搜狐財經(jīng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控組合拳系列訪談：

　　嘉賓：李煒光，天津財經(jīng)大學財政學科首席教授、學術(shù)帶頭人、博士生導師

　　主持人：魏喆，搜狐財經(jīng)編輯、記者

　　采訪時間：2007年10月28日

　　地點：北京燕山大酒店

　　搜狐財經(jīng)：開征物業(yè)稅有怎樣的意義？為什么大家如此關(guān)注物業(yè)稅？目前從媒體的報道來看，人們對物業(yè)稅的出臺期望非常之高，期待這是打擊炒房、降溫樓市的一個殺手锏，事實是否如此，我們應(yīng)該如何看待物業(yè)稅這項稅收手段？

　　征收物業(yè)稅有助于調(diào)節(jié)貧富差距 給地方提供穩(wěn)定的稅收來源

　　李煒光：物業(yè)稅近來是個人們非常關(guān)注、討論比較熱烈的問題�！拔飿I(yè)稅”這個名稱來自于香港，但在香港，物業(yè)稅特指對房屋出租收入所得的課稅；
而我國欲開征的這個稅，實際上是一種針對不動產(chǎn)征收的財產(chǎn)稅，所以應(yīng)該稱“不動產(chǎn)稅”更準確，開征的目的是實現(xiàn)財富的再分配和抑制投機。

　　理論上說，開征物業(yè)稅應(yīng)該能起到調(diào)節(jié)公平尺度、縮小貧富差距的作用，而且能給地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源。從調(diào)節(jié)貧富差距的作用來講，因為富人占了別人的資源、占了公共的資源，那他就應(yīng)該多交點稅，地方政府可以利用物業(yè)稅這部分財政收入去搞住房保障體系。但是在實際中物業(yè)稅能不能真的起到調(diào)節(jié)貧富差距的作用卻不大好說。富人多占資源他就得多交稅，可問題是，富人多出血，窮人未必就能得利。因為富人納的稅要變成窮人的利益，還要通過政府的公共財政進行一次再分配，就是說調(diào)節(jié)作用能否發(fā)揮還要看政府能不能很好地向社會提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。

　　物業(yè)稅可以使地方有穩(wěn)定的稅收來源，緩解地方通過批地一次性獲得土地出讓金的沖動。現(xiàn)在的情況是，地方政府很大一部分財政收入來源于土地出讓金，這是一次性的，也是不可持續(xù)的。隨著土地的減少，最后地方政府將出現(xiàn)無地可批的情況。征收物業(yè)稅后，地方政府將可以每年通過物業(yè)稅獲得穩(wěn)定的稅收來源，是可持續(xù)的，而且如果征收物業(yè)稅也將對過去一次性的征收土地出讓金的制度進行改變，這也會減緩地方政府批地的沖動。另外征收物業(yè)稅也具有抑制投資過熱、整治亂收費的作用。

　　搜狐財經(jīng)：本次十七大非常強調(diào)民生問題，提出要讓老百姓“住有所居”，通過征收物業(yè)稅獲得的收入來搞保障性住房，是一個不錯的建議，而且這部分的資金來源也是比較穩(wěn)定的。

　　李煒光：對，解決保障性住房這塊還要依靠政府，但是廉租房和經(jīng)濟適用房從目前的發(fā)展來看，還很不盡人意，在整個住房體系中所占的比重也微乎其微，對于解決“住有所居”問題只是杯水車薪的作用，一些人將其稱之為“面子工程”、“花瓶工程”也是不無道理的，要改變這種狀況，需要政府在這方面穩(wěn)定的資金支持。

　　搜狐財經(jīng)：目前在房地產(chǎn)稅收這塊已經(jīng)有土地增值稅、房地產(chǎn)稅、和土地出讓金等，那么征收物業(yè)稅前需要對哪些現(xiàn)有的稅費進行合并或者取替，以避免重復征稅？

　　李煒光：開征不動產(chǎn)稅后，房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地出讓金等應(yīng)該全部取消，各種苛捐雜稅也不得再征，以后就應(yīng)該以這一種稅取代所有的稅。特別是土地出讓金，如果不取消，畸高的房價就難降下來，“土地財政”的現(xiàn)狀就難以改變，下一步的分稅制改革就難以深入，不動產(chǎn)稅改革的價值也會大打折扣。不過，要我看，最關(guān)鍵的還不是（稅）并不并的問題，也許規(guī)范現(xiàn)有的稅種征收更實際一些。比如規(guī)范土地增值稅、房地產(chǎn)稅等，房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費征收不規(guī)范的問題一直沒有得到真正的解決。

