今年讓許家印坐上首富的首要功臣是房價(jià),而一兩年前讓許家印夜不能寐、為資金發(fā)愁的也是房價(jià)。只不過前兩年呼嘯而下,今年是盤旋而上。一部恒大上市的曲折史,也是中國房價(jià)的漲跌史。。
　　
　　1月5日,港交所,意氣風(fēng)發(fā)的許家印敲響了上市銅鑼。他一手創(chuàng)立的恒大地產(chǎn)歷盡幾次波折,終于正式登陸H股市場。
　　巧合的是,這一天也是2009年福布斯中國富豪榜在上海發(fā)布的日子。在這個(gè)榜單上,比亞迪的王傳福以396億元的身家排名第一。然而幾個(gè)小時(shí)后,許家印就以422億元的紙面資產(chǎn),超越王傳福成了中國內(nèi)地的新首富。
　　幫許家印登上寶座的是上市首日猛漲的恒大股價(jià)。當(dāng)天恒大公開發(fā)售了16.1億股,占公司股本10.8%,集資額近60億港元�？傻绞毡P時(shí),每股3.5港元的開盤價(jià)漲幅已經(jīng)高達(dá)34.29%。按照上市首日收盤價(jià)計(jì)算,恒大地產(chǎn)公司總市值達(dá)到705億港元,超過碧桂園,成為在香港上市的最大內(nèi)地民營地產(chǎn)企業(yè)。
　　而在三年前,恒大還是一家規(guī)模不過70億元、土地儲(chǔ)備310萬平方米的中等公司。可到今年三季度末,它已成長為市值膨脹10倍,土地儲(chǔ)備猛增至5100萬平方米的龐然大物,它的勢力范圍也從當(dāng)初的廣州、佛山兩個(gè)城市的“小城邦”擴(kuò)張為23個(gè)城市的“大帝國”。
　　上市當(dāng)日的答謝會(huì)上,掌握恒大68.01%股權(quán)的許家印,喜笑顏開,翹起了大拇指,迎來了自己事業(yè)的巔峰。不過,從夸張的數(shù)字游戲回溯,以超常規(guī)方式發(fā)展的恒大并非一帆風(fēng)順,甚至一度面臨資金鏈鍛煉的窘境。
　　“一開始是百億市值的公司,后來變成了千億。去年上市不成回到了百億,現(xiàn)在又有了千億公司的可能�！币晃煌顿Y恒大的投行人士說,這三年的赴港上市之路跌宕起伏,仿佛坐了一回過山車,戲劇性之處不輸任何一部大片。
　　
　　上市夢起
　　
　　恒大的上市之路,發(fā)端于中國樓市的“黃金十年”。
　　自1998年國家取消福利分房制度之后,經(jīng)濟(jì)學(xué)家及開發(fā)商幾乎一致認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)將迎來快速發(fā)展的 “黃金十年”。房地產(chǎn)業(yè)市場化招來了各路資金的爭相涌入,恒大正是其中之一。只不過,這家注冊(cè)于1996年的公司那時(shí)還名不見經(jīng)傳。
　　1998年,恒大開發(fā)了其首個(gè)項(xiàng)目金碧花園,而后來與其同為“廣東地產(chǎn)五虎”的先行者合生創(chuàng)展已經(jīng)在香港上市。這之后,其他“三虎”富力、碧桂園和雅居樂也都先后在赴港上市,有了資本就圈地,打通了資本通途的“四虎”,自然也領(lǐng)先恒大一步,開始全國擴(kuò)張,這是后話。
　　2000年,不甘人后的許家印在廣州站穩(wěn)了腳跟,旋即開始布局廣東,同時(shí)也萌生了進(jìn)入資本市場的沖動(dòng)。和同城的南派地產(chǎn)大佬們奔赴港交所,老家河南的北方人許家印選擇了另一條上市路徑――國內(nèi)“借殼”。
　　2002年8月,恒大受讓瓊能源4186萬股法人股,成為第一大股東,之后瓊能源更名為恒大地產(chǎn)。許家印將旗下廣州花都綠景地產(chǎn)90%的股權(quán)注入恒大地產(chǎn)。重組后,恒大地產(chǎn)2003年上半年就成功扭虧:實(shí)現(xiàn)營收1.21億元,凈利潤達(dá)4698萬元。
