奧園集團(tuán)債務(wù)【深陷長安8號黑洞,債務(wù)壓垮奧園】
發(fā)布時間:2020-03-12 來源: 散文精選 點擊:
作為昔日的華南八大金剛之一,中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(03883.HK,以下簡稱“奧園地產(chǎn)”)早已沒有當(dāng)年之勇:2002年底遭遇奧林匹克花園分家,2003年奧園欲借殼上市卻深陷貸款擔(dān)保黑洞的漩渦,至2007年赴港上市融資40億元,直到2009年奧園地產(chǎn)輾轉(zhuǎn)長安8號無果……
因為債務(wù)和糾紛不斷,奧園地產(chǎn)發(fā)展緩慢。
長安8號拖垮奧園
剪不斷,理還亂。
這是奧園地產(chǎn)首個入京項目長安8號的真實寫照。
“去年并購的北京長安8號,將會對奧園未來2-3年的業(yè)績起重要作用!眾W園地產(chǎn)于2010年年報中的一語如今看來頗有幾分警示。
時過近3年,這一位于北京朝陽區(qū)建國路86號的長安8號,幾度停工停售,令奧園地產(chǎn)苦不堪言。奧園董事長郭梓文怎么也想不到,在收購之初,一度希望在未來3年之內(nèi)長安8號能夠為奧園地產(chǎn)帶來超過130億元的銷售回款,如今竟是黃粱一夢。
長安8號最初的案名叫“耀輝國際城”,最早所有者為北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司(下稱“王府世紀(jì)”),由北京耀輝控股80%。2004年,天鴻寶業(yè)(即之后的首開股份)通過股權(quán)收購,持有耀輝國際城62%股權(quán),王府世紀(jì)持有項目38%的股權(quán)。
時至2008年4月,首開股份以4.587億元將持有62%的股份全部轉(zhuǎn)讓給了香港世紀(jì)協(xié)潤,后者與王府世紀(jì)同屬王志才,為此更名為“擎峰閣”。直到2009年7月,奧園接手長安8號,以3.7億元收購世紀(jì)協(xié)潤41.33%股份,獲得該樓盤操盤權(quán)。
自此,隨后樓盤案名由“擎峰閣”改為“長安8號”,除購得股份外,奧園還借給世紀(jì)協(xié)潤4.6億元短期貸款,助其還債。
2009年9月,奧園繼續(xù)認(rèn)購世紀(jì)協(xié)潤2.9億元可轉(zhuǎn)換票據(jù),至2010年9月到期后,將增持世紀(jì)協(xié)潤股份至52.69%,獲得控股權(quán)。此外,2009年12月,世紀(jì)協(xié)潤在奧園地產(chǎn)的擔(dān)保下,獲得工銀亞洲貸款6.7億港元。
然而,讓奧園地產(chǎn)始料不及的是:長安8號錯綜復(fù)雜的股東和債權(quán)人關(guān)系如同一個黑洞,與長安8號相關(guān)的資產(chǎn),包括土地使用權(quán)、在建工程、項目公司股權(quán)、世紀(jì)協(xié)潤公司股權(quán)等均已被抵押。
據(jù)知情人士透露,長安8號項目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款,初略計算總計約30億元。
原本希望僅用8.3億元的代價來撬動體量超過130億元的長安8號,無奈卻令奧園地產(chǎn)陷入巨大的資金黑洞。
時至8月1日,奧園地產(chǎn)發(fā)布公告稱:其全資附屬公司振富有限公司已于7月28日斥資7.13億港元,從工銀亞洲手中購得世紀(jì)協(xié)潤所欠6.7億港元境外貸款的債權(quán),即可擁有長安8號接近全部股權(quán)。
就在郭梓文于8月15日的中報業(yè)績說明會上表示:“長安8號將轉(zhuǎn)賣為租,擬長期持有,調(diào)整后的長安8號預(yù)計會在明年年底推出”,不過9日,奧園地產(chǎn)因原項目小股東反悔起訴,長安8號再度擱淺。