　　搜狐財經(jīng)：不規(guī)范是什么意思？

　　李煒光：針對房地產(chǎn)的稅多，大概有11種的樣子，內(nèi)外稅制不統(tǒng)一的問題也很嚴重。比如，房產(chǎn)稅僅針對內(nèi)資企業(yè)而城市房地產(chǎn)稅又僅針對外資企業(yè)；
耕地占用稅僅針對內(nèi)資企業(yè)，外資企業(yè)不必交納；
內(nèi)資企業(yè)交納城鎮(zhèn)土地使用稅而外資企業(yè)繳納土地使用費，等等。亂收費也多，各地方收費五花八門，說得上名目的，如市政配套費、商業(yè)網(wǎng)點費、立項管理費、規(guī)劃審核費、規(guī)劃許可證工本費、建筑許可證工本費、征地拆遷補償費、舊城改造費等等，少的幾十種，多的達數(shù)百種。真的需要收這么多費嗎？根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的統(tǒng)計資料，在商品住宅成本中，稅收約占10%，各種收費所占20%。因此征收物業(yè)稅的話，首先要規(guī)范原有的稅收，該取消的取消，以后就征收物業(yè)稅這一種稅。

　　征收物業(yè)稅關(guān)鍵在如何處理好中央與地方的關(guān)系。中央有征收物業(yè)稅的意向，但是如果地方對這個事不積極也很難辦。實際情況是，地方的確對征收物業(yè)稅沒什么積極性。原因在于，征收物業(yè)稅增加了房屋的持有成本，所以很多人會加緊在物業(yè)稅推出之前將房子賣掉。這樣一來，只要一征物業(yè)稅，本地的房地產(chǎn)市場就要受到?jīng)_擊，這對地方財政是不利的，會影響政府在土地出讓金方面的收入。土地出讓金是隨著房價變化的，房價越高，土地出讓金也越高。這也是地方政府對征收物業(yè)稅積極性不高的一個原因。物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”從03年就開始了，但是到現(xiàn)在還沒有正式推出，與地方政府積極性不高也有一定關(guān)系。雖然媒體報道說明年要從“空轉(zhuǎn)”到“實轉(zhuǎn)”但那也是部分的確，全國征收短時間內(nèi)還很難實現(xiàn)。

　　另外一方面，征收物業(yè)稅很復雜，這也增加了開征物業(yè)稅的難度。物業(yè)稅開征是個很復雜的事情，首先得進行房源普查，明確房屋的產(chǎn)權(quán)，建立規(guī)范的評估機構(gòu)，而這是一個浩大的工程，地方政府得先弄清楚，這個轄區(qū)之內(nèi)到底有多少房產(chǎn)，這些房產(chǎn)都歸誰，產(chǎn)權(quán)明確了，不明確怎么征稅？其次，物業(yè)稅的稅率、稅基、征稅對象、征稅方法上也要仔細斟酌，技術(shù)上要做很多準備。

　　搜狐財經(jīng)：征收物業(yè)稅可能會牽扯到什么樣的部門？

　　李煒光：比如財政部門、信息統(tǒng)計部門、土地資源管理部門或房地產(chǎn)管理部門之類的，都要參與。好多信息不是單靠稅務(wù)就能掌握的，必須得要使部門之間的信息橫向聯(lián)系起來，實現(xiàn)共享，這樣才能提供準確的信息，信息準確才方便收稅。這些在技術(shù)上實現(xiàn)起來都有困難，比較麻煩。

　　搜狐財經(jīng)：您剛才說對開發(fā)商影響不大，為什么？

　　李煒光：開發(fā)商不會太反對征收物業(yè)稅，因為通過征收物業(yè)稅，土地出讓金可以減收甚至不收，這對開發(fā)商來說相當于降低成本。

　　搜狐財經(jīng)：能否簡單的解釋一下什么是“空轉(zhuǎn)”什么是“實轉(zhuǎn)”？

　　李煒光：空轉(zhuǎn)我來形容一下其實就是一個演習，沒有實際征稅。是按照征收物業(yè)稅的模式運作，一切的程序、步驟跟實際征稅相同，它正式的名字叫“模擬評稅試點”。“空轉(zhuǎn)”，顧名思義，就是雖然要開征物業(yè)稅但實際上并沒有征，只是按照正式的法定程序和步驟。實轉(zhuǎn)就是實際開始征收。從深圳等地“空轉(zhuǎn)”的實際效果看，并不怎么理想，主要是信息傳遞過程中錯誤太多，稅務(wù)部門實際操作困難。