　　不過,隨著國內(nèi)資本市場低迷,恒大地產(chǎn)又遭遇了一些事件,許家印開始將目光轉(zhuǎn)向海外。而此時(shí)一線城市的房價(jià)正加速上揚(yáng),二三線城市的樓市也逐步加溫。對(duì)于像恒大這樣的區(qū)域開發(fā)商而言,去全國淘金自然成了不二選擇。于是,自2004年開始,打著“二次創(chuàng)業(yè)”旗號(hào),恒大派出數(shù)隊(duì)人馬奔赴各地看地買地,許家印的擴(kuò)張戰(zhàn)略只剩下資本這個(gè)關(guān)口需要打通。
　　2006年8月,恒大以7000余萬元的價(jià)格,將所持有的綠景地產(chǎn)所有股份“賤賣”給了廣州天譽(yù)房地產(chǎn)。從當(dāng)年12月開始,“凈身”之后的恒大集團(tuán)陸續(xù)通過發(fā)債方式,向知名銀行募集5億美元。
　　2007年,中國樓市迎來了數(shù)年未見的瘋漲局面,形勢如此之好,恒大的海外融資自然也越發(fā)迫切。1月,三家國際投行美林、德意志銀行以及新加坡淡馬錫,斥資4億美元購買了恒大8%的股份;8月,恒大通過瑞信擔(dān)保,再次籌得4.3億美元境外貸款和2000萬美元境內(nèi)貸款;9月,通過抵押恒大御景半島項(xiàng)目,恒大又從美林貸了1.3億美元用于購買土地。
　　至2007年年底,數(shù)次融資讓恒大獲得了共約18億美元的資金,資金充足后,恒大開始瘋狂擴(kuò)張和圈地――2007年恒大的土地儲(chǔ)備較2006年暴增九倍,高達(dá)4580萬平方米,其,在19個(gè)城市擁有了33個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目,總樓盤面積約1630萬平方米,總建筑面積約3070萬平方米。這一土地儲(chǔ)備,是當(dāng)時(shí)老大萬科的近兩倍,僅次于剛剛在香港上市的“巨無霸”碧桂園,位居內(nèi)地房企的“老二”。
　　
　　全速奔跑
　　
　　讓恒大大舉融資買地的動(dòng)力,一是房價(jià)狂飆,一是來自赴港上市的誘惑。
　　過去幾十年中,香港基金的分析師以NAV(凈資產(chǎn)估值法)而不是市盈率來衡量房地產(chǎn)公司市值。NAV評(píng)價(jià)體系下土地儲(chǔ)備規(guī)模龐大的公司往往得分更高,2007年上市的碧桂園正是以天量土地儲(chǔ)備而受到追捧。想要超常規(guī)發(fā)展的恒大顯然樂于做第二個(gè)。
　　而在銷售上,恒大也同碧桂園一樣,以低價(jià)大盤完成快速的資金回籠。在2001-2005年間,恒大“開盤必特價(jià),特價(jià)必升值”這句宣傳語的身體力行在廣州屢試不爽。一位在廣東從事地產(chǎn)營銷代理多年的人士對(duì)記者說,許家印十年來一直奉行的營銷策略對(duì)許多同行相當(dāng)有殺傷力,“很多房地產(chǎn)企業(yè)都拿他的快速營銷和‘成本價(jià)’策略沒辦法�！�
　　能夠始終采取這種策略,一方面源自恒大的“緊密型集團(tuán)化管理模式”――所有的招標(biāo)采購權(quán)都集中在集團(tuán)總部,總部上千人不做具體業(yè)務(wù)而專事管理;另一方面,也來自恒大高舉高打的大手筆營銷手段。
　　盡管總部設(shè)在廣州,但與低調(diào)的粵系房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)格迥異,許家印這個(gè)“北佬”不但喜歡搞全國一二十個(gè)城市數(shù)十個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開盤的噱頭,還極善于打“名人牌”。
