半個世紀的產權糾葛

　　“經租房”對于今天絕大多數(shù)中國人來說都是一個陌生的詞語，甚至根本沒有興趣去搞清楚其含義。但是對于北京上海等大城市的一批市民來說“經租房”卻是盤恒在心頭揮之不去的陰影，房管部門告訴他們經租房產權早就是國家的了，這是國家政策所以沒有商量的余地。但是這些業(yè)主們怎么也想不通，明明是租出去的房子，怎么轉眼就成了別人的財產呢？尤其在北京大量經租房業(yè)主正在為了自己的權益而奔走，他們的努力在很多時候顯得孤立，他們?yōu)榇硕�憔悴和悲憤，他們無助的眼神讓人心碎。

　　要想全面的理解事實從而作出客觀的判斷，我們首先要從梳理清楚這一段歷史糾葛的來龍去脈開始。這個故事要從半個世紀以前說起，在被稱作舊社會，沒有養(yǎng)老保險的年代，購房制業(yè)是城市普通收入階層尤其是鰥寡孤獨維持晚年生計的方法，俗稱“吃瓦片”。一些沒落的王公貴族富商大賈不爭氣的子孫，如果不愿意賣祖產被稱作敗家子，最穩(wěn)妥的方法就是靠出租祖產獲利。不過當時包括北京在內的各大城市的房價都沒有現(xiàn)在這么貴，所以甚至連老舍筆下的駱駝祥子也可以買一間宅子，那個年代恒產曾是社會穩(wěn)定的重要保障。

　　新中國成立以后，一方面革命的意識形態(tài)將一切依賴生產資料和資本獲利的行為視為剝削，于是城市私人擁有房產用于出租和鄉(xiāng)村的地主階級向佃農收地租一樣，順理成章的成為了可恥甚至罪惡的事情；
另一方面解放后不斷擴充的政府及各類國家事業(yè)單位和國有企業(yè)有大量干部職工需要住房安置。再加上學習蘇聯(lián)計劃經濟模式下政府包辦一切的萬丈豪情。于是在當時幫助私房所有者“從剝削者變成自食其力的勞動者”就順利成章的擺到了人民政府的議事日程上。

　　沒有經過人大討論（當時就算經過人大也只有舉手通過）就決定將城市私房主的房屋由國家集中管理，統(tǒng)一經營。見識了“三反五反”，又剛剛經過“反右”，一波波的政治運動中有產者們早已成為惶惶不可終日的驚弓之鳥，榮幸地被列為改造對象意味著人民政府在清算你在舊社會“剝削所得”的同時，賦予了你被人民接納脫胎換骨獲得新生的機會，主動迎上去還來不及，哪里還敢抗拒國家機器的力量。1958年7月10日的北京日報的一則報道可以體現(xiàn)當時人們的心態(tài)“這次經過各區(qū)對私有房主進行動員和組織討論，他們對于社會主義發(fā)展的必然趨勢和對私有出租房進行社會主義改造的意義有了較明確的認識，”…….“東城區(qū)冒兒胡同的王秀貞說：我們國家進入社會主義時期，全民都在搞社會主義大躍進，可是我們房主仍然站在門外，坐吃房租，太可恥了！我要求政府盡快接受我們的申請，也讓我們早一天進入社會主義。”

　　在1958年前后，從北京開始人民委員會經過動員以后“接受房主的申請”，當然幾乎沒有人敢不申請的。私房主把房屋交給政府，政府相關部門取代了過去的房地產中介商，將收上來的住房以比較低廉的價格分配國家機關單位的干部職工，適當照顧房主的生活情況，以所收租金的百分之20到40分給房主。這樣強買強賣，有剝奪私人合法財產的含義，明顯違背了當時的《憲法》，所以也有一些房主鼓著勇氣提出質疑，不過這種膽大包天的質疑被一紙文件定性為“兩條道路的斗爭”，換句話說誰敢于質疑這一政策的合法性，誰就是質疑社會主義道路。在這種氣氛下經租房政策幾乎沒有遇到阻力，就得以在各大城市推廣。

　　在有的文件中將這表述為“一定時期”內的措施，目的是為了過渡到全民所有制，但這個“一定時期”到底是多久？政府沒有說，當時的環(huán)境下誰也不敢問。

　　直到“文革”結束了這一切，根據(jù)“紅衛(wèi)兵和革命群眾的意見”，房租被被視為不勞而或的收入，和資本家公私合營時期給予的定息一樣被取消。而且家中保留舊社會的房地契，被稱作“變天帳”屬于紅衛(wèi)兵小將們打擊的對象，于是很多房主們戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的把房地契交到各地的革委會，以求自保。今天在北京潘家園舊貨市場你可以看到不少房地契被作為文物出售給收藏愛好者，這些大多就是“文革”中流失的。