　　搜狐財經(jīng)：您認為開征物業(yè)稅的條件具備嗎？

　　李煒光：我覺得至少目前不具備開征的條件。首先，雖然目前有部分試點，但是都是“空轉(zhuǎn)”，這等于還沒有真正征收，征稅機關(guān)并沒有做好相關(guān)的技術(shù)準備，社會各方面也沒有做好應(yīng)對的準備。其次，一個稅的開征應(yīng)該有一些程序，要正式提出議案，要經(jīng)過人大審議、立法，還要進行廣泛的社會教育、宣傳。比如開征物業(yè)稅，意義是什么？對大家有什么好處？等等。這些工作還都沒有做，進入實際操作層面不容易，再加上法定程序還沒有啟動，很多利益關(guān)系還沒有理順，我看短期內(nèi)是難以開征的，原因很簡單，條件還不成熟。

　　搜狐財經(jīng)：剛結(jié)束的十七大強調(diào)要讓老百姓“住有所居”，國務(wù)院常務(wù)會議也強調(diào)要控制房價上漲過快，認真落實搶地產(chǎn)調(diào)控政策，那么作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一個重要部分的稅收政策，您感覺應(yīng)該如何發(fā)揮作用去調(diào)控房地產(chǎn)市場？

　　指望物業(yè)稅使房價下降不現(xiàn)實

　　李煒光：相比較金融手段，稅收手段是很直接的，加息今年已經(jīng)多次了，但是對房地產(chǎn)的影響因為有一個滯后效應(yīng)，不能立即顯現(xiàn)，但是稅收就不一樣，稅收是非常直接的調(diào)控手段，一旦征收立竿見影，但是關(guān)鍵是要看見什么影。

　　開征物業(yè)稅，在一定程度上可以抑制投資性需求，特別是那些增量市場的投資者。又由于增加了物業(yè)的持有成本，市場反應(yīng)肯定是部分業(yè)主出手賣房子，加上銀行二套住房貸款政策收緊，市場拋售現(xiàn)象有可能出現(xiàn)，這就會導致房屋空置率會降低，房產(chǎn)供應(yīng)增加，自然就流通快了，增加房源的供給，這就是所謂的立竿見影吧，多少有消減房地產(chǎn)泡沫的作用。但是房價是否真的會大幅度的下降？我看未必，房價受很多因素影響，百姓的剛性需求也很大，很多人的需求是被不斷上漲的房價給抑制住了，及時房屋供應(yīng)增加，價格也未必就降下來。另外一方面，開發(fā)商是否真的會愿意降價？在中國，房地產(chǎn)市場還存在很多操縱行為，而且開發(fā)商已經(jīng)支付了土地出讓金，這構(gòu)成了他一定的成本，開發(fā)商是一定不愿意擠壓利潤去降低房價，如果他不打算降低利潤，他就得保持一定高度的房價，那價格怎么降得下來？因此指望物業(yè)稅推出后出現(xiàn)房價下降的情況不大現(xiàn)實。

　　有一個問題需要注意，就是土地出讓金，開征物業(yè)稅以后土地出讓金會劃到稅內(nèi)和稅外目前還不好說，將來還是照原來那樣的征，這是可能的，因為中央和地方現(xiàn)在為土地出讓金肯定是要討價懷還價的，政府如果把房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)范、和諧、老百姓多得利放在前面考慮了，那土地出讓金就不應(yīng)該繼續(xù)再征了，把它放在物業(yè)稅里面，這樣也可以降低開發(fā)商成本，也有利于房價下降。但是也可能是另外一種情形，政府更看重自己的稅源，如果把它放在稅外，一頭征收物業(yè)稅，一頭繼續(xù)高價拍賣土地，收土地出讓金，房地產(chǎn)價格怎么可能下降？

　　國家今年出臺很多政策調(diào)控房價，十七大專門提到這個問題，中央很重視，但是究竟什么宏觀政策最好呢，現(xiàn)在把殺手锏、把希望都寄托在物業(yè)稅上，征收物業(yè)稅能有效果嗎，馬上房地產(chǎn)價格就能降下來、就能冷卻嗎。我感覺它的作用沒那么大。

　　搜狐財經(jīng)：您如何看中央一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策？

　　李煒光：這些出臺頻繁的政策要收到實效可能還要等待一段時間。中央的目的是控制房價上漲過快，而不是讓房價降下來。因為房地產(chǎn)一旦衰退了，對誰都不好，特別是對政府，會使政府收入下降，特別是地方政府。像這次財政部跟地方六省市商討明年物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的問題，表示地方政府的改革的成本中央可支付一部分，但好像仍然沒有達成協(xié)議，就是這個道理，其中涉及到的是首先是各級政府的利益。如果地方上反對的聲音大中央也不得不考慮，也得想辦法給地方以補償，所以像物業(yè)稅這樣的事關(guān)重大的政策出臺應(yīng)該持謹慎的態(tài)度。