　　今年8月,恒大就以500萬元的天價(jià)合約,加上300多平方米豪宅的優(yōu)惠條件,聘請(qǐng)郎平擔(dān)任恒大女排主教練。此消息如同一枚重磅炸彈,迅速在國內(nèi)外引起強(qiáng)烈反響。不僅國內(nèi)媒體200多家媒體報(bào)道恒大女排事件,國外媒體如法新社等都對(duì)此事也給予了關(guān)注。有人事后計(jì)算過,以同樣的廣告版面計(jì)算,恒大若要達(dá)到同樣的宣傳效果,花費(fèi)至少以億元計(jì)。許家印聰明地使郎平的名氣轉(zhuǎn)化為廣告效應(yīng),而文娛明星則更是其營銷樓盤時(shí)的常客了。
　　恒大“御景半島”開盤時(shí),許家印就曾請(qǐng)到成龍和范冰冰兩位重量級(jí)明星助陣,當(dāng)時(shí)來看明星的人數(shù)不勝數(shù),將現(xiàn)場圍得水泄不通。隨后,恒大地產(chǎn)高調(diào)宣布,御景半島開盤首日成交10億,開門大吉。
　　顯然,這種手法不但能帶來樓盤銷售的人氣,還能幫助原本偏居一隅的恒大在國內(nèi)外投資者中迅速提升知名度。
　　有意思的是,因?yàn)槌３Ｑ��?qǐng)英皇旗下的明星代言樓盤,許家印還結(jié)識(shí)了英皇主席楊受成。據(jù)香港媒體報(bào)道,正是他將許家印引薦了給新世界集團(tuán)創(chuàng)辦人鄭裕彤。而因敢于冒險(xiǎn)而被稱為“鯊膽彤”的鄭裕彤,不久之后也成為恒大熬過低谷與成功上市最關(guān)鍵的人物。
　　
　　風(fēng)向突變
　　
　　2008年3月12日,恒大地產(chǎn)公布了招股說明書,顯示此次共發(fā)售約29.61億股份,其中28.5億為新股,招股價(jià)介于每股3.5港元至5.6港元,計(jì)劃募資103.6億至165.76億港元。按計(jì)劃,恒大將于3月28日在H股正式掛牌。
　　作為恒大上市的聯(lián)合保薦人,瑞信報(bào)告對(duì)恒大地產(chǎn)估值1208億至1321億港元,美林估值810億至1300億港元。這些估值高點(diǎn),均已超過內(nèi)資地產(chǎn)公司中市值最高的碧桂園。而許家印超越楊惠妍,成為國內(nèi)新首富也成為當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道的重點(diǎn)。
　　不過,讓許家印始料未及的是“氣候突變”――原來勢如脫韁的房價(jià)此時(shí)開始上漲乏力。自2007年11月中旬的廣州、深圳始,房價(jià)的明降或暗降逐漸刮向全國。王石此時(shí)拋出的“拐點(diǎn)論”更是激起巨大爭論。
　　中國樓市在“黃金十年”的尾巴上,開始顯露出進(jìn)入寒冬的征兆。
　　對(duì)恒大來說,麻煩的事情遠(yuǎn)不止如此。此時(shí),次貸危機(jī)越演越烈,國際熱錢開始看空房地產(chǎn),各大銀行執(zhí)行貨幣緊縮政策,資本市場一片風(fēng)聲鶴唳。
　　就在恒大地產(chǎn)全球路演期間,美國第五大投行貝爾斯登轟然倒塌。恒大三天的招股時(shí)間內(nèi)有兩天,香港恒生指數(shù)單日下跌超過1000點(diǎn)。不過,此時(shí)為“督戰(zhàn)”上市連當(dāng)年“兩會(huì)”都缺席的全國政協(xié)委員許家印,顯然還想做最后的努力。3月17日,恒大將招股截止日期延后至19日,在沒有獲得機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)可的情況下,恒大試圖以比較低廉的入場費(fèi),吸引散戶。