　　當中華民族終于挺過了“文革”的夢魘，在確信這場浩劫結束以后，一些業(yè)主想起了自己在文革中被剝奪的權益，按理說自己的合法私人住宅，政府從來沒有依法完成產權變更手續(xù)，當時講的是代租，也就是說政府扮演了相當于房地產中介公司的角色，房屋業(yè)主仍然是業(yè)主。于是提出發(fā)還房產，至少也得繼續(xù)支付文革中被剝奪的部分租金。不過也許是因為在過去的年代我們的國家遭受苦難的公民何止千千萬萬，很多人家破人亡，命都丟了，失去幾件房子在那時看來算的了什么？所以并沒有落實政策部門從法律的角度認真對待。

　　1985年當時的城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部發(fā)出《城市私有房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》其中明確提到“已納入社會主義改造的私有出租房屋，一律屬于國家所有�！北M管很多經租房主怎么也想不通，早已不是“文革”了，怎么政府的一紙“意見”就能夠剝奪公民的合法財產，可政府機關畢竟代表國家，而且當年的業(yè)主如果不是死于文革，多半也是風燭殘年，明白小胳膊擰不過大腿的道理，盼望過兩年安生日子，只好委曲求全。家住上海黃浦區(qū)尚文路133弄50號的胡彭生先生就是一個典型的例子，他的父親胡信義解放前是民族資本家，解放后被打成“經濟特務”，含冤屈死，遭受了家破人亡的慘禍，一幢私房也曾兩次被沒收，十一屆三中全會以后冤屈被平反，可房子卻有兩間怎么也收不回來，最讓胡家咽不下氣的是，占住這兩間房的人恰是當年的造反派。找到房管局卻得到答復：這樣的家庭在黃浦區(qū)就有幾萬家，現(xiàn)在還沒有新政策，解決不了。

　　公民權利意識的覺醒讓經租房問題重新浮出水面

　　改革開放以后的經過一系列教訓我們的政府終于認識到，試圖包辦一切的行為是不切實際而且危險的，延續(xù)了幾十年的福利分房漸漸成為了歷史，進入九十年代房地產熱席卷全國，尤其在北京上海的這樣經濟發(fā)達地區(qū)，土地這樣的希缺資源刺激著資本的神經。為了獲得土地，一段時期內在一些政府部門的支持下，以危改或建設的名義，沒有商量余地的強制性拆遷在各大城市的老城區(qū)愈演愈烈。通常情況下拆遷補償會遠低于所在地區(qū)的土地使用權市場價格以留下豐厚的利潤空間，不過在拆遷中有一類居民卻常常抱著歡天喜地的態(tài)度，所以有時候北京上海的媒體確實能夠找到個別居民對這電視鏡頭說：拆遷政策好，我們早盼著拆遷呢。這類人肯定不是神經有問題，那是什么情況呢？家住北京鼓樓西大街的馬吉昌先生就遇上了這樣的不平事。

　　馬吉昌家祖上傳下明代的四合院，在58年17間房子成了房管局的經租房，一個月總共給二十塊錢補償，文革以后就再也沒給過。后來馬吉昌家里添丁房子不夠住希望把老宅子要回來，被房管局干部斥為“反攻倒算”，從此再也沒敢開口。住在這些房子里的主要是一些和房管局有關系的機關干部，后來陸續(xù)分了或者買了新房，但是由于經租房延續(xù)計劃經濟年代的低房租所以大都沒有退給房管局，而是轉租給其他人或者干脆空著堆堆舊東西。有的房子空著7、8年都沒人住。前不久老馬家的四合院也遭遇了強制拆遷，對于那些經租房，房管局和拆遷公司聯(lián)合辦公，兩張桌子擺在一起一邊房管局把房子賣給住戶每平米250元，另一張桌子拆遷公司支付每平米6、7千元左右的拆遷補償，這對于那些住戶，尤其是七八年都不住的那些住戶簡直是一筆飛來橫財，所以高高興興的趕來，拿上錢就走了，拆遷工作異常順利�？烧嬲�的房主馬吉昌一家傻眼了，明明是自己家的房子，房管局怎么能替業(yè)主賣了呢？而且當年占了自己家房子的人得了大筆拆遷補償，真正的房主卻一個字兒得不到，天底下有著樣的道理么？