　　搜狐財經(jīng)：如何合理的確定物業(yè)稅的稅額，需要考慮哪些因素，什么水平的稅額才會對房地產(chǎn)投資或者投機產(chǎn)生明顯效果？

　　李煒光：現(xiàn)在有很多測算方法，應(yīng)該考慮差別對待，這也是打擊炒房的一個有效手段，比如對第一套房屋雖然不能免稅，但是能不能有一個免征額，比如90平米以下完全免稅，90平米到140平米低稅， 140平米以上抑制性征稅，或者在大一點，定在180平米。對于第一套住房因為是自住，稍微大點也不必一定就征很高的稅。稅收不應(yīng)該打擊人們居住的幸福感。而對于第二套房就可以正常征稅，以抑制炒房投機行為。目前這些建議都有專家提，也具備可行性。

　　搜狐財經(jīng)：征收物業(yè)稅長遠考慮對地方政府不是更有好處嗎？

　　李煒光：長遠來說我覺得是，短期應(yīng)該說對他不太有利，因為這些年土地財政已經(jīng)搞的瘋狂了，地方政府獲利比較大，94年稅制改革以前稅收總額比重還是比較高的，但是改革以后地方上一時間沒有財源了，中央拿走的很多。分稅制使得地方財源短缺，只好通過土地出讓金等方式解決財源問題，大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這坐得也有點太過分了。

　　物業(yè)稅屬于直接稅，影響還是比較大的。我們國家是以間接稅為主的國家，就是說可以轉(zhuǎn)嫁的，納稅人不一定真的就是負稅人，比如商人可以通過價格把稅收轉(zhuǎn)嫁到別人的頭上，這個叫間接稅。直接稅是不能直接轉(zhuǎn)嫁的，我交的稅就真的是從我的口袋里拿出錢來交稅。像個人所得稅、利息稅（利息稅實際上就是個人所得稅的一種）、印花稅這類稅都是不能轉(zhuǎn)嫁的，所以對這種稅的開征，以后應(yīng)該逐漸的走向規(guī)范、走向法制化，應(yīng)該由人民代表大會的審議通過，變成法律，然后才能征收。

　　搜狐財經(jīng)：今年2月份的時候開始征收土地增值稅，但是感覺市場反應(yīng)并不是很大。

　　對現(xiàn)有稅種進行規(guī)范和執(zhí)行比忙著推出物業(yè)稅更有意義

　　李煒光：這本是個抑制投機的舉措，但在二手房價格指數(shù)持續(xù)走高、供需缺口加大、價格漲幅顯著遞增的情況下，很容易成為賣主轉(zhuǎn)嫁稅負、繼續(xù)拉高房價的借口，土地增值稅的效果實際上事與愿違。實際上我們國家的很多稅種，土地出讓金也好，房產(chǎn)稅也好與西方的同類稅相比的，(點擊此處閱讀下一頁)

　　稅種設(shè)置來說應(yīng)該是沒有什么太大的缺點，關(guān)鍵不是稅制本身，而是在執(zhí)行過程當中，不規(guī)范而且不認真。所以我認為與其花大力氣推出一個并不完善的物業(yè)稅，還不如先把現(xiàn)有的稅種如房產(chǎn)稅、土地增值稅好好地規(guī)范一番。不解決規(guī)范和執(zhí)行問題，新稅種出來后也很難發(fā)揮效用。完善現(xiàn)有的稅種總比把這些都廢止了重新弄一個稅種容易得多，讓它發(fā)揮作用，這樣稅務(wù)部門也比較容易操作，而且社會上震動也不會那么大。

　　補充一點，剛剛我們談到地方政府征收物業(yè)稅存在技術(shù)難度，這是一方面，還有一個成本問題，地方會拿可能征到的物業(yè)稅的收入和土地出讓金收入做對比，如果對比之下收入減少，地方政府一定不愿意認證執(zhí)行物業(yè)稅了。因此中央可能要給地方政府一定的補償，就是說空轉(zhuǎn)變成實轉(zhuǎn)，中央可能要給地方補償這個成本，以調(diào)動地方積極性。

