實現(xiàn)“公民住宅土地使用權(quán)制度”,恰恰可以解決全國人民的住房保障問題,還可以打破城鄉(xiāng)二元化體制,解決城市化過程中的一系列難題｡ 　　
　　“天氣預(yù)報”比文件還準(zhǔn)
　　
　　不久前結(jié)束的“全國城市住房工作會議”就“全國保障性住房建設(shè)”作了專題討論｡筆者認(rèn)為這是朝著正確的方向前進(jìn)了一大步｡
　　剛剛過去的2007年上半年房價走勢讓人瞠目結(jié)舌｡在房價已經(jīng)兩年呈20%以上漲幅的基礎(chǔ)上,再次全國性高漲,其中深圳上半年就暴漲了50%,其他地區(qū)上漲30%已經(jīng)成為稀松平常事｡不論是廣州市調(diào)控房價的七條政策,還是南京一房一價的做法,都沒有束縛住房價這一脫韁的野馬｡
　　近三年的房地產(chǎn)調(diào)控?越調(diào)越失控?越調(diào)越飛漲｡房價背離大部分人的承受能力,這是不爭的事實｡人們有理由思考我們的保障方式與保障路徑是不是合理｡
　　筆者認(rèn)為,政府出臺的有一些辦法確實能夠抑制房價,但缺少細(xì)則,執(zhí)行不力｡三年來,從2005年的《國八條》､2006年的《國六條》,到2007年的“兵分三路”,出臺的各項措施幾乎都沒有發(fā)現(xiàn)管用有效的內(nèi)容｡加之部分地方政府官員公開為房價高漲張目,房地產(chǎn)開房商的對策化解?因此調(diào)控成效甚少｡更不容忽視的是,確有許多調(diào)控的措施,比如招拍掛政策､控制土地供應(yīng)､打壓小產(chǎn)權(quán)房的政策,不論是從市場經(jīng)濟(jì)理論､還是從計劃經(jīng)濟(jì)理論上看,都是推高房價的｡無怪乎房價飛漲､猛漲與報復(fù)性上漲｡任志強(qiáng)先生的“只為富人蓋房”､“房地產(chǎn)就該暴利”､“政府每調(diào)一次就漲一次”､“不買房的都虧了”不幸都一一言中｡某房地產(chǎn)商會公布有48%的經(jīng)濟(jì)適用房為富人們占有｡潘石屹為此有一名言:“富人搶走窮人的救濟(jì)糧｡”開發(fā)商的“房地產(chǎn)天氣預(yù)報”比文件準(zhǔn)確｡這一現(xiàn)象值得深思｡
　　正像筆者在2006年接受媒體采訪時曾經(jīng)大聲呼吁的那樣,房價不是調(diào)控核心,核心問題是居民的住房保障問題｡這也是本次“全國住房工作會議”的研究重點｡
　　回首今年年初,建設(shè)部汪光燾部長在全國建設(shè)工作會議上指出,“住房是人的一種基本權(quán)利,是一種基本的社會保障”,他指出:“從十多年探索與改革的實踐看,僅靠市場機(jī)制無法解決住房領(lǐng)域的社會公平問題｡”三年的調(diào)控歷程,政府調(diào)控思路從“房價調(diào)控”回歸“保障性住房”,也說明房地產(chǎn)市場調(diào)控是一個探索的過程｡
　　
　　“住房自有率”是個偽命題
　　
　　宏觀的房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)分為兩大塊,一是保障性住房,二是商品房市場｡我們近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控成效逆動,問題的關(guān)鍵在于混淆兩者的區(qū)別,把保障性住房委托給開發(fā)商｡更何況保障性住房從總量上看僅不足2%-3%,而且許多機(jī)關(guān)單位集資建房還占用其額度,加上高收入人群弄虛作假拿走了一部分經(jīng)濟(jì)適用房,因此保障性住房成為點綴,全社會只有向開發(fā)商購房一條路｡最近的會議僅落實了特困戶的廉租房,占70%以上的中低收入者未進(jìn)入政策保障的范圍,這顯然與民眾的要求相距甚遠(yuǎn)｡