歷時7年之久,案名三度變更,數(shù)度易主停工,一度標(biāo)榜“務(wù)求令該項目成為奧園在北京的旗艦”的奧園地產(chǎn)早已是精疲力盡。
即使紛亂錯雜的股權(quán)之爭結(jié)束,長安8號的銷售狀況亦堪憂:根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,2010年全年銷售金額僅有7.925億元,其中退房數(shù)為10套。
收入過分依賴廣州和重慶
“幾年下來,我們播下種,卻沒有開花,沒有結(jié)果。”前奧園地產(chǎn)副總裁李敏曾對沈陽退地一事作出過如是評論。
沈陽地塊其實是奧園地產(chǎn)于2007年10月份以1.584億元投得,后因整個規(guī)劃問題,最終于2010年被政府收回。
不過,如果以此“播種論”來詮釋“長安8號”的處境,卻也發(fā)現(xiàn)這兩者驚人的貼合。這,或許也是奧園地產(chǎn)幾番掙扎的一個縮影。
作為昔日的華南八大金剛之一,奧園地產(chǎn)早已不復(fù)當(dāng)日:2002年底遭遇奧林匹克花園分家,2003年奧園買下誠成文化欲借殼上市,卻又深陷其貸款擔(dān)保黑洞,至2007年赴港上市融資40億元,直到2009年奧園地產(chǎn)受累于長安8號,收購天譽(yù)置業(yè)土地未果等。
不難看出,奧園地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)少有的將并購奉為企業(yè)發(fā)展準(zhǔn)則的開發(fā)商,一直在尋求各種低價拿地的方式,通過收購項目公司、收購其他房企股權(quán)、合作開發(fā)等方式來拿地。
5月25日,奧園地產(chǎn)與安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)簽訂協(xié)議,向其旗下安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)(蘇州)有限公司注資4.5億元,持股60%,其中后者擁有29萬平方米的住宅用地。
與此同時,奧園地產(chǎn)在招拍掛市場上也一改以往的低調(diào)。
11月1日,奧園地產(chǎn)宣布以底價約6.68億元,成功競得廣州南站兩幅優(yōu)質(zhì)商用地塊,成為首個進(jìn)軍廣州南站區(qū)域的開發(fā)商。9月23日,奧園地產(chǎn)斥資2.03億元收購江門蓬江區(qū)棠下鎮(zhèn)一幅地塊。今年前6個月,奧園地產(chǎn)已在中山、廣州及江蘇省作出土地收購,總代價為10.73億元。
截至目前,奧園地產(chǎn)已斥資近23.94億元購置土地。
但是,截至2010年12月31日,其銀行存款余額約為38.39億元,債務(wù)為34億元,也就是說僅有4億元在值現(xiàn)金。奧園地產(chǎn)的資金鏈由此不堪重負(fù)。
時至11月17日,中國奧園宣布,今年1-10月,公司錄得39.5億元,銷售面積為42.78萬平方米,銷售均價為9200元/平方米。
不難看出,2010年奧園地產(chǎn)的資金狀況基本持平。
然而,調(diào)控趨緊之下,銷售或許并不樂觀。對比之下,重慶奧園?康城與南沙奧園為奧園地產(chǎn)的主要收入來源,所占物業(yè)發(fā)展銷售收入比例分別為35.8%、30.8%,過分集中。
無獨有偶,2011年3個主要收入來源則是沈陽項目、南沙項目和番禺廣場。其中,根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,南沙奧園現(xiàn)推山海一號別墅、海云堡組團(tuán)和譽(yù)山海組團(tuán)洋房,但目前僅售出13套。收入來源過分集中廣州和重慶兩個城市,對于奧園地產(chǎn)而言,無疑亦是風(fēng)險集中。
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