　　許家印的不甘來自背負(fù)的資金壓力。2007年的瘋狂擴(kuò)張已經(jīng)讓恒大的資金鏈日益緊繃。當(dāng)時(shí)的招股書顯示,恒大融資將主要用于清欠債務(wù),其中,53.6%用于支付未付土地出讓金及現(xiàn)行項(xiàng)目資金,9.1%用于部份償還瑞信借取結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款。
　　而且,讓恒大規(guī)模膨脹數(shù)十倍的融資、入股、還款和股權(quán)抵押全部以上市為解除條件,如若恒大不能如期上市,將很有可能陷入資金鏈斷裂危機(jī)。
　　與此同時(shí),港交所一項(xiàng)新規(guī)定要求,2008年4月后上市的公司,必須在招股書中寫明2008年半年或全年盈利預(yù)期。3月前上市的公司,則無需對(duì)全年盈利預(yù)期作出承諾。盡管恒大的報(bào)告預(yù)測其2008年盈利將達(dá)77.57億,是2007年近八倍。但在市場整體萎靡之下,恒大是否敢對(duì)2008年盈利預(yù)期做出如此高的承諾值得懷疑。
　　正因如此,在大多數(shù)地產(chǎn)公司收縮戰(zhàn)線,退出土地“招拍掛”之際,2008年1月恒大仍以41億天價(jià)迎娶了廣州新地王天河區(qū)員村地塊,許試圖用這種近乎豪賭的方式,為此次上市添加多一點(diǎn)的資本。
　　
　　斷腕自救
　　
　　盡管使盡渾身解數(shù),恒大最終還是沒能力挽狂瀾。3月20日晚19時(shí),恒大在香港聯(lián)交所網(wǎng)站發(fā)布公告,宣布中止上市計(jì)劃。
　　“恒大地產(chǎn)是這一輪上市潮的風(fēng)向標(biāo),其他公司將關(guān)注恒大地產(chǎn)表現(xiàn),以確定上市計(jì)劃�！蹦Ω�大通中國房地產(chǎn)分析師魏志鴻說,恒大上市擱淺,引發(fā)了同業(yè)的集體憂慮。排在恒大之后等著上市的星河灣、龍湖地產(chǎn)等諸多內(nèi)地房企,此時(shí)也紛紛調(diào)整了IPO計(jì)劃。
　　這時(shí)的樓市以萬科降價(jià)為標(biāo)志,迅速跌入量價(jià)齊跌的泥沼中。3月末,SOHO中國總裁潘石屹爆出“百日劇變”論,表示“中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變,并進(jìn)入前所未有的融資艱難期”。
　　但恒大已經(jīng)顧不上別人的死活了。計(jì)劃中120億到150億元的融資中斷了,4580萬平米的巨額土地儲(chǔ)備從寶貝變成了負(fù)擔(dān)。一時(shí)間多米諾骨牌般的流言四起,恒大旗下多個(gè)項(xiàng)目傳出停工、破產(chǎn)的消息,其資金鏈即將斷裂的傳聞不絕于耳。
　　一直到當(dāng)年9月份,恒大都是用兩三個(gè)項(xiàng)目的銷售苦苦支撐20多個(gè)項(xiàng)目的建設(shè),光是32個(gè)在建項(xiàng)目面積就高達(dá)906萬平方米,資金缺口100多億元。期間恰逢512大地震,許家印后來回憶說,“當(dāng)時(shí)捐2000萬元感覺比現(xiàn)在拿出10億還要困難”。
　　2008年7月1日,在IPO延遲三個(gè)月后,許家印才向外界透露了他在謀劃上市前想好的備選融資方案:一是恒大上一年開工、正在建設(shè)的36個(gè)項(xiàng)目,預(yù)計(jì)當(dāng)年可售面積共750萬平方米,在3月份時(shí),已有近400萬平方米物業(yè)可以馬上銷售樓宇回籠資金;二是拿一大批項(xiàng)目進(jìn)行合作;三是增資擴(kuò)股。