　　近一年來,眾多專家在討論房價高漲的成因時多次引用一個數(shù)字,就是中國的城市住房自有率已經(jīng)達(dá)到82%,國外許多發(fā)達(dá)國家的住房自有率不足60%,有的甚至低于50%,認(rèn)為中國人擁有自己的產(chǎn)權(quán)房的意識太濃,我們住房保障制度做得已經(jīng)很不錯了｡我認(rèn)為這其實是一個偽命題,中外的情況不具有可比性｡
　　事實上,近幾年當(dāng)中我們把世界上一些能找到資料的國家住房制度都進(jìn)行了一些研究｡比如說美國的社會保障體制比較健全,沒有戶籍等二元體制,社會的創(chuàng)業(yè)機(jī)會比較多,那又是一個汽車上的國家｡買房對一部分習(xí)慣于流動的人群來說,不僅不方便,而且買了也會賣出去｡
　　在美國和西歐,與個人收入的比例折合起來算,買房和租房相對都很便宜｡此外,美國有17%左右,西歐有高于20%的人口居住在政府或企業(yè)提供的廉租房里｡而美國與西歐的老年人往往到了65歲就出售自己的住房住進(jìn)老年公寓｡
　　但是在中國的許多城市,“購房入戶”叫得很起勁;大城市租房價格相當(dāng)貴,與其把錢交了房租,不如貸款購房;炒房還可以有巨大的增值｡在這種情況下住房自有率當(dāng)然高｡再說,住房自有率也不等于平均自有率,有一部分人有多套住房,有許多人一套沒有｡所以住房自有率說明不了任何問題｡
　　
　　解決居民住房權(quán)利的現(xiàn)實途徑
　　
　　
　　筆者認(rèn)為,作為共和國公民,城市居民實現(xiàn)住房權(quán)利是憲法賦予的神圣的權(quán)利之一,是一種基本的社會公平｡但結(jié)合建設(shè)部汪光燾部長關(guān)于住房權(quán)的觀點,城市人民有住房權(quán)實現(xiàn)途徑嗎?目前沒有｡
　　依據(jù)《中華人民共和國憲法》中關(guān)于人民權(quán)利的內(nèi)容,城市人口的住房權(quán)是確保的｡在計劃經(jīng)濟(jì)時期,采取分配的方法來解決｡任何一個人參加工作,供職的單位有責(zé)任解決其住房｡單位向職工收取極為低廉的房租｡本人參加工作之初,與一地級市中級法院院長鄰居,本人一間20平方住房,院長全家不過三間另帶一6平方廚房｡后來本人分到了一套使用面積40平方的住房,當(dāng)時月工資收入69元(1985年),房租每月只有3元,相當(dāng)于工資收入1/23,沒有聽說誰交不起房租｡這和現(xiàn)在市場混亂價高､令人發(fā)怵的租房市場完全不一樣｡在當(dāng)時的條件上,這么便宜的住房誰不租是傻子｡同時,人們也沒有自己建房的土地與資金條件｡
　　進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)時代,政府沒有找準(zhǔn)解決城市居民住房權(quán)利實現(xiàn)的途徑｡住房市場化到現(xiàn)在已經(jīng)有10年了｡1998年國務(wù)院的23號文件出臺時,規(guī)定家庭收入低于房價4倍的可以申請補(bǔ)貼｡這個意見是當(dāng)時一大批專家討論制訂的,也參照國際上的正常做法,即房價為家庭收入的4倍為上限｡所以在這個精神主導(dǎo)下,住房的價格沒有出現(xiàn)大幅度波動,老百姓是有承受能力的｡但2003年后,這一政策發(fā)生了偏差｡房地產(chǎn)市場已經(jīng)為房地產(chǎn)開發(fā)商把持,政府的經(jīng)濟(jì)適用房的管理線條太粗,數(shù)量太少,根本無法與開發(fā)商抗衡,以至于開發(fā)商個人利益最大化,“富人搶走窮人的救濟(jì)糧”｡
　　
　　將“宅基地制度”引入城市
　　
