盡理想。
　　
　　除了旗下的西山壹號院奪得北京銷售冠軍外，融創(chuàng)中國8月銷售簡報顯示，旗下位于蘇州的融創(chuàng)81棟四期疊加別墅，8月入市后便獲得蘇州當月別墅產(chǎn)品銷售冠軍。此外，位于天津的融創(chuàng)君瀾8月入市創(chuàng)下樓盤所在地天津濱海新區(qū)今年以來的最好銷售紀錄。
　　
　　值得注意的是，由于融創(chuàng)中國堅持高端精品發(fā)展路線，今年前8月的合同銷售均價沖高至15642元/平方米，比去年同期的10107元/平方米增長55%。對此，融創(chuàng)中國相關(guān)人士表示，針對頂尖的5%、20%-30%的購房者，融創(chuàng)中國分別推出高端、精品系列。“早在2010年底、2011年初，集團就根據(jù)當下地產(chǎn)形勢的分析、判斷，決定2011年提升低密度產(chǎn)品、高端產(chǎn)品的供應(yīng)比例，因為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不同從而均價也有了一定的提升。”事實證明，融創(chuàng)中國之舉相當奏效。
　　
　　專注做高端精品
　　
　　業(yè)績報喜之際，恰逢融創(chuàng)中國上市周年。就地產(chǎn)公司而言，上市之初，會大舉拿地，并拓展新城市。然而，融創(chuàng)中國上市至今，僅有5塊土地入賬，截至2011年6月31日，融創(chuàng)中國在建及待建的建筑面積僅641萬平方米，遠遠低于銷量排行進入前20名的其他房企。入駐城市方面，上市后并未拓展新城市，依然局限于北京、重慶、天津、蘇州、無錫、宜興6個城市。
　　
　　采取如此謹慎的態(tài)度，難免讓人聯(lián)想到順馳中國。同為孫宏斌創(chuàng)辦的房地產(chǎn)企業(yè)，順馳中國曾叱咤一時，2004、2005年，孫宏斌和他帶領(lǐng)的順馳團隊頻頻在上海、武漢、蘇州、無錫、鄭州、洛陽、石家莊等地“瘋狂”拿地，大有成為全國第一房地產(chǎn)企業(yè)之勢。2005年，它的銷售額達到了100億元，成為萬科之后，國內(nèi)又一家銷售額達到100億元的著名房企。然而好景不長，在銷售放緩、上市擱淺的影響下，資金告急的順馳不得不在2006年9月以區(qū)區(qū)12.8億港元的價格賣給路勁基建55%的股份，孫宏斌隨即淡出順馳。
　　
　　同為孫宏斌創(chuàng)辦的企業(yè)，彼時順馳中國的激進、此時融創(chuàng)中國的謹慎，讓業(yè)界頗為費解。對此，人生經(jīng)歷兩次跌宕起伏的孫宏斌聲稱不再留戀規(guī)模和速度，而是將目光集中在6個城市，專注做高端精品。
　　
　　只局限于6個城市，這讓業(yè)界對融創(chuàng)中國業(yè)績的持續(xù)增長產(chǎn)生了質(zhì)疑。
　　
　　融創(chuàng)中國相關(guān)人士向時代周報記者表示，入駐新城市，或?qū)⒚媾R未知的風(fēng)險，在現(xiàn)有城市深根細作，一方面可以節(jié)約管理成本，另一方面更了解該地樓市，繼而有效經(jīng)營當?shù)仨椖��！叭趧?chuàng)中國入駐的城市雖然少，但一、二、三、四線城市均有涉及，布局較平衡�！�
　　
　　實際上，融創(chuàng)中國在重慶、天津市場分別通過融創(chuàng)奧林匹克花園、海逸長洲等項目而在當?shù)卣加幸幌�之地�?010年，融創(chuàng)奧林匹克花園獲重慶單盤銷售金額冠軍。而在9月30日，海逸長洲推出第二期獨棟別墅產(chǎn)品，就以70935元/平方米的均價，再次以絕對的領(lǐng)先優(yōu)勢刷新了天津樓市銷售單價紀錄。
　　
　　韓長吉向時代周報記者分析，重點城市深耕作業(yè)是一種“貴族式”發(fā)展路線，在項目上精挑細選，在購買能力上有大量購房追隨者，經(jīng)營優(yōu)勢體現(xiàn)在項目利潤率高、企業(yè)資金韌性強。就融創(chuàng)中國而言，其重點城市深耕作業(yè)模式?jīng)Q定了企業(yè)在土地項目選擇方面有著更加嚴格的甄選過程。不過，長期來看，全面布局將適應(yīng)我國的二、三線城市化進程。融創(chuàng)中國業(yè)績?nèi)粢�持續(xù)增長，會演繹出另一種軌跡嗎？

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