　　更有甚者，房管局一些人利用手中職權瞄上了經租房這塊肥肉，名目張膽的從中牟利。在北京，已經碩果僅存的四合院，市場價值動輒上千萬，可是通過房管局的內部關系，可以不經過拍賣，以比市場價格低廉得多的價格買到經租房代管房性質的四合院，當然你可以想象出其中的貓膩。在寸土寸金的南池子地區(qū)，本世紀初大量精美的四合院遭遇拆遷改造，原房主被強制性安置到其他地方以后，在原址重新修建了新式四合院，然后以數(shù)千萬的價格賣給一些身份不一般的人物。家住南池子普渡寺西巷的丁艾女士，祖?zhèn)鞯乃暮显�，僥幸逃過了商業(yè)開發(fā)，不過接下來發(fā)生的事情更加讓她憤怒。她家四合院一半的房子58年也成了經租房，這次拆遷改造，把住戶給遷走了，丁艾燃起了希望，這次也許能把被房管局征走的房子要回來，誰曾想到，房管局在她家院子里砌起了一道圍墻，把她家的經租房圍在了墻外，接下來傳來消息，她家的三百多平米面積經租房要以三百多萬元的價格賣給一位她不認識的韓先生（該位置這樣一個四合院的市場價值超過千萬），這位韓先生自我介紹是東城區(qū)房管局局長介紹來的，看過房子以后很滿意。可是丁艾不干了，她直接找到那個想買房子的韓先生，告訴他：這是我的房子，你從房管局買是非法的！一開始韓先生很自信，我是通過房管局買的房子，怎么可能違法呢？丁艾介紹了實際情況以后，那位韓先生也有些歉疚，提出要不給丁家補償一些，丁艾表示，這不是錢的問題，你就是把金山搬來我也不賣。還撂下狠話：你和房管局的人暗箱操作，我攔不住，不過你買房子的錢要是干干凈凈掙來的，就自己掂量掂量。好在這位韓先生良知未泯，所以那些房子現(xiàn)在還空著。

　　但是很多經租房已經被房管局賣了，或是正在面臨被出售的命運。丁艾等人行動了起來，他們目前已經收集了上百家經租房和代管房的資料，并把這些資料發(fā)布到網上，“目前北京舊城的四合院中有相當一部分私人房產，大約9萬間，被國家經租或代管至今，房管局從未合法取得經租房或者代管房的產權，所有出售均為非法�！倍“�認為雖然房管部門受利益驅動蠻不講理，但是大多數(shù)人還是能明辨是非的，當前所能作的最主要是向全社會呼吁，讓人們意識到要購買房產必須必須搞清楚誰是真正的業(yè)主，如果從房管局手中購買別人家的經租房，日后講法制的時候，一定會帶來嚴重的產權糾紛。而如果有人明知是他人的產業(yè)，受利益誘惑，通過房管局內部渠道，非法購買，則如同購買贓物一樣是一種不僅違法而且可恥的行為。

　　執(zhí)行原定政策還是維護憲法尊嚴的艱難選擇

　　在研究這段歷史時，非常值得深思的是，當年一方面剝奪有產者的社會主義改造進行的轟轟烈烈，另一方面1954年《憲法》中其實有明確表述：第十條 國家依照法律保護資本家的生產資料所有權和其他資產所有權；
第十一條 國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和各種生活資料的所有權；
第十二條 國家依照法律保護公民的私有財產及繼承權。你把當時出臺的那些政策和憲法放在一起比對，會發(fā)現(xiàn)其中明顯的違憲傾向，可是制定政策部門似乎沒有太把法律放在眼里，群眾也沒有勇氣從維護《憲法》尊嚴的角度提出質疑。

如果說這還是受“反右”及“文革”左的思想干擾。那么十一屆三中全會以后出臺的1982年《憲法》也明確表述，第十三條：國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。國家依照法律規(guī)定，保護公民的私有財產繼承權；
第五條：。。。。一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得同憲法相抵觸�？墒菬o論是執(zhí)法機關或是政府部門在制定政策作出決定的時候，似乎還是沒有考慮《憲法》的存在，繼續(xù)沿用“文革”邏輯，進而繼續(xù)執(zhí)行文革時期的“中央文件精神”。比如，1985年城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部的文件中，對于合法權益收到侵害的公民，強調：“對于廣大群眾，尤其是原房主要做好深入細致的思想工作，教育他們顧全大局，體諒國家困難，積極配合政府做好這一工作�！苯z毫沒有法律面前政府和公民的平等意識，充滿了居高臨下家長般教訓人的口吻。而人民法院受到行政干預，又為了回避矛盾竟然剝奪了公民的訴訟權利，以最高法院的身份，(點擊此處閱讀下一頁)明確表示此類的案件概不受理。