　　反觀面廣量大的中國農(nóng)村,政府沒有花過一分錢,卻從來沒有聽說農(nóng)民有太大住房問題｡其原因就在于政府用政策確定了農(nóng)民解決住房的途徑,即農(nóng)民實際擁有住房權(quán),體現(xiàn)方式就是宅基地制度｡農(nóng)民在自家的宅基地上建房,花的是建筑物的成本價｡套著這一條思路,50年來,中國農(nóng)村從來沒有出現(xiàn)過農(nóng)民的住房問題,也沒有興風(fēng)作浪的房地產(chǎn)開發(fā)商｡這一例證值得重視,住房土地使用權(quán)問題是其中核心｡
　　筆者在前不久中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會的“低收入人群的住房問題研討會”上,提出“轉(zhuǎn)換思路,政府建設(shè)保障性住房可以不花錢”｡
　　按照資源公平占有的原則,城市居民應(yīng)當(dāng)從土地制度上來解決住房保障問題｡在農(nóng)村,戶均可獲得180到400平方米左右的宅基地,那么,我們完全可以把這項制度延伸到城市｡在小城鎮(zhèn),戶均可享有60平方米住宅土地使用權(quán),折合成容積率,大約可以購買120-150平方米的住房;在中等城市,為了控制資源,加上容積率提高,每戶可以擁有30平方米的住宅土地使用權(quán)｡按容積率為1:3的比例,可購買90平方米的住房;在特大型城市,每戶可擁有20平方米的住宅土地使用權(quán),按照1:4的容積率,可購買80平方米的住房｡單人戶可擁有12-15平方米的住宅土地使用權(quán),購買容積率1:4以上的住房40-50平方米｡
　　所有以住宅土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的購房只應(yīng)當(dāng)包括拆遷費､配套費與建筑成本,這與農(nóng)民的宅基地是一樣的道理,比商品房少兩大塊,一是土地出讓金,二是暴利｡在北京,三口之家,如果不是位置特別好的地段,在建筑成本通常為1850元左右的前提下,再加上拆遷費與配套費,合計起來3000元/平方米可解決問題｡
　　一個人在原住地之外的地方申請住宅土地使用權(quán)住房,就必須放棄原住地的住宅土地使用權(quán)｡新住地的住宅在其合理的扣除面積之外,必須交納土地資源使用稅(叫物業(yè)稅不確切),原住地的住宅當(dāng)然也須交納土地資源使用稅｡一個家庭(1戶)只能在一個地方享受住宅土地使用權(quán),這就促進(jìn)了土地的流轉(zhuǎn)與土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)｡可以解決我們近10年無法解開的剪不斷理還亂的住房管理與保障制度的癥結(jié)｡
　　近幾年來,筆者多次參加有關(guān)方面的房地產(chǎn)調(diào)控政策討論｡在一次研討會上,有的專家不同意我的觀點,說土地是政府的｡我說這個不錯,那么政府又是誰的呢?今年的政府工作報告中,溫家寶總理說,房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房｡什么叫重點,就是比例上要大,要超過那種價位高的商品房的比例｡所謂面向廣大群眾,就要開發(fā)廣大群眾有購買能力的價位合適的住房,地方政府不能通過保障性住房來掙廣大中低收入階層的錢,這個意思再清楚不過｡
　　有專家又提出,政府財政沒有足夠的能力來實現(xiàn)廣大中低收入者的住房保障｡
　　城市居民的住房保障是不是非要政府掏錢不可?在中國的廣大農(nóng)村,在經(jīng)濟(jì)條件遠(yuǎn)不如城市的農(nóng)村,農(nóng)民的住房保障政府并沒有花錢｡我們只是建立了農(nóng)戶宅基地制度,中國的9億農(nóng)民就從來沒有發(fā)生過住房問題｡我們天天在談住房保障,卻離住房保障越來越遠(yuǎn),我們?yōu)槭裁床豢梢詫⒃趶V大農(nóng)村行之有效的住房保障方式引入城市呢?
