一直在廣州求學(xué)的孫先生，剛剛碩士畢業(yè)，初入社會(huì)，收入不高，剛好碰上萬科經(jīng)濟(jì)租賃房項(xiàng)目“萬科土樓”交付使用，他成功獲得了入住資格。 　　“土樓”是對(duì)萬科公司位于廣州金沙洲經(jīng)濟(jì)租賃房項(xiàng)目的昵稱，因其模仿福建客家圍屋的建筑形態(tài)而得名。它正式的名字叫“萬匯樓”。萬匯樓外圓內(nèi)方，內(nèi)圍有眾多公共活動(dòng)空間，球室、雜貨店、洗衣中心等，一應(yīng)俱全。雖然每一戶都十分袖珍，但“麻雀雖小，五臟俱全”，廚房、廁所、客廳一樣不少，而且采光通風(fēng)良好。
　　萬匯樓最小的一室一廳租金350元/月，普通公寓都是35平方米左右的兩室一廳，約450元/月，相當(dāng)于周邊城中村的租金價(jià)格。
　　“萬科土樓”所提供的低廉租金、良好環(huán)境以及倡導(dǎo)的社區(qū)“自治”的新客家文化，吸引了眾多“南漂一族”。
　　
　　 全新的嘗試
　　 “萬科土樓”在2006年建設(shè)之初，即成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。作為第一個(gè)吃螃蟹者，萬科的初衷是模仿福建客家的圍屋結(jié)構(gòu)，蓋一棟樓，然后以便宜的價(jià)格租賃給中低收入人群，成為民間“公租房”的提供者。
　　業(yè)界人士稱萬匯樓為廉租房項(xiàng)目，但萬科認(rèn)為，將“萬科土樓”定義為廉租房并不合適。
　　廉租房是針對(duì)城市最低收入群體，租金需符合政府標(biāo)準(zhǔn)，而萬匯樓的定位和租金水平，都區(qū)別于政府的公建項(xiàng)目。萬匯樓并不是為城市低收入居民提供的長(zhǎng)久居住方案。它更像是一個(gè)帶有居住探索性質(zhì)的暫時(shí)性居住解決方案。
　　萬科公司董事長(zhǎng)王石說，“低收入者分為長(zhǎng)期低收入者和暫時(shí)低收入者，相對(duì)后者的需要，開發(fā)商不用政府任何補(bǔ)貼，可以自己調(diào)整開發(fā)的產(chǎn)品來解決，但是前者需要政府的幫助和補(bǔ)貼，成片開發(fā)�！�
　　“萬科土樓”就是在政府不提供任何補(bǔ)貼的前提下，由萬科在廣州利用公開招拍掛的方式獲取土地，是萬科無償投資建設(shè)中低收入宜居住宅的實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目。因此，稱其為民間“公租房”似乎更為合適。
　　萬匯樓自2008年7月交付使用至今，普通公寓及集體宿舍出租情況良好，出租率穩(wěn)定在92％左右，最高時(shí)可達(dá)到100%，被廣東省建設(shè)廳列入“面向低收入群體租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目”。
　　然而，前不久廣州萬科“萬匯樓”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向媒體透露：萬匯樓將面臨57年才能收回成本的尷尬局面。
　　相當(dāng)高的入住率與相對(duì)較低的成本回收率形成鮮明對(duì)比，如果“土樓”長(zhǎng)時(shí)間無法收回成本，那么，受限于高昂的地價(jià)，王石希望“土樓”可以在城市的邊邊角角四處扎根的理想，就將與現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生距離。而“萬科土樓”的有益嘗試，也或許將成為絕唱。
　　公共租賃住宅的運(yùn)營(yíng)體系與萬科擅長(zhǎng)的商品房開發(fā)有很大不同。要在提供低廉房租的同時(shí)，保證“土樓”實(shí)現(xiàn)自力更生，并不是件容易的事。
　　“萬科土樓”項(xiàng)目建筑面積1.2萬平方米，有近300套居住單元，通過靈活的內(nèi)部空間分割，最多可容納1800人居住，容積率達(dá)到1.2。然而，有專家認(rèn)為，土樓的收回成本時(shí)間過長(zhǎng)，是因?yàn)槿莘e率過低。
　　萬科公司表示，建設(shè)管理萬匯樓，完全不以盈利為目的，也并未要求政府土地稅收優(yōu)惠政策的支持，從目前的情況來看，提前收回成本的可能性不大。
　　“試驗(yàn)的意義，就是要得到經(jīng)驗(yàn)，或是教訓(xùn)。”該項(xiàng)目相關(guān)人士坦言。即使在萬科內(nèi)部，大家也默認(rèn)，這是一片全新的“試驗(yàn)田”。
　　
　　“只要有一塊錢利潤(rùn)”