　　中止上市當(dāng)晚,許家印在美國組織高管通宵開了電話會(huì)議,重新安排了遍布全國的20多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程,采取“有搶有緩”、“有保有壓”、“有先有后”的戰(zhàn)略方針,緩解開工和資金壓力。僅僅一周后,位于廣州的“御景半島”開始以7折促銷。2008年9月30日,恒大在全國的近20個(gè)樓盤同時(shí)以八折開盤。
　　恒大內(nèi)部人士承認(rèn),當(dāng)時(shí)部分樓盤甚至低于成本價(jià)。其降價(jià)幅度之大、涉及樓盤之廣皆創(chuàng)去年房地產(chǎn)降價(jià)記錄。這種傾銷式促銷使恒大回籠了20多億現(xiàn)金,當(dāng)年銷售額則高達(dá)100億元人民幣。
　　但為了贏得喘息之機(jī),光靠便宜買樓還不夠。據(jù)后來許家印自己說,暫停上市后的三個(gè)月,他將主要精力都放在了香港,每周要和鄭裕彤一兩次飯,“差不多可以說在這里上班了�！�
　　讓許家印“瘦了四五斤”的這三個(gè)月飯總算吃出了結(jié)果。
　　2008年6月,鄭裕彤通過其控制的周大福以1.5億美元入股恒大。連同美林證券、德銀證券和科威特投資局等投資者共計(jì)5.06億美元的資金讓恒大活了過來。同時(shí),鄭還以4.78億人民幣獲得恒大在佛山和武漢的兩個(gè)項(xiàng)目約60%的權(quán)益。恒大的招股書顯示,這筆資金占恒大2008年稅前利潤的50%。
　　而讓許家印感到欣慰的是,在經(jīng)歷上市失敗的那段最低潮時(shí),集團(tuán)900多名中層骨干中,沒有一個(gè)辭職的,這也可以看出他的個(gè)人魅力和凝聚力。據(jù)說,作為一民營企業(yè),這900來中層中,沒有一個(gè)是他和她太太的親戚,隊(duì)伍徹底職業(yè)經(jīng)理人化。
　　
　　涅?夢圓
　　
　　危機(jī)暫時(shí)度過,但恒大的銷售攻略并未停止。截至2009年前三季度,恒大賣掉了460多萬平方米的房子,是其此前13年歷史銷售面積的總和,并錄得231億預(yù)售收入,以此鎖定了2009年全部的收入和明年收入的五成。
　　促使恒大不敢懈怠的還是上市。今年恒大的招股書中披露:若恒大不能在今年10月上市,許家印的控股權(quán)很可能將喪失。
　　2008年6月的私募融資,許家印從鄭裕彤等投資者手中要來的5.06億美元救命錢代價(jià)并不止12.58%股權(quán)。融資協(xié)議顯示,許家印許諾的最低回報(bào)率為100%。若沒有到達(dá)回報(bào)要求,許將轉(zhuǎn)讓等值股份直至達(dá)到要求。
　　這一協(xié)議在今年10月份就將到期。以最低回報(bào)率計(jì),其12.58%股份將翻番達(dá)致25.16%。而2006年第一輪融資的股權(quán)也將擴(kuò)至與70%回報(bào)率相當(dāng)?shù)墓煞?加之2007年一筆4.3億美元的股權(quán)抵押和優(yōu)先股協(xié)議。三者合力將使許家印的股份將縮至30%左右。
　　不過,許家印顯然也不是吃素的。手握大量投資的恒大反而顯露出些許“欠錢的才是爺”的氣勢。去年10月份,因恒大未能完成4.3億美元貸款協(xié)議中最低業(yè)績線而違約。投行的人主動(dòng)找上門來跟許家印協(xié)商解決辦法,但被告知因?yàn)榧s好別人打高爾夫,許只能給他們10分鐘時(shí)間。