　　炒房作為投資行為,雖然不利于住房市場的調(diào)控,但顯然是合理的市場行為;銀行業(yè)30%以上的貸款集中在房地產(chǎn)上,雖然已經(jīng)成為重大問題的雷區(qū),房價也已經(jīng)走火入魔,但是光從現(xiàn)有的調(diào)控措施找不到解決問題的可行辦法｡實現(xiàn)“公民住宅土地使用權(quán)制度”,恰恰可以解決全國人民的住房保障問題,還可以打破城鄉(xiāng)二元化體制,解決城市化過程中的一系列難題,對城市之間居民遷移提供了體制性解決辦法｡這一課題筆者正組織課題組進(jìn)行研究,預(yù)計在2008年兩會前向全國人大提交研究報告｡
　　
　　過渡性措施
　　
　　關(guān)于城市困難戶､新生與外來就業(yè)群體(含原住地農(nóng)村的公民)需求的廉租房建設(shè),筆者認(rèn)為,廉租房建設(shè)是保障性住房框架內(nèi)的事,并不是像很多專家認(rèn)為的那樣,一定要政府拿出許多錢才能解決這個問題｡
　　我們測算,組建一個廉租房基金會,通過社會力量籌集資金,這部分資金投資回報率可以達(dá)到6%左右,比銀行利息高得多｡前提是政府要給政策:一是不收土地出讓金,只征收配套費與拆遷費,二是免征廉租房建設(shè)的各項稅收,三是安排位置在交通與公共配套設(shè)施完備的地段｡政府免除的資金可用來補(bǔ)助特別困難戶｡
　　廉租房如果建小戶型,以在北京建設(shè)為例,每戶30平方米,有衛(wèi)生間和廚房,用來出租每月只需700元,外來打工人群､農(nóng)民工如果4個人住一間,每月每人不足200元｡由于投資的回報率可以達(dá)到7%左右,所以錢不是問題｡而30平方米的房租600-700元,只相當(dāng)于目前租房租金的50%不到,特困戶可減半收取,流動人口､農(nóng)民工也有這個承受能力,復(fù)雜的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策就可以穩(wěn)妥落實,
　　筆者認(rèn)為,由于多年來住房制度方面的思路走偏,已經(jīng)導(dǎo)致了一系列嚴(yán)重問題,現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)返樸歸真,回歸本位｡作為過渡,凡自住性的第一套住房,超過限額的面積,不論大小,在10年內(nèi)不開征土地資源占用稅;第二套以上住房,從緩開征,可從第一年的房產(chǎn)現(xiàn)值的0.5%征起,每年提高0.5%,最終達(dá)到最高限額3%｡居民擁有第二套以上住房即商品性住房,應(yīng)當(dāng)分清在城市核心區(qū)､城市外圍功能區(qū)､城市遠(yuǎn)郊區(qū)的不同,對應(yīng)的資源占有稅應(yīng)相對不同:比如,城市核心區(qū)的是3%,城市外圍功能區(qū)的應(yīng)當(dāng)減半征收,城市遠(yuǎn)郊區(qū)應(yīng)當(dāng)再減半征收｡這樣,根據(jù)占有公共資源的多寡開征不同的資源占用稅,既可以滿足富裕階層的豐富性住房需求,也體現(xiàn)了不同資源占有的效率,符合資源社會化平等共享的原則｡
　　政府應(yīng)當(dāng)確定城市核心區(qū)主要滿足住宅使用權(quán)的住房購買需求,居民申請面積超過住宅土地使用權(quán)的部分可按商品房對待隨行就市｡商品性住房主要在城市功能區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)建設(shè)｡參照新加坡做法,對外國人投資購買中國住宅與開發(fā)商品性住房進(jìn)行必要的限制｡這樣的住宅土地使用權(quán)制度一落實,城市化進(jìn)程中眾多矛盾將會迎刃而解｡政府只出政策即可有效解決保障性住房問題｡
　　(作者為《中國經(jīng)濟(jì)名家講壇》副理事長,中國管理科學(xué)研究院研究員｡對于本文觀點,歡迎討論)

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