　　2005年下半年，萬科曾和住建部聯(lián)合推出征集“給低收入者造房計(jì)劃”的設(shè)計(jì)方案，這被認(rèn)為是萬科建設(shè)公共租賃住宅的前奏。
　　而2006年無疑成為萬科的轉(zhuǎn)型年。萬科以“萬匯樓”作為試點(diǎn)，嘗試以公益為目標(biāo)的公共租賃住宅建設(shè)。
　　對(duì)于轉(zhuǎn)型年，王石介紹，萬科將著力于三個(gè)體現(xiàn)“企業(yè)公民責(zé)任”的工作：推廣公共租賃住宅建設(shè)；設(shè)立專門用于居民舊村落保護(hù)的基金；推進(jìn)節(jié)能環(huán)保運(yùn)動(dòng)。也就是說，2006年的“轉(zhuǎn)型”體現(xiàn)在對(duì)保障房的開發(fā)上，自此，萬科對(duì)保障房項(xiàng)目的熱情空前高漲。
　　2006年至2009年，萬科已竣工和在建的各類保障性住房項(xiàng)目10個(gè)，共159萬平方米，包括配套商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃住房。2010年，萬科通過競(jìng)標(biāo)以代建方式參與了深圳、北京、南京、福州4個(gè)保障房項(xiàng)目的開發(fā)。一向特立獨(dú)行的萬科，就以這樣的系列動(dòng)作成為全國(guó)第一個(gè)以實(shí)際行動(dòng)介入公共租賃住宅市場(chǎng)的房企。
　　今年4月，北京萬科又與河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳簽訂了河北省保障房建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議，將大力參與河北省保障房的建設(shè)，計(jì)劃在張家口、保定、廊坊、唐山、秦皇島、滄州等城市建設(shè)限價(jià)房、公租房和廉租房。
　　萬科表示，參與保障房建設(shè)，主要是基于社會(huì)責(zé)任的考慮�！爸灰�有一塊錢利潤(rùn)，萬科就愿意蓋保障房”。
　　然而，“不賺錢”的開發(fā)計(jì)劃，對(duì)于一家上市公司而言，又將如何面對(duì)股民的質(zhì)疑？
　　萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人承諾，保障房建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將有助于商品房市場(chǎng)獲得更平穩(wěn)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。萬科愿意在不損害股東利益的情況下，積極參與保障房建設(shè)，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。
　　“房地產(chǎn)公司本來資金鏈就非常緊張，”機(jī)構(gòu)投資者吳帆表示，“如果真不賺錢，很可能影響到今后的業(yè)績(jī)。或者賺少一點(diǎn)，或者能夠得到政府其他的優(yōu)惠，但是不能純粹地不賺錢�！�
　　
　　價(jià)值遠(yuǎn)非如此
　　對(duì)于萬科高調(diào)涉足公共租賃住宅建設(shè)，業(yè)界議論紛紛，觀點(diǎn)不一。有人稱其為“公租房”秀，也有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)這是為了增加手中租賃比重；而作為當(dāng)事方，萬科則宣稱涉足公共租賃住宅純屬盡“企業(yè)公民”義務(wù)。但絕大多數(shù)人認(rèn)為，結(jié)果并不重要，“萬科土樓”的試驗(yàn)價(jià)值遠(yuǎn)不止如此。
　　今年國(guó)家明確提出要引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)。萬科此舉，正是對(duì)政策的有益嘗試，也為其他房企提供了不可多得的直接經(jīng)驗(yàn)。
　　實(shí)際上，香港、新加坡等房地產(chǎn)較為成熟的地區(qū)，其公共房屋建設(shè)三分之一以上都有社會(huì)資本參與。而且，新加坡有87％的人居住租屋，香港公共房屋居住人數(shù)占居民總數(shù)的50％；與此相比，我國(guó)在保障房建設(shè)的量上還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。如此龐大的待建規(guī)模，僅憑政府自身力量來運(yùn)作顯然是非常困難的。