　　所以眼下，經租房業(yè)主們在維護自己合法權益方面，幾乎處在無助的境地。找到房管局，房管局說：我們是執(zhí)行上面的政策，你不服可以告；
告到法院,法院說：我們上面有文件（見下文），這樣的案子我們不受理，你們得去找落實政策辦公室；
找到落實政策辦公室，落實政策辦公室說：目前沒有新政策解決這方面問題，我們不能否定過去的社會主義改造成果，你們還得和房管局協(xié)商解決。經租房的業(yè)主象皮球一樣被踢來踢去，前面提到的馬吉昌就對記者說：自己是喊天天不應，喊地地不靈，眼淚都流干了。

　　明明是人民要求保護合法權益的合理吁求，無論從《憲法》還是《民法》的角度都非常簡單的案件。作為社會公正最后一道防線的人民法院卻以不是其主管工作范圍的理由掉過臉去，讓其找侵害其利益的部門申請解決。一直關注北京四合院保護的華新民女士有一個形象的比喻：這就好像一個人被歹徒強奸找到人民法院要討公道，人民法院說，這事我們管不了，你還是自己去找強奸你的人協(xié)商解決。

　　當然也有一些地區(qū)主要是沿海開放省份做得比較好，比如廣州市的做法就體現(xiàn)了順應民意和法制，從善如流的勇氣，從以落實僑胞待遇的名義，落實房屋政策領導小組非常低調的宣布無論是解放后沒有向人民政府登記而被接受代管的房屋，還是社會主義私房改造時的經租房屋只要提供房屋契證和房屋業(yè)主或繼承人的有效證件就發(fā)還房屋產權。包括土改期間由各地農會拍賣，拍賣款歸農會所有的土改拍賣房，也參考其價值給予貨幣補償。此政策一出，經租房主們如旱日逢甘霖，無不奔走相告。因為既然當年恐懼新政權逃往海外的業(yè)主，甚至被新政權視為階級敵人者，今天都要尊重其合法產權，那么對于留在大陸普通百姓來說，就更沒有道理對其合法財產蠻橫剝奪了。有趣的是這樣被人民擁護的政策之所以采取低調態(tài)度，據(jù)說是因為“經租房問題帶有全局性，如果總是一個地方開口子，口子還越開越大，恐怕很難向上面交待�！� 但即使這樣也反映了當?shù)卣�府勇于維護《憲法》精神，勇于排除各種干擾，解決歷史遺留問題的魄力。這樣的做法正在逐步影響到其他地方。而且全國人大已經將《行政訴訟法》的修改納入新的五年立法規(guī)劃，未來在更廣闊的范圍內人們將可以更加理直氣壯地針對代表抽象行政行為的“紅頭文件”提起訴訟，通向法律的大門決不會永遠向收到傷害的公民關閉。

　　同時那些業(yè)主們的不懈努力正在加快這一天的到來，他們表示是今天的黨中央依法治國、依憲治國的明確表態(tài)，讓他們深受教育和鼓舞，他們堅信在不久的將來一定會討到一個公正的說法。那個《憲法》形同虛設，那個老百姓明明受到政策傷害，也要作出笑臉舉手擁護的年代永遠過去了。

　　附：從已公開的文件檔案審視經租房政策的歷史脈絡

　　郭宇寬 搜集整理

　　1956年1月18日，中央書記處第二辦公室擬定《關于目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》

　　批評“租賃關系中存在種種中間剝削，如二房東和“掮客”，有些城市經過政府取締已經減少但仍然普遍存在�！薄敖夥乓院蟠蠓恐鲗φ�策采用觀望態(tài)度，得過且過不修繕房屋，并且低價出賣房屋。”

　　得出結論：“城市房屋私人占有與社會主義建設之間的矛盾日益尖銳；
第一、房屋不能較好的保養(yǎng)；
第二影響城市人民首先是職工的生活，影響工資制度；
第三、不能更有效合理的使用現(xiàn)有房屋，因此，必須在對私營工商業(yè)進行社會主義改造的同時，對城市私人房產實行社會主義改造�！�

　　指出“對私有房產的社會主義改造，總的要求是加強國家控制，首先使私有房出租完全服從國家的政策，進而逐步改變其所有制�！�

　　1958年6月4日，北京市私房改造領導小組制定《私有出租房屋進行社會主義改造幾個具體政策問題的規(guī)定》

　　量化改造起點為：“夠十五間（自然間）、不夠二百五十平方米，或是夠二百五十平方米不夠十五間者都列入改造對象，予以改造。”其后又于1958年6月20日制定了補充規(guī)定，將改造起點有條件擴大至“房屋是一整所或十間以上者�！鄙院�，各省、直轄市紛紛效仿，很快推廣至全國。

　　1964年1月13日國家房產管理局致國務院《關于私有出租房社會主義改造問題的報告》

　　“一些房主認為房屋由國家經租房還沒有過渡到全民所有制，仍然歸個人所有，往往以人口增加，自住房不夠的理由，要求退還已由國家經租的房屋；
或者以生活困難為理由要求增加定租；
有的甚至強收房租，逼迫住戶搬家強占房屋，破壞房屋。這些情況反映了私房改造工作中存在尖銳的兩條道路的斗爭�！�

　　提出的意見認為：

　　房主只能領取固定的租金，不能收回已由國家經租的房屋……對于有反攻倒算行為的房主應當按照不同情況區(qū)別對待：情節(jié)輕的進行批評教育；
有嚴重違法行為的，造成損失民憤很大的，應當給以制裁。

　　1964年9月18日最高人民法院對廣東高院《關于經租房的業(yè)主實際上喪失所有權》的批復：

　　根據(jù)國家經租房的性質是“對城市房屋占有者采用類似贖買的方法，即在一定時期內給以固定的租金，來逐步改變他們的所有制”。這就是說：國家經租房的業(yè)主已經實際喪失了所有權。

　　但后面又說：業(yè)主死后，經租房屋不能允許他的家屬繼承，但可以繼續(xù)領取國家給予的固定租金。（這是非常自相矛盾的，如果經租房不能繼承，那他的家屬已什么身份繼續(xù)領取租金呢？）

　　1966年9月24日國務院財貿辦公室、國家經濟委員會《關于財政貿易和手工業(yè)方面若干政策問題的報告》

　　俗稱“中發(fā)（1966）507號”文件言及“最近在無產階級文件大革命中，各地紅衛(wèi)兵和革命群眾……，提出了許多倡議，這些倡議許多是可行的，應該采納、辦理，”故此作出：“公私合營企業(yè)應改為國有企業(yè)，資本的定息一律取消。”（該“文革”文件中沒有涉及經租房問題，但此后即停止向經租房所有者支付租金收入及拒絕返還房產所持的卻就是這個“文革”文件，時至今日仍然作為經租房充公的法律依據(jù)）。

　　文革后我國重新走上了依法治國的軌道，但在經租房領域仍然成為法制的死角，延續(xù)著“文革邏輯”。

　　1985年2月16日，城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部《城市私有房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》

　　“已納入社會主義改造的私有出租房屋，一律屬于國家所有�！�

　　“凡是1961年九月以后納入改造的私有出租房，未發(fā)放定租或發(fā)放時間不足五年的，一般按五年計算，予以補發(fā)或補足。”

　　“對于廣大群眾，尤其是原房主要做好深入細致的思想工作，教育他們顧全大局，體諒國家困難，積極配合政府做好這一工作�！�

　　1987年10月22日，最高法院、城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部聯(lián)署《關于復查歷史案件中處理私人房產有關事項的通知》

　　強調“要繼續(xù)執(zhí)行中央原定文件”。

　　1988年1月5日湖南省高級人民法院關于執(zhí)行《關于復查歷史案件中處理私人房產有關事項的通知》對最高法院的請示報告

　　有如下內容：“房管部門與法院處理意見不一致，現(xiàn)房管部門按照《通知》第二條規(guī)定，要求法院撤銷判決移送落實私房政策部門處理。法院應怎么辦？”“房管部門在執(zhí)行政策或管理方面明顯侵犯了房主的合法權益，經房主申訴又不改正，現(xiàn)房主堅持向法院起訴，是法院受理還是仍然移送落實私房政策部門處理？”

　　最高人民法院研究室的電話答復是：

　　“對此，我們的意見，人民法院不予受理。但應當向當事人講明道理，告其向原處理部門或其上級政府主管部門申請解決�！�

　　1989年9月16日，建設部《關于善始善終作好城市私房遺留問題處理工作的通知》

　　再次強調要執(zhí)行其“以前已制定的文件精神”。

　　在1992年《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》最高法院法發(fā)（1992）38號發(fā)布：

　　“凡屬于歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛，不屬于人民法院主管工作范圍，當事人為此而提起的訴訟，人民法院依法不予受理或駁回起訴，可告其找有關部門申請解決�！�

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