　　部分金融投資者開始對(duì)恒大上市感到無望。在今年初雙方計(jì)劃由恒大贖回可轉(zhuǎn)債和部分股份,德意志銀行率先將有關(guān)股權(quán)和債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了鄭裕彤控制的周大福。
　　只是盡管短期內(nèi)恒大不大可能真被瓜分,但投資者的壓力始終存在。今年初,恒大在港市的股票代碼3333過期,許家印還是拿出100萬元延長了其有效期。
　　不過,就在這樣一個(gè)微妙的時(shí)刻,樓市的復(fù)蘇適時(shí)出現(xiàn)了,既拯救了許家印,也重新激活了他的上市計(jì)劃。未等其他投資者退出,房地產(chǎn)市場迅速發(fā)生反轉(zhuǎn),到6月份達(dá)一個(gè)高潮,房價(jià)重回上升軌道。而股市也走出了一條持續(xù)4個(gè)月的上漲曲線。這讓恒大和其背后的投資者們重燃了希望。
　　2009年6月,許家印在內(nèi)部重啟上市。緊接著的7月份,借廣州超五星級(jí)酒店開業(yè),恒大遍請(qǐng)媒體、合作伙伴、投行赴會(huì),正式宣布重啟上市。8月,恒大向港交所遞交了上市申請(qǐng)。8月23日,恒大位于15個(gè)核心城市的27個(gè)樓盤同步發(fā)售,依然有約八五折的巨大折扣。第二天,在全國主要報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)媒體上,恒大高調(diào)招聘15名地區(qū)分公司董事長。
　　而在這之前,通過向中華慈善總會(huì)捐款3000萬元和恒大女排簽約郎平等一系列極具恒大風(fēng)格的舉動(dòng)早已展開。到短時(shí)間內(nèi),恒大以其擅長的手段營造了極高人氣。
　　而在恒大路演第一周遭遇IPO市場轉(zhuǎn)冷,香港主流基金無一下單的尷尬之時(shí),已是恒大股東的鄭裕彤展示了他的能量。
　　恒大酒店的開業(yè)儀式上,84歲的鄭裕彤不顧當(dāng)天40多度的高溫,堅(jiān)持在室外參加完開業(yè)儀式。在他的帶動(dòng)下,劉鑾雄、張松橋乃至李嘉誠等香港大佬都出數(shù)億美元的大手筆認(rèn)購。最終讓恒大公開發(fā)售部分股權(quán)獲得了46倍超額認(rèn)購。
　　其實(shí),單從資本市場來看,由于上市房企過于密集,此時(shí)上市的環(huán)境并不好,此前,華南城、恒盛地產(chǎn)在香港上市的第一天就面臨“破發(fā)”的尷尬局面,而早于恒大啟動(dòng)IPO的深圳卓越地產(chǎn),在臨門一腳之余主動(dòng)鎩羽而歸。
　　恒大的成功很大程度上歸于許的出色營銷和良好的人脈�！昂愦笞畛晒Φ牡胤绞俏�引了眾多富豪的撐場。在香港市場,吸引富豪家族認(rèn)購股權(quán)歷來是帶動(dòng)整個(gè)市場人氣最有效的策略�！眮嗐y投資研究部主管李大衛(wèi)說。
　　其實(shí)恒大在上一次上市未果之后,就痛定思痛。許家印這一年多來一直頻繁進(jìn)出香港富豪圈,并通過他的新排檔鄭裕彤接觸了后來眾多認(rèn)購的香港富豪。
　　恒大成功上市,鄭裕彤收獲了1.2億美元的回報(bào),許家印也榮登首富寶座。
　　不過,過山車般演完上市這部大戲,要真正超越萬科等領(lǐng)先者,新貴恒大還有很多的路要走。
　　但盡管恒大在《2009年三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》榜單上以土地儲(chǔ)備、銷售面積、銷售金額等五項(xiàng)第一領(lǐng)跑,其可持續(xù)性主營利潤卻僅為2600萬元,其住宅均價(jià)只有萬科的一半左右。

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