　　再者，對(duì)于政府而言，資金瓶頸是當(dāng)前影響保障房推進(jìn)的一大障礙。長(zhǎng)期以來，保障房靠財(cái)政和社保資金投資建設(shè)，但這兩塊資金的供應(yīng)量是非常有限的。解決資金來源依然要靠“以財(cái)政為主，多渠道籌集”，企業(yè)參與是解決資金問題的有效方式之一。
　　世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，“社會(huì)參與政府保障房建設(shè)完全可行，不僅如此，時(shí)機(jī)也已逼近成熟�！�
　　雖然社會(huì)資本參與保障房建設(shè)能否成功，還是個(gè)未知數(shù)，但萬科始終認(rèn)為，在一定的政策優(yōu)惠下，創(chuàng)新運(yùn)行管理、融資等體制機(jī)制，社會(huì)資本投資建設(shè)保障房是完全可行的。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，關(guān)鍵是政府要轉(zhuǎn)變觀念，完成從“大政府”到“小政府”的轉(zhuǎn)變。同時(shí)借鑒房地產(chǎn)成熟地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，以此為社會(huì)資本的順利介入制定規(guī)則，完善保障性住房建設(shè)體系。
　　“我國(guó)保障房體系還不健全。在制度沒有保障的情況下，萬科做公共租賃住房是不能持續(xù)的，但這是為以后做鋪墊，一旦政府‘閘門放開’，萬科憑借其在公共租賃住房建設(shè)上的先期經(jīng)驗(yàn)，就有足夠的把握參與投標(biāo)�！�
　　“這一舉動(dòng)著實(shí)讓人吃驚，有這樣一個(gè)計(jì)劃王石很聰明。和當(dāng)年的李嘉誠(chéng)一樣，有著先見之明，這個(gè)項(xiàng)目在中國(guó)很有前途，在房?jī)r(jià)瘋狂的時(shí)期，這一舉動(dòng)可以緩解很多人的壓力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來看，買不起房子的工薪階層可以達(dá)到幾億人，在不同城市推廣這個(gè)項(xiàng)目，受益還是很大的�！�
　　“少建一點(diǎn)高檔住宅，多開發(fā)一點(diǎn)高密度的普通住宅，或者縮減一點(diǎn)利潤(rùn)，將價(jià)格定得低些，加快存量土地開放，增大供應(yīng)量，這才是真正實(shí)行企業(yè)公民的做法。”
　　“這種行為太好了，我們十分支持。但不希望這種行為的主體是一個(gè)企業(yè)，而應(yīng)該是我們的政府。畢竟一個(gè)企業(yè)的能力是有限的�！�
　　“萬科其實(shí)對(duì)國(guó)家政策一直跟得很緊，公共租賃住房（或者其他類型的解決中低收入群體的產(chǎn)品）肯定是未來中國(guó)政府必須面對(duì)的，就像目前城市化的滾滾洪流一樣�！�
　　“值得指出的是，地方政府并無財(cái)力解決公共租賃住房的問題，肯定會(huì)通過市場(chǎng)化運(yùn)作的方式實(shí)現(xiàn)，既然是市場(chǎng)化，就一定會(huì)給運(yùn)營(yíng)者一定的利潤(rùn)空間，因此萬科的提前介入從商業(yè)角度來講也是應(yīng)該肯定的�！�
　　“公共租賃住房是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的唯一正確、最有效、最直接、最根本的手段，企業(yè)來做公共租賃住房不符合市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下應(yīng)該做的是，多增加供應(yīng)，而不是保證住房�！�
　　“我不認(rèn)為萬科是在做秀，我寧愿認(rèn)為這是企業(yè)主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的一種表現(xiàn)。萬科做公共租賃住房和政府目前尚未對(duì)公共租賃住房詳情進(jìn)行披露并不矛盾，這只能說明現(xiàn)在公共租賃住房的進(jìn)展比較緩慢，真正落實(shí)還需要時(shí)間�！�
　　“品牌建設(shè)也好，作秀也好，不管萬科是出于什么樣的目的，至少萬科確實(shí)已經(jīng)走在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前列去做一件有利于老百姓的事情。品牌的建立不僅僅是做好產(chǎn)品，社會(huì)利益的體現(xiàn)不正是企業(yè)品牌建立與提升的基礎(chǔ)嗎？”

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