　　搜狐財經(jīng)：也就是說物業(yè)稅能否出臺一要看技術(shù)的成熟度，二要看中央政府的決心，三要看地方政府的利益考慮。

　　李煒光：對，地方政府是肯定考慮利益的，能不能持平，這是很重要的，因為這是地方稅，中央要求地方一定要持平，中央的決心其實倒不是說很重要，關(guān)鍵就是讓這一切能不能變得可行，可行當然地方征這個稅不能過多的有成本，過多的成本就不能做，補償合適了才能干。再有，所有那些技術(shù)上的準備，就像我們剛才說的，摸底，看有多少房產(chǎn)，城鄉(xiāng)結(jié)合部、農(nóng)村地方的房產(chǎn)都要算起來，城市好算，還得要明晰產(chǎn)權(quán)，弄清楚是誰的房子麻煩極了。然后稅金要明確、稅率如何確定，怎么免稅，多高才能免稅，有的減稅，減稅優(yōu)惠用在什么時候，這些都是技術(shù)準備，但目前都沒有明確的說法，這也是為什么我認為短期能內(nèi)物業(yè)稅不能出臺的原因。僅是利益問題就很難擺平、很難理順，這就給物業(yè)稅的開征帶來很大阻礙。

　　搜狐財經(jīng)：切實落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，從房地產(chǎn)稅收的角度，除了剛才討論的物業(yè)稅，我們是否還有其他的問題需要關(guān)注？

　　加強分稅制改革 理順中央與地方關(guān)系

　　李煒光：首先清理規(guī)范現(xiàn)有稅種。比如，土地增值稅、房產(chǎn)稅應(yīng)該規(guī)范，各種稅費應(yīng)該徹底清理一下。但是，從根本上要解決的問題跟中央財政有關(guān)系，理順中央和地方的關(guān)系，特別是分稅制改革。在分稅制上我們國家一直沒有到位，地方政府的收入越到下面收入越少，甚至不能滿足正常的開支需要。而中央財政，收了那么多的錢，提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的有效性也沒有能很好地顯現(xiàn)出來。比如感覺現(xiàn)在的社會保障顯然是不完善的，貧富差距太大，教育、農(nóng)村問題等，依舊存在，有的依舊嚴重。如果用稅收進行調(diào)節(jié)就能緩解這種貧富差距。當然，這些年政府下力量搞了一些公共基礎(chǔ)設(shè)施，這個倒不錯的，大家也都看到了。

　　由于不動產(chǎn)稅收入主要用于本地區(qū)的公共服務(wù)，負擔與受益的對應(yīng)關(guān)系比較明確，比較易于為居民所理解和接受，同時也可在一定程度上解決地方政府“事權(quán)”與“財權(quán)”不匹配的老問題。由于不動產(chǎn)稅的課稅對象比較穩(wěn)定，各地方政府易于監(jiān)控，未來的不動產(chǎn)稅將作為級次較低（省以下）的政府稅收體系中的主體稅種。

　　還有個改革成本的支付問題，在經(jīng)濟增長比較快、稅收比較高的時候最應(yīng)該做這件事，但是現(xiàn)在做的還很不到位。地方取消農(nóng)業(yè)稅，鄉(xiāng)鎮(zhèn)這一級有些地方無法生存，有的干脆就取消了，重慶已經(jīng)取消了鄉(xiāng)鎮(zhèn)這一級，已經(jīng)做這個試點了。將來實際上還是中國傳統(tǒng)的建制在縣，縣級政府下面最多有一個派出機構(gòu)，農(nóng)村基層還是走自治的路子。目前中央的稅收收入每年增長20%左右，占經(jīng)濟的比重那么高，要是按照學者的測算，宏觀稅負達到百分之三、四十。這么高的稅，但是起的效果，給社會帶來的福利，給國民帶來的福祉這塊，顯然是打了折扣。而地方政府又非常的困難，地方政府越到下面越困難，他怎么辦？他只好搞土地財政取得收入，因為地方也有事情要辦，公共服務(wù)也要提供，地方政府自己也要運行，可是分稅制做的不好就是，中央這頭拿太大了，把地方拿窮了，所以地方上在體制之外再找財源的話，中央政府只能睜一只眼閉一只睛，他沒有別的辦法�，F(xiàn)在要求地方政府把土地財政拿出，中央政府應(yīng)該緊跟著完善體制，就是說按照從稅種上要清晰的劃分出哪些是中央的、哪些是地方的、哪些是中央和地方共享的，而且要建立在科學測算的基礎(chǔ)上，照顧好各方利益。稅收改革十多年了，應(yīng)該比較成熟了，但實踐中還有很多問題。這是分稅制改革應(yīng)該是特別要做的事情。如果這些基本制度安排不理順的話，中央和地方政府之間的利益關(guān)系是很難解決好的。

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